“Inquilino Sano in Propietario Sano”: 3 detalles que te convertirán en un mejor propietario

Una de las claves más importante del negocio inmobiliario de alquiler de viviendas es conseguir buenos inquilinos.

Buenos inquilinos = Pocos problemas = Buenas rentabilidades

Te muestro en el siguiente artículo 3 detalles que los buenos propietarios siempre tienen en cuenta y que les permiten obtener mejores inquilinos en sus viviendas y como consecuencias mejores rentabilidades a largo plazo.

Al igual que con el famoso “mens sana in corpore sano” (una mente sana es más probable en un cuerpo sano), un buen inquilino es mucho más probable con un buen propietario.

Podríamos inventarnos un concepto tipo:

“Inquilino Sano in Propietario Sano”.

Y entonces, siguiendo este concepto: ¿cómo debe ser un “propietario sano”?
Como en casi todos los aspectos vitales poner mucha atención a los detalles marca la diferencia.

Lo que he escrito a continuación te ayudará a entender la importancia y el impacto de algunas pequeñas acciones que podemos hacer como propietarios de viviendas.

Empezamos. Ahí voy.

Muchas veces gastamos una gran cantidad de energía en pensar si una determinada inversión es mejor que otra.
Es normal. 
Tenemos tal variedad de opciones de inversión, que de alguna forma caemos en el famoso “the paradox of choice”.

Permítame que desarrolle algunos conceptos que creo que pueden ayudarte a disminuir esa ansiedad, a disminuir ese FOMO (Fear Of Missing Out) que a todos nos persigue de alguna forma al buscar opciones de inversión. 

Mira.
En el mundo de los negocios las personas acostumbran a cambiarlo todo. Para bien o para mal.

Hay restaurantes que son un gran negocio y otros (muchos) que cierran poco tiempo después de abrir o simplemente sobreviven siendo negocios zombis que esclavizan a sus propietarios. Obviamente el éxito o el fracaso de esas aventuras viene condicionado principalmente por las decisiones diarias que los dueños de esos negocios han ido tomando.

Obviamente, al invertir en viviendas ocurre algo parecido.

La magia de este tipo de inversión es que un mismo activo inmobiliario podrá convertirse en una buena o mala inversión debido a la gestión del propietario de ese activo.

Desde el precio de compra de ese activo hasta el tipo de inquilino que habita en él. El propietario toma todas las decisiones relacionada con esa inversión y por ello el “output de rentabilidad final” va a depender de todas ellas.

Por ello, conceptualmente no hay activos inmobiliarios buenos o malos lo que hay son propietarios que toman buenas o malas decisiones que acaban convirtiendo esos determinados activos en rentables o en inversiones fallidas. 
Es así de simple y así de claro.

Por ello, si queremos obtener buenas rentabilidades al invertir en viviendas sólo tenemos un camino válido.

Debemos convertirnos en mejores propietarios.

El demonio siempre está en los detalles. 
Así que comparto algunos de los detalles que los mejores propietarios siempre consiguen hacer bien.

Detalles de propietarios que marcan la diferencia y acaban obteniendo mejores rentabilidades con sus activos inmobiliarios

Detalle #1: GESTIONANDO INCIDENCIAS DE INQUILINOS:  Lo que debes hacer cuando uno de tus inquilinos tiene un problema en su vivienda

Si vives en tu casa de propiedad es posible que hayas vivido (o no) un tiempo con el típico ruido del inodoro que pierde un poco de agua y que a veces te despierta durante la noche (o típico problema molesto similar). Es tu vivienda. Sabes que tienes que llamar al operario pero te da una pereza enorme hacerlo.

Hasta que un día te despierta el ruidito en medio de la noche y piensas, “de mañana no pasa”.

O quizás ves la factura del agua y piensas “pues no veas como pierde el váter de las narices”.

O quizás tu hijo adolescente te suelta que eres un “irresponsable egoísta” y que por culpa de gente como tú los recursos del planeta se acabarán mucho antes de lo que debiera. 

Los problemas de tus inquilinos son tus problemas hasta que los resuelves Foto: Unsplash

Y obviamente, después de semejantes consecuencias vas corriendo a llamar al operario de turno y le pides que te arregle lo antes posible el inodoro.
Bien.

En casa del herrero, a veces, cuchillo de palo. Es tu casa y haces lo que quieres con tus problemas.

Pero debes saber que con tus inquilinos la cosa es muy distinta.
Cuando un inquilino te llama (o te envía un whats app) porque tiene un problema en su casa (que en realidad es tuya) no puedes actuar como cuando el problema lo tienes tú. 
No. Eso nunca.

Porque tú aguantas sin problema (qué remedio) tus defectos, pero los de los demás no puedes soportarlos. Así somos los humanos.

Cuando un inquilino te envía un whats app porque tiene un problema imagina las historias que pueden/deben haber detrás de ese problema (una pareja cabreada, un hijo cabreado o él mismo cabreado). Por ello, lo primero que debes hacer al recibir el whats app es contestarle rápidamente y decirle algo parecido a lo siguiente:

-Mensaje recibido Juan Tenorio (“siempre me ha gustado este nombre fake”). Ahora estoy trabajando. En cuanto tenga un momento lo miro con detalles y le buscamos una solución rápida.

Redactar esta respuesta te cuesta 20 segundos si eres hábil con el teclado y permite que las discusiones de la pareja de inquilinos que viven en tu casa bajen de decibelios. O que el hijo del inquilino calme su malhumor una vez que su padre le anuncia que “el propietario ya está en ello y lo arreglará muy rápido” o…

Quizás el calentador de agua no funciona y se duchan como si fueran estoicos radicales.
Quizás la bañera pierde agua.
Hay muchos quizás y una certeza que los mejores propietarios saben y aplican.

Regalar tranquilidad a tu inquilino es de las acciones más rentables que podemos hacer como propietarios. 

Quita incertidumbre de la vida de tu inquilino y soluciona su problema cuanto antes (recuerda que es tu cliente). 

¿El proceso cuando tienes un problema?. Ya lo sabes si tienes cierta experiencia. Es sencillo.

Lo primero es siempre consultar si el seguro de hogar lo soluciona, si es así le envío el teléfono al que tiene llamar el inquilino (el problema vuelve a estar en su tejado y le he dado una solución), si el seguro no lo cubre le envío un operario, si puede ser el mismo día, o le doy la opción de que lo contrate él/ella directamente (lo que prefiera el inquilino).

Vivir de alquiler tiene ventajas e inconvenientes. Como casi todo en la vida. Pero tus inquilinos “deben percibir y experimentar” que una de sus grandes ventajas al vivir de alquiler (contigo como propietario) es que cuando algo le ocurre a su vivienda mágicamente su problema se resuelve rápidamente.

Y sobretodo que a las 3 de la mañana no tengan que escuchar cómo la cisterna pierde agua porque puedes imaginarte que un inquilino que no duerme bien no acostumbra a ser muy simpático con su propietario.

Detalle #2: GESTIONANDO FACTURAS DE OPERARIOS – Lo que debes hacer al recibir la factura de una reparación

El operario que ha solucionado el problema de tu inquilino milagrosamente 5 horas después de tu llamada te envía la factura unas 2 semana más tarde – siempre tardan bastantes días los operarios buenos porque están desbordados de trabajo (porque son buenos)-.
La recibes en tu email.
Y ni abres ese correo.

Luego pasan tres días y te acuerdas. Abres la factura. Y ves que el operario te cobra 90 minutos de trabajo cuando tu sabes que en una hora solucionaron el problema (el inquilino te lo dijo en su whats app de agradecimiento).

Tu mente calcula que a 40 euros la hora, media hora de más son 20 euros más los impuestos correspondientes…

… ¿Qué haces? ¿Qué decisión tomas?

Algunos le enviaran un whats app al operario o le llamarán quejándose de dicho “robo” (complicando la ya de por sí ajetreada vida del operario). El operario al leer el whats app o descolgar la llamada se acordará de la madre del susodicho propietario.

A ver.
Seamos serios.

Un operario que te resuelva un problema de un inquilino en 5 horas merece un monumento.
Paga por favor el mismo día que recibes la factura sin rechistar ni regatear un solo céntimo.

Y después de pagar le envías un mensaje al operario de agradecimiento y diciendo que cuentas con él para futuros trabajos dado el excelente servicio prestado y sobretodo LA RAPIDEZ con que lo ha hecho. 

Le haces entender con HECHOS y con PALABRAS que su rapidez al solucionar tu problema para ti es algo fundamental y que esperas que en el futuro pueda repetir ese tipo de servicio.

Él ha sido rápido al trabajar.
Por tanto, tú sé rápido al pagar (y no molestes con chorradas para ahorrarte 20 euros). Esos 20 euros te pueden costar muy caro.

¿Quién eliges ser? ¿El “tocaloquenosuena” o el cliente agradecido?
Detalles que importan. Detalles que distinguen a propietarios que les va bien y a otros que sudan la tinta gorda y se pasan la vida discutiendo por tonterías y perdiendo energía mental a caudales durante el camino.

Cuida bien a tus operarios y ellos cuidaran bien de tu. Foto

Detalle #3: GESTIONANDO SUBIDAS DE ALQUILER – ¿Cómo subir el alquiler a tu inquilino y que te agradezca la subida?

Un ejemplo real vale más que mil hipótesis.

Te muestro un caso muy reciente.

Subí más de un 3% el alquiler (25 euros mensuales, es decir 300 euros de incremento anual) con un whats app a mi inquilino (siguiendo la técnica y metodología que explico en uno de mis artículos) y el inquilino me felicitó por el “cómo” y pudo empatizar conmigo como propietario.
Bueno. Pues no tan mal, ¿no?

Por cierto, empatizar nos distingue respecto a otros animales. Por eso llamamos “animales” a los humanos que les cuesta empatizar.

Aquí va la serie de 2 mensajes de whats app (mi petición y su respuesta) originales (que probablemente me reportarán este año 300 € adicionales):

Buenos días Javier,

Espero que esté bien. Te escribo porque hará ahora un año desde el comienzo del alquiler. Cómo sabes la inflación está muy alta. En enero el IPC fue del 6,1%. Mi idea es aplicarte una subida mucho menor básicamente para poder compensar en mi caso las subidas que me harán de la comunidad y del IBI.


Por este motivo el nuevo precio que te propongo a partir del próximo pago es de 750€ mensuales (por debajo de los casi 770€ que podría aplicar con la inflación actual).


También quiero que estés tranquilo y que sepas que en general no subo de forma estructural los alquileres con el IPC. Si lo hago este año es porque todos los costes suben mucho.


Por eso te garantizo que el próximo año no te haré ninguna subida independientemente de que la inflación sea más o menos alta. De esta manera puede tener la tranquilidad de que durante los próximos 24 meses el precio de tu alquiler será el mismo.


Espero que estéis disfrutando de la vivienda y que tanto tu pareja como tu (y el gato) estéis a gusto.
¡Buena semana!

Aquí la respuesta de mi querido inquilino unas pocas horas más tarde:

Buenos días Alberto,
Entendemos lo que nos comentas.


Es obvio que este tipo de cosa nunca hacen gracia pero te agradecemos la forma en que lo has gestionado. Cambio la transferencia mensual a los 750€ que comentas a partir de este mes.

Muchas gracias de nuevo por pensar en nuestra tranquilidad y comentarnos el tema del próximo año.

Un whats app bien escrito y pensado puede ser la diferencia entre un inquilino cabreado o agradecido. Foto: Unsplash

Detalles, detalles y más detalles.
La diferencia entre un buen y un mal inversor son…
… obviamente los detalles.

Déjame que acabe este artículo con una historia que me ha cautivado.

Una historia que nos muestra el poder de los detalles

Lego es Lego por las personas que trabajan en Lego.
Lego es Lego por los detalles.

A continuación comparto contigo, una historia real que ilustra cómo la calidad de las personas lo cambiamos todo: para bien o para mal.

Personas TOP que son capaces de reaccionar a un problema de la forma en que te lo cuento en la siguiente historia.

Luka es un niño inglés que tenía su colección especial de LEGO de Ninjago Ultrasonic Raider (vaya nombres) y le pasó lo típico: 

Perdió una de las mini figuras (la Jay ZX) cuando las llevó al supermercado, a pesar de que su papá le dijo que no lo hiciera. 

¿Cuántas veces le he dicho a mi hijo pequeño que no lleve sus coches al restaurante (creo que a todos los padres nos pasa lo mismo)?

Para agregar más drama, este set se lo había comprado el mismo niño con todos sus ahorros de los regalos de Navidad.

Al perder esta figura, su papá le dijo que escribiera un mail a LEGO pidiendo que le enviasen la figurita perdida, a ver si lograba algo y Luka hizo caso a su padre, sin imaginar la respuesta que recibiría.

No solamente los señores de Lego (¡qué cracks!) le contestaron prometiendo reemplazarle a Jay ZX y regalándole otras 9 figuras para la colección a cambio de que les cuidara y siguiera siempre los consejos de su padre, sino que lo hicieron de una manera muy original. 

Aquí la carta que los señores de Lego enviaron al pequeño Luka:

¡Gracias por enviarnos un email! Lamentamos mucho saber que has perdido tu minifigura de Jay, pero parece que tu padre tenía razón cuando te dijo que la dejaras en casa. Parece también que estás muy triste por la pérdida.
Normalmente deberíamos pedirte que pagues por una nueva figura si la has perdido y necesitas reemplazarla. Mis jefes me han dicho que no puedo enviarte una gratis por tu pérdida, pero he decidido hablar con Sensei Wu [una de las figuras de LEGO] para ver si puede ayudarme.

Luka, le dije a Sensei Wu que haber perdido tu minifigura Jay fue puramente un accidente que no volvería a suceder nunca más. 
Me dijo que te dijese: “Luka, tu padre parece un hombre sabio. Debes proteger tus minifiguras Ninjago como los dragones protegen las armas de Spinjitzu.” 

Sensei Wu también me ha dicho que estaba bien enviarte un nuevo Jay y que también sería bueno incluir algo extra para ti, porque alguien que ahorra todo su dinero de regalos de navidad para comprar el Ultrasonic Raider debe ser un gran fanático de Ninjago.

Así que espero que disfrutes de tu minifigura Jay, con todas sus armas. Tú serás el único en poseer una figura Jay que combina 3 en una. También te voy a enviar alguno de sus enemigos para que puedan luchar entre ellos.
Sólo debes recordar, como te dijo Sensei Wu, mantener protegidas tus minifiguras como las armas de Spinjitzu. Y claro está, siempre escucha a tu padre.

En las próximas dos semanas recibirás un sobre de LEGO con tus nuevas minifiguras. 
Por favor Luka, cuídalas. Recuerda que prometiste dejarlas siempre en casa.
Richard, LEGO

Creo que Luka nunca podrá olvidar el poder de los detalles: Fuente

Bien.
Lego no es lego por casualidad. Lego es Lego porque tiene gente que lo cambia todo y su gente es capaz de escribir esa maravillosa carta. Que se hizo viral obviamente.

¿”Inquilino sano in propietario sano”?

¿Y tu?

Escoges ser un propietario del montón.
O escoges convertirte en un propietario mejor que el que tus inquilinos puedan jamás imaginar.

Escoges comportarte como una empresa del montón.
O escoges ser como Richard de Lego y convertir a Luca en un fan eterno de la marca.

Recuerda, mejora como propietario y tendrás mejores inquilinos.

Al igual que en un cuerpo sano hay más probabilidad de tener una mente sana.
Siendo un buen propietario maximizas tus probabilidades de tener buenos inquilinos.

“Inquilino sano in propietario sano”.


Foto que encabeza el artículo: Detalles que marcan la diferencia. Unsplash

¿Qué detalles en tu opinión (como propietario o bien como inquilino) marcan la diferencia? ¿Me ayudas a enriquecer el artículo? A la comunidad nos encantará descubrir tu opinión a través de los comentarios.


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7 comentario en ““Inquilino Sano in Propietario Sano”: 3 detalles que te convertirán en un mejor propietario

  1. No puedo permitirme hacer tus cursos pero no me importa. Lo más importante es seguirte y comprobar el inmenso caudal de valores positivos que desprendes cada vez que escribes.
    Muchas gracias y un abrazo

    1. Gracias Antonio por tu mensaje.
      Me alegro que resuenen en ti los valores que intento transmitir al escribir.

      ¡Te envío un fuerte abrazo!

  2. Hola Alberto, mi nombre es Diego, en primer lugar enhorabuena por tu web y artículos, aportan mucho valor. Voy al grano, estoy en proceso de alquilar un piso familiar del que me han dejado al cargo, viendo tu artículo de como alquilar un piso 72 horas, sería posible que me compartieras el contrato que utilizas para tus alquileres, tengo muchas dudas de que cláusulas incluir, me interesa sobre todo la de pintar, no se en que términos lo específicas. Gracias de antemano.

    1. Gracias Diego,

      Te recomiendo que uses el siguiente contrato modelo de alquiler de Idealista:

      https://www.idealista.com/contratos-de-alquiler/modelos-contratos-alquiler

      En mi caso añado alguna cláusula adicional como la siguiente por ejemplo:

      “El piso se entrega completamente limpio y recién pintado (de color blanco)y por tanto en el momento de la devolución habrá que devolverlo completamente pintado y limpio de igual forma que es entregado.”

      De esta forma me aseguro que no pierdo ni tiempo ni dinero en pintar la vivienda una vez me es entregada de vuelta.

      ¡Saludos y espero te ayude!

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