02/07/2020
Invertir piso primera vez

¿Cómo invertir en un piso por primera vez?

¿Qué rentabilidad puedes obtener? ¿Qué tipo de piso es adecuado para ti? ¿Hasta qué punto es sano endeudarse? ¿Con qué mentalidad afrontar los miedos que surgen de forma natural? Te muestro (casi) todo lo importante que debes saber antes de comprar tu primera vivienda como inversión.

La primera vez siempre es difícil.

Es difícil desde un punto de vista racional y sobre todo desde un punto de vista emocional.

Por ese motivo he profundizado en este post en los 3 factores más importantes que debes tener en cuenta antes de realizar tu primera inversión:

  1. Las 4 formas con las que incrementarás tu patrimonio a través de la compra de un piso.
  2. Los 3 tipos de pisos a adquirir, a partir de un modelo mental que he creado, con todas sus ventajas y desventajas para encontrar el que mejor se adapte a tu situación personal o a tus objetivos.
  3. Los miedos que de forma natural van a surgir en ti y cómo superarlos.

Existen millones de personas a los que la inversión inmobiliaria les ha ayudado en su camino a su libertad financiera. Pero también es verdad que muchas otras se han arruinado principalmente por no controlar de forma adecuada los riesgos.

Como siempre, el CÓMO es más importante que el QUÉ.

Y la primera pregunta que surge de forma natural para muchos potenciales inversores es:

¿Qué rentabilidad puedo obtener al invertir en pisos para alquilar?

La respuesta es que, habitualmente, de un 3% a un 10% (sin tener en cuenta la rentabilidad adicional que obtienes procedente del apalancamiento). Pero debes saber que la rentabilidad que obtengas dependerá básicamente del tipo de vivienda en la que inviertas.

Y por ello, establecer un modelo mental con una clasificación de los pisos en función de su rentabilidad puede ayudarte a iniciarte en el apasionante mundo de la inversión inmobiliaria y empezar a construir tu patrimonio.

Cómo verás, dependiendo del tipo de activo en el que inviertas podrás obtener 3 veces más rendimiento si tienes en cuenta algunas consideraciones importantes.

Pero ya puedes imaginarte que todo aumento de rentabilidad implica, generalmente, un aumento de riesgo.

Este post ha sido inspirado a raíz de varias decenas de preguntas que habéis realizado a través de distintos comentarios en diferentes posts. En una de ellas, Jon comentó lo siguiente en la entrada “El impacto del coronavirus en la gestión de tus finanzas personales” (he dejado las faltas ortográficas y las abreviaciones para darle realidad y para currar menos 😉):

Buenos días .
Admiro tu tesón y la forma q tuvisteis d invertir , sobre todo en inmobiliaria tan jóvenes .
M gustaría saber en q tipo de viviendas os fijáis para invertir , es decir , precio , tamaño , situación , etc .
He oído comentar a mucha gente q invierte en viviendas con importes de 60, 70 mil € y luego las alquilan a 500, 600€ pero eso no lo veo muy viable ya q por ejemplo en mi entorno por ese precio , incluso hasta de 100 mil € , son viviendas de morralla .
Q opinas tu? .
Muchas gracias

La respuesta que mereces Jon la desarrollo en el post.

Pero antes de hablar de rentabilidades debemos entender bien las formas en las que tu patrimonio aumenta cuando inviertes en inmuebles para alquilar.

Primero entenderemos cómo se gana dinero con las inversiones inmobiliarias y luego ya podremos evaluar qué tipo de vivienda nos interesa más en función de nuestros objetivos y nuestra situación personal.

Las 4 formas con las que incrementará tu patrimonio al invertir en pisos para alquilar

Antes de comprar tu primera vivienda como inversión y ponerla en alquiler debes entender bien las 4 fórmulas con las que una inversión inmobiliaria incrementa tu patrimonio:

1.-Apreciación de la vivienda

¿Tus padres tienen una vivienda que vale 10 veces más de lo que les costó hace 40 años?¿Cuántas veces hemos escuchado esta frase?

A este efecto se le llama inflación. si bien en los últimos 10 años la inflación se ha moderado, incluso a pesar de los tipos de interés tan bajos que hay, la inflación siempre ha existido.

La inflación es la fórmula más barato que una comunidad económica tiene de rebajar el valor de su deuda. Los estados están endeudados y por ello son los más interesados en que el valor de su deuda caiga. Y por ello los bancos centrales del mundo imprimen dinero. Para evitar la quiebra de muchos de los estados. Y este hecho provoca inflación en la economía lo que aumenta el valor monetario de los activos.

Invertir simplemente esperando que los pisos suban rápidamente movidos por el beneficio a corto plazo fue lo que hicieron muchos especuladores de los años 2003 al 2007. El resultado final fue la ruina de muchos de ellos.

La apreciación del inmueble debe ser un premio extra a la inversión que realizas en inmuebles. No debe ser la razón principal que sostenga tu inversión.

En España en el año 2020 aún hay zonas cuyo precio de la vivienda es inferior a las del año 2007.

Así que no te bases en la apreciación del valor de la vivienda al invertir. Pero debes entender que si inviertes a largo plazo será un dulce premio que añadirá rentabilidad a tu inversión.

2.- Flujo de caja (o cash flow)

El flujo de caja es la diferencia entre el dinero que sale para pagar tu inversión y los ingresos que entran. Cuando la diferencia es positiva tu inversión tiene flujo de caja positivo y por tanto hace que tus bolsillos sean más grandes a medida que pasa el tiempo.

Si necesitas poner dinero de tu bolsillo cada mes o cada año para mantener la inversión el flujo de caja es negativo.

¿Cuántas inversiones puedes realizar con flujo de caja positivo? Infinitas

¿Cuántas inversiones puedes realizar con flujo de caja negativo? Sólo las que tu bolsillo aguante.

No hace falta añadir mucho más. Busca inversiones inmobiliarias con flujos de caja positivos si quieres invertir en inmuebles de forma rentable durante mucho tiempo.

3.- Ventajas fiscales

A los gobiernos de casi todos los países del mundo les interesa que la oferta de viviendas de primera residencia en alquiler no decaiga ya que les provocaría un problema social (aún mayor que el actual) difícil de gestionar.

Por ello, existen importantes incentivos fiscales para los inversores que promueven alquileres de primera residencia.

Por ejemplo, en el caso de España (en estos momentos) existe una deducción de un 60% de los beneficios que genera el alquiler de viviendas de primera residencia.

Incluso en tiempos difíciles como los actuales, los gobiernos se lo piensan mucho antes de retirar este tipo de ventajas fiscales ya que la mayoría de los propietarios son pequeños inversores (y muchos están hipotecados).

Es una deducción muy importante y poco común. Por ello hay que entenderla, y poner en valor esa deducción al analizar las alternativas de inversión de otros productos.

4.- Amortización de la vivienda

Los inquilinos de la vivienda nos pagan un alquiler. Ese alquiler, si hemos hecho una buena inversión, nos genera un flujo de caja positivo. Pero además de eso al pagar la cuota hipotecaria todos los meses el propio alquiler nos paga los intereses y la parte del capital que corresponda.

La parte de capital que pagamos con la renta que nos paga el inquilino mensualmente es el cuarto factor. Cada mes que transcurre debemos menos dinero al banco.

Si lo piensas fríamente cuando haces una buena inversión inmobiliaria compras una vivienda sólo con el dinero inicial (la entrada).

Tú pagas la entrada y todo lo demás lo pagarán los inquilinos. Y además, si consigues realizar una inversión con flujo de caja positivo, todos los meses más allá de que tus inquilinos paguen todos los gastos y la parte del capital que amortizarás en la hipoteca te añadirán dinero a tu bolsillo.

Parece casi mágico, ¿verdad?

En parte lo es pero solo recuerda un par de detalles:

  1. El que se hipoteca a 20 o 30 años es el inversor. Y esa deuda pase lo que pase se debe pagar.
  2. Si no eres capaz de alquilar el piso, debes continuar pagando la hipoteca.

Así, que ya puedes empezar a entender que para que la magia ocurra la elección de la vivienda es crítica y el plazo de inversión es muy largo.

Y para elegir una buena vivienda os presento a mis amigos los modelos mentales. Ya verás como te ayudarán a realizar una buena elección.

La importancia de los modelos mentales y para que sirven

Según Wikipedia, un modelo mental es un mecanismo del pensamiento mediante el cual un ser humano, u otro animal, intenta explicar cómo funciona el mundo real. Es un tipo de símbolo interno o representación de la realidad externa, hipotética, que juega un papel importante en la cognición.

Cuando uno busca un piso para invertir ayuda tener en la cabeza un sencillo modelo que clasifique tus potenciales inversiones. Por ello, he creado un modelo mental con 3 tipos de pisos en los que invertir.

En mi caso, entender que existen 3 tipologías de inversión me ayuda a ser mucho más eficiente en la búsqueda y en la negociación.

Como ya he comentado brevemente con anterioridad, en función de tu estrategia de inversión no es descabellado pensar que podemos encontrar inversiones con rentabilidades brutas de entre el 3% y el 10%. Y todo esto sin contar el apalancamiento.

Una vez nos apalanquemos obviamente las rentabilidades pueden dispararse (para arriba y superar el doble dígito si la operación sale bien y para abajo también si la operación no sale como habíamos pensado).

Es por ello que en vistas de la simplificación he dividido en 3 tipos de vivienda las opciones de inversión que podemos acometer en función de su potencial rentabilidad.

Les he puesto nombre y todo para que las recuerdes mejor y te inspiren💡

Las 3 categorías del modelo mental que te ayudará a seleccionar mejor tus inversiones inmobiliarias.

1.- UN PISO COMO EL MÍO. Cash flow neutro o ligeramente negativo. 3%-4% rentabilidad bruta

Invertir en pisos con rentabilidades del 3% o 4% es bastante común.

Muchos de los inversores inmobiliarios se encuentran cómodos con esta clase de inversión porque en general entraña poco riesgo.

A estas inversiones les pongo el nombre de Un Piso Como el Mío porque básicamente los inversores replican el modelo que han usado para adquirir su vivienda habitual. Realizan prácticamente los mismos pasos. Buscan en la misma zona y buscan características similares a lo que tienen o a lo que les gustaría a ellos.

Es muy natural y normal.

Normalmente lleva a muy pocos errores porque cuando compramos una primera vivienda conocemos muy bien la zona y los precios. En nuestro barrio sabemos exactamente la diferencia entre una zona buena o muy buena, las comunidades con más problemas o incluso los bares que más ruido hacen.

Por ello son inversiones que en realidad no tienen mucho riesgo. Y por ello la rentabilidad es baja.

Y no hay nada malo en ello. Puede haber ciertos motivos que te empujen a invertir en este tipo de pisos.

Quizás tienes hijos y te planteas en el futuro ayudarlos a emanciparse y quieres que vivan cerca de ti y con unas condiciones similares a las tuyas o quizás te lo planteas como vivienda para tu jubilación porque es un poco más pequeña que tu vivienda actual en la que vives con tus hijos.

En todo caso lo importante es saber que en estas viviendas el flujo de caja acostumbra a ser neutro en el mejor de los casos. Y eso NO permite escalar el modelo. Ya que cada nueva vivienda de esta tipología que añades a tu patrimonio aumenta las necesidades de poner dinero de tu bolsillo.

Pongamos un ejemplo real de una de mis viviendas:

  • Coste de la vivienda + 2 parkings: 330.000 euros (sin impuestos- hipoteca del 80% valor inmueble)
  • Alquiler mensual: 1.170 euros
  • Hipoteca mensual a tipo fijo al 2% a 30 años: 1.001 euros (curioso el número ;), actualmente 550 euros de amortización + 451 euros intereses)
  • Comunidad mensual: 100 euros/mes
  • IBI + Seguros Hogar y Vida: 65 euros/mes
  • Cash flow mensual cuando los astros se alinean y no hay imprevistos: +1.170€ – 1.001€ – 100€ – 65€ = +4€ / mes = lo comido por lo servido

Cuando hay imprevistos, el flujo de caja se convierte en negativo. Por ello, en este tipo de inversión la ganancia es solamente patrimonial (no hay generación de flujos de caja mientras el piso está hipotecado).

En el mejor de los casos el alquiler te paga el piso y de vez en cuando te toca soltar algo de dinerillo. La clave es que entiendas que cada mes que pasa tu capital amortizado aumenta.

No seamos extremistas. Al fin y al cabo no está tan mal.

Tú pagas una entrada para un piso fantástico. Te hipotecas. Y al cabo de 30 años (o la duración que tengas de la hipoteca) tienes un activo que han pagado los inquilinos por ti (a excepción de la entrada y todos los imprevistos) y con un valor bastante más alto del que compraste (el poder de la inflación).

Algún año te tocará poner algo de dinero pero en general estás comprando un activo de mucha calidad y poco riesgo.

Esta es la formula que usan la mayoría de inversores que adquieren 1 o 2 pisos además de su vivienda habitual.

El problema de este tipo de inversión inmobiliaria es que no escala bien porque no podemos tener infinitos pisos como este. Al generar un cash flow neutro no nos genera un margen de seguridad suficiente y por eso algunos años nos toca pagar algo de dinero. Si tuviéramos mil pisos cómo estos acabaríamos arruinados porque habría años que los imprevistos acabarían con nuestra posición de caja.

Si el cash flow de la inversión de entrada ya es negativo no te lo recomiendo para nada porque entonces una inversión con un riesgo bajo-moderado de convierte en una mala inversión que te quita caja durante 20 o 30 años. Ten mucho cuidado con las rentabilidades brutas inferiores al 3,5% porque pueden generarte flujos de caja negativas durante decenas de año.

Cuando se hace este tipo de inversión recomiendo una hipoteca a tipo fijo (en estos momentos que los intereses están tan bajos) porque los tipos fijos generan certidumbre de la inversión. Sabrás siempre lo que pagas.

En el caso de que tengas mucha caja de seguridad que podrías usar para amortizar la hipoteca si los tipos de interés suben en el futuro puedes extraer una rentabilidad extra usando una hipoteca de interés variable.

Si usas una hipoteca a tipo fijo, la única variable de la ecuación que escapa de tus manos es lo que ingresas. Y mejor dejar de controlar 1 que 2 variables. Esta es mi forma personal de verlo.

Fíjate que las empresas o muchos family offices cuando invierten en activos fijos a largo plazo (de 10 a 20 años) intentan siempre contratar interés fijo ya que tienen más certidumbre en la rentabilidad neta futura de sus inversiones.

Una de las habitaciones de uno de nuestros pisos. El piso es muy bonito, ¿verdad?
Piso precioso = Rentabilidad baja 😅

2.- UN PISO CON ALGÚN PERO. Cash flow positivo. 5% – 6% rentabilidad bruta

Son pisos que generalmente van de los 80K€ a los 150K€. Están en zonas que conoce el inversor y sus alquilares van de 500€ a 750€ mensuales.

En general siempre existe algún PERO que hace que la rentabilidad sea superior a los de la categoría anterior.

A veces se trata de su tamaño. Demasiado pequeño para que una familia se plantee vivir mucho tiempo en ellos.

A veces tiene poca luz.

A veces se trata de la distribución que no es la ideal.

O simplemente resulta que es un piso muy antiguo.

Pongamos otro ejemplo real de una de mis viviendas dentro de esta categoría:

  • Coste de la vivienda: 122.000 euros (sin impuestos – hipoteca del 70% valor inmueble)
  • Alquiler mensual: 695 euros
  • Hipoteca mensual a tipo fijo al 1,7% a 20 años: 408 euros (fue adquirido hace pocos meses)
  • Comunidad mensual: 37 euros/mes
  • IBI + Seguros Hogar y Vida: 50 euros/mes
  • Cash flow mensual cuando los astros se alinean y no hay imprevistos: +695€ – 408€ – 37€ – 50€ = + 200 € / mes

De las 3 categorías de piso que te muestro en mi modelo mental son en mi opinión los pisos más líquidos porque son comprables por inversores y por inquilinos permanentes (aunque recuerda que por definición los pisos son muy poco líquidos). Su formula precio-rentabilidad es atractiva porque supera ampliamente la inflación existente.

Estos pisos generan flujo de caja positivo, incluso teniendo en cuenta los imprevistos. Fíjate en el ejemplo real cómo nos genera 200 euros al mes de flujo de caja. En este caso pagamos de entrada un 30% más los impuestos. Es decir algo más de 50.000 euros.

Conceptualmente, podríamos comprar tantos como quisiéramos de esta categoría o tantos como nuestra capacidad de endeudamiento nos permitiera porque cada piso que añadimos a nuestra cartera nos aporta ingresos adicionales cada mes.

Es una estrategia que conlleva un riesgo moderado. En general son pisos que no hay que reformar en exceso (a veces con un pequeño lavado de cara es suficiente) y que es compatible con el trabajo de la mayoría de los mortales ya que no necesitan tanta dedicación como los de la siguiente categoría.

Salón-cocina de un piso de 1 habitación con bastante luz natural.
De reciente construcción tiene una buena ecuación riesgo-rentabilidad. 😃

3.-UN PISO DE MENOS DE 80K €. Cash flow muy positivo. 7% – 10% rentabilidad bruta

Poner el nombre correcto a los conceptos ayuda a procesarlos.

La mediana salarial en España se encuentra alrededor de los 18.000 euros. Algo más de 1.200 euros mensuales limpios. Esos significa que una pareja media en España dispone de unos 2.500 euros al mes de renta. Si puede o quiere dedicar entre el 20% – 30% de su renta disponible mensual al alquiler significa que dispone de entre 500€ a 750€ al mes de renta para alquilar.

Esas son las rentas que la mayoría de parejas españolas pueden gastar mensualmente.

Si hablamos de personas que no viven en pareja tú mismo puedes hacer los cálculos que obviamente irán a la baja. El esfuerzo mensual probablemente deberá llegar (siempre hablamos de medias) al 35% y los alquileres se situarán alrededor o algo por debajo de los 500€.

El negocio inmobiliario es muy local y este análisis que estoy haciendo es nacional.

Lo que es muy importante es que adaptes este razonamiento a la zona donde tengas pensado invertir. Siempre es más fácil si es cercano a tu domicilio (que no significa que tenga que ser precisamente tu ciudad) porque tienes mayores conocimientos de la zona.

Este análisis empieza desde la demanda y observamos que los ingresos medios anuales por alquiler a una pareja se sitúan en la franja de los 6.000€ a los 8.000€.

Por tanto, si queremos obtener una rentabilidad bruta anual de más de un 7% observamos cómo los 100.000€ del total de la inversión nos marcan un techo de límite superior razonable.

Pongamos otro ejemplo real de una de mis viviendas dentro de esta categoría:

  • Coste de la vivienda: 59.000 euros (sin impuestos – hipoteca del 75% valor inmueble)
  • Alquiler mensual: 505 euros
  • Hipoteca mensual a tipo fijo al 2% a 25 años: 177 euros
  • Comunidad mensual: 30 euros/mes
  • IBI + Seguros Hogar y Vida: 30 euros/mes
  • Cash flow mensual cuando los astros se alinean y no hay imprevistos: +505€ – 177€ – 30€ – 30€ = + 268 € / mes

Pagamos la entrada más los impuestos. Algo más de 20.000 euros. Y el flujo mensual es muy bueno. Solo la rentabilidad bruta por flujo de caja (respecto la entrada que pagamos) es de más del 10%.

Sé lo que estás pensando.

Pero donde yo vivo los pisos que cuestan menos de 100.000 euros son morralla (así lo definió Jon en su comentario en el post).

Claro. Ahí está el truco del almendruco.

El truco está en convertir morralla en un piso habitable.

El truco está, quizás, en reformar y hacer un lavado de cara importante.

El truco está, quizás, en aprovechar una asimetría de poder (tu puedes permitirte no comprar un piso y el que vende por falta de otras ofertas no puede permitirte no vendértelo a ti).

El truco está en ver muchos pisos de menos de 100.000 €, mirarlo con ojos de inversor (no con aquellos ojos que nos ponemos cuando pensamos en enseñárselo a nuestros familiares) y encontrar aquella oportunidad en la que nuestra habilidad como negociadores o nuestra habilidad como reformadores pueda crear la magia necesaria para transformar una vivienda que se vende por el rango bajo de precio en un hogar para una familia.

Quizás dependiendo de la zona dónde vivas los 80.000 euros que nombran a la categoría se transformarán en 100.000 o en 60.000 euros. El umbral debes adaptarlo en función de tu zona de inversión. Lo importante es que entiendas el concepto.

Estudio pequeño pero muy rentable. 🤑

La rotación de los inquilinos ha sido alta (creo que por el poco espacio de la vivienda) 😳= más esfuerzo y más dedicación

¿En qué categoría de viviendas del modelo mental quieres invertir? ¿Hasta qué punto quieres escalar tu número de viviendas?

Primero debes interiorizar y entender en qué tipología de viviendas quieres invertir. A partir de aquí iniciar la búsqueda descartando ya de entrada todo aquello que no has pre-seleccionado.

Comprar un piso bonito es muy fácil. Comprar un piso rentable requiere de una mentalidad de inversor que es importante adquirir.

Para ayudarte en tu elección he realizado una sencilla tabla donde relaciono algunos atributos importantes de la inversión inmobiliaria con la tipología de pisos de inversión que he creado en el modelo mental.

Tipo de pisoCash FlowApreciación a largo plazoLiquidez
Un piso como el MÍONegativo o neutro¿Igual a inflación?Muy Baja

Comprable principalmente por inquilinos
Un piso con algún PEROPositivo¿Igual a inflación?
Baja

Comprables por inversores e inquilinos 
Un piso de menos de 80K €Muy positivoDifícil de prever pero envejecen peor

¿Impacto a largo plazo de no tener ascensor o elementos básicos?

Ojo con el coste de las reformas necesarias
Muy Baja

Comprable principalmente por inversores

En periodos de crisis puede costar vender incluso a precios muy bajos
Cada tipología de pisos del modelo mental tiene ventajas e inconvenientes que debes tener en cuenta a la hora de elegir que tipología de piso elegir al invertir

Si no tienes claro lo que quieres y si no entiendes bien los beneficios y riesgos que comporta cada tipo de inversión acabarás siendo muy influenciado por la pericia del vendedor de pisos de turno.

O, peor aún, por tus sentidos que se inclinarán de forma natural por los pisos menos rentables ya que, cómo ocurre en la vida y cómo demostró Michael Lewis en su excelente libro Moneyball, lo estéticamente bonito está sobrevalorado mientras que aquello que a los sentidos les cuesta más valorar está infravalorado (en las personas y en los pisos ocurre este mismo efecto).

En nuestro caso en este momento ya tenemos 5 viviendas (1 de la tipología 1, 3 de la tipología 2 y 1 de la tipología 3). Nos gustaría adquirir una vivienda nueva cada 1 o 2 años al menos en los próximos 10 años. Por ello necesariamente solo optamos por las viviendas de tipología 2 o 3. El cash flow positivo de esas viviendas nos dan el margen de seguridad suficiente y necesario. Las más bonitas de tipología 1 las dejamos para otros ;).

Controlar tu barra de endeudamiento es crítico para crear tu patrimonio inmobiliario

Si te gustan los videojuegos recordarás el Street Fighter. Cuando cogías a Ryu o a Ken y empezabas la partida tenían una barra de salud que se iba agotando a medida que recibías golpes o bolas de fuego de los rivales.

Con el crédito hipotecario ocurre lo mismo. Cada persona tiene una barra de crédito hipotecario que puede usar (y recomiendo que use). Pero está limitada.

La barra puede ser más o menos larga en función de su edad y de sus ingresos principalmente.

Pero la barra se agota. La barra tiene un límite.

Si utilizas ese crédito para financiar tu vivienda principal, luego te quedará menos barra (o no te quedará barra alguna) para invertir en pisos para alquiler.

Y si utilizas ese crédito para financiar tus inversiones inmobiliarias, luego te quedará menos barra (o no te quedará barra alguna) para comprar tu vivienda principal.

Es muy curioso pero debes saber que el tamaño de la barra varía también en función de si usas el crédito para invertir o para tu vivienda principal.

Si usas el crédito para invertir tu barra siempre será más grande. Tu capacidad de apalancamiento será mayor. El motivo es que los bancos te permiten ampliar esa barra siempre que tus ingresos aumenten y por tanto si inviertes en inmuebles que te generan ingresos mensuales los bancos comprobarán que tus ingresos aumentan y por tanto te darán más crédito.

De todas formas, vigila. Hay un truco.

Los bancos solo lo comprueban a posteriori. Nunca a priori.

Es decir si tienes una vivienda alquilada, ya podrás demostrar al banco tus ingresos (a través del contrato de alquiler y los recibos). Pero si no la tienes alquilada aún (porque será tu primera compra como inversión) los bancos no tienen en cuenta esos futuros flujos de entrada de dinero.

Es un matiz importante.

Y ahora te preguntas y ¿por qué me cuentas todo esto, Alberto?

Porque de vida solo hay una.

Imagina que agotas toda tu barra de crédito hipotecario con tus inversiones inmobiliarias. Y lo haces muy bien. Y eres de los inversores que compran pisos de menos de 80K € porque ya sabes que la clave está en comprar barato.

Y luego conoces a una persona y la cosa va bien y decidís iros a vivir juntos.

Y a tu pareja le apetece comprar algo en común. Porque ya se sabe que en este país el 80% de las viviendas son de propiedad. Y para tu pareja (y para ti también no te engañes) tener algo en común os aporta un sentimiento difícil de explicar a personas anglosajonas con mentalidad de alquiler.

Espero que me sigas.

Pues lo siento pero quizás no pueda ser. Si tu barra de crédito se ha agotado y no tienes el dinero en el banco no podrás comprar el piso de tus sueños con tu pareja.

Obviamente existen soluciones como vender algunas de tus inversiones. Pero vigila que las viviendas rentables acostumbran a ser menos líquidas que las no rentables como ya te he explicado.

Son ironías del mercado. Todo el mundo quiere un tipo de viviendas y por eso ese tipo de viviendas se vuelven no rentables, porque la demanda sube el precio.

Así que entender la situación personal de cada uno y el concepto de la barra de crédito inmobiliario es crítico.

Intentar ampliar tu barra de crédito inmobiliario (comprando para invertir primero y luego para tu vivienda habitual) es una estrategia que puede funcionar para los más jóvenes.

Pero quizás debas decidir entre usar tu crédito para invertir o usar tu crédito para comprar y vivir en propiedad.

Por eso, tener claro las prioridades de cada uno siempre es tan importante.

Analizando los saltos de rentabilidad. Lo siento pero los milagros no existen, puedes esperar sentado.

El que quiera comprar una vivienda en la Calle Serrano de Madrid o en Paseo de Gracia de Barcelona con una rentabilidad de un 10% bruta porque es muy buen negociador o porque sabe como reformarla tiene dos opciones:

  1. ¡Qué espere sentado!
  2. Que me avise y la compramos a medias.

Ya hemos clasificado la rentabilidad de las viviendas en 3 tipos.

  1. Un Piso como el MÍO (3%-4% rentabilidad bruta)
  2. Un Piso con algún PERO (5%-6% rentabilidad bruta)
  3. Un Piso de menos de 80K€ (> 7% rentabilidad bruta)

Un inversor hábil puede comprar Un Piso como el MÍO y sacarle una rentabilidad de un 6%.

Un inversor muy hábil puede comprar un piso con algún PERO y sacarle un 7%-8% de rentabilidad bruta.

Y un inversor crack puede comprar un piso de menos de 80K y sacarle un 11% de rentabilidad bruta.

Los saltos de rentabilidad se pueden conseguir. Pero solo de una categoría a la siguiente. No puedes saltarte 2 categorías de golpe (de una forma legal claro).

Transformar Un Piso como el MÍO y sacarle una rentabilidad del 9% es prácticamente imposible. Saltar 2 categorías de golpe es un OUTLIER. Y los OUTLIERS pueden ocurrir pero son muy excepcionales y nunca son la base de una estrategia a seguir.

Puedes invertir toda tu vida en buscar OUTLIERS y entonces acabarás cansado y con una cartera inmobiliaria inexistente.

O puedes empezar invirtiendo en una de las categorías que elijas (idealmente la 2 o la 3) y a medida que avanzas y que aprendes intentar ser más sofisticado y saltar una categoría respecto la rentabilidad.

Tú eliges. Lo de siempre. La acción o la parálisis por el análisis.

Cómo gestionar los riesgos y los miedos que surgirán

¿Comprar sin poner capital?

Me pongo de muy mal humor cuando veo anuncios de almas despiadadas que predican a los cuatro vientes que puedes (y casi que debes) comprar pisos sin poner un euro de tu bolsillo.

El famoso OPM (Other People Money) que obviamente dispara tu rentabilidad si la jugada sale bien.

La rentabilidad sobre el capital (ROI) se va al infinito pues es un cociente entre beneficio y dinero invertido.

El problema es cuando la jugada no sale bien. Entonces obviamente la rentabilidad se va al menos infinitos. Que juzgue el lector las consecuencias de ese hecho.

Voy a ser directo.

Una persona que por los motivos que sea no tiene en un momento determinado ahorros no debería meterse en el “fregao” de comprar un piso para alquilar sin un solo euro.

Por favor. Un poco de sentido común.

¿Se puede comprar un piso sin poner un euro de nuestro bolsillo?

Pues claro que sí. Y puede ser muy rentable si se sabe hacer bien.

¿Pero sabéis quién puede hacer eso?

Si me conocéis bien ya sabéis mi respuesta. Eso lo puede hacer el que tiene los bolsillos algo llenos.

Así que invertir sin poner un solo euro de entrada es una opción para aquellos que tienen muchos euros sobrantes. Sin más. Parece irónico pero no lo es.

Es tan sencillo como entender que las inversiones con más riesgo deben formar parte de una cartera amplia y donde el peso de esas inversiones respecto del total sea pequeño.

La inversión inmobiliaria incluye momentos donde se necesita caja. Momentos que no estaban en el plan inicial. Existen imprevistos que hay que abordar, periodos con el piso vacío o simplemente momentos donde el inquilino no te paga.

Por ello, siempre es necesario tener un fondo de emergencia en forma de caja para poder abordar esos momentos que normalmente acostumbran a llegar cuando uno está menos preparado que nunca. La ley de Murphy no es divertida cuando cambiamos las tostadas por tu dinero.

Y si el primer piso que compras lo haces sin caja sobrante las posibilidades de que la inversión no salga bien aumentan considerablemente. Y es una pena porque te perderás una magnífica forma de crear riqueza. Solo por el hecho de haber empezado antes de tiempo y de la forma inadecuada.

Comprar de forma gradual. Diversificación en tiempo y en conocimiento

En un post reciente ya hablé de la importancia de empezar de forma gradual para ir consolidando aprendizajes.

El problema de la inversión en pisos es que complica mucho la diversificación (tanto temporal como monetaria). Los importes a invertir son importantes y por ello recomiendo empezar con inversiones pequeñas. Es mejor comprar dos viviendas de 70K€ al empezar, que una de 140K€. La primera opción te permite aprender más rápido y cometer errores más baratos.

En nuestro caso lo que nos dio la confianza necesaria fue la compra muy rentable de unos parkings que estaban en oferta por liquidación de la compañía propietaria. La siguiente inversión ya la hicimos de una vivienda de 60.000 euros y en la segunda vivienda ya nos atrevimos con un importe de más de 100.000 euros.

Todo ocurrió de forma gradual, pasaron unos años y fuimos consolidando aprendizajes. También fuimos incrementando nuestra posición de caja con ingresos procedentes de otras fuentes.

El caldo cocido a fuego lento siempre sabe un poco mejor.

La constancia es lo más importante. La velocidad no es relevante en una inversión que necesita de lustros o décadas para madurar realmente.

¿Cómo gestionar los mieditos que siempre existen en las primeras inversiones inmobiliarias?

Esta cabecita que nos acompaña a todos nosotros y que viene de serie en el ser humano funciona perfectamente bien cuando el 80% de sus miles de pensamientos diarios son negativos.

Fue diseñada para esto.

Para alertarnos y por ello para poder sobrevivir. Darwin (¡qué crack el tío!), como siempre, tenía razón.

Así que cuando uno pide prestado al banco decenas o cientos de miles de euros para crear su imperio inmobiliario una buena cabeza empieza a disparar ideas que pueden boicotear nuestra inversión (o peor aún) convertirla en fuente de pesadillas constantes.

Los “mieditos” son normales y naturales.

Cómo diría aquél: Hay que ocuparse de ellos, no preocuparse.

¿Cuáles son los miedos más comunes?

El tipo de interés está muy bajo, ¿y si sube?

Solución : Hipoteca a interés fijo. Punto final. El miedito se apagó.

¿Y si sigue bajando y entonces me pierdo la fiesta del interés barato?

Entonces estás pecando de ambición. Si apagas un miedo con una medida que te impida el azar de jugar a un juego (en este caso el juego del tipo de interés futuro) luego no te quejes de que no obtienes el beneficio positivo de haber jugado a ese juego y haber ganado. A la quiniela todos haríamos un pleno al 15 si pudiéramos jugarla los lunes para los partidos del fin de semana anterior.

¿Y si el precio de la vivienda baja los próximos 5 años?

Si inviertes para especular tienes un problema. Si inviertes a largo plazo (más de 10 años como mínimo en el inmobiliario) entonces tienes una oportunidad de comprar aún más. Además recuerda que históricamente el precio de los alquileres más económicos ha descendido menos que el precio de las viviendas.

Si de la vaca esperas la leche durante toda su vida, no te importa demasiado que en ciertos momentos el precio de su carne baje.

¿Y si no pagan el alquiler?

Seguro de impagos.

¿Y si me okupan el piso?

Ocurre poquísimo porcentualmente pero aplícate la respuesta a la pregunta anterior que también sirve. Y si ocurre los costes habituales de desokupación acostumbran a ser de alrededor de los 3.000 euros.

¿Y si cae un meteorito que desvió su trayectoria inesperadamente al pasar cerca de Plutón y un fragmento de 50 metros de diámetro cae justo en mi vivienda y la destroza?

¡¿Qué?!

En el juego del alquiler tienes que entender que el riesgo más grande que existe es que tu piso no sea alquilable.

Es decir, que ni bajando el precio puedas alquilarlo. Por ello, cuando compras para invertir, compra en una zona donde haya demanda y donde creas que pueda seguir habiéndola en el futuro (eso no lo sabe nadie pero hay zonas con mayor probabilidades que otras).

Los mieditos son geniales.

Nos alejan de los precipicios. Pero analiza si paralizan tu acción porque si lo hacen nunca podrás empezar a crear tu bola de nieve.

¡Ah! Y no eres el único que tienes miedo. Todos los tenemos constantemente. Y por eso estamos aquí. No eres un bicho raro.

Lo de los meteoritos lo he soñado varias veces (te lo prometo) y como tengo varias viviendas muy cercanas unas de las otras (me afectaba a varias a la vez 😉 ). En el sueño los del seguro me argumentaban que era una situación excepcional y bla, bla, bla…

Total: ruina completa. Un drama. Lo bueno es que luego me despertaba y tengo el blog para contarlo. 😉

¿Activos más rentables o de más calidad?

¿Que es mejor comprar acciones de Google hace 10 años o comprar acciones de Carburos Metálicos hace 10 años (con todo el respeto)?

La segunda era mucho más rentable por dividendo que la primera (de hecho la primera no necesitaba ni necesita repartirlos).

Los pisos, como las empresas, también tienen distintas calidades.

Un piso sin ascensor acostumbra a ser más rentable (si logras alquilarlo claro). Es más rentable porque pagas menos comunidad (el ascensor es uno de los costes más caros de una comunidad) y también porque el precio de compra es mucho más bajo. A cambio, es un activo menos líquido y probablemente con un peor envejecimiento.

En nuestro caso invertimos con el horizonte temporal de no tener que vender nunca. Por ello nos inclinamos principalmente por activos del tipo 2 del modelo mental con rentabilidades del 5%-6%.

Nos gusta el hecho de que son activos normalmente con menos de 20 años de antigüedad y pensamos que pueden envejecer bien los próximos 30 o 40 años. Además el tiempo de mantenimiento es menor y lo agradecemos porque gestionar trabajo, patrimonio y sobretodo familia numerosa nos ocupa un tiempo.

Pero obviamente renunciamos a algo de rentabilidad. Somos conscientes.

¿Y tú?¿tienes claro a lo que juegas? ¿quieres la Champions de la rentabilidad o prefieres algo menos de rentabilidad y disminuir un poco el riesgo?

Normalmente, recuerda que si lo quieres todo, acabas por no conseguir nada.

Ojalá hayas aprendido algo y tus mieditos se hayan apagado un poco.

¡Feliz camino!

PD: A pesar de nuestros “mieditos” y del impacto de la pandemia seguimos cobrando cada mes los alquileres de los 5 pisos que tenemos alquilados. La selección de inquilinos que hicimos creo que nos ayuda a que esto ocurra. De todas formas, es un hecho que no podemos controlar al 100%. Y cómo nuestros amigos los estoicos nos decían solo nos obsesiona aquello que nosotros controlamos.

Foto: La foto es de la bella Edimburgo realizada en el pasado verano. Está rodeada de montañas que permiten claramente entender la dimensión de la ciudad. ¡Cuántas oportunidades inmobiliarias debe haber! En Edimburgo, como en todas las ciudades, existen las 3 tipologías de vivienda de nuestro modelo mental.


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Alberto P.

Padre de familia numerosa con libertad financiera desde los 36

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59 comentario en “¿Cómo invertir en un piso por primera vez?

  1. Hola, muy buen articulo, en los calculos de rentabilidad no has tenido en cuenta el tema impuestos, ¿Me podrías decir cuántos impuestos se pagan por los ingresos de cada piso? Muchas gracias y enhorabuena por el blog!! 😚

    1. Hola Alberto,
      Gracias!

      Si el alquiler está destinado a primera residencia en España existe una reducción del 60% en tu IRPF. Y el IRPF ya sabes que depende mucho de tus ingresos de renta del trabajo y de la comunidad autónoma en que vivas. El máximo que pagarías sería un poco más del 50% del 40% de los beneficios (aplicada la deducción). Por tanto alrededor de un 20% del beneficio.

      Saludos!

  2. Buenos días,

    Fantástica entrada, la acabo de leer y mandar a varias personas así como compartirla por algunas redes sociales. Qué conste que no lo suelo hacer 🙂

    Algunas notas que me han parecido interesantes:

    * “Fíjate que las empresas o muchos family offices cuando invierten en activos fijos a largo plazo (de 10 a 20 años) intentan siempre contratar interés fijo ya que tienen más certidumbre en la rentabilidad neta futura de sus inversiones”

    –> Totalmente de acuerdo, la hipoteca fija es la mejor si la consigues. Pero justo es la hipoteca que más difícil es que te concedan los bancos. En los últimos meses hemos ayudado a varios familiares con este tema (personas solteras cuya compra la hicieron solos) y los bancos ponen bastantes trabas. Si tienes un sueldo alto no hay problema, pero para un sueldo normal sin activos adicionales, ahora mismo es difícil.
    Una opción que se puede hacer es aceptar la mejor hipoteca posible, aunque no sea fija, y con los años esperar oportunidad para cambiarte a una fija más interesante.
    Por esto último, es importante ver que las hipotecas que cojas no tengan recargo por cancelación o que los costes del cambio sean asumibles, etc…
    Este podría ser un plan B.

    * “Pero vigila que las viviendas rentables acostumbran a ser menos líquidas que las no rentables como ya te he explicado”
    –> Eso pensamos también, normalmente un piso muy rentable te ha costado poco por algo (barrio regular, edificio antiguo, etc …) suele ser fácil su alquiler pero su venta se complica bastante. Estos pisos son vacas lecheras, tenerlas muchos años y sacarlas todo el beneficio posible alquilándolas.

    Veremos como vienen estos meses/años de incertidumbres, esperamos que el pisito tipo 3 que tenemos destinado al alquiler de larga duracion (aunque nos costó con reforma más de 80 mil, quizá el nuestro está entre medias del tipo 2 y 3) nos siga dando leche regularmente.

    Saludos.

    1. Muchas gracias Carlos! Agradezco mucho que lo hayas compartido. Es la mejor forma de premiarme! 😉

      Un saludo y nos seguimos!

  3. Buenos días.

    Magnifica entrada. Estoy ahora mismo aprendiendo para una futura inversión inmobiliaria y me has ayudado mucho con ella.

    Gracias y seguiré atento a tus nuevas entradas.

    Saludos.

  4. Una explicación muy detallada y muy completa. A pesar de que ahora mismo no estoy interesado en la inversión inmobiliaria para alquiler, siempre me resulta muy interesante admirar las experiencias y estrategias que utilizan otras personas para conseguir libertad financiera, ¡especialmente viniendo de alguien que ya la ha conseguido como tú! 😀

    Un abrazo,
    Drago

  5. Muy buena entrada, yo empecé en la inversión inmobiliaria con 2 pisos del modelo 3 y antes de esta crisis le sacaba una buena rentabilidad por Airbnb. Lo que me hizo meterme en una tercera inversión que ahora me tiene un poco inquieto pero tampoco puedo arrepentirme pues fue la mejor decisión sabiendo lo que sabía. Una pregunta, ¿Cuál crees que es la barra de endeudamiento para una persona menor de 35 con un buen salario (>3k)? Creo que va a haber buenas oportunidades en los próximos años.

    Mil gracias por compartir datos reales!

    Julio

    1. Gracias Julio,

      El endeudamiento depende mucho del salario, de la edad y también de tu sueño ( nunca permitas que la deuda no te deje dormir bien 😉 ).
      Los bancos ya limitan a unas condiciones que me parecen razonables no permitiendo pagar más de un 30%-35% (máximo) teniendo en cuenta todos los ingresos.

      Sin conocer en detalle tu situación me parece un porcentaje máximo que puede tener sentido.
      Saludos!

    1. Buenísimo, he aprendido muchísimo con este post tan extenso.

      ¿Has aprendido cosas importantes de algún libro o libros en concreto?¿Alguno que recomiendes para novatos?

      1. Muchas gracias por el feedback!
        En general me gusta leer mucho y de todo un poco.
        Para responderte de una forma original creo que para ser un buen inversor uno debe conocerse mucho a si mismo así que te recomiendo leer libros de psicología para entenderte mejor. En este aspecto uno de mis favoritos es de Happiness Trap

        ¡Espero que te guste!

  6. Hola Alberto , acabo de descubri tu blog y pienso no dejar de seguirlo.Me parece que la informacion que aportas es de mucha calidad.
    Quisiera preguntarte si has tenido alguna experiencia con el alquiler de pisos a estudiantes?
    En que lugar de tu lista la meterias 1,2,3?La recomendarias?Pros , contras…..
    Es una inversion que llevo pensando algun tiempo por su baja morosidad, practicamente nula.
    Agradecerte la informacion clara y concisa , te sigo por aqui y por twiter.
    Un saludo

    1. Hola Pablo!
      Muchas gracias.

      Nunca he alquilado a estudiantes. Entiendo que te refieres a alquilar por habitaciones, verdad? Si es así la rentabilidad acostumbra a ser más alta pero también la rotación y el tiempo de gestión.

      El alquiler por habitación se rige por el código civil ya que no está contemplado en la ley de arrendamientos y por tanto no queda claro si existe la deducción del 60% al alquilar para vivienda habitual. Diría que es alegal. Consulta bien este tema con los abogados pues debería quedar muy claro en el contrato.

      En todo caso te lo dice alguien que no ha hecho nunca lo que preguntas! 😉

      Saludos!

      1. Gracias Alberto por tu rapida contestacion.
        He estado viendo algunos articulos en tu blog y creo que no tienes ninguno sobre como elegir el inquilino adecuado.
        Es solo una sugerencia , creo que es un tema muy importante ,como comentas en algunos de tus articulos.

        Cuando tenga otro ratito me leere otro de tus interesantisimos articulos.

        Saludos!

        1. Buenas Pablo,

          Prefiero dejar en manos del Inversor Directivo que elabore una buena entrada sobre la selección del inquilino y aprovecharé para explicar cómo lo realizamos.

  7. Un apunte, con permiso del anfitrión: a mí me gusta plantear la rentabilidad en base a tres escenarios diferentes:

    1) Rentabilidad bruta. Muy simple: multiplicar por 12 el alquiler y dividir entre el precio total de compra, esto es, valor total del inmueble (comisiones y gastos incluidos), incluso que solo aportemos una entrada de nuestro bolsillo. Esto me hace tomar proporción del valor que puede generar el activo.

    2) Rentabilidad neta. La misma operación que la anterior, solo que descontando de la hipotética renta que percibiría los gastos mensuales fijos: hipoteca, comunidad de propietaros, IBI y una cantidad destinada a “mantenimiento”. Es la suma que me llega al bolsillo mes a mes. También podría calcular los impuestos y prorratearlos proporcionalmente, pero ya me parece exagerado.

    3) Rentabilidad neta con apalancamiento. Exactamente igual, solo que en lugar de dividirlo entre el valor del inmueble, lo hago entre la entrada que he dado. Vamos, el efectivo que he desembolsado y que representa realmente mi pérdida patrimonial en pro del activo. Es a mi juicio el cálculo más real y ajustado que existe y que tiene en cuenta las bondades del apalancamiento en la compra de inmuebles.

    Puede parecer muy enrevesado, pero me gusta tener en mi hoja de excel estas tres variables antes de comprar un piso. Mucha gente saca la calculadora del móvil y empieza a echar cuentas. Yo me lo tomo algo más en serio y procuro tener un orden que de un vistazo me permita, al menos, intuir si puede tratarse o no de una buena compra.

    1. Buenísimo apunte Pepecoco (como es habitual en ti 😉 )
      Sin duda entender los diferentes conceptos de rentabilidad es crítico para poder comparar activos de una forma efectiva.

      Gracias!

  8. Muy buen artículo Alberto, enhorabuena!

    Algún día nos tendrás que explicar tu proceso de selección para los inquilinos, que tiene pinta que da también para un post completo jeje.

    Sin duda, apetece invertir en inmuebles con lo que comentas. Personalmente todavía no me lo he planteado en serio, ya que es un tema que desconozco totalmente, y por tanto primero me tocaría un buen periodo de aprendizaje antes de empezar, pero es algo que me apetece a largo plazo.

    Un abrazo!

    Marc

    1. Buenas Marc,

      Prefiero dejar en manos del Inversor Directivo que elabore una buena entrada sobre la selección del inquilino y aprovecharé para explicar cómo lo realizamos.

      Es cierto que es un tipo de inversión que requiere más esfuerzo de tiempo y de capital.

    2. Muchas gracias Marc,

      Ya he empezado a construir un post acerca de la selección de inquilinos. Como bien sabes por tu experiencia personal, los buenos posts se construyen lentamente. Como un buen caldo! 😉

      Gracias por pasarte por aquí! 😉

  9. Hola Inversor Directivo,

    En primer lugar, aún no he acabado de leer todo el post y quiero hacer una advertencia a lo siguiente:

    “Nos gustaría adquirir una vivienda nueva cada 1 o 2 años al menos en los próximos 10 años.” y además dices que ya tienes 5 en alquiler.

    Hace muy poco, nuestro querido govern de Catalunya ha sacado un real decreto 17/2019, adjunto enlace:

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-2509

    donde especifica que si un inversor particular posee 14 o más viviendas de alquiler, se convierte en grande tenedor y por tanto conlleva unas obligaciones muy injustas. Os recomiendo leer el siguiente articulo:

    https://blogs.elconfidencial.com/economia/tribuna/2020-02-10/derecho-mejora-acceso-vivienda_2447931/

    Saludos,

    PD: voy a seguir leyendo… tus entradas son interminables pero de mucha calidad.

    1. … por fin ya he podido acabar todo el articulo.

      Es totalmente cierto, todo lo que explicas en esta entrada.

      Nosotros centramos básicamente en la tipologia 2 ya que es el que tiene mejor relación de riesgo-rentabilidad. Los de tipo 3 (menos de 80K) creo que no sale a cuenta ya que son edificios viejos y por tanto conllevan reparaciones y derramas, además de instalaciones viejas y casi siempre son pisos con muy poca luz natural, muy interiores. Eso dificulta mucho poder alquilar y también el vecindario es otro factor a considerar que influye si es o no alquilable. Eso se nota con “respirar” el ambiente y la gente que vive por el barrio y el tipo de tiendas que hay a los alrededores.

      Además, también es cierto que hay pisos de tipologia 1 a precio de tipologia 2 como ocurrió en la crisis del 2008-2012 que habían unos descuentos extraordinarios más otro especial de “jornadas abiertas”.

      Así hicimos en el 2011 con un piso de Solvia obra nueva de 2 habitaciones con zona comunitaria con 2 piscinas y trastero situado en un barrio nuevo de mi cuidad . Un día había unas “jornadas abiertas” y ofrecían un 25% de descuento extra y fuimos allí con un “amigo”, que en realidad es un futuro inquilino. Al salir de la visita hablábamos con este “amigo” y le gustaba mucho. Luego comprábamos el piso ya alquilado desde el minuto 0. A fecha de hoy aún sigue viviendo allí después de 9 años.

      Reconozco que es mucha suerte! Jamás tendría otra oportunidad semejante jajajaja.

      1. Wow! 9 años de inquilino… Felicidades! Envidia sana. 😉
        Como siempre gracias por pasarte por aquí y compartir tus experiencias con la comunidad. Siempre aportan valor y complementan.
        Saludos!

    2. Gracias Soyos por el enlace al artículo…

      aún nos queda un rato para llegar a las 14… pero habrá que estar atento!
      España a veces no es atractiva desde un punto de vista de la comunidad inversora por sus continuos cambios de leyes respecto a los impuestos. ¡No somos fiables para la comunidad internacional!
      Una pena la verdad.

      1. Es lamentable que España es un país de inseguridad inversora. Ahora mismo sólo existe esta regla en Cataluña y creo que en España ya ha propuesto algo semejante durante esta pandemia, obligando a los grandes tenedores (8 o 10 pisos) a rebajar los alquileres durante el estado de alarma + 6 meses posteriores.

        Eso de momento solo afecta durante el estado de alarma, pero quien sabe que puede ser un perfecto precursor para futuras modificaciones de leyes.

        PD: Ya me ha alegrado que tu siguiente post es: ¿Cómo seleccionar un buen inquilino? u otro titulo similar.

    1. Sí pero no tengo experiencia…

      Cómo todo tipo de inversión creo que en la ejecución está la clave. Bien hecho puede tener mucho sentido!

      Saludos y gcs por comentar

  10. Hola. Muy interesante e informativo tus artículos. Te describo un poco mi situación personal para que me orientes, sabiendo q sería tu opinión y no una asesoría. Hasta hace unos años tenía mi empresa de la cual vivía y logré ahorrar y comprar algunas propiedades Cash en Usa. Pero como es sabido las propiedades generan poco dinero mensual. Tuve que cerrar mi negocio por situación país (Venezuela) y venir a ESPANA con una residencia que no me permite trabajar (Res No Lucrativa). Ya no puedo invertir cash porque el dinero que me queda es para vivir (la renta de los pisos me da para cubrir un 60-70% de mis costos totales mensuales, el resto lo cubro con mis ahorros). Como no tengo permiso de trabajo tampoco tengo nómina ni crédito para comprar viviendas ni aquí ni en EEUU. Que me recomiendas o qué harías tú en mi caso? Porque me gusta mucho la parte inmobiliaria pero sin cash y sin crédito es difícil. Y en esta situación que hay ahora con este virus pasarme a autónomo me parece que sería cargarle más al gasto que al bolsillo. Quiero seguir en la parte inmobiliaria pero no se como hacer. Gracias PD: me gustaría extenderme más pero sería ya demasiado.

    1. Hola Daniel,

      Gracias por pasarte por aquí y contar tu historia.
      Normalmente me gusta opinar (sin recomendar) pero siendo muy honesto contigo no soy para nada experto acerca de la temática que me propones.
      Por lo que parece ya tienes unas rendas mensuales dada tus inversiones pasadas. ¡Muchas felicidades!

      No sé hasta que punto sea difícil o no conseguir los papeles oficiales para trabajar y a partir de aquí normalizar tu situación profesional y poder tener acceso a una cuenta bancaria, crédito…

      Saludos y siento no ser más experto acerca de tu pregunta.
      ¡Mucho ánimo!

  11. Hola
    ¿Como conocer o calcular esa barra de vida (o capacidad de endeudamiento)?
    Preguntando al banco? Cada banco te va a dar una barra de vida distinta?
    ¿Y si tengo (o quiero tener) varias hipotecas con varias entidades distintas?
    Gracias por la entrada. Es clarividente.

    1. Hola Victor!

      Tener varias hipotecas con varias entidades no es ningún problema. Nosotros tenemos 5 hipotecas con 5 pisos para invertir distintos. Pero debes informarlo cada vez que quieras pedir una nueva hipoteca. Normalmente los bancos dejan crédito hasta un 30% – 35% máximo de TODOS los ingresos mensuales. Es algo bastante estándar en la industria.

      Saludos y espero te sirva,

    1. Hola Daniel,

      Si el inquilino que alquila el piso lo usa como vivienda habitual. Por ejemplo, el alquiler vacacional no se consideraría dentro de esa clasificación.

      Saludos y gracias!

      1. Yo tengo tres pisos en la costa de Cádiz, que dedico a alquiler vacacional. No sabría decirte si son tipo 2 o 3. Los compré digamos de rebote. Estaba en el sitio adecuado en el momento justo y tenía dinero.
        A mi me lo gestiona una empresa de alquileres. Y literalmente no tengo que estar pendiente de ellos. En septiembre u octubre liquidados cuentas, pago comisiones, etc etc. Pero la rentabilidad aprox es 7-10%.
        También tengo otro en Sevilla. Este si es de larga duración. Y aquí si que tengo que estar pendiente. Pero el de Sevilla lo compré en 2002, y respecto al precio de compra, ahora estamos entorno al 15%.
        Un S3

        1. Gracias por compartir y felicidades por las inversiones. Respecto al piso de Sevilla entiendo que la apreciación de la renta después de casi 20 años es lo que ha hecho que aumente tanto la rentabilidad respecto al precio de compra de 2002.

          Saludos!

  12. Que pasa fiscalmente si yo vivo en un piso alquilado y decido comprar mi primera vivienda y alquilarla? Sería deducible la renta que pago de las ganancias del alquiler que recibo ? No saldría perdiendo dinero fiscalmente con respecto a si viviese en la vivienda que compre ? Habrá gente que compro un piso y tuvo que mudarse por trabajo o lo que sea y luego alquilo el piso que compro para poder pagarse el alquiler de donde vive.

    1. Hola Daniel,

      La deducción no es respecto a ti sino respecto al inquilino.
      Al estado le da igual donde vivas tú (siempre que sea en el territorio del estado).
      Lo que el estado te dará es la deducción del 60% de los beneficios del alquiler de tu piso en propiedad siempre que el INQUILINO que habita tu piso lo use como primera residencia.

      Espero que me haya explicado mejor ahora. Si sigues sin entenderlo házmelo saber por favor.

      ¡Muchas gracias!

      1. Si esa parte la entiendo. Pero digo por ejemplo si yo tengo posesion de un piso que rento en 1.000. Pero vivo en otro por el que pago 900 de alquiler. Puedo deducirme los 900 como gastos? Porque en esa situación no me estaría beneficiando como ingreso extra sino que sería un ingreso que es anulado por mi pago de alquiler. No se si me explico bien. Es decir tendría que pagar impuestos igual del 40% restante de la ganancia aún cuando vivo en un piso que pago renta ? Al final sería más conveniente fiscalmente vivir donde está mi propiedad, pero por cosas de la vida (mudanzas de trabajo o x ) no siempre se puede

        1. Son dos cosas distintas y no compensables. Los 1.000,00 € que recibes van a tributar dentro de la base imponible general en el tipo que corresponda. Ahora bien, dependiendo de tu comunidad autónoma, existen deducciones en el IRPF por alquiler de vivienda habitual.

          1. Ok. Entonces siempre es mejor y primera opción comprar donde vas a vivir y luego de eso empezar a comprar para alquilar. Se le saca más beneficio que comprar 2 propiedades para alquilar mientras vives alquilado en otro sitio.

        2. Daniel, como ya dice Pepe Coco. Solo puedes deducirte el alquiler de vivienda habitual en el piso de tu propiedad que alquilas, no en tu vivienda habitual. Gracias!

          1. Ok. Entonces siempre es mejor y primera opción comprar donde vas a vivir y luego de eso empezar a comprar para alquilar. Se le saca más beneficio que comprar 2 propiedades para alquilar mientras vives alquilado en otro sitio.

  13. Hola,

    Felicidades por todo el blog en general. Me gusta el punto de vista de rentabilidad y también humanista que le das a un tema, el que sea. Bravo.

    Tengo una duda para el foro, recomendariais hacer una inversión tipo 3 con un inmueble sin cédula de habitabilidad.

    1. Hola Andrés,

      No, en absoluto. Una vivienda sin cédula de habitabilidad no es una vivienda. No se puede vivir en ella ni se puede alquilar ya que carece de ella.

      Saludos

      1. Gracias Soros, desconozco el mercado. Por lo que me ha parecido ver hasta ahora del mercado, me dan a entender que sí se puede alquilar luego. Por ejemplo agencias inmobiliarias.

  14. Gracias Alberto por tu blog, está siendo de gran ayuda. A ver qué piensas. Piso de 32 m en segunda línea de playa en pueblo cerca de capital (es un pueblo dormitorio) posible alquiler 450€, precio de compra 80000€. A pagar con hipoteca. Comunidad de 30€ mensual e IBI 157€ anuales. Buen barrio. ¿Qué opinas?

    1. Hola German!
      Gracias por tu comentario. Lo primero es que yo siempre digo que opinar gratuitamente con poca información acerca de inversiones es algo peligroso.

      Así que te diré lo que pienso superficialmente pero obviamente la responsabilidad de la decisión es claramente tuya.

      Los números que das son bastante interesantes la verdad.
      Siempre me gusta remarcar que de las cosas más importantes es que haya suficiente demanda (ahora y en el futuro) en esa zona pues que lo más peligroso en el juego del alquiler es que no haya demanda para tu piso. Si hay suficiente demanda parece una operación que probablemente pueda darte un cash flow positivo e interesante de forma recurrente.

      Muchas gracias por compartir!

  15. Buen artículo, acabo de aterrizar en tu blog!
    Cuando haces los cálculos no tienes en cuenta cuanto tardas en recuperar la inversión? Es decir, en qué punto vas a estar ganando dinero de verdad.
    Entiendo que un cash flow de +200e al mes es cuestión de tiempo que te permita recuperar los 50k iniciales pero se debe tener en cuenta, no?
    Lo comento para saber, por ejemplo, cuando puedes meterte en el 2do piso si el primero aún está pagándose?
    Por último, sois libres financieramente con todos los pisos pagados?
    Muchas gracias por el post!

    1. Hola Manuel,

      Gracias por tu pregunta. Es un tema muy relevante e interesante.
      En nuestro caso, con nuestra estrategia los paybacks son altos pero recuerda que nosotros primamos la creación de un patrimonio inmobiliario a muy largo plazo (horizontes temporales de más de 10 años). Con lo que sobretodo queremos que el piso nos dé cash flow positivo pero no nos obsesiona si el payback (en dinero) es un poco más largo o menos.

      Espero te ayude la respuesta!

      Gracias!

  16. Hola Alberto, gracias por alumbrarnos el camino de la IF.
    He encontrado un Estudio que cumple con las características que indicasben el blog.
    Tengo varias dudas. Como consigo la entrada del piso? Con que banco trabajas tú o si nos puedes recomendar alguno?.
    Un saludo

    1. Gracias por las preguntas!

      La entrada del piso… ahorrando e invirtiendo. No veo otra la verdad.

      Trabajo con el Banco Sabadell. El de toda la vida. Pero apretando condiciones al máximo. Normalmente siempre se puede negociar mejor… y la única forma de negociar con fuerza es teniendo propuestas mejores. Te recomiendo que uses comparadores de hipotecas online. Podrás recibir buenas ofertas con poco esfuerzo!

      Saludos!

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