Due diligence: los 7 aspectos clave que debes comprobar antes de invertir en una vivienda

Todos sabemos que comprar bien lo cambia todo (para bien).
Pero saber comprar bien no va solo de números.
Te comparto los principales aspectos «cualitativos» que debes revisar antes de invertir en una vivienda para alquilar (para asegurarte que no te han vendido gato por liebre).

Después de hacer los cálculos finos de una potencial rentabilidad de una oportunidad inmobiliaria podemos tener la tentación de correr a cerrar la operación.

Calma.

Antes de cerrarla debemos hacer una buena due dilligence de la vivienda en la que queremos invertir. Hay que estar seguro que no nos encontraremos sorpresas desagradables que nos costarán tiempo y dinero.

Los anglosajones le llaman due diligence. ¡Qué palabra tan rara!, ¿verdad?

Básicamente se trata de conocer en detalle lo que compras.

Por ello y para ayudarte a hacer una buena due diligence he organizado los 7 aspectos clave a comprobar antes de invertir en una vivienda.

Allá vamos.

Los 7 aspectos clave a comprobar antes de invertir en una vivienda

1.- La zona (location, location y location)

Barrios ABCD(E)

Una clasificación muy común que usamos los inversores inmobiliarios de las zonas donde invertimos es la clasificación por zonas ABCD(E).

Si bien podríamos ampliar esa calificación con una letra adicional. La letra E la usaremos para barrios totalmente marginales y peligrosos.

El significado de cada zonas quedarían de la siguiente manera:

• A – Barrios de alto standing.
• B – Barrios para clase media-alta.
• C- Barrios para clase media-baja.
• D- Barrios para clase baja.
• E – Barrios marginales y con delincuencia.

Vamos a centrarnos en la clasificación inicial ABCD pues no nos interesa invertir bajo ningún concepto en los barrios tipo E. Es evidente que la rentabilidad en esos barrios puede ser muy alta (en teoría). Pero recuerda que no hay rentabilidad alta que justifique problemas enormes en tu vida.

Por ello, olvídate de invertir en barrios marginales. Personalmente, hay barrios en el que no aceptaría una vivienda de forma gratuita porque para mí esa vivienda supondría un pasivo y no un activo. Así que ten cuidado. Sal corriendo de esos barrios. Por supuesto en España no abundan los barrios tipo E, pero evíta los pocos barrios que existen con esa calificación.

Debes saber que, a priori, la rentabilidad de una vivienda de alquiler será más baja cuando mejor sea el barrio.

• Rentabilidad potencial de mayor a menor en función del barrio:
  
  Rentabilidad (barrio D) > Rentabilidad (barrio C) > Rentabilidad (barrio B) > Rentabilidad (barrio A)
  
• Pero la rentabilidad tiene un coste y por ello el número de problemas o incidencias potenciales para cobrar el alquiler también podemos ordenarlo de mayor a menor:
  
  Solvencia (a priori) de inquilinos:
  
  Barrio D < Barrio C < Barrio B < Barrio A

¿Tienes claro dónde se encuentra la vivienda en la que inviertes y lo que ello implica?

Habitualmente un buen lugar para invertir son los barrios B o C.

Son barrios en los que los problemas/incidencias para cobrar son gestionables si haces una buena selección de inquilino y son barrios en los que las rentabilidades pueden ser interesantes (barrio C) o justitas (barrio tipo B).

Si quieres jugar a rentabilidad porque es tu prioridad máxima deberías irte a barrios tipos D. Es una posibilidad sin duda, pero ahí debes tener un cuidado especial en la selección de inquilino. Ahí debes filtrar con mucha más atención.

¡Pero ojo! Que sea más fácil no significa que debas hacer el proceso de selección de inquilino a la ligera. Para nada. Lo que significa es simplemente que la capacidad económica de los potenciales interesados será mayor en los barrios A que en los D por motivos obvios.

Luego, lo que hay que hacer es una buena selección basada en comportamientos observados durante el proceso y en las respuestas a las preguntas realizadas (puedes usar mi proceso de «selección de inquilino perfecto» para maximizar las probabilidades de una buena elección).

La importancia de la microlocalización

Hay otro tema importante, a parte del famoso ABCD(E).

Imagina tu barrio.

Visualiza esa calle que te gusta porque sabes que hay silencio, que tiene la biblioteca a su lado, que los domingos tiene vida porque hay un mercado callejero muy cercano (de esos en los que venden el queso fresco de km0…).

Ahora visualiza esa otra calle que no te gusta nada porque sabes que hay ese local de masajes clandestinos, sabes también que hay un tráfico que contamina lo que no está escrito porque hay dos colegios en la calle y se lía la de san quintín en horas de entrada y salida de niños, sabes también que no tiene nada de vida los fines de semana…

Tú conoces esas calles en la ciudad que resides.

Yo no.

Tienes ventaja en tu ciudad porque hay detalles que hacen que haya viviendas mucho más atractivas que otras. Hay viviendas idénticas por las que pagarías un 10% más situadas a dos calles de diferencia.

¡Y lo sabes!

Calma…  no es nada que no se pueda averiguar.

Pero… deberás invertir más tiempo en la due dilligence en asegurarte que no hay problemas graves cuando inviertas en una vivienda que no se encuentra en tu ciudad.

Simplemente, tenlo en cuenta. Entienda la importancia de la microlocalización.

Servicios básicos cercanos

A la gente nos gusta vivir al lado de gente. Y si puede ser de gente con la que tengamos algo en común, mejor todavía.
Esto de vivir aislado en una granja en el «medio del nowhere» es muy idílico… pero no funciona… solo es para «unos pocos».

Los datos demuestran claramente que cada vez la gente vive más en ciudades.

Por ello, ten mucho cuidado con los barrios nuevos que no tienen servicios esenciales como escuelas, transporte público o una simple panadería.
A veces las zonas nuevas llevan un poco al engaño porque están rodeadas de bonitos parques en la naturaleza, las calles están bien iluminados y todo «respira a nuevo». Pero cuando rascas un poco,  es una zona desangelada en la que tienes que coger el coche para ir a comprar el diario o un paquete de arroz.

Aségurate que inviertes en una zona donde hay los servicios básicos que puedes esperar en una ciudad.

Sino lo haces así puedes tener problemas de demanda de alquiler. Y ese, sin duda, es uno de los problemas más graves que debes evitar como inversor inmobiliario.

2.- ¿Ascensor o no ascensor?

A ver.

Algo importante y de cajón.

Las viviendas sin ascensor son más rentables que las viviendas con ascensor…
… siempre que las alquiles rápidamente cuando se quedan vacías, claro.

Si quieres comprar una vivienda sin ascensor debes, de entrada, entender si es posible o no instalar un ascensor en el futuro.

Y si es posible, lo siguiente que debes averiguar es: ¿por qué no se ha instalado hasta el momento?

¿Los vecinos? ¿alguna ley municipal? ¿no hay ninguna necesidad en los actuales vecinos? ¿los vecinos no tienen ni un duro? ¿el del cuarto y el del segundo se odian entre sí y el ascensor es su particular batalla?…

Ten cuidado con las viviendas en los que el ascensor es posible pero aún no está instalado.

He visitado tantas viviendas donde el comercial hace énfasis en lo «fácil que es instalar el ascensor» que intentan venderte el piso como si ya tuviera el ascensor «casi puesto».

¡Ojo! Si no está puesto es por algo. No vendrás tú y cambiarás la situación en un santiamén.

Bien.
Dicho esto.

Debes estudiar bien el mercado.

Un quinto sin ascensor delante de una universidad es muy alquilable y probablemente puede ser interesante.
Un quinto sin ascensor en un barrio donde predomina gente jubilada y apenas hay gente joven puede ser problemático.

No hay nada gratis en la vida.

Estudia bien las implicaciones a corto, medio o largo plazo de comprar algo sin ascensor.

¿Cuanto vale un ascensor?

El precio de ascensores para edificios de unas 4 plantas va de los 30.000 € a 60.000 €. El precio va aumentando según el número de paradas y su tamaño, pudiendo subir hasta los 120.000 € en porterías difíciles y según sean las calidades constructivas.

3.- ¿La distribución de la vivienda es coherente? ¿Orientación? ¿Luz natural?

Hay viviendas que parecen diseñadas por un «artista» que había bebido en el momento que dibujaba los planos.

• Comedores a los que se accede a través de un dormitorio.
• Habitaciones (¿falsas?) sin ventanas.
• Viviendas totalmente interiores.

Fíjate en la distribución de la vivienda.

A veces, las viviendas mal distribuidas pueden ser una buena oportunidad porque con una reforma  somos capaces de solucionar el «drama».  Pero antes de invertir asegúrate que no tendrás problemas visitando la vivienda acompañado de un arquitecto de tu confianza.

Hace décadas, las viviendas acostumbraban a tener comedores y cocinas separadas. Lo de la cocina office es un invento relativamente moderno (que te ayuda a ganar espacio tanto a ti como al constructor). 

Antes, en muchas ocasiones, las habitaciones acostumbraban a ser incluso más pequeñas que ahora. Hay pisos antiguos de 3 habitaciones y 60 metros cuadrados que no tienen ningún sentido en los estándares que tenemos hoy en día (a no ser que quieras alquilar por habitaciones claro, aunque una vivienda pequeña no es el modelo de vivienda ideal para alquilar por habitaciones).

Mira la orientación de la vivienda. Cuanto más norte, menos luz. Y recuerda que la luz es algo realmente importante. Personalmente, invierto en viviendas luminosas porque mi experiencia me dice que la rotación de los inquilinos en pisos con mucha luz natural es menor.
No tengo datos «oficiales» que me confirmen mi teoría pero en todo caso… somos humanos sociales que necesitamos de luz para ser felices (y los latinos quizás aún más).

Recuerda, no compras metros cuadrados… compras un futuro hogar. Hay cosas que podrás reformar (como una mala distribución); hay otros aspectos que nunca podrás modificar (orientación, luz natural…).

De nuevo, tenlo en cuenta.

4.- Antigüedad

Es evidente que las viviendas no son eternas. Las viviendas pueden durar cientos de años pero eso siempre va a depender de la calidad de la construcción original y obviamente del estado de conservación de la misma.

Algunas consideraciones importantes a considerar sobre la antigüedad de una vivienda:

• Las viviendas nuevas normalmente no tienen ningún tipo de interés para los inversores que buscamos buenos flujos de caja al invertir. Son viviendas cuyas «primas de novedad» a pagar no nos compensan. En definitiva, los alquileres que podremos cobrar no justifican el precio adicional que pagaremos por comprar un activo nuevo.
• Las viviendas semi-nuevas (menos de 15 años) son activos interesantes. De entrada, el precio no acostumbra a ser prohibitivo y obviamente son viviendas que atraerán más rápidamente a inquilinos que viviendas más antiguas por motivos obvios. De todas formas, los flujos de caja no serán extraordinario pues son productos «sin problemas».
• Las viviendas de entre 15 a 30 años tienen la peculiaridad que aún no han pasado la ITE (La ITE, una inspección técnica que los edificios deben pasar es obligatoria una vez que la construcción ha cumplido 30 años, aunque en algunos ayuntamientos es obligatoria en los edificios de a partir de 50 años de antigüedad). Si inviertes en una de estas viviendas asegúrate de hablar con la comunidad de propietarios y algunos vecinos antes de ejecutar tu inversión para «estar al corriente» de potenciales problemas que podrían implicar futuras derramas en la vivienda.
• Para las viviendas de entre 30 y 60 años es importante entender las calidades de la construcción tanto del edificio como de la vivienda. Es necesario comprobar si ha tenido varias reformas o no de los elementos más importantes. En este caso la ayuda de un arquitecto será esencial.
• Para las viviendas de más de 60 años debemos tener en cuenta lo mismo que en el caso anterior y además debemos añadir el hecho de qué normalmente los gastos de reparación y de conservación serán mayores cuando más antigua sea una vivienda. En viviendas de nuestra cartera de inversiones que tienen menos de 30 años acostumbro a invertir (o al menos provisionar en el excel de rentabilidad) el 5% del importe de alquiler en concepto de conservación y reparaciones. En viviendas de más de 50 años vale la pena aumentar esos gastos anuales en al menos en el 10% de los ingresos de alquiler.

Por todo ello, es evidente que cuánto más «vieja» sea la vivienda en la que queramos invertir, más barato deberemos comprar la vivienda en cuestión para que «nos salgan los números» y que los costes de mantenimiento del activo no acaben pesando demasiado en la ecuación de rentabilidad.

No te obsesiones en buscar viviendas de una franja de edad determinada. Simplemente considera la importancia de diferenciar el estado de la vivienda en la que inviertes y del edificio.

Nota: En función del lugar donde compras, la mayor parte del precio que pagas al comprar una vivienda es la parte del edificio en sí y no el terreno. Es evidente que a mejor localización, mayor será el porcentaje del valor del terreno y menor del edificio. En todo caso, ten en cuenta las recomendaciones que te he facilitado.

5.- Básicos que se ven: Cocina y baños

Cambiar cocinas y baños puede transformar una vivienda antigua y destartalada en una vivienda «deseable».

Si hacemos una buena reforma hay elementos del nuevo baño y de la nueva cocina que pueden durar más de 50 años. Encontrarás materiales de encimeras y baños económicos y de calidad que aguantan más de medio siglo sin problema con un aspecto visual sobrio y minimalista.

Un baño antiguo o una cocina en mal estado echan para atrás a muchos inquilinos y además disminuyen claramente la renta mensual que puedes cobrar por tu inversión.

Todas las viviendas que poseemos poseen cocinas y baños funcionales y más que aceptables.

A pesar de que los costes varían mucho en función de la localización de tu vivienda y los materiales y electrodomésticos que instales, los costes aproximados que puedes esperar al reformar un baño o una cocina son los siguientes:

Costes aproximados de una reforma de cocina

Concepto	Coste aproximado	Descripción
Cambiar muebles cocina	1.500 euros – 2.500 euros	Muebles altos y bajos
Electrodomésticos	2.500 euros – 3.500 euros	Gama media
Total coste cocina	De 4.000 euros a 6.000 euros	Para una cocina de unos 10 metros cuadrados

Costes aproximados de una reforma de baño

Concepto	Coste aproximado
Reformar baño pequeño o mediano: de 2 a 4 metros cuadrados	De 1.250 euros a 2.500 euros
Reformar baño grande : más de 5 metros cuadrados	De 2.500 euros a 4.00 euros

6.- Básicos «que NO se ven»: Instalación eléctrica y fontanería

¿No eres fontanero ni electricista, verdad?

Pues hazte un favor.No vayas de experto.
Paga 100 euros a un arquitecto, fontanero o electricista para que te «chequeen» bien una vivienda antigua antes de comprarla.

Cambiar sistemas eléctricos o fontanería cuesta muchos miles de euros. Tenlo claro.

En las viviendas antiguas, lo «que no se ve», puede resultar tanto o incluso más caro de actualizar que lo que se ve.

Así, que asegúrate de entender «el estado» de cada infraestructura.

Por ejemplo: Si la fontanería es de plomo… presupuesta el cambio de fontanería de entrada. Tarde o temprano la deberás acabar cambiando.

Los buenos inversores saben hacer números rápidos y entienden lo que cuestan las cosas. Tanto lo que se ve (como la cocina o el baño) como lo que no se ve (que te he contado).

Saber lo que cuestan las reformas, puede ser utilizado como una arma de negociación potente al negociar el precio de la vivienda.

A continuación te muestro algunos costes aproximados de instalaciones que no se ven…

Costes de instalaciones eléctricas aproximados

Concepto	Coste aproximado
Instalación eléctrica completa apartamento de 90 metros	2.000 euros – 3.000 euros
Instalación eléctrica completa vivienda unifamiliar de 200 metros	3.250 euros – 4.000 euros

Costes de instalaciones de fontanería aproximados

Concepto	Coste aproximado	Descripción
Instalación completa fontanería	2.500 euros – 3.500 euros	Vivienda de unos 70 metros cuadrados
Fontanería baño	800 euros – 1.200 euros	5 metros cuadrados
Fontanería cocina	De 1.500 euros a 2.000 euros	10 metros cuadrados

Recuerda, entrena tu mirada. Aprende a ver «lo que no se ve».

7.- Buscando el confort de nuestros inquilinos para que «roten» menos (suelos, aire acondicionado, calefacción y humedades)

Nunca renuncies al confort de las viviendas que posees.
Cuando mejor estén tus inquilinos, mejor estarás tú como propietario.

Recuerda: inquilino sano in propietario sano.

Vamos allá.

Suelos

¿Parquet o no parquet?

No te flipes.
Eres inversor.

Cambia el suelo solo si es necesario.

Tu inquilino no es la reina de Inglaterra (al menos de momento). Pero si el suelo está en muy mal estado aprovecha para poner un suelo claro y a ser posible parquet.

Los buenos suelos aportan mucho confort y si son de un color no oscuro adicionalmente aportan mucha luz a la vivienda. Algo que ya te he comentado que considero fundamental para asegurar largas estancias de nuestros inquilinos.

Las humedades

Ojo con las humedades. Son muy complicadas. Daría para un artículo de 5.000 palabras.

El precio medio de un trabajo de reparación de humedades es de 180 €/m². Pero, si se emplean métodos específicos como la instalación de sifones de evaporación, inyección de productos antihumedad o sistemas de electro-osmosis activa, el coste puede alcanzar los 320 €/m².

Si no resuelves el orígen de la humedad, volverá.

Si detectas humedad, de nuevo, ayúdate de un arquitecto o experto de confianza que te asesore. Sé consciente que habitualmente vuelven. Y que, como sabes, no son nada agradables.

Aire acondicionado, calefacción y bomba de calor

Me gusta que mis viviendas que alquilo tengan aire acondicionado. No todas poseen aire acondicionado pero sí la mayoría. Quiero que mis inquilinos sientan el confort de poder refrescarse en verano y calentar la vivienda rápidamente en invierno si es necesario. Si la vivienda viene con un sistema de calefacción lo mantengo. Si no, directamente pongo bomba de calor y listo. Sé que no es lo más confortable del mundo ya que reseca nuestras vías respiratorias. Pero en todo caso, invierto en zonas «calientes» y el frío (lamentablemente) cada vez va a menos.

Invertir en un sistema de calefacción es algo que no me aportaría rentas extras. Si el inquilino necesita una calefacción tradicional, existen aparatos eléctricos que «la simulan».

El precio medio de un equipo de aire acondicionado de 6.000 frigorías es de unos 800 € si es de split y alrededor de 1.500 € si es por conductos. En este último caso, hay que contar que que haya preinstalación. Si la hay, la mano de obra para instalar los aparatos se sitúa en unos 500 €.

Algunas veces he acometido este tipo de inversiones con el soporte financiero de mis inquilinos normalmente con una subida de renta que intento que tenga un payback de alrededor de dos o tres años.

Por ejemplo: Si el aire acondicionado me cuesta 800 euros, lo asumo yo y le pido un incremento de unos 30 euros mensuales. Hay fórmulas mixtas donde el esfuerzo se hace «a pachas».

Tener un inquilino «contento con su hogar» siempre es una inversión rentable.

Conclusión: Lo que el ojo no ve

Te he presentado 7 de los grandes aspectos «cualitativos» que debes considerar antes de invertir en una vivienda.

«Lo que el ojo no ve» es una de mis secciones favoritas del programa mítico «El día después». Es divertida y curiosa.

Pues eso.

Cuando visites una vivienda, no te obesiones solo con el «precio de origen». Calcula lo que te costará todo aquello que deberás «actualizar» o «cambiar». Rodéate de expertos que te ayuden. Entrena tu mirada como Sherlock Holmes o como lo hacen los cámaras de Movistar + en «El día después» y verás que con la práctica y experiencia harás cada vez «due dilligence» mejores y te evitarás muchas sorpresas futuras.

Comparte con el propietario actual, todo lo que has visto y cuánto costará cambiarlo. Te ayudará en la negociación del precio de la vivienda.

Y como siempre, disfruta del proceso y pásalo bien. Sino, no tiene demasiado sentido.

Recuerda, esto no va solo de precio, aprende a hacer buenas due dilligence antes de invertir.

Te esperan sorpresas si investigas bien antes de comprar. Algunas bonitas,  otras no tanto.

El proceso es algo largo y tedioso pero (realmente creo que) vale la pena.

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Aquí abajo, mucho más para las mentes curiosas que habéis llegado hasta el final de este artículo.

El libro negro

Largoplacismo Inmobiliario

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Foto que encabeza el post: Modo Sherlock Holmes al visitar una vivienda para invertir. (Unsplash)

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¿Crees que me he dejado algún aspecto importante a analizar antes de invertir en una vivienda?

Sí encuentras alguno, me encantaría que me lo compartieras a través de los comentarios (abajo) para mejorar el artículo. La inteligencia colectiva siempre es muy superior a la individual.