Paradoja inmobiliaria: Invertir en 1 vivienda tiene (mucho) más riesgo que invertir en 5 viviendas

Paradójicamente, invertir en una vivienda de alquiler tiene mucho más riesgo que invertir en cinco viviendas de alquiler.

Cuando solo tienes un inquilino que cubre tu hipoteca, si tu inquilino falla, tú puedes fallar con el banco y ahí se acaba la partida.

Si por el contrario, tienes cinco inquilinos que te cubren las espaldas, si uno falla, los otros cuatro te solucionan el marrón del inquilino que quizás se aprovechó del sistema en el que vivimos que no castiga con excesiva dureza los impagos.

Además, escalar tu negocio inmobiliario tiene otras ventajas.

Puedes diversificar en diferentes zonas y clases de activos (turístico, habitaciones, familias, estudiantes…). Si lo haces, los factores de riesgo de cada propiedad serán distintos.

También me gusta hablar de la diversificación en tiempo que puedes conseguir si inviertes en un número importante de viviendas durante un tiempo suficientemente largo: por ejemplo un lustro o una década.

Las condiciones económicas y las tasas de interés pueden tener un impacto directo en el mercado inmobiliario. Por ello, al diversificar en varias viviendas durante diferentes años, puedes conseguir viviendas en mercados más favorables que podrán compensar inversiones en mercados más complicados.

Pero ojo, no nos equivoquemos, a pesar de estos beneficios, también es importante destacar que gestionar múltiples propiedades puede ser más complejo y requerir más tiempo y (obviamente) más recursos.

Por ello, siempre insisto en la importancia de visualizar la inversión inmobiliaria como un largo viaje lleno de aventuras que se inicia con nuestra primera inversión pero que si hacemos las cosas bien se convertirá en un expedición llena de peripecias a medida que escalamos nuestro número de inversiones.

En definitiva, escalar el número de inmuebles para aumentar nuestros flujos de caja y disminuir nuestros riesgos es…

• … un viaje en el que la gestión de los riesgos lo cambia todo (para bien o para mal).
• … un viaje en el que cada uno tiene que visualizar sus propias fortalezas y debilidades.
• … un viaje en el que el rumbo debe visualizarse de antemano (la visión a muy largo plazo) pero un viaje en el que la dirección temporal se va adaptando mientras uno navega.
• … un viaje en el que es necesario pensar. Pero un viaje que sobre todo consiste en ejecutar.
• … un viaje en el que por supuesto también hay que comprender elementos básicos y fundamentales como las posibilidades que tenemos cada uno en cada momento.
• .. un viaje en el que como en todos los viajes, la preparación es tan o más bonita que el viaje en sí.
• Y por supuesto… un viaje en el que algún día hay que zarpar.

Déjame que antes de qué zarpes, te cuente una historia.

La historia de un personaje llamado Ernest Henry

Su padre había decidido que sería médico. Pero él tenía otros planes. A los dieciséis años se unió a la marina mercante y decidió recorrer distintas partes del globo.

Irlandés de nacimiento, pero educado en Londres nació en 1874. Ya ha llovido desde entonces. Seguro que en esa época también existían grandes inversores inmobiliarios. Tenía una fuerza descomunal y mucho se ha escrito de su mayor fracaso.

En 1901 recorrió el Polo Sur en condiciones extremas. Tras caer gravemente enfermo pudo regresar con vida gracias a su compañero de viaje, que lo envió de vuelta cuando se dio cuenta de que tosía sangre y apenas podía mover el trineo.

Nuestro protagonista sintió una gran humillación al regresar a occidente. De todas formas, su fascinación con el continente blanco lo marcó y es por ello que en 1907, con un barco precario llamado Nimrod, puso rumbo a la Antártida para poder demostrarse a sí mismo que era un explorador polar de verdad.

En aquel viaje sentó un nuevo récord al acercarse más al Polo Sur que antiguas expediciones y también lograron importantes avances científicos. Es por ello que al regresar a Gran Bretaña recibió el nombramiento de caballero.

Un excelente anuncio digno del mejor copywriter escrito en 1914

Pero nuestro personaje llamado Ernest Henry no aparecería en un blog de inversión inmobiliaria si no fuera por lo que ocurrió en 1914.

En una lección digna del mejor copywriter, Ernest Henry Shackleton escribió en la prensa londinense el siguiente anuncio.

Se buscan hombres para viaje peligroso. Salarios bajos, frío extremo, largos meses de completa oscuridad, peligro constante, retorno ileso dudoso. Honores y reconocimiento en caso de éxito.

Ernest Henry Shackleton

Muchos más hombres de los esperados contestaron al anuncio y finalmente veintiocho hombres partieron en el Endurance cuya misión era hacer la primera travesía terrestre del continente antártico.

El 8 de agosto de 1914 el Endurance zarpó del puerto de Plymouth, en el suroeste de Inglaterra rumbo a Buenos Aires. Allí, se sumaría el resto de los tripulantes para emprender el viaje hacia la Antártica.

En enero del 1915 al llegar al mar de Weddell, tras soportar un viento muy fuerte y frío durante seis días, el Endurance quedó atrapado en el hielo. Un mes más tarde, los veintiocho tripulantes eran conscientes de que la nave había quedado completamente atrapada.

Durante los siguientes diez meses se movían de forma aleatoria siguiendo las corrientes marinas que desplazaba la inmensa masa de hielo en la que estaban atrapados.

Casi un año más tarde, desde el momento en el que quedaron atrapados, empezó a entrar gran cantidad de agua en el barco y por ello tuvieron que abandonarlo.

El 21 de noviembre de 1915 el bergantín se hundió. Acamparon en la superficie congelada del exterior. La experiencia no parecía muy confortable. De hecho, durante las noches se acostumbraban a vivir episodios de terror cuando, con frecuencia, debían mover sus tiendas de campaña debido a que el hielo que los sostenía se rompía o al menos eso es lo que parecía por el ruido que hacía.

Comían pingüinos y focas. Y finalmente, viendo que nadie iba a buscarlos, partieron en busca de tierra firme. En abril de 1916 partieron con tres botes salvavidas y llegaron a la inhabitada isla Elefante. Allí, Shackleton junto con cinco hombres más de la tripulación salieron hacia Georgia para poder organizar el rescate del resto de la tripulación que milagrosamente aún permanecía con vida. Debían recorrer más de mil doscientos kilómetros.

Finalmente, en agosto regresaron con un rompehielos de la armada chilena que los rescató y los llevó a la Patagonia chilena.

Una de las mayores hazañas humanas conseguidas hasta el momento

Aunque el objetivo de la misión no se cumplió y desde este punto de vista la expedición del Endurance podría considerarse un fracaso, Ernest Shackleton logró una de las mayores hazañas de la exploración polar de principios de siglo: regresó con todos sus hombres sanos y salvos. Y no se conformó con eso, quería volver y circunnavegar todo el continente antártico.

Lamentablemente, no pudo hacerlo ya que a principios del año 1922 con solo cuarenta y siete años falleció, justo antes de partir, al sufrir un ataque cardíaco.

Probablemente, ya conocías la historia de Ernest Shackleton aunque imagino que no esperabas que apareciera en un artículo de inversión inmobiliaria.

Resistiendo en la inversión inmobiliaria como los tripulantes del Endurance

Invertir en inmuebles es una misión más sencilla que la que tenía el Endurance. Sin duda lo es.

Pero te ocurrirán cosas. Te lo advierto.

Parafraseando el anuncio de Shackleton podríamos escribir:

Se buscan hombres y mujeres para un viaje lleno de aventuras.
Salario en función de su conocimiento y habilidad, incertidumbre por definición, largos años para llegar a destino, nuevas experiencias aseguradas, retorno de la inversión no garantizado.
Honores y un buen flujo de caja para usar como le plazca en caso de éxito.

Mi propia adaptación de la mítica frase de Shackleton

La inversión inmobiliaria es un largo viaje. En algunas etapas del camino deberás esforzarte más, porque los vientos irán en contra; en otras etapas te creerás invencible, porque el sol ilumina tu nave, en el mar apenas hay olas, la pesca será generosa y el alimento no faltará.

Pero en una larga travesía habrá momentos de todo tipo. No se puede dar la vuelta al mundo en barco sin pasar por esos malos momentos.

Del mismo modo, no se puede aspirar a ser un gran inversor inmobiliario sin ser consciente de que tarde o temprano acabarán llegando ciertas dificultades.

Obviamente, si actuamos bien las dificultades serán menores que si actuamos como pollos sin cabeza.

Pero las dificultades son inherentes al negocio.

• Subidas repentinas de tipos de interés que no esperábamos.
• Inquilinos que de repente pierden su trabajo y no nos pagan (y con los que no habíamos contratado un seguro de impago).
• Una reparación importante de una vivienda que nos llega en nuestro peor momento de caja.
• Un mercado totalmente ilíquido en el que nuestros activos bajan de valor de forma muy relevante.

Esos momentos llegarán.
Y ahí tendrás que resistir.

Nadie te nombrará caballero cuando resistas esos momentos.
Pero lograrás algo mucho más valioso.

Lograrás un conocimiento experiencial que te acompañará el resto de tu vida y te hará más sabio…
… y también más rico.

Se buscan hombres y mujeres para un viaje lleno de aventuras…

¿Ese hombre o esa mujer, se trata de ti?

Un viaje que debe construirse poco a poco y en el que recomiendo no pararse justo después de la primera inversión.
Porque ya sabes que el riesgo cuando se hacen las cosas bien siempre es mucho menor al invertir en varios activos (lo de los huevos y las gallinas que te contaron cuando eras un niño).

¿Te acuerdas la fotografía anterior que te he mostrado en la que había mucha niebla? Ese fue el inicio de nuestra travesía.

El final de la misma lo tienes justo debajo.

Superar momentos de incertidumbre y niebla siempre tiene mucha recompensa en nuestras vida y con nuestras inversiones.

¿Te atreves a zarpar?

¿Te atreves a no pararte a la primera de cambio?

Retorno no garantizado.
Honores y un buen flujo de caja para usar como le plazca en caso de éxito.

Feliz travesía.

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El extracto en el que cuento la historia de Ernest Shackleton y su relación con la inversión inmobiliaria apareció primero en «El libro negro del inversor inmobiliario».

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¿Y tú qué opinas? ¿Crees que invertir en cinco viviendas tiene menos riesgo que invertir en una? Me encantaría conocer tu punto de vista en los comentarios.

Foto que encabeza el post: No te pares en el primer pico (Unsplash)