Paradoja inmobiliaria: Invertir en 1 vivienda tiene (mucho) más riesgo que invertir en 5 viviendas

Paradójicamente, invertir en una vivienda de alquiler tiene mucho más riesgo que invertir en cinco viviendas de alquiler.

Cuando solo tienes un inquilino que cubre tu hipoteca, si tu inquilino falla, tú puedes fallar con el banco y ahí se acaba la partida.

Si por el contrario, tienes cinco inquilinos que te cubren las espaldas, si uno falla, los otros cuatro te solucionan el marrón del inquilino que quizás se aprovechó del sistema en el que vivimos que no castiga con excesiva dureza los impagos.

Además, escalar tu negocio inmobiliario tiene otras ventajas.

Puedes diversificar en diferentes zonas y clases de activos (turístico, habitaciones, familias, estudiantes…). Si lo haces, los factores de riesgo de cada propiedad serán distintos.

También me gusta hablar de la diversificación en tiempo que puedes conseguir si inviertes en un número importante de viviendas durante un tiempo suficientemente largo: por ejemplo un lustro o una década.

Las condiciones económicas y las tasas de interés pueden tener un impacto directo en el mercado inmobiliario. Por ello, al diversificar en varias viviendas durante diferentes años, puedes conseguir viviendas en mercados más favorables que podrán compensar inversiones en mercados más complicados.

Pero ojo, no nos equivoquemos, a pesar de estos beneficios, también es importante destacar que gestionar múltiples propiedades puede ser más complejo y requerir más tiempo y (obviamente) más recursos.

Por ello, siempre insisto en la importancia de visualizar la inversión inmobiliaria como un largo viaje lleno de aventuras que se inicia con nuestra primera inversión pero que si hacemos las cosas bien se convertirá en un expedición llena de peripecias a medida que escalamos nuestro número de inversiones.

En definitiva, escalar el número de inmuebles para aumentar nuestros flujos de caja y disminuir nuestros riesgos es…

  • … un viaje en el que la gestión de los riesgos lo cambia todo (para bien o para mal).
  • … un viaje en el que cada uno tiene que visualizar sus propias fortalezas y debilidades.
  • … un viaje en el que el rumbo debe visualizarse de antemano (la visión a muy largo plazo) pero un viaje en el que la dirección temporal se va adaptando mientras uno navega.
  • … un viaje en el que es necesario pensar. Pero un viaje que sobre todo consiste en ejecutar.
  • … un viaje en el que por supuesto también hay que comprender elementos básicos y fundamentales como las posibilidades que tenemos cada uno en cada momento.
  • .. un viaje en el que como en todos los viajes, la preparación es tan o más bonita que el viaje en sí.
  • Y por supuesto… un viaje en el que algún día hay que zarpar.

Déjame que antes de qué zarpes, te cuente una historia.

Me gusta pensar en cada nueva inversión inmobiliaria como una nueva «capa de riqueza» que añadimos en nuestro viaje vital. Cada capa es distinta. El conjunto es maravilloso y muy resistente al mal tiempo (Foto: de un jardín botánico en un viaje reciente en el norte de Europa)

La historia de un personaje llamado Ernest Henry

Su padre había decidido que sería médico. Pero él tenía otros planes. A los dieciséis años se unió a la marina mercante y decidió recorrer distintas partes del globo.

Irlandés de nacimiento, pero educado en Londres nació en 1874. Ya ha llovido desde entonces. Seguro que en esa época también existían grandes inversores inmobiliarios. Tenía una fuerza descomunal y mucho se ha escrito de su mayor fracaso.

En 1901 recorrió el Polo Sur en condiciones extremas. Tras caer gravemente enfermo pudo regresar con vida gracias a su compañero de viaje, que lo envió de vuelta cuando se dio cuenta de que tosía sangre y apenas podía mover el trineo.

Nuestro protagonista sintió una gran humillación al regresar a occidente. De todas formas, su fascinación con el continente blanco lo marcó y es por ello que en 1907, con un barco precario llamado Nimrod, puso rumbo a la Antártida para poder demostrarse a sí mismo que era un explorador polar de verdad.

En aquel viaje sentó un nuevo récord al acercarse más al Polo Sur que antiguas expediciones y también lograron importantes avances científicos. Es por ello que al regresar a Gran Bretaña recibió el nombramiento de caballero.

Un excelente anuncio digno del mejor copywriter escrito en 1914

Pero nuestro personaje llamado Ernest Henry no aparecería en un blog de inversión inmobiliaria si no fuera por lo que ocurrió en 1914.

En una lección digna del mejor copywriter, Ernest Henry Shackleton escribió en la prensa londinense el siguiente anuncio.

Se buscan hombres para viaje peligroso. Salarios bajos, frío extremo, largos meses de completa oscuridad, peligro constante, retorno ileso dudoso. Honores y reconocimiento en caso de éxito.

Ernest Henry Shackleton

Muchos más hombres de los esperados contestaron al anuncio y finalmente veintiocho hombres partieron en el Endurance cuya misión era hacer la primera travesía terrestre del continente antártico.

El 8 de agosto de 1914 el Endurance zarpó del puerto de Plymouth, en el suroeste de Inglaterra rumbo a Buenos Aires. Allí, se sumaría el resto de los tripulantes para emprender el viaje hacia la Antártica.

En enero del 1915 al llegar al mar de Weddell, tras soportar un viento muy fuerte y frío durante seis días, el Endurance quedó atrapado en el hielo. Un mes más tarde, los veintiocho tripulantes eran conscientes de que la nave había quedado completamente atrapada.

Durante los siguientes diez meses se movían de forma aleatoria siguiendo las corrientes marinas que desplazaba la inmensa masa de hielo en la que estaban atrapados.

Casi un año más tarde, desde el momento en el que quedaron atrapados, empezó a entrar gran cantidad de agua en el barco y por ello tuvieron que abandonarlo.

El 21 de noviembre de 1915 el bergantín se hundió. Acamparon en la superficie congelada del exterior. La experiencia no parecía muy confortable. De hecho, durante las noches se acostumbraban a vivir episodios de terror cuando, con frecuencia, debían mover sus tiendas de campaña debido a que el hielo que los sostenía se rompía o al menos eso es lo que parecía por el ruido que hacía.

Comían pingüinos y focas. Y finalmente, viendo que nadie iba a buscarlos, partieron en busca de tierra firme. En abril de 1916 partieron con tres botes salvavidas y llegaron a la inhabitada isla Elefante. Allí, Shackleton junto con cinco hombres más de la tripulación salieron hacia Georgia para poder organizar el rescate del resto de la tripulación que milagrosamente aún permanecía con vida. Debían recorrer más de mil doscientos kilómetros.

Finalmente, en agosto regresaron con un rompehielos de la armada chilena que los rescató y los llevó a la Patagonia chilena.

Una de las mayores hazañas humanas conseguidas hasta el momento

Aunque el objetivo de la misión no se cumplió y desde este punto de vista la expedición del Endurance podría considerarse un fracaso, Ernest Shackleton logró una de las mayores hazañas de la exploración polar de principios de siglo: regresó con todos sus hombres sanos y salvos. Y no se conformó con eso, quería volver y circunnavegar todo el continente antártico.

Lamentablemente, no pudo hacerlo ya que a principios del año 1922 con solo cuarenta y siete años falleció, justo antes de partir, al sufrir un ataque cardíaco.

Probablemente, ya conocías la historia de Ernest Shackleton aunque imagino que no esperabas que apareciera en un artículo de inversión inmobiliaria.

Resistiendo en la inversión inmobiliaria como los tripulantes del Endurance

Invertir en inmuebles es una misión más sencilla que la que tenía el Endurance. Sin duda lo es.

Pero te ocurrirán cosas. Te lo advierto.

Parafraseando el anuncio de Shackleton podríamos escribir:

Se buscan hombres y mujeres para un viaje lleno de aventuras.
Salario en función de su conocimiento y habilidad, incertidumbre por definición, largos años para llegar a destino, nuevas experiencias aseguradas, retorno de la inversión no garantizado.
Honores y un buen flujo de caja para usar como le plazca en caso de éxito.

Mi propia adaptación de la mítica frase de Shackleton
La incertidumbre siempre estará presente cuando construyas tu propia cartera inmobiliaria. Debes aprender a convivir con ella.
Foto: De un treking en familia un día neblado en la zona del Empordá

La inversión inmobiliaria es un largo viaje. En algunas etapas del camino deberás esforzarte más, porque los vientos irán en contra; en otras etapas te creerás invencible, porque el sol ilumina tu nave, en el mar apenas hay olas, la pesca será generosa y el alimento no faltará.

Pero en una larga travesía habrá momentos de todo tipo. No se puede dar la vuelta al mundo en barco sin pasar por esos malos momentos.

Del mismo modo, no se puede aspirar a ser un gran inversor inmobiliario sin ser consciente de que tarde o temprano acabarán llegando ciertas dificultades.

Obviamente, si actuamos bien las dificultades serán menores que si actuamos como pollos sin cabeza.

Pero las dificultades son inherentes al negocio.

  • Subidas repentinas de tipos de interés que no esperábamos.
  • Inquilinos que de repente pierden su trabajo y no nos pagan (y con los que no habíamos contratado un seguro de impago).
  • Una reparación importante de una vivienda que nos llega en nuestro peor momento de caja.
  • Un mercado totalmente ilíquido en el que nuestros activos bajan de valor de forma muy relevante.

Esos momentos llegarán.
Y ahí tendrás que resistir.

Nadie te nombrará caballero cuando resistas esos momentos.
Pero lograrás algo mucho más valioso.

Lograrás un conocimiento experiencial que te acompañará el resto de tu vida y te hará más sabio…
… y también más rico.

Se buscan hombres y mujeres para un viaje lleno de aventuras…

¿Ese hombre o esa mujer, se trata de ti?

Un viaje que debe construirse poco a poco y en el que recomiendo no pararse justo después de la primera inversión.
Porque ya sabes que el riesgo cuando se hacen las cosas bien siempre es mucho menor al invertir en varios activos (lo de los huevos y las gallinas que te contaron cuando eras un niño).

¿Te acuerdas la fotografía anterior que te he mostrado en la que había mucha niebla? Ese fue el inicio de nuestra travesía.

El final de la misma lo tienes justo debajo.

El final de un día de una travesía en família que empezó con mucha niebla.

Superar momentos de incertidumbre y niebla siempre tiene mucha recompensa en nuestras vida y con nuestras inversiones.

¿Te atreves a zarpar?

¿Te atreves a no pararte a la primera de cambio?

Retorno no garantizado.
Honores y un buen flujo de caja para usar como le plazca en caso de éxito.

Feliz travesía.


El extracto en el que cuento la historia de Ernest Shackleton y su relación con la inversión inmobiliaria apareció primero en «El libro negro del inversor inmobiliario».


¿Y tú qué opinas? ¿Crees que invertir en cinco viviendas tiene menos riesgo que invertir en una? Me encantaría conocer tu punto de vista en los comentarios.

Foto que encabeza el post: No te pares en el primer pico (Unsplash)

6 comentarios en «Paradoja inmobiliaria: Invertir en 1 vivienda tiene (mucho) más riesgo que invertir en 5 viviendas»

  1. Hola, Alberto!
    Me acabo de terminar de leer tus dos libros y me han encantado. Enhorabuena y gracias por compartir tu experiencia.
    Me ha surgido una duda en el capítulo que hablas de como gestionas la salida de un inquilino y es referente a la liquidación de los suministros. Normalmente las compañias no emiten facturas a demanda de cuna determinada lectura de Contador. Como resuelves este inconveniente?
    Como y cuando haces la devolución de la fianza?
    Firmais algún documento de término de contrato?
    Un saludo y gracias de nuevo.

    1. Muchas gracias Ana,
      Me alegra saber que mis dos libros te han aportado. De eso se trata.;)

      Lo que siempre hago para los cambios de suministros es lo siguiente:

      – El día que el inquilino se va, hacemos foto de todos los suministros.
      – Normalmente, alquilo rápido porque la vivienda la dejan pintada y limpia (en 2 ó 3 semanas la vivienda vuelve a tener nuevos inquilinos).
      – No cambio de nombre ni de IBAN los suministros.
      – Lo hace directamente el nuevo inquilino dando la lectura de los contadores.
      – Al hacer el cambio de nombre normalmente el nuevo inquilino entra de forma limpia sin problema.
      – Si el nuevo inquilino tarda unos días en el cambio de nombre de los suministros y ya ha consumido y se me queja el antiguo le abono al antiguo una prorrata de los días que no ha estado y se lo cobro al nuevo (via Bizum y de forma informal, son cantidades pequeñas).

      En mi experiencia, si alquilas rápido es lo más cómodo para todas las partes y especialmente para el propietario. 😉

      ¡Cualquier duda me dices si no te ha quedado del todo claro!

      ¡Saludos!

  2. Hola Alberto,

    Antes que nada, quiero agradecerte por los dos pedazo de libros que has escrito, me han encantado.

    Te comento mi duda, y me encantaría que me dieras algún tip. Tengo una hipoteca a plazo fijo de mi vivienda habitual de 78000€ y pago 350€.

    Tengo una casa en propiedad ya pagada y quiero reformarla para sacar 2 apartamentos de 60m2 y generar una rentabilidad de unos 700€ (mi pueblo tiene alquileres más baratos que en la ciudad). La reforma ya la tengo presupuestada desde muchos ángulos y me sale como mucho en 30.000€.

    Mi pregunta es: ¿Con qué tipo de financiación sacarías esos 30.000€ puesto que quiero comprar otra vivienda en un futuro, en cuanto disponga de ahorros nuevamente? Un dato importante es que lo hacemos mi pareja y yo para generar un patrimonio para nuestras hijas y disponer de un cashflow que siempre viene bien jejeje.

    Mi nómina es de unos 1800€ y la de mi mujer unos 1000€, por si te sirve para valorar. No tenemos préstamos de ninguna clase.

    Mi idea era hipotecar para sacar más cashflow pero un préstamo personal me ahorra de hipotecar y podría hipotecar para otro propósito.
    Estoy echo un lío y por eso hago esta consulta
    MIL GRACIAS ANTE TODO

    1. Hola Sergio,

      Me alegro que te aportaran los libros. 😉

      Como siempre en este tipo de preguntas es muy importante por mi parte actuar de forma responsable e intentar exponerte mis puntos de vista lo más racionalmente posible.

      Pero al final, es evidente que la decisión es compleja y es solo vuestra.

      Si yo estuviera en vuestra situación me haría las siguientes dos preguntas:

      – ¿Qué cash flow (no rentabilidad, sino cash flow después de pagar todos los gastos) extraerás anualmente una vez tengas hecha la reforma y alquiles el apartamento?

      – ¿Cuánto tiempo tardarías en poder repagar esos 30.000 euros de inversión en base al cash flow de la primera pregunta?

      Cuánto mejor cash flow tengas más margen de seguridad tienes y por tanto más rápido podrías devolver el préstamos si fuera tu objetivo y por tanto el crédito tiene menos riesgo.

      Es decir, si el cash flow es alto (y parece que lo es pues ya tienes la vivienda pagada) y te permite devolver los 30K euros en menos de 5-7 años (y parece que así sea) más sentido puede tener para ti poder pedir un préstamo y así poder tener «libre» la posibilidad de una futura hipoteca si quieres empezar a escalar.

      Pero esa segunda vivienda que sea «segurola» cuando queráis invertir. Es decir, que no haya un gran riesgo para no multiplicar tus riesgos. Al menos, así quizás actuaría yo.

      Tampoco sé la seguridad de vuestros trabajos… y ese dato puede tener mucha relevancia a mi modo de ver.

      Como siempre digo. Es tu decisión. Así que si no te cuadra lo que digo no me hagas ni un ápice de caso.

      Al final, vosotros sufriréis las consecuencias positivas o negativas de vuestra decisión.

      Saludos y espero que os sirva de algo mi respuesta.
      Si hay alguna info que no tengo y creéis relevante me lo comentáis sin problema.
      Saludos!

      1. Muchas gracias por aportar tu punto de vista, me llena de alegría que me lo aportes.
        Deseando que lances tu 3° Libro!!
        Un saludo!!

        1. De nada Sergio!

          A final de mayo llegará el nuevo libro después de más de 2 años trabajando en él. 😉

          Saludos

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