5 pisos de alquiler en 3 años

5 pisos en 3 años: Una historia llena de aventuras, errores y aprendizajes ¿Por qué no siempre valen los consejos de toda la vida?

El 28 de diciembre de 2016 mi mujer y yo compramos nuestro primer piso para alquilar, 3 años y un mes más tarde, el 27 de enero de 2020 firmábamos en la notaría nuestra quinta vivienda.

Nuestro patrimonio inmobiliario nos genera más de 4.000 € en rentas mensuales y nos permite pagar cómodamente los 2.500 € mensuales de nuestras hipotecas.

Cada mes nuestra deuda baja más de 1.500€ al ir a amortización más del 65% del pago de las hipotecas que obviamente pagamos con el dinero de las rentas.

Cada mes nuestras inversiones inmobiliarias nos generan flujo de caja restante que usamos para reinvertir o simplemente para viajar con nuestros 3 hijos siempre que nos apetece sin sentirnos culpables cuando seleccionamos un bonito alojamiento en airbnb o booking.

Pero como toda historia, solo estás viendo la punta del iceberg. Todo ha costado mucho y nos ha traído algunos dolores de cabeza. Pero te aseguro que ha valido la pena. El camino que iniciamos nos ha hecho crecer y nos ha llenado de aprendizajes y experiencias. Y por ello, me he animado a contar nuestra historia.

Como siempre, con honestidad y con muchos detalles para que tú también puedas aprender de nuestros errores, nuestros aciertos y no aburrirte con fórmulas simplistas e irreales que parecen mágicamente sacadas de cuentos de hadas.

Porque, como siempre, cada historia es diferente. Y ésta es la nuestra…

… disfrútala.


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Aprendizaje 1: Empezar a buscar sin saber exactamente lo que buscas es lo más normal del mundo

En otoño del 2016 empecé a buscar un piso para invertir.

Hacía unos meses que había vuelto a casa después de vivir 4 años fuera de mi país y recorrer bellos y (duros al mismo tiempo) lugares en Latinoamérica.

Una maravillosa playa de Brasil de la que disfrutamos en nuestra anterior vida de “expatriados”

Había decidido empezar a diversificar mis inversiones. Más allá de las inversiones en fondos indexados mundiales que tan buenos resultados nos estaban proporcionando quería empezar a aprender en profundidad acerca del mercado inmobiliario.

Ya tenía cierta experiencia en la inversión inmobiliaria a través de una serie de inversiones en garajes que habían resultado muy acertadas y que nos daban un buen flujo de dinero mensual. Pero, junto a mi mujer, no habíamos invertido en pisos para alquilar todavía.

Seguíamos generando ahorros mensuales importantes y no queríamos invertir prácticamente todos nuestros ahorros sólo en renta variable y en start-ups.

Invertir en pisos, cerca de mi hogar, una vez la expatriación había terminado, me parecía una buena manera de diversificar y sobretodo de no estar pendiente de la evolución de las bolsas.

A pesar de que me pongo tapones en los oídos para no saber cómo evolucionan los bolsas pues no me interesa para nada (mis inversiones siempre acostumbran a tener horizontes temporales mayores a 20 años) es imposible aislarse completamente del ruido que el ejército de Nostradamus genera diariamente.

Sé que no puedo desear nada porque al mercado le es completamente indiferente mis deseos pero si pudiera hacerlo pediría que las bolsas bajaran fuertemente los próximos años porque de esta forma sé que podré seguir comprando de forma más barata y así aumentar mis rentabilidades futuras.

De todas formas, escribir la frase de arriba es gastar teclado porque el futuro es tan impredecible a corto plazo como potencialmente predecible a largo.

Pero hoy no hemos venido a hablar de renta variable. Volvamos a lo que importa hoy. La diversificación a través de los inmuebles.

Empecé la búsqueda sin saber muy bien qué buscaba exactamente.

Yo sólo quería un par de pisitos para invertir y aprender.

Nadie me había puesto en mi cabecita ningún modelo mental inmobiliario que facilitara mi búsqueda.

Por ello, activé filtros en idealista y Fotocasa y el sentido común me decía que no quería gastarme más de 140.000 euros por piso porque mi idea inicial era comprar al menos dos pisos de unos 140.000 euros en los primeros años para diversificar un poco más el activo que usaba al mismo tiempo para diversificar mi patrimonio (la frase es rebuscada a propósito y es importante entenderla; es importante diversificar con activos que, si es posible, estén diversificados en si mismo. Y eso en la inversión inmobiliaria es difícil y requiere de bastante capital).

Y como siempre, cuando empiezas a buscar algo, empiezan a suceder cosas.

Aprendizaje 2: No empieces a visitar decenas de pisos como un loco, es muy desgastante

No vi muchos pisos “in situ”, esa es la verdad.

Mi trabajo me gusta mucho pero es bastante absorbente. Y con familia numerosa y un bebé recién nacido en ese momento, el horno no estaba para bollos.

Eso de decir que me pasaba la tarde entera visitando potenciales propiedades era visto por mi mujer como si le dijera que me iba de vacaciones o de picos pardos. Y lo entiendo perfectamente, vamos. Yo hubiera pensado lo mismo si hubiera sucedido al revés.

Por ello, mis visitas más intensas las hice a través de los filtros de idealista y Fotocasa. Bien usadas, estas herramientas te dan el 80% de la información de un piso invertible.

Imagino que me gusta pensar que el hecho de tener poco tiempo hizo que lo aprovechara más.

Pude hacerlo de esta forma porque me centré en zonas que conozco perfectamente. Más de 30 años viviendo en cierta zona y en ciertas calles te dan mucho conocimiento de lo que es bueno, malo o regular.

Al conocer bien la zona sólo visitaba lo que me cuadraba en precio de compra y potenciales ingresos mensuales de alquiler (que estimaba a través de los anuncios en los portales y su “velocidad de desaparición”).

Luego la visita era sólo para confirmar que lo que había visto era verdad y no había sorpresas desagradables.

Si algo ya no te cuadra al 100% desde los buscadores de vivienda no pierdas el tiempo visitando la propiedad esperando que suceda un milagro. Lo que no te gusta en los portales normalmente te gusta menos en la realidad.

No pierdas el tiempo con visitas inútiles porque te desgastarás y te desilusionarás y quizás, peor aún, tomarás decisiones desde la desesperación.

Si tienes todo el tiempo del mundo no me hagas caso. Si como la mayoría de los mortales tu tiempo es limitado centra mucho tus visitas.

Si tienes claro lo que buscas la calidad de tus visitas es mucho más importante que la cantidad de las mismas.

Aprendizaje 3: Si lo ves claro no quieras ganar el último euro. Compré un piso cinco minutos y medio después de visitarlo y 18 horas después de que el anuncio fuera publicado en idealista

Siguiendo el consejo que he comentado anteriormente definí filtros de interés con alertas de correos diarios que abría un par de veces por semana. Quería comprar un piso para alquilar pero tampoco era una de esas obsesiones que no te dejan dormir.

Recibí una alerta en el buzón de correo que uso para todo lo que no es personal. El típico correo electrónico que usas para todas aquellas plataformas que no paran de “espamearte”.

Y cliqué.

Como podía no haber clicado.

59.000€.

Un estudio en el centro de mi ciudad. Recién reformado.

Tenía que haber algún error.

El anuncio se había publicado hacía 10 minutos.

Llamé inmediatamente y recuerdo perfectamente la conversación. Me contestó el propietario y le dije que me interesaba mucho el piso que había puesto a la venta.

“No había pisos como ese” – pensé internamente.

El propietario, me propuso verlo 3 días más tarde. Miré la agenda. Me era imposible. Salía de viaje por trabajo.

Primero le dije que no podía y luego pensé por dentro que si quería ese piso debía ser el primero en visitarlo. Llevaba ya varias semanas recibiendo alertas y las condiciones eran mucho mejores a lo habitual.

Entonces se lo expuse abiertamente. Le dije que yo quería ser el primero en visitar el piso.

-¿Verdad que he sido el primero en llamarte?

-Sí.

-Entonces quiero ser el primero en visitarlo, tiene sentido, ¿no? (así escrito parece agresivo pero actué en “modo humilde” y el tono de voz fue muy suave y conciliador. Pero sin llegar al punto de actor de teatro amateur, ¿me entiendes? 😉

-Sí, visto desde este punto de vista.

-Mañana yo puedo ir a la hora que me digas por la mañana. Si quieres podemos quedar a las 7h de la mañana. Así seguro que soy el primero.

-A las 7h no que es muy temprano. Pero si quieres a las 7h30 nos vemos allá.

-Genial. ¡Muchas gracias!

A las 7h35 había comprado el piso.

Fue así. Tal como lo cuento.

Recuerdo que me acompañó mi suegro al estudio. Analicé la vivienda por fuera llegando unos minutos antes de la hora de la visita. La calle la conocía perfectamente.

Por dentro me paseé arriba y abajo como en las películas. Son menos de 30 metros cuadrados. No me cansé mucho durante el paseo. Se veía rápido.

Pregunté por cuanto lo había alquilado en el pasado.

400 euros al mes me contestó (actualmente se alquila por 505€ mensuales).

El piso estaba recién reformado. El ascensor era correcto. Era un tercero luminoso. La zona era inmejorable.

Sabía que la situación era excepcional. El dueño estaba equivocado con el precio que había puesto.

¿Pero, por qué?

Empecé en modo Sherlock Holmes ha hacer preguntas para que me revelara el máximo de información posible.

¡Aha! 3 años antes había puesto el piso a la venta y no lo había podido vender.

En el 2013 con el mercado inmobiliario no recuperado. Había puesto el piso a la venta a través de una agencia. El propietario lo quería vender por 75.000 euros en ese momento. La agencia, entendiendo que estudios como aquél no abundan, quería comisionar al menos 15.000 euros de comisión por la operación y ese piso por 90.000€ y sin reformar apenas tuvo visitas.

2 años más tarde, al no venderlo, el propietario le retiró el estudio a la agencia y lo reformó.

Calculo que al menos invirtió unos 5.000€.

Así que 3 años más tarde, con un mercado inmobiliario recuperado y mucho mejor (final del 2016) con el piso reformado y sin la comisión de agencia puso el piso a la venta por 59.000 euros porque lo quería vender rápido.

Y le funcionó a él. Y, por supuesto, a mí.

Estoy seguro que el propietario me contaba la verdad. Me gusta pensar que la verdad siempre tiene patas y sale a la luz.

Al entender la historia no dudé ni un segundo.

Le dije a mi suegro que iba a comprar ese piso. Mi suegro me dijo que intentara negociar algunos miles de euros. Le dije que no. La oportunidad era demasiado buena.

Le dije al propietario que me quedaba el piso.

Me dijo que fantástico.

Le pregunté si tenía más visitas esa misma mañana.

Me dijo que sí. Que tenía muchas más visitas esa misma mañana. Había aprovechado y las había juntado todas.

Le pregunté que cómo podía asegurarme por mi parte que el piso iba a vendérmelo a mí y no a otro y además iba a conservarme el precio.

Me dijo que me daba su palabra…

Nos dimos la mano.

A las 7h50 paré enfrente de unos horno de pan tradicional (de esos que desprenden un aroma que inundan dos manzanas alrededor del comercioo). Compré unos croissants de chocolate.

A las 8h (apenas 40 minutos después de salir de mi casa) volví con el desayuno para toda la familia…

… y con un estudio que había acabado de adquirir.

La cocina del estudio que compré en 5 minutos para toda la vida 😉

Aprendizaje 4: Es mucho más sostenible actuar al 70% o 80% de nuestra capacidad cuando el negocio inmobiliario no es tu principal fuente de ingresos

Normalmente siempre dicen que es importante entender qué financiación tienes antes de comprar viviendas.

Y sin duda lo es.

El problema es que, de nuevo, cada uno tiene que entender su punto de partido. Si tienes seguridad de qué no vas a tener problemas con la financiación recomiendo no focalizar la energía en este punto hasta que no tenemos un piso localizado con alta probabilidad de compra.

De nuevo, gestionar la energía, es un aspecto que me parece crítico para focalizarla en la parte del proceso que más valor aporta y para no agotarnos prematuramente.

Hay mucha gente que cuando se obsesiona en cambiar algo de su vida pone el 120% de la energía en eso. Me parece un planteamiento equivocado porque acabas dejando ese nuevo reto u objetivo. Te desgastas de forma increíble (ocurre con dietas, con nuevos proyectos o con muchas ilusiones que tenemos).

Me parece mucho más sostenible en la vida actuar al 70% o 80% de nuestra capacidad con nuestros retos u objetivos nuevos. De esta forma se convierten en mucho más sostenibles y somos capaces de persistir mucho tiempo. Lo que inevitablemente nos lleva normalmente a mucho mejores resultados.

La vida se asemeja mucho más a una Marathon que no a una carrera de 400 metros.

En nuestro caso, sé que tenemos financiación por nuestra situación patrimonial. Por eso sólo cuando tengo la operación cerrada es cuando empiezo a negociar las condiciones de financiación.

Si lo hago antes siento que pierdo el tiempo.

Pero puedo hacerlo de esta forma porque en el peor de los casos podría comprar los pisos en cash. Y eso me da mucha tranquilidad para hacerlo.

Si no es tu caso, te recomiendo que tengas al menos cierta certeza de que te van a conceder la hipoteca antes de firmar las arras. Sino puedes perderlas.

Las 5 hipotecas de los 5 pisos para invertir las tengo con el mismo banco.

Pero cada negociación es como una pequeña guerra. Soy simpático con mi gestora del banco pero no me callo nada. Siempre busco las mejores ofertas que hay en el mercado. A través de comparadores de hipoteca online recibo varios ofertas. Y se las reenvío directamente a mi gestora.

– A partir de aquí, ¿qué me ofreces querida Vanesa? Ya sabes que soy muy buen cliente, ¿verdad?

Y normalmente se porta muy bien.

No pierdo mucho tiempo porque ya son muchas hipotecas con ellos. Pero sí que estoy dispuesto a cambiar de banco si no me dan lo que quiero o las condiciones se alejan de lo que podría obtener en el mercado.

Con los últimos cambios de ley todo es más burocrático. El proceso es más lento y antes de la firma se debe visitar al notario para que te cuente los riesgos de hipotecarte.

Que la hipoteca te acompañará hasta que la pagues (independientemente del valor de la vivienda o que la tengas o no) y este tipo de conceptos básicos que lamentablemente mucha gente no conoce.

Entiendo perfectamente las razones del nuevo proceso (hasta el notario te hace un examen que no suspende casi nadie porque si el señor notario te suspende se queda sin esos ingresos – digo yo que es un sistema un poco raro, irónico y con un claro conflicto de interés) teniendo en cuenta los dramas que hay en este país por la falta de formación financiera. No hay problema en invertir más tiempo con el nuevo proceso dado que las inversiones siempre las hacemos a decenas de años vista.

Aprendizaje 5: La verdadera fuerza al negociar sólo la obtienes cuando te levantas de la silla y abandonas la sala

Una vez ya firmé las arras y superado unos pequeños escollos con la hipoteca por el hecho de que el piso era un estudio (tiene cédula de habitabilidad pero el banco se lió un poco al principio) me encontraba contento con una operación que hacía muy buena pinta.

Justo unas semanas más tarde de haber firmado las arras (ni siquiera había firmado el estudio en el notario), me llamó un comercial de Don Piso.

Había visitado junto a mi esposa hacía más de un mes unas viviendas construidas en el 2009. Muy cercanas al estudio recién apalabrado. A mi mujer no le habían gustado esas viviendas porque los acabados eran sencillos y “porque el tren queda a 12 minutos andando”. 2 habitaciones, terracita tranquila oteando el oeste y una situación privilegiada.

La terracita que mira al oeste y te permite disfrutar de la observación del planeta (creo que) Jupiter durante el atardecer (bueno se ve una estrella que brilla un poco más y punto)

El único pero importante es que no disponían de parking en la misma vivienda. Tampoco me parecía algo dramático. Recuerdo que le dije a mi mujer que a mí me habían gustado mucho porque me parecía que podría ser una buena inversión y que quería hacer una oferta a la baja.

– Tú mismo- fue su escueta respuesta pero para mí suficiente para disparar.

En todo caso la oferta que hice sobre el mes de octubre de 2016 si no recuerdo mal era de unos 138.000 €. Pedían por el piso alrededor de 146.000€. En el mes de Octubre el comercial de Don Piso rechazó la oferta diciéndome que no podía aceptarla porque “me los quitarán de las manos a precio completo porque no paro de concertar visitas”.

Le di las gracias y me olvidé.

Abandoné ese piso y no miré atrás.

De hecho, pensé que lo había perdido. Y el hecho de encontrar el primer estudio que compré hizo que realmente me olvidara de él.

Aprendizaje 6: Los vendedores de pisos acostumbran a tener objetivos anuales que cumplir (como casi todos los comerciales del planeta Tierra)

Y a principios de Diciembre del 2016 me llama el comercial.

Sí, el de “me los quitan de las manos”.

Me dijo que podría venderme el piso por 139.000 (una rebaja de 7.000 euros – no es la bomba pero no está nada mal) si firmábamos las arras en una o dos semanas. Pero que no podía ser el tercer piso que había visto porque ya lo tenía apalabrado. Tenía que ser el segundo. Que era igual y que estaba en perfecto estado. También casi nuevo como el que había visto.

A final de año casi todos los que trabajamos por objetivos tenemos objetivos que cumplir.

Y él no era una excepción.

La oferta que antes no era suficiente a final de año fue mágicamente aceptada.

Firmamos las arras (después de que mi padre y mi suegro visitaran el piso en el que aún vivía un inquilino que iba a dejarlo la última semana de diciembre, les pedí que se aseguraran de que el piso no estaba destrozado) y decidimos escriturar la primera semana de enero.

Firmar a principios de enero, es un detalle no menor porque el IBI y la tasa de residuos en el municipio donde invierto lo paga el propietario a 31 de diciembre. Así que firmar unos días más tarde me ayudó a ahorrarme unos 300 euros de impuestos. No es nada trascendental pero no está de más que lo sepas (entérate como lo hacen en los municipios donde inviertes ya que son impuestos gestionados localmente).

Así que terminé el año 2016 con dos operaciones.

La primera con un coste de 59.000€ más unos 1.500€ en lo que invertí en amueblarlo ya que un estudio amueblado se alquila con mayor precio y mucha más rapidez.

La segunda operación con un coste de 139.000€ y sin ningún gasto extra ya que me lo entregaron pintado y lo alquilé sin amueblar.

Y luego vino la parte que más me gusta. La de alquilar las viviendas.

Durante el mes de enero del 2017 pude alquilar los dos inmuebles rápidamente.

El primero por 405 euros mensuales (una rentabilidad megabruta [ingresos alquiler/importe compra sin impuestos] del 8%), aunque actualmente se alquila a 505 euros lo que nos da una rentabilidad megabruta de doble dígito.

El segundo lo alquilamos por 650 euros mensuales (una rentabilidad mega bruta del 5,6%).

Hay muchas formas de calcular la rentabilidad y no entraremos en detalle en este post. La rentabilidad por dinero invertido de ambas operaciones era muy superior al 10% debido al efecto multiplicador del apalancamiento.

Entre los dos pisos recibía 1055 euros al mes y pagaba dos hipotecas a 25 años a tipos fijo que sumaban 583€ (177€ + 405€). Un margen de seguridad suficiente con el que cubría los gastos de forma muy holgada y que nos generaba un cash flow adicional muy interesante.

Empezar con dos operaciones buenas fue muy importante. Estoy convencido de que si las primeras operaciones hubieran sido fallidas el desánimo habría calado en nosotros. Cómo siempre el CÓMO es mucho más importante que el QUÉ.

3 años y medio más tarde puedo afirmar que ambos pisos han estado alquilados prácticamente sin semanas vacías.

El piso más grande ha estado alquilado desde el primer día a una pareja jubilada que trata el piso de maravilla y que contactan cada 8 o 9 meses de media para detalles menores que se resuelven rápidamente y siempre con colaboración de externos.

El estudio ha tenido un inquilino de media cada diez meses. No he dado con la tecla correcta aún para encontrar el inquilino perfecto. Y eso me ha enseñado mucho también a la hora de seleccionar nuevas operaciones (priorizo menos gestión a cambio de perder algunos puntos de rentabilidad – mi trabajo no es gestionar pisos).

La primera pareja que alquiló el estudio encontró algo más grande por un precio similar en una zona peor. Luego a un chico no le acabó de ir bien el trabajo y me pidió salir antes del primer año. Acepté sin problema porqué le entendí perfectamente y su comportamiento había sido intachable y honesto. Luego vino una chica que estudiaba medicina y que al acabar el año tuvo que cambiar de hospital sin ella quererlo.

Y ahora hay una pareja joven que en agosto cumplirá el primer año. Solo me llamaron una vez que se dejaron las llaves en otra ciudad. Espero en agosto no tener noticias de ellos.

Aprendizaje 7: Debes afrontar cualquier incidencia en un piso que alquilas con una actitud de empresario (visión de cliente y normalizando los problemas)

Cuando recibo un whats app de un inquilino mi primera reacción siempre es la misma.

¡Nooooo!

A veces tienes la notificación ahí flotando en la pantalla del móvil. Sabiendo el remitente pero sin conocer el detalle del mensaje (y con pocas ganas de abrirlo, la verdad).

Si estoy trabajando o haciendo alguna actividad que requiere de mucha concentración no miro la notificación porque si un inquilino te escribe un whats app nunca es para desearte un buen fin de semana.

Unos minutos o algunas horas más tarde leo la notificación. Y normalmente no hay grandes dramas (caldera rota, una pequeña humedad en el techo, una ventana que no cierra bien…).

Si inviertes en pisos deberás acostumbrarte a que hay cierto trabajo de gestión. Al igual que a los delanteros de fútbol les dan patadas cuando compiten.

Como siempre la actitud ante la gestión de incidencias es lo más importante. Y ahí pensar en el inquilino como en tu cliente y en ponerte en su piel. Actuar como empresario con enfoque al cliente y normalizar los problemas es crítico para poder escalar el negocio.

Intento evitar pisar el piso. Externalizo todo lo que puedo con la mejor red de profesionales externos que he ido encontrando estos años. Lo soluciono lo más rápido posible y todos (normalmente) contentos.

Aprendizaje 8: No debes escatimar en las reparaciones de tus pisos. Piensa en tus pisos como en activos centenarios

Pienso en nuestros pisos como en nuestro capital (que es lo que son) y no me como la cabeza si tengo que invertir 300 euros para una caldera buena que dure 15 años. Pienso que es CAPEX (que es lo que es) y prefiero hacer las cosas mejor que bien. Porque a largo plazo siempre es más rentable.

Volviendo a nuestra historia, el 2017 lo empecé tranquilito. Aprendiendo a gestionar los pisos.

Y a final del 2017. Una vez ya vi que el tiempo requerido era muy bajo y después de un buen año laboral me puse otro objetivo.

A finales de febrero cobraría un bono importante por parte de mi empresa.

Durante la primera parte del 2018 quería adquirir mi tercer piso.

En mis objetivos personales (uso la famosa y “pija” metodología de OKRs – quizás dé para otro post) me lo puse como objetivo en el primer trimestre.

Y como siempre, empezamos a buscar.

De nuevo, idealista y Fotocasa en vena. Filtros activos, emails automáticos y búsqueda en horas muertas. La eficiencia como mantra de nuevo en la búsqueda para no quemarme.

Aprendizaje 9: Enamorarse de un piso no es el fin del mundo

Todos los gurús de la inversión inmobiliaria hablan de que no debemos enamorarnos con los pisos que adquirimos.

¡Sí, sí! Tienen razón. Pero en el juego del amor…

Para el tercer piso me encontré un mercado muy cambiado.

Al empezar, en otoño de 2016, había muchas oportunidades. Muchos pisos cumplían con mi criterio inicial (coste de menos de 140.000€ y rentabilidad (mega)bruta del 5%-6%). Son los pisos en los que me gustaba invertir y en los que me sigue gustando (son los famosos pisos Tipo 2 de los que tanto hablé en la muy comentada guía que escribí para comprar tu primera vivienda como inversión).

Pero a principios del 2018 el mercado estaba bastante caliente.

Lo que en otoño de 2016 valía 140.000€ en enero de 2018 costaba 160.000€ o 170.000€. Los precios habían subido de forma muy considerable y en muy poco tiempo.

Por ello, hice algunas visitas de pisos objetivos de menos de 140.000 €. Y lo que veía no me gustaba para nada.

Recuerdo que una vez tuve que irme muy lejos de los barrios que conocía bien intentando entender si fuera de mis zonas de conocimiento encontraría mejores oportunidades.

La visita fue un desastre. Un piso mucho peor que el de las fotos (hay cosas que no acabas de ver bien en las fotos como por ejemplo la distribución a no ser que pongan un plano), en un barrio completamente desangelado y unos números que seguramente no cuadrarían porque no sabía cuando sería el suelo del alquiler en ese barrio ni la demanda que existiría potencialmente.

Después de esa visita recuerdo que me desilusioné un poco y estuve unos semanas inactivo pensando que quizás no era el momento para comprar. No quería quemarme ni agobiarme y aflojé el ritmo (siguiendo la regla del 70%-80% de intensidad) para un poco más adelante continuar con la búsqueda.

Pero como la cabra tira al monte, unas semanas más tarde estaba ya de nuevo metido en las apps y usando los tiempos muertos de mi vida para buscar buenas oportunidades de inversión.

Y apareció.

Como en una película de esas románticas. Donde ponen música de piano y aparecen protagonistas con sonrisas donde los dientes blancos y brillantes ocupan el 80% de la pantalla de televisión.

Era un piso pequeño de una sola habitación. A 300 metros de mi casa. De menos de 15 años. Tenía parking y trastero. Y con una terraza espectacular de 50 metros cuadrados.

Mucha luz, mucha terraza y poco ruido. Fantástico.

El amor surgió en cuando observé las vistas de la silenciosas terraza

¿El problema? 165.000€.

25.000€ más que mi objetivo máximo inicial. Algo más de un 15%.

Y ya me ves a mi auto-engañándome para ir a visitar el piso diciéndome que soy muy bueno negociando. Seguro que con mi super-habilidad podría cumplir mis propios criterios y rebajar un 15% el precio listado en un momento donde en la zona el mercado crecía más de un 1% mensualmente (ya me entendéis por donde voy).

Y visité el piso.

Y claro.

El piso era muy chulo.

Si no tuviera 3 hijos hasta me iba a vivir yo allí con mi mujer.

El problema es que estaba mirando ese piso como una inversión.

Pero claro. Es que es una pasada.

Y además la zona irá a más. Me decía por dentro.

Y es que hasta igual alguno de mis hijos podrá vivir ahí en 15 o 20 años. Queda muy cerquita de nuestra casa.

La cabeza ya hacía de las suyas.

Era consciente que estaba empezando a perder la batalla.

Cuando negocias con tanto ruido en la cabeza no partes de una posición fuerte. Cuando las emociones aumentan, la inteligencia disminuye.

Y recuerdo perfectamente cómo le hice al propietario una oferta a la baja. Pedía 165.000 euros y le ofrecí 10.000 euros menos. Como ves ni me atreví a ofrecerle los 140.000 euros que me había puesto como inversión máxima (señal de que las emociones estaban ganando la partida).

El agente inmobiliario me dijo que se la iba a trasladar y que esperaba que funcionara porque el propietario necesitaba vender rápido ya que se iba a comprar una nueva vivienda que tenía apalabrada.

Su respuesta solo unas horas más tarde fue que no podía aceptar la oferta.

La mía fue que entonces me dijera qué precio aceptaría el propietario. Yo pensé que con aquello de que sea él el que ponga el precio final me ahorraría algunos miles de euros.

De hecho, mirando atrás, en aquel momento ya estaba perdido porque mi cabeza ya había decidido que quería aquél piso. Por ello intenté que fuera él el que cerrara el trato con un último precio.

Su respuesta era que el precio final de venta era igual al precio inicial de venta.

Mi respuesta fue que le ofrecía el precio inicial menos 2.000 euros que quería invertir en cambiar algunas persianas y otras cosas que no me acababan de gustar. Vamos, aquello de buscarse una excusa para ganar 2.000 euros en una llamada.

Pensando por dentro que el propietario iba a aceptar una oferta de “sólo” 2.000 euros a la baja ya me imaginaba firmando la escritura en el notario.

Su respuesta de nuevo fue que no aceptaba la oferta. El agente inmobiliario estaba realmente nervioso. Veía perder su comisión de venta.

Recuerdo respirar. Me tragué mi ego y acepté el precio.

Total: 165.000 € de inversión + los impuestos correspondientes

Alquiler mensual: 725€

Cuota Hipoteca actual a 25 años y a tipo fijo del 2%: 495€

Rentabilidad (megabruta producto de la división entre los ingresos del alquiler y el coste del piso sin impuestos): 5,3%

Esta no es una buena inversión inmobiliaria (tampoco es desastrosa porque el cash flow es positivo). Pero es que me enamoré del piso.

El piso lleva más de 2 años alquilado a una pareja joven y están encantados (deben hacer unas fiestuquis en la terraza que no me quiero ni imaginar).

Apenas me ha dado problemas importantes. El piso lo alquilé sin muebles y creo que el hecho de tener una terraza grande, silenciosa y muy agradable va a convertirlo en un piso con estancias de los inquilinos bastante largas. Con lo que la baja rentabilidad del piso se compensa (en la teoría) con una alta probabilidad de disfrutar de estancias largas de inquilinos y menos trabajo de gestión.

Es un piso que me genera algo de cash flow y además se paga solo. La hipoteca es a tipo fijo con lo que evito sorpresas. El futuro dirá pero a pesar de no ser una super-inversión probablemente es un piso que se pagará solo y que contribuirá a que pueda generar algo más de 100 euros mensuales (ya que hay que pagar comunidad, ibi, reparaciones…) de flujo de caja adicional.

Fijaros la diferencia de rentabilidad con el estudio.

  • Inversión #1 (el estudio): En el estudio de 59.000 € apenas tuve que poner algo más de 20.000 € de entrada y cada mes me genera más de 200€ de flujo de caja (además de por supuesto pagarse el piso con el resto del alquiler).
  • Inversión #3 (el de la terrazita mega chula): En esta vivienda de 165.000 € tuvimos que poner más de 50.000 € de entrada y cada mes nos genera 100€ de flujo de caja (además de por supuesto también pagarse el piso con el resto del alquiler).

Y otro factor importante, nuestra deuda con el banco en el primer caso se situó en menos de 50.000€ mientras que en el segundo caso pasó claramente la barrera de los 100.000 €. Con lo que el riesgo también era mucho mayor y hemos gastado más parte de nuestra “barra de deuda” que sabemos que no es infinita.

Pero el piso es muy chulo. Y repito, se paga solo.

Así que me enamoré de un piso. Y tampoco se ha acabado el mundo.

¿Sabes por qué?

Porque mi amor se produjo en un piso que superaba por poco los 150.000 €. Si mi amor se hubiera producido por un piso que superara los 300.000 € otro gallo cantaría.

Y como los humanos somos especialistas en repetir errores luego pasó lo que ya sabía que pasaría.

Que me enamoré de un piso de más de 300.000 euros.

Aunque cuando leas la historia creo que lo entenderás.

Pero quédate con la copla:

Cuando te enamoras de un piso con flujo de caja positivo, el amor no te matará y es posible que vuestra historia perdure muchos años e incluso que puedas mantener el piso toda la vida.

Pero si el amor se produce con un piso caro y que no te genera flujo de caja positivo la cosa puede complicarse y veremos cuánto tiempo aguantáis juntos. Al final no es tan diferente que otro tipo de amor, ¿verdad?

Aprendizaje 10: ¿Por qué vamos a mantener probablemente hasta el fin de nuestros días -si nada no planeado ocurre- un piso que no nos genera flujo de caja positivo?

La respuesta rápida a esta pregunta que inicia el capítulo es muy sencilla.

Porque hemos vivido en ese piso más de 10 años y no es que estemos enamorados sino que hay un amor consolidado y además, al tener 3 hijos, nos gusta pensar que algún día quizás alguno de nuestros hijos vivirá en esta vivienda (y hasta alguno de nuestros bisnietos también 😉 ) y esto nos da mucha tranquilidad como padres.

Y sí, ya sé que podría ganar más dinero vendiendo este piso e invirtiendo en otros pisos (al menos dos).

Pero el dinero también sirve para comprar tranquilidad mental y podemos permitirnos este lujo.

Punto final.

Déjame que te cuente como hemos llegado hasta aquí.

En el año 2003 hice mi primera inversión inmobiliaria. Compré un piso para invertir (sin mi mujer). El mercado era una locura. En el año 2005 me casé y fuimos a vivir a mi piso. Y luego pasó lo que ocurre muchas veces. Queríamos comprar algo los dos juntos. Teníamos buen trabajo los dos y no había un motivo fuerte para no comprar algo común como nuevo nido de amor.

Además ya nos anticipamos y decidimos comprar algo que fuera más grande porque teníamos claro que intentaríamos traer al mundo varios hijos.

Mi primera inversión inmobiliaria salió bien, por suerte (obviamente).

Compré un piso por algo menos de 200.000 € y lo vendí 100.000€ más caro. “Gané” justo en la burbuja 100.000 € en apenas 3 años.

Pero al comprar en el 2006 esa ganancia se la comió el precio carísimo que pagamos por uno de los pisos más “guays y pijos” de mi ciudad.

Era un piso diseñado por un arquitecto lleno de premios.

De aquellos pisos de los que las abuelitas en el mercado local te hablaban y te decían que habías hecho una muy pero que muy buena compra porque en aquel nuevo bloque seguro que sólo irían gente tan maja como nosotros.

La cuestión es que hicimos una compra conjunta con mi mujer y a final del 2006 compramos la vivienda en su pico de precio. Ático de unos 100 metros cuadrados con una terraza (muy pequeña en la que sólo cabe una mesa para dos) y con unas vistas muy bonitas.

Parquet oscuro y bueno y un olor a nuevo que embriagaba. Felicidad a raudales vamos.

Después de hipotecarnos bastante por la compra de nuestra primera vivienda juntos las cosas profesionalmente nos han ido bastante bien y después de vivir 4 años fuera de nuestro país en el 2016 decidimos que queríamos mudarnos a un piso mayor dada la dimensión de nuestra familia.

La parte buena es que la hipoteca que inicialmente estaba prevista que durara 30 años estaba prácticamente amortizada a los diez años. Aplicamos la fórmula de la tranquilidad respecto al eterno dilema acerca de amortizar o invertir y fuimos amortizando cada año una cantidad importante.

Por ello nos encontramos con un potencial cambio de casa que ibamos a abordar a finales de 2018.

Habíamos reservado sobre plano el nuevo piso de la familia en el 2016 y hasta final de 2018 no nos lo entregarían. Teníamos bastante cash acumulado que habíamos ido guardando y seguíamos acumulando ahorros. Siempre hemos tenido fondos de emergencias muy amplios y en este caso “sólo” necesitábamos pedir algo más de 200.000 euros al banco para comprar un nuevo piso que costaba más de tres veces esa cantidad.

“La joyita de nuestra corona”: el más bonito y el menos rentable! 😉

Aprendizaje 11: Entender la fiscalidad no te hará rico pero no entenderla impactará de forma negativa en tu patrimonio

Y llegó el día de finales de diciembre de 2018. Podíamos hipotecar el nuevo piso con algo más de 200.000 euros o podíamos rehipotecar el anterior piso en el que habíamos vivido y que íbamos a mantener y destinar al alquiler.

Claramente lo segundo tenía muchas más ventajas fiscalmente hablando.

En nuestro caso el coste de la hipoteca era el mismo (algunas entidades bancarias ofrecen condiciones mucho peores cuando no hipotecas tu vivienda habitual y técnicamente la casa que ibamos a rehipotecar iba a dejar de ser nuestra vivienda habitual).

Y había 2 grandes beneficios:

  • Tendríamos el nuevo piso donde íbamos a vivir pagado (beneficio emocionalmente muy fuerte).
  • Todos los intereses de la nueva hipoteca eran deducibles fiscalmente si hipotecábamos la vivienda antigua que íbamos a alquilar.

Éste último aspecto puede parecer menor pero en ningún caso lo era.

Haciendo un cálculo rápido sobre un crédito de más de 200.000 euros pagaríamos a 30 años más de 60.000 euros de intereses. Esos 60.000 euros si fueran beneficios del alquiler (que no lo serán porque los deduciremos) tributarían alrededor de un 20% (este número sale de aplicar el IRPF máximo – alrededor del 50% – y luego aplicarle la reducción de un 60% de alquiler a residentes de vivienda habitual).

Por ello, el hecho de hipotecar la vivienda que alquilamos y no nuestra residencia habitual nos permitirá generar alrededor de 12.000 euros durante la vida del crédito.

Por eso es tan importante tener unas nociones básicas de fiscalidad.

Con la fiscalidad no te harás rico, pero sí que podrás perder muchas oportunidades de ser mucho más eficiente y aumentar tu patrimonio si no analizas bien cada caso.

Con la refinanciación de nuestro anterior piso y su puesta en alquiler los números que nos salen los siguientes:

Ingresos por alquiler mensual: 1170€

Cuota hipoteca a 30 años (tipo fijo): 1.001€

Valor teórico del piso en la actualidad: ¿320.000€?

Rentabilidad mega bruta: 4,3%

No es una buena operación inmobiliaria. No genera flujo de caja habitualmente porque al sumar los seguros e impuestos nos queda un margen demasiado estrecho. Cualquier imprevisto te hace consumir caja.

Pero no hay que olvidar algo importante.

Más allá del poder pensar en que alguno de nuestros hijos viva en él de aquí alguna década no nos genera caja pero nos genera patrimonio.

Cada mes que pasa y pagamos la cuota hipotecaria amortizamos unos 500 euros de deuda. Por ello cada año nuestra deuda con el banco baja alrededor de 6.000€ (más adelante irá aumentando la amortización anual porque en los créditos hipotecarios que usan sistema francés al principio se paga más intereses que al final).

Si no hay grandes imprevistos el piso apenas consume caja y somos 6.000€ más ricos en nuestro balance al final de cada año.

Veremos en el futuro. Ahondando en mi auto-conocimiento sé que es muy difícil que me desprenda de ese piso a no ser que deba hacerlo por necesidad.

Soy consciente que vendiéndolo y comprando dos pisos más pequeños podríamos sacarle (casi) el doble de rentabilidad.

Mientras tanto, cada día que pasas somos 16 euros más ricos (la deuda baja). Aunque no hay que olvidar que algunos meses tenemos que poner algo de dinero de nuestro bolsillo (imprevistos) y eso hace que pisos como éste no podamos (si tuviéramos 1.000 pisos como este podríamos quedarnos sin caja) ni queramos tener más.

A veces pienso que quizás lo vendemos en el futuro y con el dinero que saquemos nos encaprichamos por una casita en la playa y cambiamos el error de este piso por el error de una segunda residencia con poco uso.

O quizás mejor me quedo como estoy.

El tiempo dirá. No quiero precipitarme.

Aprendizaje 12: Un piso es como una caja de bombones. Nunca sabes lo que te puede tocar

La historia del quinto y último (de momento) piso está llena de sorpresas. La ocupación y el COVID19 juegan un papel principal.

Y verás que el azar siempre está presente en nuestra vida y que es imposible controlarlo así que más vale no obsesionarse en temas que no dependen de nosotros.

Como os he contado, a final del 2018 adquirimos nuestra nueva residencia habitual. Y por ello alquilamos nuestra anterior vivienda y cerramos un ciclo donde acabamos con 4 pisos de alquiler en apenas dos años.

Una vez puestos unos fuertes cimientos, la bola de nieve inmobiliaria empezaba a actuar y decidí darnos un tiempo de respiro. Fundamental para digerir tantas inversiones en tan poco tiempo.

Nos propusimos descansar durante todo el 2019 y no realizar ninguna inversión.

Como mi mujer y yo tenemos buenos sueldos y generamos buenos ahorros mensuales el tiempo ayuda a incrementar la caja que tenemos (tenemos inversiones automatizadas en planes de pensiones y fondos indexados pero no del 100% de nuestros excedentes mensuales). Por ello, mi idea era volver a analizar el mercado de inversión de vivienda en el año 2020 para entender si había nuevas oportunidades de compra.

Y a final del año 2019, sobre el mes de noviembre, empecé a mirar en los portales inmobiliarios.

Los precios seguían subiendo. En 3 años, momento en el que habíamos realizado nuestra primera inversión los precios en nuestra ciudad (area metropolitana de Barcelona) habían subido alrededor de un 30%.

Decidí ser mucho más estricto y me puse el mismo límite que tan bien apliqué en la primera y segunda compra.

  • Máximo 140.000 euros de inversión (pagando una entrada del 30%).
  • Rentabilidad (mega) bruta mínima de un 6%.
  • Piso no muy antiguo (idealmente de menos de 20 años porque nuestra idea es no vender nunca)

Y pasé algunas semanas sin apretar el botón de la estrellita (favoritos) en la aplicación inmobiliaria más descargada de nuestro país.

Me empecé a incomodar porque veía que el mercado se había complicado mucho.

De nuevo (al igual que con el tercer piso) pensé algún momento incluso en desistir y creo que deseé que llegara una crisis para que los precios bajaran (imagino que lo que ha ocurrido no ha sido mi culpa a pesar de mis deseos 😉 ) y cuando me empezaba a aburrir de no encontrar nada “visitable” (hasta el momento había hecho 0 visitas) encontré una oportunidad que parecía interesante.

Un piso de una habitación, con parking incluido en un finca con una antigüedad de unos 10 años y con un precio de 122.000 euros.

Situado en una zona céntrica pero en el límite con una zona no tan buena.

Pero justo delante de una universidad. Con chavales que salen y entran todo el día con una carpeta, toda la vida por delante y una sonrisa en la cara. Divina juventud.

Cuando visité la zona me di cuenta que los coches aparcan de cualquier manera. Esto ya me indicó de qué sólo el valor del alquiler del garaje es de al menos 60 euros mensuales con poco riesgo de no alquiler al haber una demanda importante.

Fui a visitar el piso. El comercial tenía otras visitas el mismo día.

Mientras me esperé en el escalón unos quince minutos hice varias preguntas a un inquilino que entró casualmente. Tuve suerte porque el inquilino, tenía 2 pisos ya que había sido el propietario del solar y había hecho una permuta justo antes de la crisis inmobiliaria para construir.

La promoción se terminó durante el periodo de crisis inmobiliaria. Hizo fallida y los pisos que no habían sido adjudicados por la permuta se los quedó el banco.

Había habido ocupas los últimos años pero el banco se había encargado de que salieran. O eso es lo que me dijo el vecino en aquel momento…

Ahora empezaba a entender un poco más el precio al que se vendía el inmueble (según mi opinión alrededor de un 10% – 15% por debajo del precio de mercado).

El comercial me enseñó varias viviendas porque había 6 viviendas en el bloque que aún estaban por vender.

Con puertas blindadas anti-ocupación. De noche. Sin luz. Íbamos con linternas. ¡De esta forma no se puede vender un piso a su precio máximo nunca! Eso es bueno para el comprador si se fija bien en los detalles.

Le dije que si podía hacer una oferta para varios pisos.

Me dijo (obviamente) que él estaba encantado de escuchar.

Lo hice al revés. Le pregunté qué descuento me hacía el banco si me quedaba varios pisos.

Me dijo al día siguiente que alrededor de un 10% sin problema.

Estuve a punto de ceder.

Pero no me sentía cómodo.

El riesgo me parecía que aumentaba al comprar más de un piso a la vez.

Cuando compras a cincuenta años vista (repito que no pretendemos vender nuestros inmuebles aunque nunca sabemos del cierto lo que va a ocurrir) un 10% de descuento no hace mucha diferencia a la rentabilidad final.

Y al final, después de una noche de removerme por la cama, me decidí sólo a comprar el piso inicial (un tercero con buenas vistas al río y mucha luz a pesar de tener orientación nordeste).

El estoicismo me ha enseñado que una inversión que te genera demasiada inquietud no vale la pena.

A veces recurro a Marco Aurelio, un gran estoico, e intento recordarme a mí mismo que la tranquilidad es crítica (“Stillness is the Key“)

El banco me daba un par de meses para adquirir el piso y no perder la paga y señal. El nuevo proceso de compra de una vivienda ha incrementado mucho la burocracia con el notario. Menos mal que el banco de las otras 4 hipotecas me hizo unas muy buenas condiciones ya de entrada y no perdí demasiado tiempo en la negociación (hipoteca tipo fijo a 20 años al 1,5%).

Quinta firma en 3 años y 1 mes. La notaria ya nos saludaba como el que saluda al vecino del cuarto. Muy simpática antes de iniciar el protocolo. Seria y rigurosa como mandan los cánones de la profesión durante la firma de la compra-venta y de la hipoteca.

Después de pintar el piso (con el pintor de siempre claro) y comprar 4 muebles en el IKEA online (ojo que si no estás el día que les dices que te lo envíen te cobran 2 veces los gastos de envío – y no son baratos – 39 euros de gastos de envío que pagué 2 veces) lo puse en alquiler y el teléfono, de nuevo, no paró de sonar.

Se alquiló en 2 semanas después de entrevistarme con muchos candidatos.

Resultado de la quinta operación:

Coste de la inversión: 122.000 € + 1.500 € de inversión en muebles IKEA y pintura

Precio alquiler: 695€ mensuales

Rentabilidad (mega) bruta: 6,7%

Vive una pareja que son jóvenes, guapos y sobretodo majos. Son profesores a los que la crisis del COVID no ha afectado sus ingresos (de momento).

Pero tuvimos un problema serio justo 1 mes después de alquilar el piso.

Y ahí es donde la calidad del inquilino es muy importante. Cuando hay problemas es cuando de verdad se ve si se ha hecho un trabajo serio de búsqueda de inquilinos.

Llamada a las 9h de la mañana de un sábado. Hay un ocupa en el piso de arriba. No sabíamos nada obviamente. Ni el inquilino ni nosotros.

Justo la semana en la que firmamos el piso parece que entraron por una terraza escalando y ocuparon una vivienda en el cuarto.

Me llamó la nueva inquilina porque tenía miedo. Ahí es donde me alegré de haber elegido a aquella pareja. A pesar de estar molestos, reaccionaron con comprensión porque fue una sorpresa para todos.

Parece que el banco propietario de ese piso ya está negociando con los inquilinos. De hecho, por el COVID se paró la negociación. Pero en todo caso, a día de hoy, parece que no representa un problema que no pueda solucionarse en el futuro. Y eso es lo más importante para mí.

Como lección hay que entender que los pisos de los bancos son los que los ocupas priorizan por motivos obvios y que es necesario entender que a pesar de que los riesgos son muy bajos en el caso de los pisos de las grandes entidades (fondos, bancos, grandes inmobiliarias…) los riesgos de ocupación suben un poquito más.

Pienso que con este último piso tuvimos mucha suerte en otro aspecto. Lo alquilamos justo antes del COVID. De hecho fuimos a la cámara de propiedad municipal el 3 de marzo a depositar la fianza. Si nos hubiéramos retrasados 10 días más probablemente hubiéramos tardado 3 o 4 meses adicionales para poder alquilar la vivienda en el mejor de los casos y quizás con un precio inferior. El impacto económico hubiera sido de 2.000€ a 3.000€.

El COVID19 estaba, obviamente, fuera de nuestro control. Hemos tenido mucha suerte y de momento seguimos cobrando los 5 alquileres sin problemas. No hay que engañarse, el azar juega un papel en la vida. Hay que centrarse en los círculos 1 y 2.

Aprendizaje 13:¿Escalabilidad vs rentabilidad? ¿Cuánto vale cada hora que inviertes en la creación y gestión de tu patrimonio inmobiliario?

No quiero ni puedo gestionar 15 pisos como el primero (el estudio super-rentable que rota una ve al año). La rentabilidad tiene un precio no oculto. Y ahora mi tiempo vale más dinero.

Como sabéis los seguidores del blog, tengo 3 hijos y un trabajo directivo que me apasiona pero que me absorbe mucho tiempo.

Mi tiempo para la inversión inmobiliaria es limitado. Por ello, intento ser lo más eficiente que puedo en todos los procesos. Y le pongo un precio muy importante a mi hora dedicada a la inversión inmobiliaria.

Siempre he pensado que una hora que me quito de estar sin mi familia debería tener un precio enorme. ¿1.000€/hora, 2.000€/hora?

La cifra no es importante. El concepto sí lo es.

Por ello, después de invertir en 5 pisos mi obsesión es gestionar inversiones con poca rotación. Por ello descarto de momento inversiones turísticas (aunque pueden ser muy rentables a pesar de tener una fiscalidad peor).

Además, entiendo que si no estoy dispuesto a buscar como un loco y a hacer 20 visitas antes de comprar un piso sé perfectamente que las oportunidades de encontrar chollos son menores.

Y lo acepto.

Esa es mi estrategia. Ir adquiriendo inmuebles. Que se paguen solos. Que den caja. Que envejezcan muy bien. Y que no den muchos problemas.

Además, entiendo que el tiempo invertido en la gestión de un piso no se trata de un tiempo físico sino también de un “tiempo mental”.

Me explico. Como sabéis externalizo mucha parte de la gestión. Especialmente todas las incidencias. Pero no hay que olvidar que cuando externalizas también hay que dar un seguimiento y también eso ocupa energía y “tiempo mental”.

Por ello en esta época de mi vida no invierto en pisos que haya que reformar y que potencialmente podrían ser más rentables. Se trata de ganar libertad mental, no de perderla.

Lo tengo muy claro en estos momentos y soy consciente de que ahí afuera hay buenas oportunidades que dejo pasar. Pero, en estos momentos, mi hora tiene un precio altísimo.

Quizás más adelante, con los niños mayores o sin mi trabajo tan intenso veré las cosas de otra manera e invertiré de forma más agresiva y rentable pero ahora juego con el tiempo.

El tiempo es mi gran aliado.

Pero también el tiempo es mi gran limitador.

Y a diferencia del dinero, el tiempo que dejas de invertir en lo que de verdad importa, ya no vuelve.

Aprendizaje 14: En pareja el riesgo es mucho menor

Los pisos los compro junto a mi mujer. Y este hecho tiene muchas ventajas:

  • El riesgo se divide en dos.
  • Las condiciones hipotecarias son mejores.
  • Tengo segundas opiniones sólidas.
  • Tengo ayuda emocional cuando vienen los problemas.

No es para nada un tema menor.

Es importante que cada uno analice su situación y encuentre su mejor forma pero obviamente en pareja se puede llegar más lejos y de forma más rápida.

También si la cosa se complica en la relación los inconvenientes aparecen. Pero si tienes una familia sólida es una ventaja que vale la pena tener en cuenta.

Como sabes, la creación del patrimonio inmobiliario tiene dos variables muy importantes. La rentabilidad de los activos y el coste del capital empleado.

En el primer caso ya hemos hablado mucho de la rentabilidad que buscamos.

En el segundo, el momento es muy idóneo ya que las tasas de interés están en mínimos históricos.

La financiación es un factor fundamental en la creación de valor inmobiliario y en el que habría que dedicar cierto tiempo en negociar unas buenas condiciones para no perder parte de la rentabilidad que tanto nos ha costado ganar negociando bien al adquirir la vivienda.

De nuevo si financias en pareja tus condiciones son mejores porque el riesgo disminuye.

En tu caso, ¿cuál es la tribu que te ayuda? ¿Amigos, tu pareja, tus padres? ¿A quién puedes consultar cuando tienes dudas? ¿Cómo puedes seguir aprendiendo? ¿Podcasts, blogs, libros, expertos…?

En compañía llegarás mucho más lejos y (sobretodo) disfrutarás mucho más del camino.

Aprendizaje 15: La inversión inmobiliaria sin disponer de fondos de emergencia es un deporte de altísimo riesgo

Penúltimo aprendizaje que quiero compartir y para mí uno de los más importantes.

Siempre insisto en la importancia de disponer de fondos de emergencia y caja de sobras cuando uno quiere ir en serio en la inversión inmobiliaria.

Al igual que en las empresas el motivo principal por el que a muchos inversores inmobiliarios les va mal no es porque hacen malas inversiones. El motivo principal es que no gestionan de forma adecuada su liquidez.

Por ello mi gran consejo ante una potencial inversión siempre es que te obsesiones con tu liquidez y que pienses en el “worst-case scenario”. Si lo haces y el mundo no se hunde probablemente has superado un buen stress-test.

Pero, infelizmente, lo que veo es que la mayor parte de inversores inmobiliarios se focalizan y se obsesionan con la rentabilidad. Siempre buscan ese punto extra de rentabilidad y no entienden que el gran riesgo inmobiliario no es ganar un poco menos, sino quedarse sin liquidez y tener que vender deprisa y corriendo las propiedades.

Aprendizaje 16: Cada piso que compras es un olivo que si lo cuidas bien puede convertirse en un activo centenario

Veo un gran símil en la estrategia de inversión inmobiliaria con la jardinería. Invertir en un piso es como plantar un árbol. Quizás como un olivo que pretendemos que sea centenario.

Los primeros año te tocará poner la tierra, regarlo con mimo, cuidarlo del frío y del viento, mirar que no le crezcan hierbajos que le quiten recursos e incluso apoyarlo con guías para que no se caiga y se muera.

En las inversiones inmobiliarias que yo hago me planteo lo mismo. Crear un patrimonio, quizás no centenario, pero sí que dure décadas. Y eso requiere de una inversión inicial importante. Al principio pagas más de un 10% en impuestos y diferentes tasas que al menos tardas un par de años en recuperar. Y también debes invertir un tiempo inicial importante.

Y luego vas seleccionando los inquilinos con mucho cariño siempre pensando en qué inquilinos cuidarán el piso mejor, cuáles te evitarán problemas y cuáles también piensan en el largo plazo y pretenden estar temporadas largas.

Y esto va creando raíces fuertes. Y a veces no te das cuenta y van pasando los años con poca intervención por tu parte y cada año que pasa la inversión (el olivo) se va haciendo más fuerte porque la deuda va aminorando con el pago de los inquilinos y encima la inflación va aumentando el valor de tu activo de forma inapreciable (como con el crecimiento de las ramas en el olivo).

Y cuando la inversión está bien hecha encima nos da un dinero extra mensual que usamos para reinvertir en otras propiedades o para viajar a buenos destinos sin sentirnos culpables porque nos lo hemos ganado más allá del camino convencional de nuestros trabajos con responsabilidad por cuenta ajena.

Y un día, quizás, el olivo será para nuestros hijos. O quizás no pueda ser y necesitemos antes vender el olivo como ocurre en la bellísima película de Iciar Boallín llamada también el olivo.

El olivo que tenemos en la terraza de casa. Es, probablemente, mi lugar favorito para leer antes de ir a dormir. Lo cuidamos lo mejor que podemos.

Pero en todo caso, si seguimos haciendo bien las cosas, ahí estarán los olivos. De momento hay cinco. Que nos habrán regalado aceite todos los años y encima tendrán un valor que aumentará nuestra libertad y capacidad de elección.

El aceite me encanta y espero consumirlo toda la vida.

Esta es nuestra historia.

Espero que te ayude a construir la tuya.

Como siempre, disfruta del camino.

Porque el camino es lo único que, de verdad, existe.

¡Feliz camino!


Foto: La foto que encabeza el post es de un apartamento en la Costa Brava (Cadaqués) que hemos alquilado a través de Booking para pasar una temporada en verano. Me gusta pensar que es fruto de nuestro esfuerzo. Es un apartamento de lujo. Lo sé. Pero siempre me ha encantado la frase de Kiyosaki “assets buy luxuries”.

Al final si “nos complicamos” la vida con inversiones es para disfrutar en familia y conocer nuevos lugares. No invertimos con el objetivo de acumular, invertimos con el objetivo de aumentar nuestra libertad y nuestras experiencias.


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Muchas gracias por invertir un tiempo de tu vida en leerme! 😉 Espero te haya aportado, hayas pasado un buen rato leyendo nuestra historia y sobretodo te ayude a construir la tuya.

Alberto P.

Padre de familia numerosa con libertad financiera desde los 36

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74 comentario en “5 pisos en 3 años: Una historia llena de aventuras, errores y aprendizajes ¿Por qué no siempre valen los consejos de toda la vida?

  1. Me ha encantado, tengo 38 y he sido un poco tiraduros hasta que nació mi hijo. En ese momento empecé a invertir junto a mi mujer un poquito todos los meses a fondos de inversión, también el peque tiene su cartera. Pero jamas me había planteado el tema de pisos de 80000€ para alquilarles por 400/500€ mensuales. ¿Te has planteado el juntar todos los beneficios anuales y amortizar alguna de las hipotecas para tener más flujo en menos tiempo? Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Álvaro,
      Gracias por compartir brevemente tu caso… nunca es tarde para empezar! 😉
      De momento no nos planteamos amortizar porque estamos en fase expansiva y el 80% de nuestros ahorros anuales los seguimos invirtiendo. Quizás cuando acabe nuestra fase de acumulación será un buen momento para acelerar la amortización.
      Saludos!

      1. Hola Alberto, gracias por compartir tu historia me ha resultado muy interesante. Una pregunta, no tienes miedo que los inquilinos te dejen de pagar en algún momento? Seria bueno alquilarlos con alguna empresa que te asegure el pago si en algún momento alguno te falla?.
        Te pregunto porque en breve yo voy a alquilar un piso y me ronda por la cabeza que dejen de pagar y no quieran irse ya que me supondría un gran problema.
        Gracias.

        1. Hola Jose,

          Sin duda es una muy buena alternativa. Acostumbra a tener un coste anual del 5% aprox. de la renta.

          Si tienes dudas o estás al inicio puede ayudarte.
          Quizás hacerlo el primer año del inquilino es una buena decisión y luego cuando ya lo conoces mejor decidir si renuevas o no el seguro podría ser una buena estrategia también.

          Lo que está claro es que entrevistar bien al potencial inquilino es muy importante.

          Saludos y gracias por tu comentario!

      2. Te lo recomiendo encarecidamente aprovechar para acelerar la curva de amortización, más ahora que los tipos de interés están muy bajos. Si te dijo lo que amortizamos cada año, además la parte extra para acelerar la curva, te llevarías un buen susto y encima pagando una burrada de IRPF e IP.

  2. Muy buenas, gracias de nuevo por tu labora de difusión. Escribir cuesta que lo sé de primera mano y es un lujo leerte. Gracias por la experiencia. Aquí uno con tres hijos que empieza tarde, pero como bien dices, esto es un olivo que hay que cuidar. Que no nos pierda la emoción. Gracias por la honestidad, se agradece mucho.

    Un saludo!

  3. Muy interesante el libro, creo que la clave esta en el coste de compra y la situación, como bien nos explicas en el libro, no ir a por los pisos en el centro de la ciudad donde la rentabilidad va ser baja o nula, ( debido a su alto coste )
    Gracias por compartir publicamente la experiencia, ha sido un gran descubrimiento tu blog .

    Espero que sigas plantando olivos con exito

    un saludo

    1. Me alegro que te haya aportado Victor.

      Muchas gracias a ti por leerlo.

      Respecto los olivos, de momento, este año a cuidar los que hay. Veremos el próximo…

      Saludos!

  4. Muchas gracias por este post tan interesante y detallado.

    He considerado la inversión inmobiliaria en alguna ocasión, incluso llegando a visitar algún piso, pero siempre he acabado descartándola por no complicarme con la gestión de los pisos/inquilinos. (Dicho sea de paso, he sido un poco nómada y esto también me generaba incertidumbre en este sentido).

    Asi que leer testimonios de primera mano en los que la gestión de estos temas no es un gran problema ayuda.

    Creo además que se pueden avecinar buenos tiempos para el comprador de vivienda, así que quizá toque empezar a mirar el mercado.

    Un saludo!

    1. Gracias por tu comentario,

      como bien dices si eres nómada se complica un poco más (aunque también se puede lograr).
      Hay momentos y momentos en la vida. La sabiduría dicen que es elegir el momento para cada opción…

      Disfruta del camino!

  5. Hola Inversor Directivo! He caído recientemente por tu blog, pero a este paso en unos días me lo habré leído todo. Muy interesante y gracias por ser tan transparente con mucha de la información!

    Por lo que he podido leer, creo que me sacas unos diez años, puesto que estoy a un año y pico de los 30. Así que espero estar a tiempo de aprender unas cuantas lecciones de tus lecturas 😉

    En mi caso, mi interés por las finanzas personales viene de unos 8 años atrás, con mi primer trabajo “serio” algo antes de terminar mi carrera. Fue un trabajo muy interesante, con estancias laborales en el extranjero y bien remunerado, pero que me dejó sin tiempo libre mientras mi contexto social seguía con su vida universitaria. Así que aunque ahorraba, no podía evitar pensar eso de “preferiría cobrar la mitad y tener el doble de tiempo en este momento de mi vida”. Al final no se dio la situación de reducir mi jornada, pero decidí dejarlo después de un año y medio muy intenso. Y seguramente gracias a ese sentimiento de entender el valor del tiempo, la generación de mis primeros ahorros y mis experiencias en países “más baratos” en Latinoamerica y Oriente Medio, fue que se quedó grabada a fuego en mi mente una unidad de medida financiera personal que sigo utilizando: ¿cuantas horas de trabajo me cuesta eso? Al verlo así, por mi forma de ser, la mayoría de cosas dejan de tener sentido y creo que eso me ha hecho bastante ahorrador en los siguientes años. Además, esta unidad de medida también me permite gastar con mucha paz mental en las cosas que me hacen feliz (viajar, cenar con amigos…) y ahorrar en las cosas que hoy no me aportan tanto (coche nuevo, vivir sin compartir piso…). Así que de alguna forma mi interés por las finanzas es sobre todo un interés por la búsqueda de tiempo personal, y de libertad para poder trabajar y aprender en áreas que me interesen. Mi forma de entender la libertad financiera – y que creo que la compartimos -, no es estar en la playa sin trabajar, sino tener la seguridad financiera de poder tomar decisiones más libremente (para cambiar de trabajo, para arrancar proyectos propios, para tomarnos más tiempo con nuestra familia, para hacer una pausa para estudiar…).

    Y hablando de inversiones inmobiliarias que de eso trata el post… Hace aprox un año empecé a invertir en indexada y acciones algo de lo ahorrado hasta ahora, pero es posible que en los próximos meses se me dé mi primera oportunidad de inversión inmobiliaria – por un conocido que se quiere quitar un piso – : mismo bloque donde alquilo actualmente (alquiler 5000€/año brutos aprox, pensado para estudiantes, creo que por esa carga de gestión se lo quita) por unos 60.000€ aprox. ¿Qué opinas? Y aunque pudiera pagarlo sin hipoteca entre lo ahorrado y un pequeño apoyo familiar, ¿considerarías la hipoteca?

    Saludos!

    1. Hola Azul Lejano,

      Me encantaron algunas frases de tu comentario, especialmente este bloque:

      “¿cuantas horas de trabajo me cuesta eso? Al verlo así, por mi forma de ser, la mayoría de cosas dejan de tener sentido y creo que eso me ha hecho bastante ahorrador en los siguientes años. Además, esta unidad de medida también me permite gastar con mucha paz mental en las cosas que me hacen feliz (viajar, cenar con amigos…) y ahorrar en las cosas que hoy no me aportan tanto (coche nuevo, vivir sin compartir piso…). Así que de alguna forma mi interés por las finanzas es sobre todo un interés por la búsqueda de tiempo personal, y de libertad para poder trabajar y aprender en áreas que me interesen”

      Gracias por compartirlo!

      Respecto los números de la inversión inmobiliaria parecen interesantes. No me gusta asesorar ni dar recomendaciones a través de comentarios porque simplifica la realidad a unas líneas de texto. Y la realidad es multidimensional. Solo te diría que te hicieras la siguiente pregunta:

      ¿Te ves en 30 años gestionando este inmueble?

      Es sólo una pregunta para qué reflexiones.

      Saludos y gracias!

  6. Hola Alberto!
    Gracias por la honestidad que derrochas en este post. Solo una “pullita”, por si te apetece aclararlo.

    Respecto del piso que compraste por 165.000,00 € reconoces que no es una buena inversión. Si hago cuentas rápidamente, me sale lo siguiente:

    – Precio de compra. 165.000,00 €. Sumémosle un 10% por ITP, gastos de notaría y registro, etc. No cuento la comisión de la inmobiliaria, en caso de haberla. Total 181.500,00 €.

    – Alquiler por 725,00 € e hipoteca por 495,00 €.

    – Gastos mensuales: pongámosle 50,00 € de CP + 15 € de IBI + 50,00 € de seguros de impago y hogar + 50,00 € que dejes para imprevistos a modo de reserva = 165,00 €.

    Total gastos (hipoteca + lo demás) = 660,00 €.

    Total cashflow = 65,00 €, aprox.

    Asumiendo esta hipótesis y que diste un 25 % de la entrada (45.375,00 €), me sale una rentabilidad sobre el capital aportado del… ¡1,71 %! (sin contar impuestos). Si nos fijamos en la rentabilidad bruta, me saldría un 4,79 %, pero es algo irreal teniendo en cuenta que no estamos contando gastos.

    Pregunto: si pudieras volver atrás, con tus conocimientos… ¿lo harías? ¿merece tanto esfuerzo para tener un cashflow de 60,00 € que a la mínima de cambio vas a tener que aportar fondos propios?

    Disculpa el rollo, pero me interesa mucho tu visión en este aspecto.

    Te mando un abrazo.

    1. Muchas gracias Pepe Coco por (como siempre) aportar mucho valor con tus comentarios y preguntas. Me encantan.

      Sí, creo que lo volvería a hacer porque:

      1) Lo veo como un futuro piso para mis hijos.
      2) La rentabilidad “real” se multiplica por 5 ya que cada mes se amortizan cerca de 300€ de la deuda hipotecaria. Es una rentabilidad adicional que se crea en forma de patrimonio (no en cash flow).
      3) Hay un factor inflacionario que incrementaría la rentabilidad a muy largo plazo (aunque no me gusta tenerlo en cuenta).
      4) Los seguros de vida ligados a la deuda protegen a mis hijos en caso que nos “pasara algo” a los padres.

      Dicho esto, no es la mejor operación como ya comento en el post.

      ¡Saludos y mil gracias de nuevo por pasarte por aquí!

    2. Durante los primeros años siempre aportas fondos propios para cualquier piso hipotecado. Lo importante es acelerar la curva de amortización de la hipoteca para generar cash flow positivo. Lo importante es lo que dije en otro post que un precio correcto estaria por debajo de 260 x alquiler mensual.

      Por ej. si en una zona que el alquiler estimado es de 800€/mes, pues un buen precio de compra seria 260 x 800 = 208.000. Por tanto, no hay que ofrecer más de 210 mil € (impuestos aparte).

  7. Buenas Alberto!
    Hace poco que sigo tus posts pero ya veo que son super enriquecedores, gracias por tu aportación!
    Aprovechando este post, quería ver si podías aconsejarme ya que considero que estoy en la rampa de salida y decidir mal ahora me puede marcar el futuro.
    Te explico mi situación, llevo con mi mujer viviendo desde hace 10 años en un piso que es de un familiar, al ser familia estamos pagando muy por debajo del alquiler que deberíamos estar pagando en esta zona (pagamos 500€ y se podría alquilar perfectamente por 900€ aprox.)
    La cosa es que desde el confinamiento hemos visto que a pesar de ser un piso que está muy muy bien, hemos echado en falta tener una terraza (o un balcón algo más grande) donde diera el sol y eso nos ha hecho replantearnos si mirarnos algo para comprar, ya sea en mi pueblo o en alguno cercano donde la vivienda está algo más barata.
    La cuestión es que al ser familia este piso nos lo podría vender por un importe bastante más bajo que el de mercado (apretando creo que incluso unos 50-60k por debajo del precio de mercado) y es ahí donde me surge la duda…realmente vale la pena dejar pasar esta oportunidad e irnos a otro sitio fuera de nuestro pueblo para tener una terraza y una casa más grande o debería meterme en una hipoteca, adquirir este piso y en un futuro replantearme de nuevo la situación?
    Añadir que por mi ignorancia financiera hasta hace bien poco no hemos ahorrado nada, por lo que quizá ahora mismo nuestro colchón es de unos 10-12k € y no tendría ni siquiera para la entrada del piso (me da verguënza no haberme dado cuenta antes), lo que haría que esos supuestos 150-160k se pudieran ir perfectamente a casi 200k…
    Se me olvidó decirte que seremos padres en breve, que nuestros ingresos son aproximadamente de unos 3500k entre los 2 y que cabría la posibilidad de hacer una permuta de esta hipoteca (creo que a mí padrastro le falta pagar unos 100k) y quizá las condiciones serían mejores, lo desconozco.

    Puedes ayudarme e iluminarme un poco?
    Perdón por el tostón y gracias de antemano.

    Un saludo

    1. Buenas Juanjo!

      Qué pregunta más difícil y personal! Quizás la comunidad pueda ayudarte con sus ideas y sugerencias.

      En mi caso te haría algunas preguntas para que puedas reflexionar ya que creo que será una buena forma de ayudarte.

      Se me ocurren 3 preguntas para que las reflexiones intensamente.

      – ¿Afirmas que estás pagando casi la mitad de precio real por un piso en alquiler?
      – ¿Afirmas que quizás puedas comprar un piso a muy buen precio a un familiar pero no te acaba de convencer para vivir en él?
      – ¿Afirmas que tienes ahorrado poco dinero para comprar una vivienda?

      Una buena pregunta muchas veces es la mejor forma de ayudar a alguien.

      Espero haberte ayudado ya que al final, obviamente tú eres el único que puede tomar la decisión.

      Saludos!

  8. Muchas felicidades por los logros que tu y tu esposa han logrado, gracias por compartir su experiencia ya que eso nos motiva. Vivo en México, aquí es un contexto distinto, nuestra hipoteca mínima ronda el 8%, crees que se pueda hacer algo en ese escenario? Le doy muchas vueltas a la posible solución y la única que veo viable es la de prácticamente ahorrar la mayor parte del capital necesario para comprar el inmueble de otra forma la hipoteca no se pagaría con las rentas, que consejo me darías? saludos.

    1. Hola Juan Martín!

      También viví unos años en México. Lo pasé muy bien la verdad…

      La inflación en México es mucho más alta y el peso acostumbra a devaluarse frecuentemente con el dólar o el euro.
      Obviamente las hipotecas son más caras en tipo de interés pero también los rendimientos de los pisos son mayores.
      Para mí el cash flow positivo es fundamental. Quizás invirtiendo un poco más en la entrada puedas conseguirlo…

      Saludos!

      1. Tengo otra duda con respecto al plazo del crédito, elegiste 20 años, supongo que fue para poder pagar el credito mediante la renta, pero el de 15 años tiene mayores ventajas verdad?

        1. Hola Martín,

          respecto la duración del crédito depende de tus objetivos. A mayor duración mayor flujo de caja (porque la cuota es menor) pero menor rentabilidad (porque pagas más intereses). A menor duración maximizas rentabilidad (a través del aumento de patrimonio al amortizar más rápido) aunque pierdes algo flujo de caja.

          Así que dependerá de tus objetivos principales.

          Saludos!

  9. Hola Alberto.

    Enhorabuena por tus post, tanto este como el de como invertir en tu primer piso. La verdad es que estoy aprendiendo mucho y me lo estoy pasando muy bien con tu forma de escribir y contar las cosas. Pero me surgen varias dudas, que se podrían resumir en la siguiente:

    Al final, un buen inmueble, bien elegido y con el escenario de activo de inversión de <80k estamos sobre un 7-8% de rentabilidad, todo esto si:

    1.- Encuentras un buen piso
    2.- Te molestas en reformarlo
    3.- Consigues una buena hipoteca
    4.- Es un piso en una zona potencialmente alquilable (si es una invesión a largo plazo, las zonas "buenas" en las ciudades varían con bastante frecuencia al crearse "guetos" que no esperas…)

    A esta primer planteamiento, hay que sumarle los gastos en tu inversión (IBI, Comunidad, Seguros, % de interés de la hipoteca) y todo ello contando que tenemos varios aspectos que casi no has considerado y que impactan directamente sobre ese 7-8% sobre una rentabilidad "idealizada" , que para mi serían:

    – Encontrar un buen inquilino
    – Destrozos en el piso
    – Que el piso esté alquilado el 100% del tiempo (esto impacta MUCHÍSIMO en la rentabilidad, ya que los gastos fijos corren)
    – El desgaste personal de no ser una inversión pasiva, que tienes que trabajarla y estar encima bastante (nunca te olvidas de ella).
    – Impuesto sobre los beneficios del alquiler que supondrán como mínimo entre un 20-40% de los beneficios.

    Estos cuatro puntos creo que convierten una inversión con muchos dolores de cabeza por la cantidad de factores que pueden ir mal y por ser una inversión que tienes que estar muy pendiente, en un tipo de activo que SACARÁS UN 3-4% DE RENTABILIDAD SI TODO VA NORMAL CON ALGÚN IMPREVISTO. En definitiva supone no más de unos 200-300€ al mes en el caso de un alquiler de un piso del tipo 3 (<80k) . ¿Porqué no inviertes esa cantidad de la entrada del piso en un activo financiero como has dicho (el S&P500 con su rentabilidad en los último 100 años) que es totalmente pasivo y dejas funcionar al interés compuesto? Te va a dar igual o más de rentabilidad con una mínima preocupación y sin la carga enorme de un pasivo hipotecario a 30 años…

    Muchas gracias y un saludo!!

    1. Muchas gracias Inversor Maño por tu comentario,

      Mi respuesta:

      – La rentabilidad real acostumbra a ser superior al doble dígito si tienes en cuenta el efecto apalancamiento (al final ponemos sólo alrededor del 30% del dinero en concepto de entrada, la otra parte la pone el banco). Si le sumas un potencial efecto inflacionaria de los activos aún refuerzo más la buena rentabilidad.

      – Los activos inmobiliarios representan alrededor del 40% de nuestro patrimonio. También invertimos en fondos índice mundiales (30% patrimonio aprox.). Es una inversión que complementa muy bien la inmobiliaria.

      – Tenemos 3 hijos. ¿Quién sabe si en el futuro vivirán en algunos de los pisos?

      – La iliquidez del inmobiliario ayuda mentalmente a mirar mucho más a largo plazo. Y el largo plazo es lo que buscamos porque te ayuda a minimizar errores.

      Espero te haya ayudado la respuesta.

      Muchas gracias por seguirme!

      Saludos!

      1. Te puedo asegurar que tus hijos van a vivir en tus pisos con un alquiler simbólico (300-400€) ya que ya estarán amortizados y no tendrán hipoteca pendiente. Lo importante es que paguen todo los gastos del inmueble (comunidad, IBI, taxas, etc.)

        Yo estoy a punto de mudar a un piso de mi madre, ya me toca… (hoy he firmado el contrato de alquiler)

        1. Buen punto sobre lo de que paguen los gastos asociados…

          Aún quedan muchos años. Pero es verdad que el tiempo pasa volando.

          Ojalá sean independientes… pero siempre va bien poder tener un plan B.

          Saludos!

    2. Hola, buenas.

      Que es mejor… alquiler normal o por habitaciones? Lo que no entiendo es que si hay una empresa o inmobiliaria que gestione todo esto, porque no contratarla? Serían ingresos totalmente pasivos, y encima tendrías más ingresos porque lo haces por habitaciones y ellos lo gestionan. Tendrías suficiente para pagarles por ese servicio y además que te sobren más ingresos.

      Ejemplo: Vivienda con 5 habitaciones (4 habitaciónes más comedor/salón), la puedes alquilar sin ningún problema, a 250€, y tendrías el móvil lleno de notificaciones de personas interesadas (es una buena oferta). Eso daria unos 1250€ mensuales (250€ x 5), los cuales, puedes pagar a alguna empresa para que te gestione este servicio y encima tú ganarías también bastante y haciendo menos, si lo alquilo normal, ganaría mucho menos y tendría que dedicar tiempo. Los ingresos que recibirías te darían para pagar a empresa/inmobiliaria/profesional para que te gestione absolutamente todo, y entonces podrías pagarlo sin ningún problema porque alquilando por habitaciones a estudiantes conseguirías más ingresos que te permitirían tener este tío de servicios y además tener un más de beneficios, tanto de tiempo como de dinero. Entonces no tendría ningún sentido tener un alquiler normal, si le tienes que dedicar tiempo y además tienes menos rentabilidad, en el caso de habitaciones, ganarías mucho más y encima te daría para pagar a una empresa para que lo gestione (renovación de contratos, busca de 8 quimonos, resolver problemas, mantenimiento…), si haces las cosas bien, le dedicarías incluso menos de 1h mensual si lo hicieses por tu cuenta, pero tener esa Libertad de ir donde quieras y el tiempo que quieras creo que es suficiente para pagar a una empresa que te lo gestione, hablo desde la experiencia, de Samuel Heath – Inversor Inmobiliario (muy recomendado es un youtuber con poca influencia).

      Espero haberme explicado y me encantaría una respuesta.

      Gracias y un saludo!

      1. Muchas gracias Ismael por tu respuesto,

        Como todo en la vida se trata de tomar decisiones y saber lo que uno quiere para él una vez analizadas las distintas oportunidades.

        Obviamente el alquiler por habitaciones conceptualmente es más rentable que el alquiler tradicional. También ocurre con el alquiler turístico. En todo caso hay inconvenientes que como bien dices hay que superar como la gestión de inquilinos, una legalidad más compleja (parece un tema más bien alegal). En todo caso, para gustos los colores. Lo que es importante es que cada uno escoja en función de sus prioridades. En mi caso prefiero (en estos momentos) un poco menos de rentabilidad a cambio de una menor implicación y una mayor paz mental.

        Saludos y gracias de nuevo por tu comentario!

  10. Hola Inversor Directivo,

    Ante de todo, quiero felicitarte por explicar esta magnífica e interminable y larga aventura inmobiliaria.

    Primero, que casualidad que no sabías que estabas buscando en aquel otoño 2016, creo que eras muy inocente que firmaste el primero el día de los Santos Inocentes. Además, me ha gustado mucho tu filosofía de aprovechar tu tiempo vital y evitar perder tiempo en visitas con poca o nula posibilidad.

    Me alegro mucho que exprimiste muy bien con la compra del loft. Tiempo total: 5 minutos! Casi de la misma manera que te expliqué la compra que realizamos y tener todo atado antes de comprar incluso tener un inquilino apalabrado.

    Toda razón sobre los puntos 5 y 6 que no hay que tener prisa por ir comprando, las oportunidades llegan cuando menos esperas. De hecho, antes de que nuestro malquerido Govern había aprobado el injusto RD de los 15 inmuebles como gran tenedor, teníamos un inmobiliaria amiga que de vez en cuando nos informaba de los “pisos chollos” y eso ahorramos mucho tiempo en la búsqueda.

    Hoy en dia, nuestra relación sigue siendo buena pero ya no tanto por el tema de este RD y fuimos precavidos de no pasar el exceso y ahorrar dolores de cabezas, Estuvimos a punto de comprar un par de pisos céntricos (zona peatonales) reformados y con buenos precios sobre los 200k€.

    Me gustaría saber cómo externalizas tus gestiones, nosotros intentamos hacer pero a veces hay algo de presencial y me gustaría poder sacar más potencial con la red de profesionales a nuestra disposición.

    Respecto el octavo punto, no debes escatimar en las reparaciones de tus pisos. Piensa en tus pisos como en activos centenarios, más cierto que nunca y dentro de 2 años empezaremos a hacer las primeras reformas de calado (cocina y baño) en los pisos más viejos para ser potencialmente alquilable y con la idea de amortizar en 2 siguientes años (estamos en modo búsqueda y conocer estudios de reformas para saber cómo trabajan y que tipo de producto tienen).

    Ya nos explicarás lo de OKRs que me tienes intrigado… y la selección de los inquilinos jajaja.

    Enamorarse de un piso, vaya fiasco! Acaso te enamoras de tus inversiones en venture capital o start-ups? Lo importante no es lo bonito del piso sino lo potencial alquilable y su relación con tiempo de gestión y rentabilidad. En nuestro caso, vemos mayor potencial y mejor relación de tiempo de gestión, reparaciones, etc. en los pisos de 2 habitaciones que los de 1 o 3 habitaciones. Es cierto que la estancia de los pisos de 3 habitaciones es mucho más larga pero tenemos menos margen de maniobra y rotación (menos posibilidades de subir el alquiler cada vez que se van). Además, cuando se los inquilinos se van hay más reparaciones o requiere pintar (más desperfectos causado por niños) y se tarda más en alquilar.

    Mi recomendación es nunca comprar 2 inmuebles de la misma finca ya que en caso de daños irreparables supongo que será más complicado de gestionar con los seguros y las derramas son mucho más y sobre todo el tiempo perdido para alquilar. Nosotros tenemos algunos varios pisos dentro de la misma finca pero repartidos entre mi familia de manera que cada uno tenga un piso a su nombre y ninguno más dentro de esta finca.

    En pareja el riego es menor, totalmente cierto y si es familia aún menos. Me refiero si vuestros padres o suegros también adquiere algún inmueble para alquilar y en un futuro, los hijos.

    Por último, los activos inmobiliarios son como olivos. Nosotros también tenemos un olivo de aceituna pequeña. Tuvimos otro en una segunda residencia (vendida por mi abuelo para aligerar futuras cargas económicas), donde hay un olivo centenario y cada año recogíamos las aceitunas y las comíamos. Lo mismo con un limonero y nos da unos 50-60 limones cada año. Ideal para el verano mezclar con agua fría, y es muy refrescante.

    A seguir leyendo tus futuros posts con mucho interés.

    1. Muchísimas gracias Soyos a ti por tu comentario!

      Sin duda aporta mucho valor 😉

      Respecto a la pregunta que realizas acerca de la externalización es verdad que no es fácil pero en general intento “educar” a los inquilinos a que solucionen ellos los problemas (con mis contactos de operarios o con otros que ellos buscan) y que pasen el gasto (antes pre-aprobado) correspondiente. Es mucho mejor para todos normalmente.

      Saludos y gracias por pasarte por aquí!

  11. Hola Alberto,

    Antes de nada, felicitarte por las aportaciones de valor que haces a través de este blog. Últimamente, leo mucho sobre cómo el teletrabajo puede cambiar la realidad del sector inmobiliario. Qué crees al respecto? Se acabará instaurando el teletrabajo (siempre que se pueda) y esto hará que la población marche fuera de la primera corona de las ciudades ? o por el contrario, después de la pandemia todo volverá a ser como antes ?

    Saludos

    1. Hola Carlos,

      Muchas gracias por tu comentario.

      Tu pregunta es muy buena la verdad.He estado reflexionando un poco al respecto ya que puede tener muchas implicaciones.

      Veremos como acaba todo pero es innegable que si los trabajadores deben desplazarse “sólo” 2 veces a la semana a su lugar de trabajo quizás tiene sentido el vivir más lejos del lugar de trabajo para tener una mejor vivienda.

      Y también con las segundas residencias creo que puede haber un efecto importante. Quizás haya gente que se plantee vivir en “2 casas”. De lunes a miércoles en una casa cerca del trabajo y de jueves a domingo al lado de la playa…

      No lo sé. Habrá que ver cómo acaba todo. Pero en todo caso creo que el cambio ha llegado para quedarse en cierto modo. Habrá que ver con qué profundidad.

      Saludos!

  12. Hola Alberto.

    Lo primero decirle gracias y enhorabuena por su fantástico trabajo. He leído su libro y me ha gustado mucho. Ameno, divertido y coherente.

    Yo, con 25 años estoy empezando en el mundo de la inversión inmobiliaria y llevo dos años invirtiendo en productos financieros y ha sido gracias a aprender de gente como usted, que aporta un incalculable valor en la divulgación de la cultura financiera.

    Por ello me gustaría saber su opinión sobre esta cuestión.

    Usted habla de la necesidad de obtener FCF positivos para ir escalando el modelo de inversión. Para conseguir esos FCF positivos entiendo que cuanto más alargue en el tiempo la hipoteca mejor. En el libro hace referencia a hipotecas de 30 años. Dicho esto, no siendo la tasa de amortización y el pago de intereses de una hipoteca de forma lineal y puesto que la duración óptima de una hipoteca, por esta cuestión, es alrededor de los 17 años, ¿no cree que podría ser más eficiente tener FCF menores o incluso negativos, para obtener una mayor rentabilidad? Mayor rentabilidad no solo por flujos de caja sino por aumento de patrimonio.

    Supongo que tardaría más tiempo en escalar la inversión y poder ir adquiriendo más inmuebles, pero conforme se vayan amortizando las hipotecas, los FCF serían mucho mayores así como la capacidad de adquirir nuevas deudas con el banco y de esta forma aumentar el patrimonio de manera más exponencial porque se ha optimizado de forma más eficiente el apalancamiento.

    Muchas gracias.

    1. Muy buen comentario Daniel,

      De hecho es una pregunta frecuente.

      Y creo que, como todo, tiene ventajas e inconvenientes.

      Tener una hipoteca de menos años reduce el cash flow pero también puede reducir el riesgo ya que el activo lo amortizas antes (si todo va bien claro).

      Al final es cuestión de necesidades y gustos.

      Está también el hecho del coste de oportunidad. Con menos gastos mensuales recurrentes quizás puedas atreverte a invertir de forma más agresiva en propiedades extras…

      En estos temas soy muy estoico y me gusta pensar que “stillness is the key”.

      Lo que te dé más tranquilidad mental te indica el camino en tu caso.

      La tranquilidad es uno de los bienes más rentables del mundo.

      Saludos!

  13. Hola Alberto,

    Estoy estudiando y leyendo mucho para formarme bien (Padre Rico, Padre Pobre y demás blogs de finanzas). Mi objetivo ahora es una primera inversión, aprender, aprender y aprender y con la experiencia, evaluar futuras inversiones. Tu historía me inspiró mucho.

    Dicho esto, dentro de la formación, casualmente di con un curso de Carlos Galán: https://vip.libertadinmobiliaria.es/programa-libertad-inmobiliaria Al principio estaba bastante escéptico pero cuando más he consumido su contenido, más me ha ido convenciendo de la honestidad de su propuesta.

    Mi pregunta es, ¿tú que opinas de ese curso bajo tu experiencia? El contenido básicamente. Mi objetivo es acelerar mi aprendizaje lo máximo posible antes de realizar mi primera inversión. Luego cometeré errores o no, pero al menos, ir con una buena base. Y la verdad es que creo que puedo aprender en pocos meses buenas lecciones que me ayuden mucho.

    Te agradezco mucho tu opinión y tu tiempo (lo único que nunca recuperamos),

    Vuelvo a darte las gracias, decirte que a mi y mi mujer nos has inspirado mucho y que eres un gran ejemplo de como hacer las cosas diferentes, aplicando lógica, tranquilidad y predicar con tus acciones,

    Un saludo y gracias,

    1. Hola José,

      Muchas gracias por tu feedback y tu pregunta (muy interesante).

      Respecto a este tipo de cursos déjame que te deje algunos comentarios al respecto:

      – Hay mucha oferta de cursos online en Internet.
      – Son cursos en general caros (en algunos casos con precios de alrededor de 1.000 euros o incluso más).
      – El formador hace un gran esfuerzo en la promoción para obtener el máximo número de potenciales clientes (algunas veces con promesas muy fuertes y un poco exageradas y gastando bastante dinero en Facebook y Google).
      – Son cursos que, en general, ofrecen contenido de valor aunque mucho de este contenido se puede obtener de otras fuentes por precios menores.
      – Para mí, pueden ser una buena opción de aprendizaje siempre y cuando se cumplan dos criterios: 1) el formador tiene que tener mucha credibilidad, buena reputación y haberse ganado el respeto de su audiencia sin falsas promesas 2) el que asiste al curso debe entender que los cambios vitales no son milagrosos y que todo requiere de un tiempo y de un esfuerzo importante.

      En este aspecto Carlos Galán me parece una persona con bastante criterio, conocimiento y con una buena reputación.

      Obviamente sólo tú puedes tomar la decisión pero es importante que entiendas que muchos de los resultados del curso (obviamente) dependen de tu involucración en el mismo.

      Te envío un saludo y espero te sirva la respuesta!

      1. Hola Alberto,

        Muchas gracias por tu respuesta. Totalmente de acuerdo contigo. Al margen del curso, también estoy leyendo libros, terminado Padre Rico Padre Pobre ahora he empezado con El Millonario de la Puerta de al Lado (para tener una visión diferente). Opinio igual que tu, la reputación, la calidad del curso y sobre todo, entender que es formación y que el resto depende de mi: conocimiento, sentido común, tranquilidad y paciencia.

        ¡Muchísimas gracias de nuevo!

        Jose

  14. ¡Hola, buenas!

    Una persona tan influyente en el sector inmobiliario como es César Rivero, en una de sus entrevistas, dijo que él NO recomendaba hipotecarse, como SÍ recomienda Robert Kiyosaki, y la razón /argumento fue claro, “España no es como Estados Unidos, donde los ingresos del alquiler, si cuentan como ingresos, en España, solo cuentan los ingresos del trabajo normal y en España ese salario es bastante bajo, como mucho te daría para dos pisos”. Este comentario es cierto? Tú en el blog dejas claro que hay una limitación de capacidad de endeudamiento, pero… que si demuestra su al banco los ingresos del alquiler, te lo contarán como alquiler… dicho esto, porque tenéis nada diferentes razonamientos y cuál es la cierta?

    ¡Gracias y un saludo!

    1. Hola Ismael,

      La realidad es que hay muchas personas que si no se hipotecan tardarán muchos más años en poder invertir en inmuebles. La financiación es una herramienta que si se usa bien puede acelerar la creación de riqueza. Obviamente, si no se usa bien acelera la destrucción de patrimonio y potenciales quiebras empresariales y personales.

      No me gustan los dogmas ni los posicionamientos extremos. Creo que en cada caso debería analizarse si conviene o no endeudarse.

      Saludos!

  15. Buenas tardes Alberto,

    Gracias por compartir tu historia con todos nosotros. Llevo muchos años leyendo sobre inversión inmobiliaria / finanzas personales y agradezco enormemente encontrar a alguien de mi entorno (yo también vivo en el área metropolitana de BCN) con mi mismo lenguaje ( Siempre que leo a grandes autores como Kiyosaki no consigo evitar la sensación de distancia, a todos los niveles, de ellos) y con mis mismas ambiciones (Acabo de realizar mi 2º inversión inmobiliaria, tengo 29 años). Desde el primer momento me he sentido muy reflejado con tus reflexiones, motivaciones y estrategias y ha sido totalmente reconfortante encontrar ese apoyo moral del camino correcto mediante tus lecturas.

    Pese a que he leído mucho sobre inversión inmobiliaria, soy un completo novato en la diversificación de inversiones mediante fondos indexados y acciones, no tengo ni idea. ¿Me recomiendas empezar a indagar estos temas? y si es así, ¿de qué manera recomendarías hacerlo?

    Te deseo mucho éxito y muchas ganas para seguir invirtiendo y contándonos con tanta honestidad y humildad tu viaje, gracias de verdad.

    1. Hola Ricardo,

      Muchas gracias por tu comentario. Sin duda te recomiendo que empieces a aprender acerca de fondos indexados. En nuestro caso invertimos una parte del patrimonio importante en este tipo de productos a través de los planes de pensiones de Indexa, de fondos indexados (Vanguard, Amundi) a través de Renta 4. Diversificar te da paz mental y eso es lo más importante más allá de la rentabilidad en sí.

      Un saludo y enhorabuena por tu trayectoria!

  16. Hola Alberto,
    Lo primero darte las gracias y la enhorabuena por escribir un post tan bueno, honesto, detallado y útil. Estoy muy interesado en comenzar a invertir en inmuebles y llevo un tiempo consumiendo muchísimos vídeos, post y podcast a través de internet. Y la verdad es que es MUY difícil encontrar gente sincera, que no venda sólo “humo”, o fórmulas mágicas y rentabilidades ficticias. Leyéndote me he motivado más y he aprendido un montón. Gracias de corazón y espero seguir leyendo muchos más artículos tuyos. Un saludo.

  17. Hola!

    A mi me han cortado el grifo. Tengo patrimonio familiar. Tendria unos 2.500€ en rentas y he vendido para comprar mucho más. E hipotecarme. He incrementado mi patrimonio bruto en más de 500.000€ En pocos años.

    Podía tener unos ingresos y punto, pero me gusta crecer. Vendí un piso de 125.000€ y 550€ de renta. Era viejo. Y con eso compré 3 con hipoteca. Casi con el triple de valor de mercado y triple de rentas. Pero con sus hipotecas.

    Tengo algo más de 1 millón bruto y mi objetivo es llegar a 2+ pero llega un momento que cuesta.

    Como han comentado el dinero del alquiler no cuenta igual que una nómina. Al menos a mi es lo que el Santander siempre me ha dicho. Yo tengo negocios paralelos y nóminas no muy grandes pero he dejado de ser financiable aunque no he tanteado otros bancos.

    Quería preguntar esto.

    1 He cerrado dos acuerdos de alquiler con opción a compra. Yo comprador. Y con subarrendamiento permitido. Y voy dando entradas. Aparte 20 cuotas del alquiler son para quitar del precio integras. Y eso me las paga el
    Subarrendado. Y en uno son 500€ pues 10.000€ que me ahorro. Creo me he explicado. Eso si. Para hacerlo atractivo pago una buena entrada de señal y luego cada x meses fijamos una cantidad. Así llegado el momento tengo bastante pagado. Supongo tendré financiación de aquí a 15 meses que expiran estos dos contratos porque ando también con otros proyectos y van bien. Tu como los ves? Esta opción. Tampoco he llegado a hablar con mi notario la verdad porque lo veo claro y pienso es totalmente legal. Yo nunca se lo vi a nadie ni leí en ningún sitio. Pero a mi me permite tiempo. Los contras, yo siempre pago el alquiler claro. El problema seria tenerlo vacío o impago. Y tendría menos ahorro…. pero por lo demás no veo más pegas. Y por supuesto que pactas el precio para 20 meses pero son zonas buenas con precios estables que una bajada como la que pueda venir creo afectará muy poco. Es buen precio de compra.

    2. Realmente que fórmula usas para rentabilidad? Dejar los gastos me parece irreal. Si es un gasto. Es obvio. Realmente lo haces así? Descontar los gastos para mí es impensable.

    3. Yo compré mi piso en 126.000 con hipoteca de 150.000€ en 2010 y no sabía nada de inversiones. Ahora tengo una conclusión. Quiero comprar en playa y en el norte. Me gusta Cantabria. Para ir temporadas y también alquiler vacacional. Pero quiero vivir de alquiler en una casa más grande. Y me iré de alquiler pagando 1000€ o 1.2000€

    Ahora pago 400€ de hipoteca y se puede alquilar en 500€ dos habitaciones. Es decir añadiendo 500€ más puedo vivir mucho mejor. Me gastaría 400€ de mi hipoteca y 1.000€ de alquiler. Claro que recibo 500€ y me costaría vivir 900€ y no 400€ de ahora. Por 500€ más me puedo ir a una casa grande y bien y dejar mi piso de 2hab. Me ahorraré grandes entradas de una casa de más de 250/300k su IBI grande, seguro….. Ya soy partidario de no comprar para vivir y menos si ya es mi segunda vez. Tú como ves el tema comprar? Puedo ahorrar mucho y hacer muchas cosas e inversiones con lo que no me gasto en una compra grande para vivir. Claro si me sobrara el dinero me podría hacer un casoplon pero no es el caso ni es mi sueño. Es que tirar 300k o más en una gran casa lo veo muy fuerte…. y en esos números ando liado.

    Y como tú invierto en diferentes cestas. Yo en bolsa, mis pisos y algún negocio propio. Pero todo en la misma cesta no. Os lo recomiendo a todos.

    1. Hola Javier

      muchas gracias por tu largo comentario.
      Disculpa pero no me queda clara tu primera pregunta. La podrías reformular?

      gcs y saludos!

  18. Muy buenas,

    He leído tu blog y me ha encantado, Tb trabajo con R4. Estoy empezando con la inversión inmobiliaria y me han salido varías dudas:
    1.-¿a la hora de neogociar la hipoteca no te has encontrado con dificultades?¿tiene en cuenta lo que generan los pisos de alquiler? Tengo entendido que lo que suelen mista es el 30% de tú capacidad de endeudamiento sea el 30% de tu nómina. Siendo así hay limitaciones
    2.-¿tuviste que hacer reformas?¿tienes un equipo ya hecho?
    3.-¿trabajas con alguna inmobiliaria de mano?
    4.-¿usas algún seguro de impago?
    5.- cono lo ves desde punto de vista empresario¿te has planteado a comprar los inmuebles a través de una sl?
    6.-¿ que les preguntas a tus inquilinos y que papeles les pides?
    Gracias

    1. Hola Jorge,

      Muchas gracias por tu comentario. Te respondo a todas tus preguntas.

      1.- Lo que generan los pisos de alquiler que ya tienes si lo tienen en cuenta porque es un ingreso recurrente. Lo que generará el nuevo piso de alquiler no se tiene en cuenta.
      2.- No. De momento lo hago así. Sin reformar. Pierdo rentabilidad pero gano tiempo.
      3.- He comprado tanto en directo como a través de inmobiliarias.
      4.- Es una opción que es analizable especialmente para el primer año. Yo no lo uso habitualmente.
      5.- De momento no. Más adelante sí para temas de herencia y otros gastos deducibles.
      6.- estoy escribiendo un post al respecto… espero publicarlo pronto!

      Saludos y espero te sirva!

  19. Hola de nuevo.

    Sobre el último mensaje a mi también me gustaría saber tu punto de vista sobre comprar como empresa o particular. Yo ya tengo unos 12 pisos como particular y en este caso sin mi mujer. Ella nunca quiso participar. Yo he hecho mis números y la verdad con la fiscalidad en España creo nos saldría igual. Pero un artículo tuyo nos vendría muy bien. Así que +1.

    Sobre Cesar Rivero es un chaval mediático en redes e Instagram. Que un gran tanto porcentaje de sus ingresos serán los cursos. Pero no hipotecarse para crear patrimonio es como querer andar en coche sin gasolina. Podrás ir en otros medios y hacer auto stop. Pero no llegas al mismo destino. Sub arrendamientos que él propone, habitaciones, flipping house…todo es perfecto. Pero da cash. No patrimonio. Para construir un patrimonio no ya grande sino mediano hay una cosa esencial. El dinero. Y si lo tienes, una parte, y te apalancas en las hipotecas….yo no encuentro mejor forma.

    Como inversor Directivo he comprado pisos en 5minutos. Vas con los deberes hechos. No es que sea rápido es que es la única decisión a tomar. Alguno de ellos de banco al 100% poniendo gastos y pequeños arreglos. Terminas comprando pisos de 80/90.000€ que se pagan totalmente solos y que en mi caso no me costarán ni 20.000€ en 20/25 años de hipotecas. Yo tengo 39. Si hay alguna fórmula mejor que no sea la hipoteca para crecer a mi me gustaría saberlo. Se trata de patrimonio, tu jubilación, rentas, patrimonio y herencia familiar…no solo pisos.

    Mi problema ahora es que no tengo más financiación. Pero no me preocupa. Lo importante es saber generar dinero sobre todo a los que somos empresarios o emprendedores. Y se que llegará y seguiré ampliando patrimonio.

    Suerte a todos. Y sobre todo los inicios. Como en cualquier cosa es lo más importante.

    Veo que habláis mucho de la gestión? Que gestión? Se me ha roto la caldera. Ok. Llamo. Ya van. Ok. Gracias. Cuatro llamadas en dos dias?

    Se va el inquilino, ver el piso, arreglos, alquilar. Yo gracias a dios trabajo con una inmobiliaria que filtra bien y yo decido y a mi no me cobra. Incluso ni he visto pisos míos y ellos lo ven y dicen Ok. O sino voy yo a verlos. Es decir minutos al año….

    Por rentas de 6.000 o 7.000€ o más al año no le vamos a dedicar 30m al piso? Yo creo de mis 12 pisos de media anual, quitando la Renta y pasar datos, no dedico ni 30minutos a mis 12 pisos. Y para mi los inquilinos son clientes que hay que cuidar

    Una vez tuve un problema con otra inmobiliaria y hasta fui a la policía. Me costo dos tardes solucionarlo…. y ya está. Dos tardes.

    Por eso veo mucha demagogia en cuanto a la gestión de pisos y sobre todo de parte de quien no tiene ni uno o de los detractores de la inversión patrimonial.

    Así que un artículo sobre lo que realmente ocupa de tiempo un piso es muy atractivo. Lógicamente puedes tener mala suerte, impagos, destrozos, averías, ruidos…..pero eso son excepciones.

    No existen ninguna inversión que no te haga trabajar. Aunque sea lo mínimo. Por eso cuando se dice que requieren gestión. Si, por supuesto. Pero ya te digo yo que de media ni 30m al año ya con 12 pisos.

  20. Hola Alberto, si tuvieras que buscar una hipoteca ahora o el próximo año, ¿Sería a tipo fijo o variable?
    Parece en mi opinión bastante claro que en el contexto de tipos bajos actual, sería más conveniente una variable. Además, no parece que los bancos centrales suban los tipos en muchos años.
    Si por ejemplo yo pago un interés del 1% pero la inflación imaginemos que lo hace de media un 2,5%, ¿Sería correcto que, TEÓRICAMENTE, esté ganando patrimonio al estar revalorizándose mi propiedad un 1,5% anual?
    ¿Cúal es tu opinión? Un saludo y gracias. Me encanta este blog.

    1. Francisco,

      gracias por tu comentario. Tu análisis es correcto. Un par de comentarios sin embargo:
      – Nadie sabe si la inflación futura va a ser del 2%, del 3% o incluso negativa (deflación). Hay muchas opiniones distintas y nadie (repito) nadie tiene la bola de cristal para adivinar el futuro.
      – En mi caso me inclino en general por tipo fijo porque me da seguridad a 20 o 25 años del flujo de caja de la operación. Pero es mi forma de invertir. Es verdad que me planteo nuevas inversiones en tipo variable pero porque tengo bastante flujo de caja libre y un buen fondo de emergencia y en el caso de que pudiera subir mucho el tipo de interés (que repito que nadie sabe si ocurrirá) podría usar esa caja libre para amortizar deuda.

      Así que la cuestión es muy difícil. Como dices es verdad que con la deuda que los estados están acumulando parece difícil que la economía pueda soportar subidas de interés de los bancos centrales. Veremos. Eso es la teoría. Peores cosas han ocurrido que nadie predecía.

      Tu cuestión da para un futuro post mucho más completo. Tomo nota para desarrollarlo más.

      Saludos!

      1. Muchas gracias Alberto por la respuesta.
        Me alegro además de que mi cuestión te haya podido dar nuevas ideas. Un saludo.

  21. Alberto, leo con avidez todas tus newsletters, especialmente las inmobiliarias. Tengo una VPO y me he mudado y no sé si vender o alquilar. Me ofrecen 195.000 euros por ella y de alquiler podría sacarle hasta 720 euros brutos mensuales (pago 90 de comunidad). Sé que la rentabilidad no es muy alta alquilando pero es una muy buena vivienda con buena ubicación y bien equipada. Hasta dentro de 20 años no se libera la vivienda ¿Me aconsejas vender o alquilar? Mi experiencia hasta ahora con el alquiler es buena, por eso estoy animada a hacerlo, sin embargo me tira para atrás la baja rentabilidad y me planteo adquirir otro inmueble más barato o incluso dos en un futuro. Gracias por compartir tu experiencia. Un saludo!

    1. Hola Dispersa,

      Gracias por tu comentario!

      QuÉ dilema tan difícil planteas. En la vida no todo es rentabilidad, no? Está claro que no lo tienes claro y que hay opciones más rentables pero lo dicho… por tus palabras parece que te inclinas a alquilarla…

      En fin… mucha suerte y creo que la respuesta sólo la tienes tú!

      Saludos!

  22. Hola Alberto, felicidades por tu blog.
    Tengo una duda, espero saberla transmitir. (Gracias por adelantado)
    Si encontramos un vendedor dispuesto a aceptar un alquiler con opción a compra y subarrendamos el piso, ¿ sabes si llegado el momento de comprarlo el banco tendrá en cuenta los alquileres (que se restan del precio) como parte de la entrada?
    Lo digo con la idea de que los primeros alquileres generen parte de la entrada para reducir así el dinero a invertir y mejorar el ROCE.
    No sé si me he sabido explicar y como ves la idea.
    Gracias y un saludo!!

  23. Hola Alberto,
    Enhorabuena por el libro/post. Ha sido muy entretenido para los que buscamos gente con experiencia en inversiones inmobiliarias o de cualquier otro tipo. Comparto contigo el equilibrio emocional a la hora de invertir, la familia y disfrutar de los buenos momentos como pilar fundamental y la optimización del tiempo que dedicamos a las inversiones. Para mí también supone rentabilidad.

  24. Hola Alberto, soy lector de tu bloc inversor directivo y desde hace unos meses estoy buscando mi primera inversión en un inmueble junto a mi pareja.
    Hemos encontrado algo interesante y estamos en búsqueda de financiación.
    El banco que nos vende el piso no nos da malas condiciones y solo el 80% del valor de compraventa pero claro con seguros de vida, hogar, comision apertura, cuenta con tarjeta …
    Mirando por la web he visto sitios como hipotecas.com que te ofrecen mas del 80 sin vinculaciones, etc.
    Mi pregunta seria si aconsejas hipotecas con hipotecas.com (UCI) con algunas malas practicas en el pasado, según los foros.
    O en que sitios preguntar para conseguir un 100% de financiación. Con gastos y reformas necesitaríamos unos 55000€.

    Gracias por lo que escribes.
    Saludos

    1. Hola Miguel,

      Muchas gracias por tu comentario! ¡Qué difícil!

      Lo importante es que entiendas que cuando pides más de un 75% – 80% de financiación sobre el valor de una vivienda tendrás que pagar un precio adicional importante para compensar el riesgo que asume el prestatario. No hay duros a 4 pesetas.

      Entonces, la pregunta importante es si realmente te compensa pedir ese crédito con condiciones mucho peores o una mejor estrategia sería esperar un tiempo a disponer de una entrada que te permitiera tener una hipoteca “tradicional”.

      Al final creo que sólo tú puedes saber la respuesta.

      Saludos y espero haberte ayudado de algún modo!

  25. muy buenas, felicidades por el blog, es muy interesante
    yo tengo una duda sobre como gestionas todo por tema papeleo y fiscal, si lo tienes todo como particular, o sl, o CB
    en nuestro caso, tenemos ya varios pisos que les hemos comprado para reformar y ya que nos dedicamos a la reforma, los arreglamos y los alquilamos, y por ahora vamos bien, pero no sabemos si debemos seguir como particulares me pareja y yo, o cambiar a algun modo mas seguro…ya que es todo para alquiler

    muchas gracias

    1. Hola Youssef,

      Gracias por tu comentario.
      Es un tema complejo pero generalmente cuando tienes pocos pisos sale más a cuenta hacerlo de forma personal. Con empresa hay bastantes potenciales ventajas especialmente por temas de sucesiones… Me plantearé quizás escribir un post porque vale la pena aclarar algunos conceptos porque creo que no es un tema sencillo.

      Saludos y espero te sirva la información!

  26. Muchas gracias por tus posts tan informativos..Tengo una duda que no he visto mencionar ni en posts ni en comentarios ( a lo mejor se me ha escapado). Es el tema de los avales. Para mi primera vivienda, me pedían aval sí o sí (usé a mis padres). Pero cómo hacéis con las segundas/terceras viviendas destinadas al alquiler? Hoy en día creo que es imposible que te den una hipoteca sin aval…Muchas gracias!

    1. Hola Celia!

      Muchas gracias por tu comentario.

      Lo del aval al final depende de los ingresos que puedas demostrar. En general si los ingresos son estables y suponen menos del 35% del coste total mensual de todos tus créditos no necesitarás aval. Así ocurre en nuestro caso. Si supera ese umbral piden aval los bancos para garantizar cobrar la hipoteca en caso que el hipotecado no pueda hacerle frente.

      Espero te ayude!

      Saludos!

        1. Muchas gracias Oscar!
          Son ingresos netos… el porcentaje puede variar ligeramente pero no se moverá mucho de esas cifras.

          Saludos!

  27. Muchas gracias por tu generosidad al compartir tus experiencias. Nosotros tambien somos familia numerosa . En mi caso llevo tiempo ahorrando e invirtiendo en acciones. Siempre he tenido inquietud por invertir en inmuebles pero nunca me terminaba de decidir. Al ver tu blog me estoy animando y el hecho de que lo pueda pagar via alquiler es lo que al final me va a dar el empujon.
    Una duda te queria comentar. En uno de los capitulos pones que una de las compras la haces con ampliacion de hipoteca de otra( o eso entendi), y que eso es desgrable. Es asi?

    Gracias por todo: Gon

    1. Hola Gonzalo!

      Gracias a ti…

      Espero que el confinamiento con niños vaya bien! 😉

      Iba a ampliar hipoteca pero al final resultó más fácil y económico amortizar totalmente la hipoteca y realizar una nueva…
      Pregunta en tu banco y compara escenarios. Al final es un tema de costes/facilidad.

      Espero te ayude!
      Saludos y gracias de nuevo!

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