12/08/2020
Inversión inmobiliaria

Cómo NO comprar una segunda residencia me permitió invertir en 4 pisos para alquilar

Alquila los pasivos que utilizas esporádicamente como la casa de vacaciones y dedica tu dinero a comprar activos. Es sencillo pero a veces difícil de entender. En esta historia te cuento como este sencillo concepto me permitió comprar 4 pisos para alquilar en muy pocos años.

En los últimos 4 años las cosas han ido bien en la multinacional en la que me encuentro trabajando. En general se han alcanzado los objetivos establecidos y tantos los managers como el equipo directivo hemos logrado bonos anuales que han aumentado de forma significativa nuestros ingresos.

La forma en la que hemos invertido esos ingresos extra sin embargo ha sido muy distinta.
Algunos de mis compañeros directivos se han comprado una segunda residencia.  De hecho, en mi caso, estuve a punto de hacerlo.  Tengo que reconocer que estuve muy tentado. Especialmente cuando visitaba las segundas residencias de mis compañeros.

Pero, finalmente, afortunadamente, no lo hice. Y en vez de eso, invertí en 4 inmuebles (con apalancamiento) que me generan cash flow positivo todos los meses y un aumento patrimonial mensual cercano a los 3.000 euros a diferencia del importante cash flow negativo que les genera la segunda residencia a los compañeros que la adquirieron. 

Eso no significa que no salga los fines de semana o las vacaciones. Todo lo contrario. Con el cash flow positivo mensual proviniente de los alquileres genero suficiente dinero para viajar los fines de semana que realmente me apetecen. En estos momentos de mi vida, con niños pequeños, me he dado cuento que no me apetece salir de fin de semana más de una vez al mes. 

La libertad de no tener una segunda residencia estable me permite elegir destino y conocer muchos sitios nuevos. Algo que sin duda, no podría hacer si tuviera una segunda residencia, ya que, conociéndome, querría amortizarla y no “me permitiría” alquilar tantos apartamentos “airbnb” como ahora hago o ir a buenos hoteles como ahora hacemos de forma habitual.

La libertad mental de no tener que cuidar de una segunda residencia me genera menos preocupaciones

Además, la libertad mental de no tener una segunda residencia lejos de casa me permite no tener preocupaciones extra que no me apetecen. A diferencia de una segunda residencia, los pisos en los que he invertido están en un radio de 10 minutos de mi casa. Así que cuando hay problemas (te aseguro que siempre existen problemillas cuando inviertes en immuebles) no debo desplazarme lejos para solucionarlos (además cuento con un buen arsenal de “ayudantes” de todo tipo que me ayudan con el mantenimiento de los immuebles).

Así que una buena decisión económica se ha convertido también en una buena decisión personal (ahora viajo mucho más que antes a pesar de no tener una segunda residencia). Mis activos pagan mis vacaciones con el cash flow que me generan.

La principal desventaja de no tener una segunda residencia especialmente en mi caso al tener familia numerosa es el tener que hacer y deshacer maletas para los fines de semana. Es probable que este hecho haga que salgamos de la ciudad a “desconectar” con un poco menos de frecuencia de lo que saldríamos si tuviéramos una segunda residencia pero en todo caso tener que hacer las maletas cada vez que salgo no ha hecho cambiar nuestra decisión. 

De hecho, una posibilidad que estamos pensando seriamente es la de alquilar durante periodos de 3 a 6 meses (aprovechando los mejores momentos en lo que se refiere al clima de cada zona – playa o montaña) fines de semana alternos.

Con la tecnología cada vez es más fácil llegar a este tipo de acuerdo. 

Primero, conociendo diferentes casas a través de plataformas como airbnb y luego en el caso de que nos guste especialmente alguna intentar llegar a un acuerdo con el propietario para que reserve un determinado número de fines de semana (obviamente negociando un buen precio por volumen) y con la posibilidad de poder dejar la ropa, maletas y objetos personales en armarios o habitaciones específicas.

De esta forma, evitas la incomodidad de tener que hacer las maletas cada vez que quieres salir. 

¿Cuándo sería el momento de comprar una segunda residencia?

En nuestra familia anualmente estamos fuera de nuestro hogar principal unos 40 – 50 días al año incluyendo distintos periodos vacacionales y fines de semana. Desde un punto financiero tener una segunda residencia para usarla como mucho un 15% del tiempo no tiene absolutamente ningún sentido.

De hecho, es una auténtica salvajada.

Como nos gusta salir ya he explicado como conseguimos salir igualmente sin salir perjudicados financieramente. De todas formas, tenemos claro que si se cumplen dos premisas fundamentales podríamos en algún momento llegar a comprar una segunda residencia.

Las dos premisas en las que basamos una futura compra de segunda residencia son:

  1. Disponer de más de 120 días al año en los que podamos usar nuestra segunda residencia. Actualmente mi trabajo como directivo no me permite disfrutar de tantos días para desplazarme a la segunda residencia. Además, no me apetece de ningún modo usar todos los fines de semana para “obligarme a ir” ya que también nos gusta hacer vida social y familiar durante los fines de semana.
    En el momento en el que el ritmo de trabajo mío y de mi esposa nos permitieran poder disfrutar de al menos un tercio de nuestro tiempo viviendo en la segunda residencia entonces nos plantearíamos comprar una. Visualizamos quizás una vida más tranquila con profesiones más liberales los últimos 10-15 años de nuestra carrera profesional en la que podamos hacer fines de semana largos de jueves a lunes en una hipotética futura segunda residencia.
    Este sería el plan, si sucede, maravilloso, sino será porque la vida nos depara otras sorpresas que no podemos ni imaginar o porque no cumplimos con el segundo punto.
  2. Tener independencia financiera debe ser en nuestro plan una condición necesaria y suficiente para comprar una segunda residencia. En ningún caso nos planteamos “cargarnos” con una pesada mochilla que nos genere flujo de caja negativo todos los meses si nuestros activos (principalmente immuebles, fondos de índices en renta variable de acumulación e inversiones en empresas no cotizadas) no nos generan un flujo de caja suficiente para soportar nuestro tranquilo estilo de vida y nuestra familia numerosa hasta que nuestros hijos hayan podido acabar su carrera universitaria (si desean estudiar una carrera obviamente).

Es decir solo consideramos comprar una segunda residencia si disponemos de tiempo (un tercio de los días al menos) e independencia financiera suficiente para que la segunda residencia no consista en tener que soportar una carga económica adicional. 

Trabajamos para generar activos que paguen nuestros gastos y caprichos, en ningún caso trabajamos para adquirir caprichos o tener gastos extras que hagan que debamos aún trabajar más duro, más horas o con más presión adicional.

Si una segunda residencia te genera presión laboral adicional en mi opinión no vale la pena.

Obviamente una posibilidad a analizar en el caso de tener una segunda residencia es poder alquilarla en algunos momentos puntuales para poder seguir cumpliendo el punto de la independencia financiera y por ello si optáramos por esta solución desde el momento de la compra de la segunda residencia debemos prepararnos para adaptar a que nuestra segunda residencia sea alquilable. 

El PLAN: Comprar 4 pisos para invertir en 3 años

Disponía de unos 285.000 euros ahorrados destinados a comprar la segunda residencia. 

Por ello, tenía varias opciones para comprar una segunda residencia.

La primera era comprar un apartamento en la playa de unos 230.000 euros y usar el resto para pagar los impuestos y las mejoras y muebles del apartamento.

Otra opción que se me pasó por la cabeza fue la de hipotecarme y comprar una casa de alrededor de 390.000 euros. Esto hubiera significado pedir una hipoteca de alrededor de unos 150.000 euros (ya que hay que pagar los impuestos de la casa y los muebles para llenarla) y me hubiera quedado un pago mensual de hipoteca de unos 600-700 euros a unos 25-30 años a un tipo de interés fijo de alrededor de un 2,2% (en esos momentos el tipo de interés era especialmente bajo y valía la pena contratar hipoteca a tipos fijo para aprovechar el excepcional momento bajo).

Finalmente, la decisión que tomé fue muy distinta.

Decidí trazar un plan para comprar 4 pisos con financiación (70% de cada piso) con un precio medio de unos 175.000 euros por piso con el fin de que me aportaran flujo de caja adicional todos los meses.

Como mi vida profesional es intensa decidí ponerme un horizonte temporal de unos 3 años para hacerlo ( finalmente tardé exactamente 26 meses en completar el plan).

No me importaba que el mercado inmobiliario estuviera subiendo de precios porque mi plan era a 25 años vista. Con una edad cercana a los 40 años deseaba que a los 65 años los pisos estuvieran pagados y que me generaran unos buenos ingresos mensuales libre de cargas hipotecarias y que además durante todos estos años me hayan ido aportando caja adicional todos los meses.

Por ello, mi idea era diversificar en tiempo (hacerlo en los siguientes 2 ó 3 años) y en tipo de vivienda (pisos pequeños de 1, 2 o 3 habitaciones e incluso un estudio). Lo que sí tenía claro era donde quería comprar los pisos. 

Todos los pisos los quería comprar en un radio de 2-3Km de mi vivienda habitual situada en una ciudad de la zona metropolitana de Barcelona.

La proximidad de mi vivienda me ofrecía por un lado mucha comodidad en la gestión de los alquileres y también me permitía conocer muy bien la zona y entender los matices de cada zona e incluso de cada calle (como por ejemplo que los precios en una calle ruidosa pueden estar un 20% por debajo de una calle no ruidosa y la estancia media del inquilino en una calle ruidosa baja mucho por motivos obvios). 

Es evidente que disponer de 4 pisos para alquiler en un radio de unos 3 Kilómetros hace que no haya diversificación de la inversión en espacio y por ello hay algo más de riesgo por si la ciudad o la zona determinada pierde valor por algún evento inesperado.

En todo caso, en mi situación personal, los dos puntos ventajosos (comodidad de gestión + conocimiento local) son de mucho más importancia para mí que la desventaja de tener los alquileres concentrados en la misma zona.

Buscando viviendas con una rentabilidad objetivo del 5%

Una vez tenía clara la zona donde quería comprar las viviendas (cerca de mi casa en el centro de una ciudad con mucha demanda de alquiler por ser muy cercana y estar muy bien comunicada con Barcelona) me apunté todas las alertas de Habitaclia, Fotocasa e Idealista para viviendas por debajo de 200.000 euros.

De esta forma tenía perfectamente controlado el stock nuevo que cada día salía al mercado. Mi criterio de búsqueda era el siguiente:

  1. Pisos seminuevo de menos de 15 años de antigüedad. El motivo es que mi idea de inversión es a muy largo plazo y además priorizo la comodidad a la rentabilidad. Es decir, soy consciente de que con un piso más antiguo en el que haya que reformar y quizás pagar más derramas podré sacar más rentabilidad. Pero no me interesa en estos momentos porque mi trabajo como directivo ya me absorbe suficiente tiempo y no quiero dedicar un tiempo excesivo a reparaciones importantes.
  2. Pisos con una rentabilidad bruta mínima de un 5% anual con un precio de alquiler ligeramente por debajo del mercado. Siempre intento buscar acuerdos de largo plazo con los inquilinos. Por ello, intento poner el precio del alquiler ligeramente debajo del precio del mercado (entre un 5%-10%). De esta forma, me aseguro que los arrendatarios nunca se vayan por un tema de precio y minimizo las mudanzas que siempre suponen tiempo que debes invertir. Perder un poco de rentabilidad me compensa con creces los dolores de cabeza que las mudanzas siempre conllevan.
  3. Pisos fácilmente “alquilables”: Sin grandes defectos. No me interesan pisos que tienen defectos a simple vista (ruidos, plantas bajas sin patio, poca luz…). De nuevo, mi tiempo es mi bien más preciado y prefiero pagar un poco más por tener más seguridad de alquilar rápidamente.
  4. Pisos por debajo de los 200.000 euros. Por encima de este precio no me salen ni me salían los números del 5% de rentabilidad bruta objetivo. 

Ahora viene el punto donde podría decirte que miré decenas de pisos y que hice siempre ofertas a la baja para aprovechar las urgencias de ciertos vendedores. 

La realidad es que no. De los 4 pisos que compré, sólo en uno de ellos conseguí una rebaja de unos 5.000 euros. En los otros 3 casos pagué lo que se me pidió por ellos.

¿El motivo? Los precios immobiliarios estaban creciendo a ritmos de más de un 10% anual con lo cuál mi racional era que prácticamente cada mes que pasaba los pisos subían un 1% (obviamente eso era el pasado y yo no conocía el futuro pero los productos poco líquidos acostumbran a tener bastante inercia en lo que se refiere a los cambios de precios) con lo cuál una vez que fijé mi criterio cuando encontraba un piso que cumplía los 4 criterios me lo quedaba.

¿Para qué negociar en un mercado alcista con la oportunidad de perder algo que había cumplido ya mi criterio de inversión?

Por ese motivo, de media, visité unos 4 pisos por cada uno que compré. Es importante remarcar que todos los pisos que visitaba ya cumplían los criterios que me había marcado y que normalmente los descartaba porque encontraba algunos defectos que en mi opinión hacían que ese piso no fuera fácilmente alquilables (defectos que obviamente no había visto en los buscadores de Internet).

La rentabilidad de una inversión apalancada depende de la rentabilidad de la vivienda y obviamente de los costes de la hipoteca

Al tener un muy buen salario y al comprar la vivienda junto a mi esposa que también trabaja conseguíamos unas condiciones hipotecarias extraordinarias.

Poco riesgo para la entidad bancaria (ojo con decir que el piso es para inversión porque increíblemente las entidades bancarias acostumbran a preferir que les digas que el piso que vas a comprar es una segunda residencia porque en su perfil de riesgo ese producto tiene menor riesgo y por tanto te ofrecerán mejores condiciones. De hecho, algunas entidades bancarias directamente no financian pisos para invertir a particulares).

Hipotecas de tipos fijo a 25 o 30 años fueron las condiciones que firmamos. 2 de cada. No tengo ni idea de lo que ocurrirá con los tipos de interés en los próximos 25 o 30 años. Lo que sí que sé es que nuestro coste de financiación se mantendrá constante ligeramente por encima del 2%.

Esa tranquilidad en una de las dos variables críticas para determinar la rentabilidad de la inversión es crítica para poder abordar proyectos futuros y controlar de una forma muy controlada el riesgo que supone cada inversión.

El flujo de caja era el que mandaba en cada caso. Siempre intentamos que queden al menos unos 200 euros por piso cuando restas ingresos de alquiler menos pago de cuota hipotecaria

El motivo es porque de esos 200 euros de margen mensual aproximadamente la mitad se van a gastos recurrentes de mantenimiento de la vivienda (IBI, comunidad, seguros e imprevistos). Con ello, al menos cada piso nos reporta más de 1.200 euros anuales (de media son unos 1.500 euros) en concepto de flujo de caja positivo (además de que obviamente además de ese flujo de caja la deuda por el piso cada vez se ve reducida al pagar la cuota hipotecaria que la mayor parte con los bajos tipos de interés va a capital).

Los inquilinos nos pagan las vacaciones cada año y además pagarán nuestra “tranquila jubilación”

Como conclusión, podemos afirmar que durante los próximos dos decenios esperamos generar un flujo de caja anual de al menos unos 6.000 euros con la intención de que usemos para financiar cada año nuestras vacaciones y podamos descubrir muchos lugares distintos.

Cantidad que irá subiendo con la inflación ya que los precios del alquiler suben al menos con la inflación pero nuestro coste hipotecario no al ser de tipo fijo) y además los inquilinos pagarán el 70% del valor de las viviendas por nosotros. 

Una vez lleguemos al final de nuestras hipotecas el flujo de caja mensual neto que nos quedará será superior a los 2.000 euros de valor de hoy – es decir habría que añadir la inflación de todo este tiempo – y obviamente los 4 pisos estarán ya pagados algunos de los cuáles podríamos vender en caso de una emergencia que no esperamos.

Así que podemos decir que renunciar a nuestra segunda residencia e invertir 285.000 euros en la compra apalancada de 4 pisos nos va a permitir (si no ocurre algún evento my extraordinario que no esperamos) tener una jubilación “tranquila” desde el punto de vista económico.  

Rentabilidad real de las compras 2 años y medio más tarde

2 años y medio más tarde de la compra del primer piso, el plan diseñado está surgiendo efecto y la rentabilidad real obtenida está siendo algo superior principalmente por la apreciación de los activos superior a la inflación.

A largo plazo este efecto obviamente se verá moderado y a 30 años probablemente los pisos subirán a un ritmo parecido a la inflación.

Con todo ello los números reales redondos son:

  • Valor de los 4 inmuebles: 700.000 euros (sin impuestos).
  • Importe hipotecado: 500.000 euros (ligeramente por encima del 70%).
  • Importe desembolsado: 285.000 euros (200.000 euros de la vivienda + 85.000 euros en impuestos de las viviendas más gastos varios asociados a la hipoteca y notarios). Los 4 pisos comprados ya estaban listos para alquilar y no he tenido gastos relevantes de reformas.
  • Ingresos brutos mensuales del alquiler: 3.100 euros / mes
  • Gastos de hipoteca mensuales: 2.050 euros / mes (amortización del préstamos mensual: 1.200 euros/mes el resto intereses: 850 euros/mes)
  • Gastos mensuales comunidad, IBIs, seguros e imprevistos: 500 euros / mes
  • Flujo de caja mensual: +550 euros / mes (6.600 euros anuales)

Cuando analizamos los números podemos llegar a diferentes conclusiones:

  • La rentabilidad bruta por flujo de caja de la operación está solamente algo por encima de la inflación. Esta rentabilidad tiene en cuenta todos los gastos y los ingresos que los 4 pisos nos generan. Se sitúa en el 2,3%. ( 6.600€ de flujo de caja generada / 285.000€ aportados de caja por la compra de los 4 pisos).
  • La rentabilidad generada por el hecho de que el inquilino paga todos los costes de la hipoteca (incluida la amortización) con sus pagos mensuales es la siguiente: 1.200 euros mensuales de amortización del capital x 12 meses = 14.400 euros.  La rentabilidad generada por el pago de estas amortizaciones es: 14.400 amortizaciones pagadas con el dinero del inquilino / 285.000 € aportados de caja por la compra de los 4 pisos = 5,1% 
  • Y finalmente la rentabilidad por la apreciación de los inmuebles por ese monstruo llamada inflación y que a largo plazo siempre hace que las cosas valgan más. Vamos a suponer que a largo plazo la inflación española se sitúa en el 2% (podríamos discutir horas respecto a esta suposición y no llegaríamos a un acuerdo pero nos sirve para simplificar). Es importante remarcar que el 2% de inflación aplica al valor total de los inmuebles no al valor de nuestra inversión en caja (aquí el efecto apalancamiento actúa de forma increíble). Por tanto la rentabilidad anual esperada por la inflación sería de un 2% de 700.000 euros. Es decir 14.000 euros anuales por apreciación de inmuebles. Si lo dividimos por el desembolso inicial nos queda: 14.000 euros / 285.000 euros = 4,9% de rentabilidad respecto al desembolso inicial.
  • La rentabilidad bruta anual esperada de la operación es si sumamos las 3 rentabilidades anteriores:
    • Rentabilidad por flujo de caja: +2,3%
    • Rentabilidad por amortización de la hipoteca: +5,1%
    • Rentabilidad por la apreciación de nuestros inmuebles: 4,9%
    • Rentabilidad TOTAL BRUTA Anual esperada: +2,3% + 5,1% + 4,9% = 12,3%

Es decir pidiendo prestado alrededor de un 70% del valor del inmueble y alquilando con una rentabilidad bruta de alrededor de un 5% (con pisos pequeños aún es posible) podemos sacar una rentabilidad real en base a nuestra inversión de claramente más de un 10%. Fijaros que la mayor parte de la rentabilidad viene por el hecho de que el inquilino paga nuestra hipoteca y de la apreciación del activo. 

Además del porcentaje es importante entender la rentabilidad en valor absoluto. 35.000 euros anuales provenientes de flujo de caja (6.600 euros), apreciación de los inmuebles (14.400€) y del pago de la deuda hipotecaria con las rentas de alquiler del inquilino (14.000 euros).  

Casi 3.000 euros al mes de incremento patrimonial con una inversión de 285.000 euros. 

¿Cuántos pisos podemos comprar de este modo? 

La rentabilidad por flujo de caja es crítica. ¿Adivinas por qué?

El motivo es que si tienes rentabilidad positiva por flujo de caja significa que teóricamente podrías escalar este sistema hasta el infinito si encontraras financiación (obviamente nunca hay financiación infinita).

El flujo de caja positivo da escalabilidad del sistema, tranquilidad mental y permite acumular caja para los momentos en los que no tengas alquilada tu vivienda o debas realizar aportaciones no planificadas (reparaciones, obras…).

Y la financiación, ¿hasta cuándo puedo endeudarme?

Al igual que las empresas, las personas disponemos de más o menos financiación en función de nuestros ingresos (beneficio en el caso de las empresas) y nuestro patrimonio (activos menos deudas). 

Las empresas que no usan bien su deuda disponible son menos eficientes. Lo mismo ocurre con las personas. La deuda hay que usarla de forma eficiente. 

Sobre-endeudarse es muy malo (de hecho te puede arruinar) pero infra-endeudarse también es peligroso pues te limita mucho tus oportunidades.

Inversor Directivo

En este aspecto, la deuda hipotecaria es la deuda más económica que una persona física pueda obtener.

Por ello recomiendo usarla con responsabilidad para poder hacer inversiones como la que he presentado. Si cada día que pasa eres más rico en patrimonio, tu deuda te ayuda a generar riqueza. Si cada día que pasa eres más pobre, tu deuda te esclaviza y te impide crear riqueza. Analiza cúal es tu situación actual y como usas tu deuda.

Y la gestión, ¿hasta cuántos pisos puedes gestionar de esta forma?

El punto crítico para mi es delegar si quieres escalar una vez has aprendido a gestionar y a entender las variables críticas de este negocio (porque no olvides que esto es igual que si fuera un negocio).

Cuando acumulas muchos pisos y esta no es tu ocupación principal obviamente debes intentar delegar al máximo las funciones (especialmente si no son críticas).

En mi caso actual delego mucho (todas las reparaciones y bastantes gestiones) aunque lo que no delego es la selección del inquilino que me parece el punto más importante de todos pues un buen inquilino con perspectiva de estabilidad a largo plaza te facilita mucho la vida. 

¿Qué riesgos puedo encontrarme?

Como en cualquier inversión hay riesgos. Fijaros que el hecho de comprar 4 pisos y no 1 o 2 más grandes y más bonitos con el mismo dinero no es casualidad.

De entrada pisos más grandes me hubieran dado menos rentabilidad. Pero es que además me generan más riesgos al tener mi dinero en menos inversiones.

Por otro lado, más pisos obviamente significa más gestión.

Los riesgos más obvios son:

  • Impago del alquiler. Hay estudios que afirman que está por encima del 5% en España (aunque varía mucho por comunidad y provincia). Aquí la clave es invertir mucho tiempo en la selección del inquilino. Hacerle muchas preguntas para entender su situación personal y sus recursos más allá de su trabajo. Es como en una entrevista de trabajo. Cuanto más completa sea la charla mejor para ambas partes. Si os entendéis bien todo será mucho más fácil para las dos partes y se evitarán muchas sorpresas.
  • Destrozos: Vuelvo al punto anterior. La selección del inquilino es crítica.
  • No alquilar la vivienda: Este es de los más peligroso pues tiene difícil solución a veces. Por eso, conocer donde compras es tan importante y entender la demanda más. Si es un tema de precio no seas avaricioso. Calcula cuanto pierdes cada día que no alquilas y verás como te sale más a cuenta ajustar un poco el precio. Si realmente no hay demanda es que en el momento de la compra no has hecho bien los deberes o quizás debes plantearte alguna reforma en el piso. 
  • Daños naturales: Por eso existen los seguros.

Algunas consideraciones acerca de la rentabilidad teórica bruta. ¿Qué ha pasado en realidad?

Como he comentado, después de 2 años y medio la rentabilidad total ha sido superior por el hecho de que la apreciación de los inmuebles ha sido superior a la inflación media esperada a largo plazo. 

La media de subida de precios según varias fuentes ha estado en un 10% anual aproximadamente Con lo cuál la rentabilidad de mis inversiones se ha disparado en estos primeros 2 años y medios. La verdad es que a esto le llamo suerte pero sinceramente apenas tendrá impacto en la rentabilidad final de la operación.

Recordad que como he explicado en el post estas inversiones las hago a muy largo plazo. Con objetivos tan a largo plazo lo normal es que los pisos no puedan subir mucho más allá de la inflación.

Así que en inversiones a muy largo plazo, el ruido de los movimientos de los precios de los mercado a corto-medio plazo no me quita el sueño. 

Además al alquilar algo por debajo del precio mercado mis cálculos son conservadores (si las viviendas son alquilables) pues tengo un margen de seguridad por si el precio del alquiler baja. Puedo permitirme bajadas importantes del precio de los alquileres hasta que el flujo de caja de los alquileres deje de ser positivo.

Lo importante es entender que en estas operaciones más de tres cuartes partes de la rentabilidad nos viene del pago de la amortización de la vivienda (con el dinero del inquilino) y de la apreciación de la vivienda. Menos de una cuarta parte de la rentabilidad viene por flujo de caja. Así que claramente es una inversión que ayuda a generar patrimonio pero no a generar caja excesiva.

He obviado la fiscalidad de los beneficios por simplificar aunque es importante remarcar que el pago de los intereses y los gastos asociados a los pisos pueden desgravarse y que en la actualidad existe un 60% de exención de los beneficios generados en caso de ser persona física por el hecho de alquilar a inquilinos que usen la vivienda como primera vivienda.

¿Qué hubiera pasado si hubiera comprado una vivienda de segunda residencia? Diferencia de rentabilidad

Para acabar una reflexión.

Fijaros la diferencia de rentabilidad de estos 285.000 euros invertidos en la compra de inmuebles para alquilar.

De la forma que he comentado me están generando casi 3.000 euros al mes de incremento patrimonial.

Por otro lado, si hubiera comprado una segunda vivienda supongamos gastándome esa misma cantidad me estaría costando anualmente mantenerla aproximadamente unos 5.000 – 7.000 euros (luz, agua, gas, impuestos y mantenimiento).

Es decir unos 400 – 600 euros de flujo de caja negativa mensual que podrían “offsetearse” a nivel patrimonial por el incremento de la inflación por el valor de la vivienda (alrededor también de unos 5.000 euros anuales – un 2% del valor de la vivienda – sin impuestos obviamente). Por ello aunque el flujo de caja es negativo, el efecto negativo es neutro. 

Es decir en el caso de la segunda residencia la apreciación de la vivienda por la inflación podría compensar el flujo de caja negativo.

Pero, a 30 años la diferencia patrimonial es de más de 1 millón de euros favorable a la opción de inversión en inmuebles para alquilar.

Así que tú mismo.

Y sobretodo recuerda que no tener segunda vivienda no significa no disfrutar de grandes vacaciones. De hecho, no tener segunda residencia te permitirá descubrir muchísimos más lugares maravillosos. 

Ahora que tienes toda la información, es tu elección.

¿Segunda residencia o inversión en viviendas para alquilar?

Foto: Cocina de uno de los pisos que alquilamos

Alberto P.

Padre de familia numerosa con libertad financiera desde los 36

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41 comentario en “Cómo NO comprar una segunda residencia me permitió invertir en 4 pisos para alquilar

  1. Excelente post. Me siento muy identificado con la entrada: soy padre de familia numerosa, con un capital similar ahorrado y un proceso de selección de inmuebles similar al tuyo, clásico, pero efectivo, si bien aun estoy en la fase de pre-compra.

    Por cierto, aprovecho y te pregunto: ¿los inmuebles los has adquirido a título personal o a través de una SL constituida al efecto? ¿podrías contarnos un poco más sobre esto?

    Aquí tienes un nuevo lector a partir de ahora.
    Pepe

    1. Hola Pepe! Muchas gracias por tu comentario. Se agradece el feedback positivo. Me alegro que te sirva y te aporte valor.

      Respecto a tu interesante pregunta creo que da para un nuevo post completo en el futuro. De todas formas voy a simplificar y a darte mi opinión al respecto.
      En mi caso lo hago a través de persona física (los pisos los compramos mi mujer y yo al 50%).

      Nuestros motivos son los siguientes:
      – Normalmente los créditos hipotecarios asociados a las personas físicas pueden tener mejores condiciones (menor tipo de interés básicamente) que los créditos asociados a las personas jurídicas. Y más si son 2 personas con buenos salarios los que se hipotecan.

      – Nuestra idea de alquiler hasta el momento es de “alquiler de primera residencia” (es decir, no ofrecemos alquileres vacacionales). Al hacerlo de esta forma tenemos una reducción de un 60% sobre los beneficios a declarar en nuestro IRPF (al estado le interesa que alquilemos nuestro activo a familias que lo necesitan para vivir) y por ello el tipo impositivo que pagamos de los beneficios del alquiler teniendo en cuenta esa reducción y teniendo en cuenta nuestros altos ingresos (tramos altos del IRPF) es de alrededor de un 20% (algo por debajo de los impuestos que paga una S.L.).

      – Compramos pisos de segunda mano (en muy buen estado y con pocos años de vida) porque los pisos nuevos acostumbran a tener una rentabilidad inferior. En el caso de comprar pisos nuevos la S.L. te permite desgravar el IVA mientras que al hacerlo como persona física no te lo permite. Con lo que es una ventaja de las S.L. de la que no sacaríamos provecho si tuviéramos nuestra sociedad.

      – Obviamente tener una S.L. implica unos costes adicionales de gestoría que probablemente no nos compensen con el número de pisos que tenemos (ahora ya son 5 ;)).

      – A nivel de S.L. podríamos deducirnos algunos gastos más como la ampliación o mejora de la vivienda mientras que cuando alquilamos los inmuebles como persona física las deducciones de gastos son un poco más limitantes al “solo” poder deducirte las reparaciones y no “las mejoras” de la vivienda. Aunque ya te puedes imaginar que en muchas ocasiones no queda del todo claro que es una mejora de la vivienda y que es una reparación.

      Como puedes observar hay diferencias y matices a tener en cuenta especialmente si la idea es ir acumulando un número importante de pisos para alquilar.

      Espero te sirva y te aporte la respuesta.

      Saludos y estamos en contacto!

      1. Gracias por tu respuesta, Alberto. Esa justamente es mi disyuntiva y por los cálculos que he hecho, teniendo en cuenta que tributamos también por los tramos más altos del IRPF, siempre y cuando no destines la vivienda a uso turístico, ahorras más como persona física que como SL, aunque tampoco es una diferencia demasiado sustancial. Si tienes más de 8 viviendas en propiedad, la cosa cambiaría.

        También es cierto que para acceder a financiación hipotecaria es mucho más ventajoso comprar como persona física que como una SL.

        Y por último, está el tema de la responsabilidad patrimonial, en cuyo caso la SL protegería tu patrimonio familiar, salvo contadas excepciones.

        Un saludo y nos estamos leyendo.

        1. Muchas gracias Pepe por tu comentario que sin duda complementa muy bien el post!
          El tema de la responsabilidad patrimonial supone una gran ventaja de la Sociedad (de responsabilidad) Limitada.
          Es algo que como bien dices conviene analizar muy bien en función de cada situación personal.
          Un saludo!

  2. Muy interesante todo tu artículo, tanto por como has detallado tus vivencias, como por tus consejos. Todo muy buen medido y calculado 👏

    Muy buen blog, me apunto a tu lista de seguidores, sigue con tus artículos tan currados.

    Mis felicitaciones Inversor 👌

    1. Muchas gracias y me alegra saber que te gusta el detalle de los posts.
      Los detalles muchas veces son lo que marca la diferencia y a veces cuesta encontrar información detallada sobre los temas que me gusta hablar.

      Nos seguimos.

      Saludos!

  3. Hola!

    Se agradece tu transparencia, hay muy pocos que lo hagan.

    A mi me gustaría preguntarte lo siguiente.

    Nosotros tenemos un piso donde vivimos y pagamos una hipoteca muy barata, sinceramente apenas 400 euros. Estamos pensando comprar una segunda vivienda para invertir y alquilarla, y como en tu caso, lo hariamos en nuestro barrio donde hay mucha demanda de alquiler, y los precios de alquiler suelen ser de 700 para arriba.

    1 ) Todos los prestamos los cogiste con la misma entidad bancaria?

    2) He escuchado que la forma de pedir mejores condiciones para el prestamo es decir que es para primera vivienda, pero si realmente ya tienes una como en nuestro caso, que estamos pagando…no puedes decir eso no o si? Cual sería entonces la forma de solicitar una hipoteca nueva ya teniendo una?

    3) Mismo banco o si te vas a otro banco si que “cuela” lo de pedir hipoteca para primera vivienda?

    4) Entendí que decias pisos con menos de 15 años, pero por mi barrio la mayoria son bastante mas antiguos, por ej. Fincas mas de 30 años. No lo recomiendas?

    5) Apostamos por pisos sin ascensor, max un tercero. Lo recomiendas o mejor con ascensor?

    Muchas gracias

    1. Hola David,

      Gracias por tu comentario.
      Copio directamente tus preguntas y como siempre intento ser lo más honesto posible en mis respuestas. Ojalá os puedan servir de algún modo.

      1 ) Todos los prestamos los cogiste con la misma entidad bancaria?

      Sí. Después de negociar fuerte con nuestra entidad. Tener todas las hipotecas en el mismo banco es muy cómodo y práctico porque agiliza todas las operaciones. De todas formas lo que hacemos en cada nueva operación es pedir ofertas en otras entidades para poder mejorar las condiciones en nuestra entidad. Ahora hay muchos comparadores online que te permiten hacer esta comparación de forma cómoda y sencilla. Por ejemplo Finteca o Trioteca.

      2) He escuchado que la forma de pedir mejores condiciones para el préstamo es decir que es para primera vivienda, pero si realmente ya tienes una como en nuestro caso, que estamos pagando…no puedes decir eso no o si? Cuál sería entonces la forma de solicitar una hipoteca nueva ya teniendo una?

      Para mí mentir nunca debería ser una opción. Lo que sí es verdad es que a los bancos en general les gusta más que te hipoteques para una segunda vivienda que uses como vacacional que para una segunda vivienda que uses para invertir. Parece increíble porque la que compras como inversor es un activo que te genera rentas y la de uso vacacional te genera gastos. Pero imagino que sus modelos les dirán que los impagos son mayores cuando la compra es para invertir que cuando es para uso vacacional.
      En la compra de las segundas viviendas normalmente el banco lo que hace (depende de tu perfil de ingresos) es limitarte el porcentaje financiable (quizás en un 70% máximo) y (a veces) aumentarte el tipo de interés pues el riesgo es mayor que en la primera vivienda.
      En este aspecto te recomiendo que negocies bien con el vendedor para que puedas comprar a un precio inferior al de tasación. En general los bancos te permiten hipotecarte respecto al precio de tasación y no al de compra. Con lo que si negocias bien el precio puedes apalancarte más que ese hipotético 70%.

      3) Mismo banco o si te vas a otro banco si que “cuela” lo de pedir hipoteca para primera vivienda?

      Al final el banco sabrá si tienes más activos o préstamos así que yo miraría sobretodo el punto que te comento en el apartado anterior.

      4) Entendí que decías pisos con menos de 15 años, pero por mi barrio la mayoría son bastante mas antiguos, por ej. Fincas más de 30 años. No lo recomiendas?

      En nuestro caso compramos con la intención de no vender nunca. Por eso, recomendamos pisos más nuevos. Pero siempre depende del precio y la rentabilidad. Asigna una partida más grande a mantenimiento si compras pisos más antiguos y tendrás un poco más de trabajo de mantenimiento (que obviamente puedes subcontratar).

      5) Apostamos por pisos sin ascensor, max un tercero. Lo recomiendas o mejor con ascensor?

      Normalmente los pisos sin ascensor son más rentables. Pero tienen más riesgo ya que si viene una crisis fuerte y la demanda baja es más difícil de vender (es menos líquido) o de alquilar.
      De nuevo, en nuestro caso, al invertir a tan largo plazo, preferimos activos de mejor calidad con menos rentabilidad. La gestión es más sencilla también y valoramos mucho nuestro tiempo.
      Pero cada uno debe encontrar su fórmula que le encaje con su situación personal y profesional. No hay fórmulas únicas.

      Muchas gracias y espero te sirva la respuesta.

      1. Hola!

        Gracias por responder, quería preguntarte unas dudas más.

        1) Todas las hipotecas las hiciste conjunta con tu pareja, y de esa forma “avalar mas ingresos”? me refiero todos los pisos están a nombre de los dos?

        2) Te preguntaba sobre el prestamo “pedirlo como primera vivienda” porque tengo entendido que si pides un prestamos para tu “segunda” residencia lo máximo que suelen dar el 60%. ¿Sabes si es así?

        3) Qué % de vuestros ingresos destinabáis a pagar las hipotecas cuando empezastéis con los primeros pisos? por ej. la cuota que pagamos nosotros equivale a un 10% del suelo de los dos juntos. Luego hay que sumarle seguros de vida, hogar, etc…
        Pero cuánto recomiendas no sobrepasar en terminos de % respecto el sueldo de ambos en la/s hipoteca/s?

        4) Con ese 10% de gasto de cuota crees que tenemos margen para ir a por otra hipoteca (siempre y cuando tengamos ese 30% de entrada)? qué imagino siempre es lo más dicifil no?

        5) Cuando decidiste que podias ir a por el segundo o tercer piso? en función de tener la entrada del siguiente piso o usaste otro criterio?

        6) Todas las hipotecas que habéis tenido que contratar seguro de vida y del hogar?

        7) El seguro de vida, al tener varias hipotecas te lo cobran por cada piso o solo lo pagas una vez en tu primera hipoteca?

        8) Sobre lo que dijistes de “comprar a un precio inferior al de tasación”, es lo típico de que te interesa que tasen el piso por encima de su valor de compra para que así te den más préstamo, correcto?

        Muchas gracias

        1. Gracias David,

          De nuevo te respondo sobre tus preguntas.

          1) Todas las hipotecas las hiciste conjunta con tu pareja, y de esa forma “avalar mas ingresos”? me refiero todos los pisos están a nombre de los dos?

          Exacto. Están a nombre de los dos. De esta forma el riesgo para la entidad bancaria es menor y las condiciones de la hipoteca son mejores. Obviamente los dos pagamos la mitad de la entrada porque las viviendas están al 50%. También se podría establecer un porcentaje de la propiedad diferente a cada uno de los miembros de la pareja. En nuestro caso las viviendas son de los dos a igual partes.

          2) Te preguntaba sobre el préstamo “pedirlo como primera vivienda” porque tengo entendido que si pides un prestamos para tu “segunda” residencia lo máximo que suelen dar el 60%. ¿Sabes si es así?

          En nuestro caso nos ofrecen hasta un 70% en vivienda no habitual aunque creo que forzando un poco más podríamos llegar al 75% aunque nunca lo hemos pedido.

          3) Qué % de vuestros ingresos destinábais a pagar las hipotecas cuando empezásteis con los primeros pisos? por ej. la cuota que pagamos nosotros equivale a un 10% del suelo de los dos juntos. Luego hay que sumarle seguros de vida, hogar, etc…
          Pero cuánto recomiendas no sobrepasar en términos de % respecto el sueldo de ambos en la/s hipoteca/s?

          En nuestro caso siempre ha sido inferior al 15% de los ingresos pero la teoría dice que hasta un tercio de los ingresos podrías hipotecarte. Recuerda de en esos ingresos incluir los ingresos de los alquileres que tendrás (con un margen de seguridad para ser conservador y tener en cuenta los periodos que el piso estará vacío). De todas formas, los bancos no tendrán en cuenta futuros ingresos de los pisos de alquiler y normalmente te limitarán sus hipotecas a un 30%-33% del total de vuestros ingresos actuales ya existentes.

          4) Con ese 10% de gasto de cuota crees que tenemos margen para ir a por otra hipoteca (siempre y cuando tengamos ese 30% de entrada)? qué imagino siempre es lo más dicifil no?

          Sin duda.

          5) Cuando decidiste que podias ir a por el segundo o tercer piso? en función de tener la entrada del siguiente piso o usaste otro criterio?

          Siempre tenemos la entrada más nuestro fondo de emergencia. En nuestro caso, nos gusta estar tranquilos y tenemos un fondo de emergencia de 2 años. Somos 5 en casa y nos gusta dormir tranquilos. 😉
          Sin entrada no recomiendo comprar pisos para invertir (al menos en los primeros pisos de inversión). El riesgo sube (también la rentabilidad si sale bien la jugada obviamente).

          6) Todas las hipotecas que habéis tenido que contratar seguro de vida y del hogar?
          Sí. Lo del seguro de vida me gusta especialmente porque te lo deduces en los beneficios del alquiler y si nos ocurre alguna cosa a alguno de los dos, la otra parte se queda solo con la mitad de la hipoteca. Y si nos ocurre algo a los dos nuestros hijos son los beneficiarios.

          7) El seguro de vida, al tener varias hipotecas te lo cobran por cada piso o solo lo pagas una vez en tu primera hipoteca?

          Nosotros lo tenemos “linkado” a cada hipoteca porque va bajando el importe a asegurar a medida que amortizas la hipoteca y también baja el precio obviamente.

          8) Sobre lo que dijiste de “comprar a un precio inferior al de tasación”, es lo típico de que te interesa que tasen el piso por encima de su valor de compra para que así te den más préstamo, correcto?

          Correcto. Si logras comprar a un precio inferior de mercado tienes 2 ventajas:
          Más rentabilidad de tu inversión y un mayor potencial de apalancamiento.
          Pero obviamente no es fácil.

          Espero te ayude!
          Saludos,

          1. Hola Alberto,

            Gracias por tus respuestas, ahora viene cuando uno intenta hacer los números y me salen estos disparates, no sé donde está el fallo, si me puedes guiar, te agradecería.

            Situación: Piso de 145.000€ con posible alquiler de 650€

            Según lo que me has dicho, para ir sobre seguro necesitas este capital, sino ni te lo planteas, es así?
            Entrada del 30% sobre 145.000 (43.500€) + 10% gastos (16.000€) = 60.000€

            Los siguientes calculos, son sin aplicar ninguna reforma. Si hubiera que reformar habría que sumar a los 60.000 el dinero de la reforma, pero las formulas serían esas.

            He puesto 10 cuotas en el flujo de caja, descontando 2 cuotas para pagar (comunidad, IBIs, seguros e imprevistos) realista? o crees que serían más?
            6.500 (10 cuotas) / 60.000 = 10,83%

            7.800 cuota alquiler (son las 12 cuotas de alquiler) / 60.000 = 13%
            2% de 145.000 = 2.900 / 60.000 = 4,83%

            Rentabilidad por flujo de caja: +10,83%
            Rentabilidad por amortización de la hipoteca: +13%
            Rentabilidad por la apreciación de nuestros inmuebles: 4,83%
            Rentabilidad TOTAL BRUTA Anual esperada: +10,83% + 13% + 4,83% = 28,66%

            ¿Donde está el fallo?

            Muchas gracias

          2. Hola David,

            ¡Bienvenido al poder del apalancamiento!

            Tus cálculos son correctos. Simplemente añadir algún matiz:

            Respecto a los costes en mi caso yo tengo en cuenta lo siguiente en base a mi experiencia (y mi tipo de inversión).

            + Un mes del piso vacío. Si alquilas bien debería ser menos tiempo ya que la rotación no es anual.
            + Los costes de IBI + Comunidad un poco más de un mes.
            + Imprevistos (mantenimiento piso). Otro mes.

            Por ello los costes serían un poco mayores que los tuyos.

            Respecto la apreciación. ¿Quien te dice que se vaya a apreciar el piso en los próximos 5 o 10 años? Nadie lo sabe. Yo no lo tengo en cuenta en mis cálculos. A 30 años debería apreciarse. Sino con la deuda que tienen los países (que son los que controlan la inflación) algo ha ido muy mal.

            Por lo demás todo OK. Cuando haces buenas operaciones apalancándote al 70% la rentabilidad anual respecto al dinero que pones acostumbra a ser de doble dígito.

            Pero recuerda que si la operación sale mal y estás apalancado, la rentabilidad sería de doble dígito negativo!

            Saludos y gracias de nuevo por tu comentario!

            Nos seguimos!

  4. Hola!
    Muy buen post. Muchas gracias por la info. Me gustaría saber más en profundidad el tema de la primera vivienda (sí, sé que estas eran para invertir, pero podrían ser perfectamente como primera vivienda) y saber qué aspectos tuvisteis en cuenta para comprar el piso, por ejemplo.
    ¿Con la primera vivienda os hipotecasteis también? ¿o teníais dinero ahorrado?

    Muchas gracias.

    1. Hola Alicia,

      Muchas gracias por tu comentario. Para la primera vivienda nos hipotecamos en su momento (ahora afortunadamente la hipoteca ya está pagada;)).
      Para la primera vivienda lo más importante en mi opinión es que creas que al menos vas a vivir en ella un ciclo de 7-10 años. Si crees que tu situación personal va a variar mucho en los próximos años ten cuidado porque una vez compras una vivienda para vivir baja tu flexibilidad de movimiento.
      También algo crítico en mi opinión es que conozcas muy bien la zona donde compras (algo habitual en la compra de una primera vivienda). Y los vecinos… Habla con ellos antes de comprar. Para mi es un factor importante. Una comunidad con buenos vecinos y sin problemas entre ellos hace más agradable el día a día.

      Espero te sirva.

      Saludos!

  5. Qué completo! Gracias por escribir tu experiencia de verdad. Así como ideas de posts si te parecen interesantes te dejo algunas que ando buscando personalmente de parte de personas experimentadas:

    – Tus Inversiones inmobiliarias vs Inversiones en bolsa. Ventajas y desventajas.

    – ¿Qué harías en otra vida con 25 años, un patrimonio inicial de 20k e ingresos anuales brutos de no más de 20-30k por los próximos 10 años?(es un ejemplo como reto de qué hacer con menos ganancias trabando por cuenta ajena)

    Si alguna vez te animas a escribir algo relacionado me encantaría saberlo!

    Gracias una vez más.

    1. Muchísimas gracias por tus ideas de post,

      Apuntadas en mi libreta de evernote donde tengo apuntados todos los posibles posts.
      Muy interesantes las ideas.
      Espero poder desarrollarlas pronto y que te puedan servir.

      Saludos y de nuevo gracias por tu comentario!

  6. Hola Alberto! Muchas gracias por el post! Super completo el ejemplo!

    Asimismo, tengo una duda: en tu caso partías de 285.000 €, y en 30 años has conseguido tener 4 pisos de un total de 700.000 €. Lo que es más que el doble y está fenomenal!

    Ahora, si pones en una Calculadora de interés compuesto (Moneychimp por ej.) 285.000 a 30 años con una rentabilidad anual del 6% (es razonable teniendo en cuenta que fondos indexados suelen dar un 7-8% desde hace ya 30 años), te sale que habrás generado 1.636.894 €. Y no has tenido que hacer ninguna gestión (solo ingresar los 285k y dejarlos en un fondo por 30 años).

    No es mejor entonces invertir en fondos indexados que en inmuebles? (1.6M vs 700k)

    Muchas gracias!! Un saludo.

    1. Hola Martín!

      Muchas gracias por tu comentario.

      Sin duda es una muy buena reflexión.

      En mi caso la diversificación la tengo en mi ADN. La diversificación me deja dormir más tranquilo porque no tengo todos los huevos en la misma cesta.

      La teoría afirma lo que dices.

      El problema es que el comportamiento de los inversores (y aquí todos somos seres humanos) es irracional y muchas veces venden cuando no deben vender debido al miedo y a otras emociones.

      Cuando diversificas en productos con distintos grados de liquidez es más difícil tomar decisiones precipitadas e irracionales en momentos de pánico.
      Es curioso pero a veces la iliquidez es positiva y te ayuda porque no te deja cometer locuras (vender cuando nadie quiere comprar…).

      Como siempre es solo mi punto de vista…
      … todo muy estoico porque prefiero más tranquilidad a uno o dos puntos de mayor rentabilidad.
      Saludos!

      1. Hola Alberto,

        Primero de todo felicidades por el Blog y en especial por este post que me parece de lo más interesante.

        Una cuestión que yo también me estoy planteando en la compra de viviendas es cuando el capital del prestamo esta cerca de ser completamente devuelto puesto que al estar menos apalancados la rentabilidad cae muchisimo.

        Mi pensamiento era llegado ese momento diversificar en algun fondo o REIT(SOCIMI) para seguir teniendo ese ingreso recurrente y seguir invirtiendo en indexados aparte como protección.

        ¿Te has planteado alguna estrategia para cuando tus inmuebles ya esten pagados sus prestamos?
        Me gustaria conocer tu opinión

        Gracias y un saludo

        1. Hola Fernando,

          muchas gracias por tu comentario.
          Mi idea es una vez estén pagados los pisos seguir con ellos para no depender de la ridícula pensión que nos va a tocar. Obviamente seguiré con mi inversión en fondos pasivos y también en Venture Capital. Esa es mi idea en estos momentos.
          Los REITS (o SOCIMIS) son excelentes vehículos con los que aumentamos nuestra diversificación y disminuimos el riesgo de que alguna de nuestras inversiones inmobiliarias no nos salgan bien. He invertido en el pasado en ellos aunque ahora prefiero mi inversión directa. Aunque no descarto para nada en el futuro exponerme a ellos.
          Es un tema muy apasionante que quizás merezca un post completo en el futuro. 😉

          Muchas gracias!

        2. Hola Fernando,

          Estoy leyendo tu comentario y no entiendo muy bien lo que dices con respecto al apalancamiento. Como yo lo entiendo es que la rentabilidad de tu inversión (no del activo), medida frente a tu aportación (el 30% por ej.) no cae porque tengas menos préstamo sino que es incluso mejor porque la cantidad destinada a intereses al final del préstamo es más baja. Al final de la vida del préstamo tú tienes una vivienda de 150.000 para la que has puesto 30.000 y el banco 120.000. Si no te apalancas y pones tú todo el dinero la rentabilidad en lugar de ser del 23% anual (7.100/30.000) sería del 4,7% (7.100/150.000) y el hecho de que tengas menos préstamo no lo empeora, no?

    2. No es (1.6M vs 700k) estás comparando 1.6M dentro de 30 años con los 700k de ahora.

      Igual dentro de 30 años los 700k son 7M, yo que sé.

      Además hasta que llegues a los 30 años estás recibiendo ingresos mensuales/anuales

      Creo que a esos calculos habría que darle una vuelta para que fuesen comparables

      Saludos

  7. Hola Alberto,

    Muy interesante todo el hilo.

    Yo tengo par de preguntas:

    ¿Todos los pisos los compraste a la misma inmobiliaria (haciendo alguna relación con ellos?) o fueron todas diferentes?

    Y la otra pregunta, cuando vas a ver un piso con la inmobiliaria y te hacían la pregunta de es para vivir, segunda vivienda (raro si previamente le has dicho que vives en la misma ciudad, no?) o es para invertir? ¿Qué les contestabas, porque yo no se sí debo decirle a primeras que el piso es para invertir y no para vivir yo o sino no es buena idea en el primer contacto. Cómo lo hacías tu? Te preguntaban si tenías más pisos? Cómo afrontabas esas preguntas?

    Gracias y un saludo

    Muchas gracias

    1. Dani,

      Muchas gracias por tus preguntas. En principio yo siempre soy muy transparente. Creo que tiene más ventajas que inconvenientes.

      A la inmobiliaria le digo que claramente es para invertir y que busco una determinada rentabilidad.

      Una pregunta crítica que hago cuando me gusta un piso es preguntarles por cuanto lo alquilarían ellos si les dejo el piso en su cartera una vez lo compre. Les pido que tiren para abajo para ayudarme a confirmar mis intuiciones acerca del precio de alquiler. Normalmente dan un precio ajustado al mercado porque luego si se quedan el piso para alquilar no quieren quedar mal.

      En general con la verdad se llega más lejos creo.

      Gracias por tu pregunta!

  8. Hola,

    He leído la mayoría de tus posts, y me interesa el tema porque me gustaría iniciarme en ese mundo. Tus inmuebles los compraste a través de inmobiliarias todos, o alguno a través de embargos de bancos, particulares directamente, etc? No sé por donde comenzar a buscar.

    Gracias por compartir tu experiencia

    1. Hola Joluhurto,

      en nuestro caso compramos algunos a propietario y la mayoría a través de inmobiliarias. En un caso había uno también que venía a través del banco.

      Lo importante no es de dónde venga o a través de quién sino que cumpla con tus criterios de rentabilidad-riesgo deseado.

      Recuerda que en general a mayor rentabilidad acostumbra a haber siempre un poco más de riesgo. Si se busca bien a veces se encuentran oportunidades que pueden ser obviamente mucho mejores que otras.

      Al inicio te recomiendo ver muchísimos pisos. La cantidad hará que entiendas mucho mejor el mercado y cometas menos errores.

      Gracias por comentar y espero te ayude!
      Saludos!

  9. Hola Alberto,

    ¿Cómo valoras la inversiones en pisos que son estudios? aunque solo tengan 1 habitación, está totalmente reformado para entrar a vivir. ¿Les ves negocio como alquiler? o descartados por ser estudios?

    Gracias y un saludo

    1. Hola David,

      A mí me gustan. De hecho una de mis viviendas es un estudio. Es la más rentable que tenemos. El único tema que nos ocurre es que hasta el momento la duración media de los inquilinos es de solo un poco más del año. Con lo que la rotación es mayor. Quizás debemos afinar al buscar inquilinos que sean más adecuados.

      Pero a nivel de rentabilidad muy bien.

      ¡Muchas gracias por tu pregunta!

  10. Hola Alberto,

    He encontrado un error en los calculos del comentario que hablamos.
    https://www.inversordirectivo.com/invertir-pisos-alquiler/#comment-45

    Decíamos del ejemplo esto
    Rentabilidad por flujo de caja: +10,83%
    Rentabilidad por amortización de la hipoteca: +13%
    Rentabilidad por la apreciación de nuestros inmuebles: 4,83%
    Rentabilidad TOTAL BRUTA Anual esperada: +10,83% + 13% + 4,83% = 28,66%

    Pero la Rentabilidad por flujo de caja estaba mal, revisando nuevamente he visto que a ti te daba un 2,3% y la mía la veía demasiada alta un 10,83%

    Ya que solo dije 10 cuotas de alquiler quitandole 2 de gastos, pero a esas 2 de gastos hay que quitarle el pago de la hipoteca tb. Por lo que pongamos una hipoteca de 350€, suman 4.200 + 2 cuotas de alquiler que se supone son los gastos = 5.500
    7.800 (ingresos alquiler 12 meses) – 5.500 = 2.300
    2.300 / 60.000 = 3,83% en lugar de los 10,83%

    Qué minimo le exiges a ambas rentabilidades:
    La rentabilidad bruta por flujo de caja > 2% ?
    No es muy poco un 2%? esto es lo que se conoce como ROCE?
    La rentabilidad generada > 5% ?

    Cual es la que le pides como condición a la compra del piso?

    Gracias y un saludo

    1. Gracias David por la aclaración.

      La rentabilidad de flujo de caja para mí es básica pues es lo que permite escalar la inversión inmobiliaria porque con cada piso nuevo dispones de más caja sobrante para reinvertir (o para gastar claro ;)).

      El problema es que los pisos que más flujo de caja dan son los más riesgosos o que más trabajo llevan (sin ascensor, a reformar…). Por ello en mi caso me conformo con un flujo de caja superior al 3% o 4% respecto la inversión inicial (tal como tu lo comentas bien en el comentario).

      Para mí es suficiente porque prefiero menos rentabilidad pero activos de mayor calidad.

      Pero repito que es básico que el flujo de caja sea positivo para escalar el modelo. Además cuanto mayor sea obviamente mejor soportará periodos de crisis donde debas bajar el precio del alquiler para ajustarlo al mercado.

      Estoy escribiendo un post sobre la rentabilidad de los pisos de alquiler que creo que te podrá aportar más info al respecto y que publicaré en las próximas semanas.

      ¡Muchas gracias de nuevo por tu comentario!

  11. Hola Alberto,

    Buenísimo post!! Me encanta lo claro que escribes.

    Toda esta crisis de la Covid-19 me ha pillado en medio del sondeo de mercado inmobiliario para hacer mi primera inversión inmobiliaria.

    ¿Crees que es buen momento ahora para comprar (supongo que ahora será mas fácil negociar a la baja) o esperarías unos meses a ver como evoluciona el mercado? Mi presupuesto aunque limitado, espero que me de para comprar un piso sin pedir hipoteca, ya se que puede ser un error, pero prefiero vivir tranquilo.

    Hablas de la importancia de seleccionar un buen inquilino. ¿Cual es tu target?

    Un cordial saludo

    1. Hola Iñigo,

      soy escéptico respecto a querer predecir el futuro. Creo que debes seguir buscando y cuando te encaje la rentabilidad que buscas y el presupuesto que tienes adelante… al menos eso es lo que pienso.

      Apalancarse incrementa tu rentabilidad si la operación te sale bien y puede incrementar tus pérdidas si te sale mal la jugada. Así que no me parece para nada mal el hecho de que no te hipoteques.

      Respecto a la selección de un buen inquilino estoy preparando un nuevo post para daros mi opinión. Ya sois varios los que me habéis preguntado! Espero próximamente publicarlo. Aunque me gusta profundizar en los temas y por ello aún necesito un poco más de tiempo.

      Saludos y gracias por tu comentario!

  12. Hola Alberto.

    Cuando se invierte a los inmuebles a largo plazo, incluso no vender nunca, salvo a épocas muy alcistas, que “edad” tendría que tener la casa? Y porque? Porque no invertir en una casa “vieja” y que se le haga una reforma de Home stagging – marketing decorativo, es decir, un lavado de cara. Que problemas puede darte esto? El riego valdría la pena, porque esto supone una gran “rebaja”? Por cierto como nos recomiendas educarnos acerca de este sector…? Algún libro, formación, podcast, youtubers, nos recomendarías para seguir aprendiendo, evidentemente da igual el precio, aprender y seguir ganando conocimentos es vital.

    ¡Gracias y un saludo!

    1. Hola Ismael

      Gracias por tu pregunta.

      Respecto a la edad del inmueble de nuevo es lo que busques priorizar. Si buscas mayor rentabilidad probablemente un inmueble más viejo podrá dártela aunque requerirá mayor mantenimiento (habría que ver en cada caso si el coste de mantenimiento no penaliza demasiado la rentabilidad) y algún quebradero más de cabeza. También son pisos algo más ilíquidos y con un poco mayor probabilidad de quedar vacíos. Pero el mercado inmobiliario es muy local.Así que deberás estudiar tu zona.

      Respecto libros hay un par que te recomendaría:

      The Book on Rental Property Investing está muy focalizado hacia la inversión en viviendas de alquiler y me ha gustado bastante.

      Y el clásico padre rico, padre pobre.

      Saludos!

  13. Hola Alberto!

    La rentabilidad de una de las inversiones de una persona son los siguientes: 37,4% bruto (aún le faltan impuestos) con un cash flow de 1000€, y ingresos brutos de 1250€. La inversión es un piso antiguo, con una reforma de “cara” (marketing decorativo) y tiene 5 habitaciones. Con 5 pisos como este es más que suficiente para conseguir la Libertad financiera y mucho más. Porque no te planteas inversiones como esta? Cuando una vivienda es antigua, que riesgos hay? Te la van a quitar/derrumbar algún día? Porque si se le hace una buena reforma no habría problema, no?

  14. Hola Alberto!

    La rentabilidad de una de las inversiones de una persona son los siguientes: 37,4% bruto (aún le faltan impuestos) con un cash flow de 1000€, y ingresos brutos de 1250€. La inversión es un piso antiguo, con una reforma de “cara” (marketing decorativo) y tiene 5 habitaciones. Con 5 pisos como este es más que suficiente para conseguir la Libertad financiera y mucho más. Porque no te planteas inversiones como esta? Cuando una vivienda es antigua, que riesgos hay? Te la van a quitar/derrumbar algún día? Porque si se le hace una buena reforma no habría problema, no?.

    Gracias por todo!

    1. Hola Ismael,

      Sin duda son muy buenos números.

      Ahora priorizo mucho más mi tiempo que obtener una rentabilidad extra…
      También tengo alguna vivienda con este tipo de rentabilidad pero a ella le he dedicado más tiempo. Y en mi caso no es escalable porque prefiero dedicar más tiempo a mi familia y a mi trabajo actual. Quizás en el futuro me animo con más viviendas más rentables pero que requieren un poco más de gestión.

      Saludos!

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