10 formas de financiar tu primer piso para invertir

Cuando tienes una buena inversi贸n delante de tus narices la financiaci贸n no acostumbra a ser un problema insuperable.

Existen m煤ltiples formas de financiar nuestras inversiones inmobiliarias. Lo m谩s importante es que entiendas que lo primero siempre es que “la operaci贸n” tenga sentido y las matem谩ticas cuadren.

Si las matem谩ticas cuadran deberemos analizar en funci贸n de nuestra situaci贸n cu谩l es la mejor forma de financiar esas operaciones.

Si bien existen much铆simas formas para financiar una inversi贸n inmobiliaria que analizaremos en el art铆culo te muestro a continuaci贸n un cuadro donde las clasifico en funci贸n del tipo de inter茅s.

Tengo bastante claras mis recomendaciones cuando se trata de financiar mis propias operaciones inmobiliarias.

La hipoteca de toda la vida es mi favorita.

De todas formas para algunas personas que no puedan optar a una hipoteca tambi茅n existen otras opciones que vale la pena analizar y que pueden tambi茅n funcionar si se ejecutan de forma correcta.

Al final del art铆culo te he incluido un cuadro resumen con toda la informaci贸n m谩s relevante sintetizada. Aunque te recomiendo que leas todo el texto para entender bien las 10 posibilidades de financiar tu primera vivienda o incluso tus viviendas posteriores y hacer crecer tu patrimonio inmobiliario.

Empezamos por la opci贸n m谩s obvia y directa.

1.- La hipoteca de toda la vida

La hipoteca de toda la vida es probablemente la forma m谩s habitual de comprar la primera vivienda como inversi贸n. Sin duda tiene muchas ventajas: cr茅dito de larga duraci贸n, bajos tipos de inter茅s o la posibilidad de pedir cr茅dito a tipo fijo o variable.

Existen muchas entidades que ofrecen este servicio y al haber tanta competencia las opciones para el consumidor acostumbran a ser muy variadas y realmente competitivas.

S贸lo en Espa帽a existen m谩s de 200 entidades que pueden ofrecerte un cr茅dito hipotecario.

La forma m谩s eficaz para conseguir la mejor financiaci贸n posible es disponiendo de varias ofertas de financiaci贸n. Tan directo y tan sencillo. Pero que tan poca gente aplica.

No hay que avergonzarse por pedir ofertas hipotecarias a otras entidades bancarias m谩s all谩 de nuestro banco de toda la vida.

Como coment茅 en el siguiente tweet, en cualquier negociaci贸n la 煤nica forma de saber si te encuentras a punto de romper la cuerda o no es levant谩ndote de la silla porque tienes otra opci贸n mejor.

驴C贸mo negociar bien una hipoteca?

La financiaci贸n es extremamente importante porque la rentabilidad (y por tanto la sostenibilidad) de tus inversiones inmobiliarias dependen de dos factores fundamentales:

  1. Tu habilidad para encontrar inversiones rentables
  2. Tu habilidad para que el coste del dinero sea lo m谩s bajo posible.

Nos encontramos en un momento de mercado excepcional donde el coste del dinero es extremadamente bajo.

Los tipos de inter茅s son bajos desde hace a帽os y el dinero barato permite conseguir hipotecas a decenas de a帽os tanto a tipo fijo o tipo variable con intereses por debajo del 2%.

Es una situaci贸n que nadie sabe cu谩nto tiempo va a durar. Puede ser que dure d茅cadas o solo algunos a帽os m谩s. Obviamente el precio de la vivienda tambi茅n se ve afectado por los tipos de inter茅s.

Hist贸ricamente si los tipos de inter茅s suben el precio de la vivienda tiende a la baja (o a subir menos de lo que lo hac铆a anteriormente) debido a que la financiaci贸n de las mismas es m谩s cara. Y el  efecto contrario tambi茅n deber铆a ocurrir.

De todas formas a pesar de que el tipo de inter茅s de las hipotecas es una de las variables m谩s importantes en el precio de las viviendas no es la 煤nica.

El precio de la vivienda depende de muchos otros factores tales como: la tasa de ocupaci贸n, el flujo migratorio, el crecimiento del PIB…

A pesar de que los tipos de inter茅s se encuentran en un momento excepcionalmente bajos sigue siendo importante arrancar esas d茅cimas de menos coste que nos permitir谩 extraer una mayor rentabilidad a nuestra inversi贸n.

Toda bajada de coste de financiaci贸n ser谩 rentabilidad adicional directa inyectada en vena.

Por ello, para negociar mejor recomiendo extraer mucha informaci贸n usando por ejemplo comparadores de hipoteca online como m谩s adelante te muestro.

Con estos comparadores podremos obtener unas condiciones bastante competitivas en 15 minutos (debemos rellenar simplemente un formulario) que nos permitir谩n a continuaci贸n acudir al banco “de toda la vida” con “otras ofertas” y nos permitir谩 empezar la negociaci贸n desde una posici贸n m谩s fuerte e informada.

Es especialmente relevante que el gestor bancario entienda que nos hemos movido y que si quiere el negocio de nuestra hipoteca deber谩 esforzarze y ofrecernos unas condiciones alejadas de las tarifas est谩ndar (y normalmente caras) de la entidad.

Todas las entidades bancarias quieren a buenos clientes (actuales o potenciales) y est谩n dispuestos a hacer esfuerzos (bajada de m谩rgenes) para conseguirlos.

Cuando hablo con inversores inmobiliarios uno de los comentarios que m谩s me repiten es que se arrepienten de las malas condiciones hipotecarias que consiguieron en sus primeras inversiones.

Con los conocimientos que han ido acumulando a lo largo de los a帽os ser铆an capaces de conseguir condiciones mucho mejores. Es normal. Nos puede ocurrir a todos. Pero ahora ya lo sabes y no digas que no te he avisado. Entra en foros de Internet (Rankia o Balio) para preguntar cu谩les son las condiciones que los inversores est谩n consiguiendo en ese momento.

El momento es muy importante ya que las condiciones de mercado pueden variar r谩pidamente.

Es probable que la hipoteca la tengas 10, 15, 20 o hasta 30 a帽os con lo que vale la pena que trabajes la financiaci贸n con tiempo y sobretodo juegues bien tus cartas: aunque no tengas mucho patrimonio o unos ingresos alt铆simos pueden ser mucho mejores de lo que puedas creer.

Los gestores inteligentes quieren clientes inversores. Son los que acaban generando mayores ingresos para el banco. Pero tambi茅n es verdad que el perfil de riesgo de un inversor novato es mayor al de un comprador de su vivienda habitual.

Por eso, tambi茅n es importante que el gestor te conozca bien y entienda tu forma de actuar, tus valores, tu educaci贸n. En caso de duda, tu comportamiento sin duda marcar谩 la diferencia.

Como en tantas otras cosas de la vida el C脫MO es tan o m谩s importante que el QU脡.

Para el primer piso la financiaci贸n a trav茅s de una hipoteca es en la mayor parte de ocasiones la mejor forma de financiarse. Tiene muchas ventajas para el consumidor. La ley le ha protegido mucho de cl谩usulas abusivas (ej: cl谩usulas suelo) y en estos momentos la mayor parte de los costes del banco y de los impuestos los debe pagar la entidad bancaria (pero obviamente lo acaba asumiendo el cliente con una mayor comisi贸n de apertura habitualmente).

En definitiva, la hipoteca de toda la vida es probablemente la mejor opci贸n para que te inicies en el apasionante mundo de la inversi贸n inmobiliario. Pero, c贸mo te he comentado, invierte tiempo, adquiere informaci贸n y negocia fuerte.

Ah! Y recuerda: una buena financiaci贸n no salvar谩 una mala inversi贸n, pero una mala financiaci贸n puede arruinar una buena inversi贸n.

驴D贸nde encontrar informaci贸n acerca de las condiciones de una hipoteca?

Recomiendo los siguientes comparadores hipotecarios online para empaparse de las condiciones actuales de mercado:

O en el caso de que se necesite extraordinariamente un 100% de financiaci贸n (en principio no es recomendable al aumentar el riesgo) o incluso alargar las hipotecas a 40 a帽os puedes usar los servicios de los brokers hipotecarios que te cobrar谩n una comisi贸n extra en el caso que trabajes con ellos (m谩ximo por ley del 5% del importe de la hipoteca, aunque lo normal es que su comisi贸n var铆e del 2% al 4% en funci贸n del tipo de servicio que contrates).

Los brokers online te acompa帽ar谩n en el proceso y por ello quiz谩s tambi茅n puedan ser interesante para aquellos que tienen menos tiempo. Aunque recuerda que te cobrar谩n por este servicio.

Los siguientes enlaces te llevar谩n a Brokers Hipotecarios por si crees que pueden ser de tu inter茅s:

Ejemplo de condiciones actuales de financiaci贸n hipotecaria

Actualmente, a tipo fijo es posible conseguir financiaci贸n a 30 a帽os entre el 2% y 3%. Hist贸ricamente es de los momentos en los que m谩s bajos intereses pagar谩n por una hipoteca a tipo fijo.

Es verdad que hay entidades bancarias que limitan la duraci贸n de una hipoteca de tipos fijo a 20 o 25 a帽os. Y tambi茅n debes comprender que a mayor duraci贸n del pr茅stamo hipotecario mayor ser谩 el tipo de inter茅s fijo que el banco te ofrecer谩 (es normal pues aumenta el riesgo de que el tipo de inter茅s del BCE sufra modificaciones importantes).

Resultados a tipo fijo del comparador Rastreator

A tipo variable los intereses son mucho menores (obviamente los primeros a帽os, luego nadie sabe lo que puede ocurrir. Todos los que te dicen que saben c贸mo estar谩n los tipos en 10 a帽os mienten como cosacos, no entienden nada o peor a煤n tratan de tomarte el pelo).

Resultados a tipo variable del comparador Rastreator

驴A tipo fijo o a tipo variable?

Respecto a la gran pregunta sobre si elegir una hipoteca a tipo fijo o tipo variable (creo que es la pregunta que m谩s lectores me hab茅is preguntado) ocurre lo de siempre con las buenas preguntas.

No hay una sola respuesta correcta.

Algunas reflexiones que siempre transmito:

  • Solo, a toro pasado, sabr谩s si has minimizado el pago de intereses o no (es decir a 20 o 30 a帽os – puedes esperar sentado 馃槈 ).
  • Recuerda que en el sistema franc茅s hipotecario que se usa en Espa帽a se pagan m谩s intereses al inicio que al final (aunque la cuota se mantenga).
  • Si usas tipo fijo reduces una incertidumbre del negocio del alquiler (la del coste de financiaci贸n) a cambio (obviamente) de un precio mayor seguro (en los primeros a帽os).
  • Piensa si tienes suficiente cash (o no) para aguantar una hipot茅tica subida de tipos de inter茅s. Si puedes aguantarla (por ejemplo amortizando) quiz谩s te conviene tipo variable si no puedes quiz谩s tipo fijo. Ten cuidado con este ejercicio: los humanos somos mal铆simos haciendo predicciones de nuestras necesidades a 3-5 a帽os vista (i隆mag铆nate a 10 o 15 a帽os!)

2.- Partnerships

Todas las operaciones inmobiliarias que tengo (a excepci贸n de los garajes) las he realizado con un socio.

Y este socio es mi esposa.

Si no hubi茅ramos hecho las operaciones conjuntamente la realidad es que las condiciones de financiaci贸n probablemente hubieran sido peores y probablemente no habr铆amos podido realizar el mismo n煤mero de operaciones.

Como te puedes imaginar realizar inversiones con socios es algo que no hay que tomarse a la ligera.

Si bien tiene ventajas importantes (porque como se dice acompa帽ado siempre puedes llegar m谩s lejos que solo) es muy importante elegir a los socios adecuados.

Un error en la elecci贸n del socio es car铆simo (tanto desde un punto de vista emocional como financiero).

Cuando hablamos de inversiones inmobiliarias tipo “buy&hold” (comprar pisos para alquilar) las inversiones son a periodos muy largos de tiempo (decenas de a帽os en muchas ocasiones).

Y por ello no es evidente que tus potenciales socios y tu teng谩is los mismos intereses en 15 a帽os. Porque las prioridades en la vida cambian. Para todos.

Por ello al hacer un partnership siempre es muy importante hacer un pacto de socios (por escrito) donde quede muy claro c贸mo se terminar谩 ese partnership.

Porque ten por seguro que tarde o temprano el partnership se acaba. Obviamente no hay ning煤n partnership eterno. Si dura mucho la muerte es lo que lo termina.

Si tu partner es tu pareja probablemente el pacto de socios es tu matrimonio (y el tipo de r茅gimen econ贸mico matrimonial que firmaste). Pero si no es el caso, recuerda en redactar y firmar ese pacto de socios que incluya las diferentes causas de disoluci贸n del partnership y las consecuencias en cada uno de ellas. Obviamente consulta con un abogado para redactar los documentos de forma exhaustiva y legal al mismo tiempo.

3.- Pr茅stamo bancario

Un pr茅stamo bancario puede ayudarnos a complementar parte de la entrada que debemos afrontar al invertir en una vivienda. Tambi茅n es una opci贸n interesante para cuando tenemos que abordar una reforma importante y no tenemos suficiente efectivo.

En todo caso, mi recomendaci贸n es que la operaci贸n inmobiliaria tenga una muy buena rentabilidad ya que ser谩 la 煤nica forma que compensar谩 los altos intereses bancarios a pagar por el pr茅stamo personal.

Las ventajas del pr茅stamo bancario son bastante evidentes. Es una opci贸n relativamente f谩cil de conseguir y r谩pida ya que no hay una garant铆a hipotecaria por detr谩s.

El problema es que los intereses son muy superiores a los hipotecarios. Pueden ser de 3% a 7% puntos porcentuales superiores perfectamente y adem谩s los importes m谩ximos acostumbran a estar topados alrededor de los 60.000鈧.

El periodo m谩ximo de devoluci贸n se encuentra alrededor de los 5-7 a帽os con lo que en funci贸n del importe que pidamos nos podemos encontrar con una renta mensual alta que tendremos que afrontar. Ten cuidado. Y piensa bien en todas las opciones que tienes antes de pedir un pr茅stamo personal para financiar una vivienda.

4.- Segundas hipotecas

A finales del 2018 necesitaba pagar mi nueva vivienda habitual. El precio era de un importe elevado. Mi idea inicial era pagar toda la vivienda al contado. Pero si lo hac铆a me quedaba sin pr谩cticamente fondo de emergencia.

Somos familia numerosa y a pesar de que afortunadamente disponemos de bastantes activos (pisos, garajes, renta variable, bonos, inversi贸n en empresas privadas, start-ups…) de diferente tipolog铆a quedarme sin apenas liquidez no me parec铆a una buena opci贸n. B谩sicamente era una l铆nea roja. Innegociable.

Por otro lado, quer铆a tener la vivienda habitual pagada. Este hecho me proporciona mucha tranquilidad y me permit铆a arriesgar un poco m谩s en algunas nuevas inversiones.

Me gusta el concepto de arriesgar muy poco en lo b谩sico (vivienda habitual, al menos 2 a帽os de fondos de emergencia con los gastos totales) y de poder arriesgar m谩s con cabeza cuando invierto buscando altas rentabilidades. Sigo la “barbell strategy” que cont茅 en un post reciente.

Por ello recurr铆 a una segunda hipoteca respecto a mi vivienda habitual anterior. Nuestra vivienda habitual anterior la hab铆amos comprado en el a帽o 2006 con una hipoteca a 30 a帽os (en aquellos momentos no dispon铆amos de los recursos para pagar a toca teja) y durante el periodo 2006-2018 hab铆amos anualmente amortizado adicionalmente para podernos beneficiar del beneficio fiscal que los primeros 9.105鈧 (por part铆cipe) invertidos en tu vivienda habitual (tanto en capital como impuestos) nos proporcionaba tanto a mi esposa como a m铆.

Por este motivo, en el a帽o 2018 el importe de la hipoteca original del 2006 era muy bajo y por ello el valor del activo era muy superior al importe del valor hipotecado.

As铆 que decidimos hipotecar de nuevo ese activo con una segunda hipoteca. Finalmente, por simplicidad, decidimos amortizar totalmente la hipoteca antigua y realizar otra nueva. Pero el concepto es lo importante. Usamos una segunda hipoteca en una vivienda nuestra existente para poder pagar una nueva vivienda.

En nuestro caso adem谩s ten铆a mucho sentido desde un punto de vista fiscal. Pusimos la vivienda hipotecada en alquiler y ahora mismo podemos deducirnos los gastos de los intereses como menos beneficios en el alquiler. As铆 que la jugada nos ha salido tal como quer铆amos. Tenemos nuestro nuevo piso pagado al 100% y conservamos el anterior piso en el que viv铆amos con una hipoteca que nos pagan los inquilinos del mismo.

Si ya dispones de un piso y el valor del mismo es muy superior al importe pendiente de amortizar de su hipoteca, dispones de una fuente de financiaci贸n adicional que puedes usar para invertir en una nueva propiedad.

5.- FFF (Family, Fools and Friends)

Una opci贸n recurrente es recurrir a la familia (o incluso a amigos, a los que podemos llamar Friends or Fools – porqu茅 un amigo que te deja dinero para comprar una vivienda quiz谩s no entiende del todo lo que est谩 haciendo).

Con esta fuente de financiaci贸n, tu familia podr铆a avalar un pr茅stamo hipotecario para que finalmente el banco acceda a concederte el cr茅dito o tambi茅n podr铆a dejarte dinero en formato de pr茅stamo.

En el caso del aval bancario recuerda que si t煤 no pagas es el familiar el que responde con su patrimonio actual o futuro. As铆, que como te puedes imaginar las consecuencias de ser avalista son muy importantes y serias en el caso de que las cosas no salgan bien.

Es una opci贸n que m谩s all谩 de las l铆neas m谩s directas de sangre (padres-hijos) la veo bastante riesgosa y en mi opini贸n deber铆a evitarse siempre que fuera posible para evitar malentendidos.

Tambi茅n la familia (o los amigos) podr铆an facilitarte un pr茅stamo personal durante un periodo temporal determinado. En este caso te recomiendo que lo dej茅is por escrito y que lo comuniqu茅is a hacienda rellenando el modelo 600 para evitar que Hacienda lo considere una donaci贸n encubierta.

En el documento legal del pr茅stamo deber铆a quedar muy claro el importe exacto del pr茅stamo, el tipo de inter茅s que se aplica (incluso si es del 0%), los periodos de devoluci贸n del pr茅stamo e incluso lo que ocurre en caso de no devoluci贸n del pr茅stamo.

La devoluci贸n del pr茅stamo es importante que se realice con transferencias bancarias (para que podamos demostrar que se ha devuelto el pr茅stamo en caso de que sea necesario).

Familia s贸lo hay una. T煤 mismo. Trataros bien.

Y los amigos que no se conviertan en enemigos.

驴Una familia feliz sin deudas entre ellos?

6.- Subrogaci贸n de pr茅stamos del vendedor

Debes saber que en algunos casos cuando compras una vivienda es posible continuar con la hipoteca que el vendedor ten铆a del activo que compras subrog谩ndote a la deuda hipotecaria.

Acostumbra a ser una opci贸n relativamente habitual en la compra de inmuebles subrog谩ndose a la hipoteca de la promotora.

Pero no es el 煤nico caso en el que es posible hacerlo.

Vale la pena entender si existe una hipoteca asociada al inmuebles que compras y en el caso de que las condiciones sean mejores de las que t煤 pudieras conseguir obtener intentar subrogarse a esa hipoteca. Obviamente el banco deber谩 aceptar esa subrogaci贸n con el consecuente an谩lisis de riesgo pero si fuera posible puedes obtener una financiaci贸n a muy buenas condiciones.

7.- Alquilar habitaciones de la vivienda habitual o alquiler de la vivienda vacacional

Una de las personas m谩s ricas que conozco, con activos de m谩s de 250 millones de euros tiene casas de verano maravillosas en diferentes zonas.

Al menos hay dos zonas en las que s茅 que tiene segundas y terceras propiedades de ensue帽o. En las Baleares y en el Empord谩. Acostumbran a ser antiguas mas铆as (o llocs como se llaman en las Baleares) restauradas hasta el m谩s m铆nimo detalle.

Lo mejor de todo es que mantener estas mas铆as restauradas no le cuestan ni un duro a su due帽o. Y siempre est谩n de revista. 驴C贸mo lo hace?

Como puedes imaginarte el due帽o alquila sus residencias cuando no las necesita. Adem谩s, visualiza sus residencias como un negocio m谩s de los que ya tiene.

Es curioso que una persona con cientos de millones de euros de patrimonio alquile sus casas de vacaciones sin ning煤n tipo de problema y que existan muchos propietarios que no alquilar铆an bajo ning煤n concepto su segunda residencia a pesar de que la usan menos de 30 d铆as al a帽o.

Respeto todas las opiniones. Faltar铆a m谩s. Pero en muchas ocasiones debido a este motivo muchos propietarios deben acabar vendiendo la segunda residencia porque no pueden mantenerlas.

O peor a煤n, disponen de segundas residencias sin apenas mantenimiento y por ello durante sus vacaciones se encuentran en lugares nada confortables (pasando calor o fr铆o) porque no puede invertir en tener las propiedades en un estado 贸ptimo.

La vida ya trae consigo suficientes problemas como para tener una segunda residencia que disfrutamos poco y que encima resulta que nos cuesta dinero.

Ahora mismo, podr铆as preguntarte: 驴por qu茅 te explico esta historia en medio de un cap铆tulo de financiaci贸n inmobiliaria?

La respuesta es que cuando compras una vivienda y la ves como un activo y quieres generar rentabilidad con ella existen muchas formas creativas que pueden ayudarte a financiar esa vivienda.

M谩s all谩 de si usas una hipoteca o un pr茅stamo privado la forma en que pagas mensualmente esos cr茅ditos puede venir de diferentes fuentes de ingresos.

As铆, una opci贸n que algunos usan para comprar su primera vivienda para alquilar es comprar una vivienda para vivir y al mismo tiempo usarla tambi茅n para alquilar.

En muchas ocasiones de esta forma los inquilinos financian la propia vivienda en la que viven y empiezan a aprender acerca del negocio de alquiler de inmuebles.

Existen muchas formas de alquilar viviendas para ayudarte a financiarlas:

  • Algunos comprar una vivienda de 3 o 4 habitaciones y alquilan las habitaciones que no usan.
  • Otros alquilan la casa donde viven de forma completa solo en periodos vacacionales con fuerte demanda y altos precios (y durante esos per铆odos buscan vivir en otras casas de familiares o amigos).
  • Otros incluso compran casas que preparan y segregan en dos y alquilan de forma permanente una de las dos partes.
  • U otros compran una segunda vivienda para sus vacaciones y resulta que los alquileres temporales que hacen cuando no la usan les cubren todos los costes de la vivienda y a煤n les genera rentabilidad.

Hay much铆simas formas de alquilar un activo propio.

Sin duda, puede ser una forma de ir ganando confianza y experiencia en el negocio de los alquileres de inmuebles.

Alquilar una habitaci贸n: una forma de financiar una vivienda

8.- Pignorando otros activos (para inversores con patrimonio a trav茅s de la Banca Privada)

La siguiente forma de financiaci贸n acostumbra a estar reservada a clientes con cierto patrimonio. Los llamados clientes con patrimonios superiores a los 500.000鈧 que act煤an con los gestores de Banca Privada.

Normalmente la mayor铆a de bancos grandes segmentan sus clientes en funci贸n de su patrimonio actual u potencial para dar servicios m谩s personalizados a sus mejores clientes.

La pignoraci贸n es uno de esos servicio que habitualmente s贸lo est谩 disponible a los clientes de Banca Privada. Por ello las condiciones de un cr茅dito pignorado se negocian de forma muy individualizada en funci贸n del perfil del cliente.

La pignoraci贸n consiste en inmovilizar como garant铆a bienes dinerarios, como pueden ser dinero, acciones, fondos de inversiones o valores de renta fija como pagar茅s o letras del tesoro para obtener un porcentaje de financiaci贸n sobre la cantidad que se inmoviliza.

Los pr茅stamos pignoraticios son poco frecuentes y normalmente desconocidos. Si bien el cr茅dito hipotecario se otorga con la garant铆a de un bien inmueble, pignorar un pr茅stamo conlleva dejar en 鈥榩renda鈥 o como garant铆a un activo financiero, como acciones, participaciones en fondos, dep贸sitos o seguros.

La gran ventaja para el cliente es que, aunque durante el tiempo que dura el pr茅stamo el activo pignorado queda indisponible, s铆 se puede seguir disfrutando de la rentabilidad que genere. Si una acci贸n paga dividendo lo cobra el cliente, pero no puede vender las acciones salvo para amortizar el cr茅dito.

9.- Pr茅stamos provenientes de redes de inversi贸n privadas

Esta l铆nea de financiaci贸n acostumbra a ser desconocida aunque es mucho m谩s frecuente de lo que la gente cree (especialmente entre la comunidad de inversores).

驴Qu茅 ocurre cuando no cumples con las condiciones habituales que piden los bancos para obtener financiaci贸n?

Algunos inversores desisten de continuar invirtiendo en inmuebles, mientras que otros recurren a pr茅stamos privados provenientes de redes de inversi贸n.

Para que ve谩is algunos ejemplos reales de los motivos y las condiciones con qu茅 se realizan varios de estos pr茅stamos privados he acudido a un prestamista profesional con buena reputaci贸n y me he hecho pasar por inversor (ha sido divertido 馃槈 ) para conocer el detalle de las operaciones que ofrece.

Os adjunto a continuaci贸n algunos ejemplos para que pod谩is entender c贸mo funcionan:

Algunos ejemplos de condiciones de pr茅stamos privados con garant铆as hipotecarias

Ejemplo #1 – Condiciones Financieras

Principal M谩ximo: 900.000 鈧

Comisi贸n de Apertura Neta para el Inversor: 1,00%

Intereses Ordinarios: 12,50%

Intereses Moratorios: 14,00%

Plazo: 12 Meses (Con posibilidad de ampliar 6 meses m谩s. Comisi贸n Renovaci贸n: 1,00%)

Liquidez para el Inversor (el que pone el dinero): Mensual

Garant铆as Hipotecarias y Garant铆as Adicionales

Se hipoteca dos viviendas unifamiliares en zonas tur铆sticas de alto valor, ambas muy exclusivas y con acabados de excelent铆sima calidad. La financiaci贸n se concede a una sociedad. El Loan-to-Value (LTV) es del 28% pero adem谩s el cliente avala personalmente la operaci贸n.

Perfil Cliente y Viabilidad proyecto

Se trata de un grupo de empresas. El dinero lo destinar谩n a las inminentes obras de uno de sus activos comerciales. La devoluci贸n del pr茅stamo la har谩n directamente por los beneficios que les genera su actividad habitual. Adem谩s, el cliente posee patrimonio inmobiliario y ha puesto a la venta dos activos de su portfolio inmobiliario.

Ejemplo #2 – Condiciones Financieras

Principal M谩ximo: 1.000.000鈧

Comisi贸n de Apertura: 1,00%

Tipo de Inter茅s Ordinario: 12,90%

Plazo: 12 Meses

Liquidez para el Inversor: Mensual

LTV: 33,50% 

AVAL PERSONAL: S脥 (Tanto del Padre como de la Hija – administradora 煤nica de la sociedad).

FINALIDAD DEL PR脡STAMOS: Inversiones Profesionales.

Garant铆as Hipotecarias y Adicionales

El cliente es propietario de una finca as铆 como de ocho activos m谩s – residenciales y comerciales – ubicados alrededor de Barcelona. La finca se hipoteca en rango preferencial (hipoteca de m谩ximos sobre la 1潞 hipoteca existente para estar los inversores en primera carga efectiva). La financiaci贸n se concede a la sociedad tenedora del activo. El LTV final contando todas las cargas es del 33%, y cuenta adem谩s con la garant铆a adicional del aval personal tanto del padre como de la hija (administradora 煤nica de la sociedad).

Perfil Cliente y Viabilidad Proyecto

Cliente empresario especializado en el sector textil. El capital se destinar谩 a la internacionalizaci贸n productiva de la compa帽铆a. La financiaci贸n se resolver谩 con la venta del activo que ya se encuentra en proceso de comercializaci贸n

C贸mo pod茅is observar son pr茅stamos de corta duraci贸n (meses o pocos a帽os) y tienen garant铆a hipotecaria (es necesario tener alg煤n activo).

Son pr茅stamos que algunos inversores inmobiliarios utilizan cuando por ejemplo compran un inmueble que necesita reforma. Los inmuebles con una reforma muy importante son mucho m谩s dif铆ciles de conseguir financiaci贸n habitual bancaria ya que los bancos son m谩s reacios a financiar ese tipo de operaci贸n (porque si hay problemas y deben quedarse con el inmueble saben que la liquidez de un inmueble a reformar es mucho menor).

Por ello, algunos inversores utilizan estos pr茅stamos privados para financiar la operaci贸n de compra de estos inmuebles, afrontar la reforma y alquilar la vivienda. Una vez la vivienda ya est谩 en perfectas condiciones, recurren a un cr茅dito hipotecario con una entidad financiera y pagan el pr茅stamo privado y liquidan la garant铆a hipotecaria asociada al pr茅stamo.

Son operaciones especiales que habitualmente no tiene mucho sentido al hacer la primera operaci贸n inmobiliaria pero es importante que conozcas su existencia por si en tu plan est谩 el alcanzar un n煤mero importante de activos inmobiliarios.

Los tipos de inter茅s acostumbran a ser bastante altos (para atraer a inversores que son los que prestan el dinero) pero la obtenci贸n del pr茅stamo es bastante r谩pida si re煤nes las condiciones y posees activos que puedan garantizar la operaci贸n.

10.- Cash (pago al contado)

Un buen amigo m铆o directivo tiene su vivienda habitual pagada y una casa que hered贸 en un entorno id铆lico.

A medida que va acumulando capital en forma de reservas no sab铆a muy bien qu茅 hacer con varios cientos miles de euros que ten铆a acumul谩ndose en sus cuentas.

Primero, empez贸 a invertir en renta variable a trav茅s de fondos indexados pero al ser ne贸fito en este campo no se atrev铆a a poner grandes cantidades de dinero en este tipo de producto.

Por ello, decidi贸 invertir en una vivienda para alquilar pagando el 100% de la vivienda (y los impuestos correspondientes) al contado.

Compr贸 una vivienda peque帽a pr谩cticamente nueva de dos habitaciones. La rentabilidad final neta libre de impuestos que obtiene est谩 por debajo del 3%. Es una rentabilidad baja pero a 茅l le est谩 bien cuando la compara con la inexistente rentabilidad de las cuentas bancarias o con los vaivenes que no logra digerir bien de la renta variable.

Su filosof铆a de inversi贸n es que sin deuda es pr谩cticamente imposible quebrar.

Y sin duda tiene mucha raz贸n al respecto. 驴Y sabes qu茅? Me parece genial (aunque yo prefiero usar deuda para acelerar nuestro patrimonio). 脡l est谩 feliz y tranquilo y esa ha sido su forma de comprar su primera vivienda como inversi贸n.

Puede pagar en cash porque tiene el dinero y renuncia a tener m谩s rentabilidad (podria comprar varias viviendas con el dinero que ha comprado una si se apalancara) para ganar paz mental.

Pagar con cash es una posibilidad. Y debes saber que existe. Y que hay algunos inversores que la usan. Y que cada uno sea feliz con sus decisiones. 隆Claro que s铆!

Cuadro comparativo de las 10 fuentes de financiaci贸n

Fuente de Financiaci贸nVentajasInconvenientes驴Para qui茅n?Cantidad m谩xima
1.- HipotecaMuy largo plazo y bajos tipo de inter茅sNecesidad de m谩s de un 30% del valor de escritura de la vivienda (20% capital + impuestos)Opci贸n Habitual70% u 80% del valor escriturado de la vivienda (o cuota mensual inferior al 35% de ingresos netos mensuales)
2.- PartnershipResponsabilidad compartida. Acceder a mejores oportunidades.
Dos cabezas pueden pensar mejor (o no)
Los intereses pueden variar en alg煤n momento del tiempo (divorcio, necesidades de caja鈥)Parejas o matrimonios consolidadosDepende de cada partnership
3.- Pr茅stamo Personal BancarioR谩pido y f谩cil.
Puede complementar una hipoteca.
Puede ayudar en una reforma
Alto tipo de Inter茅s (de 3 a 7 pp superior a una hipoteca en funci贸n del riesgo)

L铆mite de cantidad (驴40K鈧 – 60K?) y plazo (驴5-7 a帽os?)
Para el que tiene una buena operaci贸n delante de sus narices pero no llega s贸lo con la hipotecaHasta 60K 鈧 (dependiendo del perfil de cliente)
4.- Segunda HipotecaAcceder a un porcentaje superior de financiaci贸n en una nueva operaci贸n usando un activo parcialmente amortizadoMayor apalancamiento de un activo con baja deuda (y por tanto riesgo en el nuevo activo y en el viejo)Para aquellos que ya tienen patrimonio aunque poca caja y quieren acelerar su crecimiento patrimonial70% u 80% del valor escriturado de la vivienda (o cuota mensual inferior al 35% de ingresos netos mensuales)
5.- FFF (Family, Friends & Fools)No te acostumbran a pedir garant铆as para financiarte capital.

Tambi茅n pueden avalar tu cr茅dito
El dinero puede complicar relaciones familiares o de amistadPara casos muy puntuales y el acuerdo con contrato escrito (legalidad y evitar problemas)Depende de cada Family or Friend (obviamente)
6.- Subgrogaci贸n Pr茅stamo
Vendedor
Aprovechar las buenas condiciones crediticias del vendedor.
Muy largo plazo y bajos tipo de inter茅s
Necesidad de m谩s de un 30% del valor de escritura de la vivienda (20% capital + impuestos)Para aquellos inversores que consideran que las condiciones de la hipoteca a la que se subrogan son mejores que las que ellos podr铆an obtener70% u 80% del valor escriturado de la vivienda (o cuota mensual inferior al 35% de ingresos netos mensuales)
7.- Alquilando habitaciones de la vivienda habitualEs una forma de aprender del negocio de gesti贸n de inquilinos y poder financiar tu vivienda habitualTener a otras personas viviendo en algunos de los dormitorios de tu viviendaInversores j贸venes que quieran matar dos p谩jaros de un tiro (vivienda habitual + negocio inmobiliario)Si se ejecuta con la vivienda correcta no es descabellado que los ingreses por alquiler de habitaciones cubran todos los costes mensuales del propietario
8.- Pignorando ActivosAcceder a una hipoteca con un porcentaje superior de financiaci贸n con fondos o acciones de garant铆aEl riesgo es superior al poner en garant铆a no solo la vivienda que se adquiere sino tambi茅n otros activosClientes de Banca Privada con al menos 500K鈧 de patrimonio o altos salarios (cada operaci贸n se negocia de forma individual)Depende de los activos que se pignoran
9.- Pr茅stamo con redes
de Inversi贸n Privadas
Acceder a financiaci贸n cuando el banco ha cerrado el grifo.
Operaciones puente
Altos tipos de inter茅s (doble d铆gito) y duraciones bajas de financiaci贸n (1-2 a帽os)Para aquellos individuos con alto patrimonio sin acceso a financiaci贸n bancaria (no cumplen las reglas) y con necesidades de financiaci贸n a corto plazoAl usar activos como garant铆a el pr茅stamo puede ser muy grande (son comunes las operaciones de 7 d铆gitos con esta fuente de financiaci贸n)
10.- Al contado (cash)Dormir TranquiloMenos rentabilidad del capital al no usar apalancamientoPara aquellos inversores con suficiente capital que no quieran asumir ning煤n tipo de apalancamientoPrecio de la vivienda
Cuadro resumen de las 10 fuentes de financiaci贸n m谩s comunes para una vivienda como inversi贸n

Combinando varias fuentes de financiaci贸n

Si bien la primera opci贸n que recomiendo es la v铆a hipotecaria, en algunas ocasiones combinar varias fuentes de financiaci贸n puede ayudar a conseguir el dinero necesario para la operaci贸n.

Combinaci贸n (cl谩sica y bajo inter茅s) #1.- Cash + Hipoteca

La primera opci贸n a combinar es la m谩s obvia y habitual. Hipotecarse al 70% u 80% del valor de la vivienda y el resto pagarlo con dinero efectivo. Acu茅rdate que los impuestos har谩n que el pago total al que debas hacer frente al comprar una vivienda estar谩 entorno al 112% – 114% del valor de ese inmueble. Por ello cuando hagas los c谩lculos recuerda incluir ese porcentaje adicional.

Para una hipoteca del 80% del valor de compra-venta, necesitar谩s desembolsar entre un 32% y 34% del valor de la vivienda en efectivo.

Combinaci贸n (con alto inter茅s) #2.- Pr茅stamo + (Cash) + Hipoteca

Para conseguir ese 32% o 34% del valor de la vivienda que la hipoteca no nos va a cubrir algunos recorren a un pr茅stamo personal. No es lo ideal. Pero en ocasiones puede servir.

Es una combinaci贸n que obviamente incluye un pago superior de intereses durante la vida 煤til del pr茅stamo. Por ello siempre insisto en que en este tipo de operaciones deberemos obtener rentabilidades que compensen holgadamente el alto tipo de inter茅s que asumiremos.

Combinaci贸n (con potencial coste emocional) #3.- FFF + (Cash) + Hipoteca

Y finalmente a veces alg煤n familiar o amigo nos puede prestar la parte que nos falta para poder acceder al pr茅stamo hipotecario. En ese caso, habitualmente, las condiciones de ese pr茅stamo familiar ser谩 mucho m谩s ventajosa para el inversor pero en todo caso y como ya he comentado con anterioridad deberemos dejar las condiciones por escrito para evitarnos cualquier tipo de problema que pueda afectar a nuestra relaci贸n personal.

Conclusi贸n acerca de la importancia de la financiaci贸n

El negocio inmobiliario se basa en una premisa muy sencilla.

Los costes recurrentes de financiaci贸n y todos los costes asociados del activo deben ser inferiores a los ingresos recurrentes que nos proporciona el activo.

Cuando el punto anterior se cumple, la operaci贸n tiene un rentabilidad positiva y por ello cada mes que transcurre hay m谩s dinero en nuestro bolsillo.

Por este motivo, entender como financiamos una operaci贸n es la mitad de la ecuaci贸n. La otra mitad es entender los ingresos.

Pero la financiaci贸n es la mitad que m谩s depende de ti.

T煤 eliges a trav茅s de qu茅 fuentes te endeudas, con qu茅 periodos e incluso si vas amortizando tu deuda con anticipaci贸n o no.

Calma, cabeza fr铆a y sobretodo consigue mucha informaci贸n.

La informaci贸n es poder. Y en este aspecto un poder que har谩 que pagues muchos menos intereses.

Ah! Y sobretodo no olvides que:

No hay buena financiaci贸n que salve una mala inversi贸n pero s铆 que hay una mala financiaci贸n que arruine una buena operaci贸n.

隆Feliz traves铆a! Recuerda disfrutarla y aprender durante el camino.


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Foto: La deuda y la libertad son conceptos que (creo) muchos confunden

24 comentario en “10 formas de financiar tu primer piso para invertir

  1. Buenas Alberto! Te sigo desde hace 3-4 meses. Me gusta tu forma directa de explicar las cosas y lo transparente que eres con los datos y c谩lculos que usas para explicar los ejemplos. Felicidades por tus posts.

    Te quer铆a hacer una pregunta. Conoces a alguien en la inmobiliaria de Servih谩bitat / Solvia?

    Hay un inmueble que me interesa y pertenece a Gramina Homes S.L seg煤n su nota simple. He contactado con la inmobiliaria local que lleva el inmueble pero son bastante reacios a negociar el precio. El precio “de lista” est谩 puesto seg煤n la deuda que ten铆a el anterior propietario con el banco, y no hace referencia al precio real de mercado. Esta inmobiliaria me coment贸 que el propietario era el Sabadell, as铆 que Gramina Homes debe ser una subsidiaria o similar.

    1. Hola Daniel!
      Personalmente no conozco a nadie de esta inmobiliaria.
      Por lo que explicas, es probable que el banco no acepte de entrada perder dinero si el valor en libros es m谩s alto. Ser谩 dif铆cil “hacerlos bajar del burro”. Estas decisiones muchas veces vienen decididas por la pol铆tica del banco en este determinado momento.
      Habr谩 que ir a por otra vivienda probablemente!
      脕nimo!

  2. Hola Alberto,

    Muchas gracias por este post, tan esperado, por mi parte, y del que tengo que comentar, que despu茅s de leerlo, estando en Espa帽a y a 8 de febrero de 2021, el tema de las hipotecas para viviendas que no sean la habitual no es tan sencillo, en mi experiencia, misi贸n imposible, y cuento con m谩s de un inmueble libre de cargas y por un importe muy superior a lo que necesitaba de hipoteca que podr铆an servir como aval o incluso hipotecar directamente uno de estos inmuebles para financiar la nueva compra.

    La informaci贸n online est谩 muy bien, los comparadores estupendos, y los gestores de las oficinas encantados, pero luego para das el segundo paso, tienen “ordenes de arriba” y no hay nada que hacer para la adquisici贸n de segundas viviendas e insisto esta informaci贸n es de hace menos de tres meses, creo que consult茅 pr谩cticamente a las entidades bancarias que operan en Espa帽a, (las que has incluido en tus pantallazos, a todas) y unas cuantas m谩s para completar la oferta bancaria espa帽ola y el resultado: Cash (tirando incluso del margen de reserva) + FF (agotando esta v铆a para futuros tal vez m谩s urgentes) + Cr茅dito al consumo para cocina y electrodom茅sticos + Cr茅dito personal, (bueno, este lo reservo para contingencias en la reforma y espero no necesitarlos, pero he comprobado que es viable).

    De todas formas, muchas gracias por el GRAN POST contempla algunas que no sabia de su existencia y que te aseguro que voy a estudiar en detenimiento y espero que no se me escape ninguna futura buena inversi贸n por falta de financiaci贸n.
    Y FELICIDADES POR TODO EL BLOG y todo el contenido con el que estamos aprendiendo much铆simo.

    Tambi茅n aprovecho para comentarte otro tema para futuros post 馃檪 : los alquileres de plazas de garajes, tiene unas caracter铆sticas diferentes, cuando se alquilan de manera independiente a la vivienda, para empezar obligaciones fiscales que parece muy engorrosas, 驴cu茅ntanos tu experiencia, por favor?

    MUCHIIIISSSSSIIIIIMMMAAASSSSSSS GRACIAS

    Paloma

    1. Como no s茅 editar, a帽ado este comentario al anterior. – Tal vez por eso no consigo segundas hipotecas, ja ja ja ja -.

      Respecto a los parkings, sab铆a que hab铆an sido tu primera inversi贸n, pero revisando uno de los post donde lo comentas, tambi茅n comentas que ahora no es una buena inversi贸n, entre otros motivos, por el engorro fiscal.

      Gracias, precisamente junto con el inmueble que he comprado muy recientemente me quer铆an vender plazas de garaje y ni me lo plante茅, pero tal vez haya una opci贸n B.

      Muchisimas gracias de nuevo.

    2. Hola Paloma!

      Respecto los garajes:
      – La fiscalidad es engorrosa. Debes aplicar IVA aunque seas persona f铆sica.
      – Es m谩s dif铆cil escalar.
      – No puedes apalancarte.

      Pero para empezar puede ayudarte a aprender a gestionar “inquilinos” y obviamente la inversi贸n es menor.

      Gracias por todo el comentario. Me alegro que te guste! 馃槈

  3. Buenos d铆as Alberto, quer铆a preguntarte. El tipo de inter茅s est谩 muy bien, pero que pasa con las vinculaciones, por ejemplo en la Caixa, a parte de las vinculaciones b谩sicas, te incluyen ahora 50 euros por una alarma. No existe un ranking sobre las vinculaciones. Muchas gracias por tu labor. Y otra sugerencia. Los bancos, no quieren mover ficha hasta que t煤 les digas que lo vas hacer con ellos, es decir, no lo mandan a riesgos hasta que t煤 lo tengas muy claro, o por lo menos es lo que me ha pasado a m铆. , y que pasa con la tasaci贸n? al final como voy a otro banco. Un poco l铆o, todo esto. Saludos

    1. Hola Jose!
      La tasaci贸n es tuya. La has pagado t煤. Con lo que puedes llev谩rtela a cualquier parte.
      Las vinculaciones var铆an mucho en funci贸n del banco obviamente. El banco que comentas precisamente no tiene mucha fama de ser “de los econ贸micos”. 馃槈

      El banco siempre va a jugar a pon茅rtelo dif铆cil para que tengas varias alternativas. Pero en eso se basa el libre mercado. Debes moverte bastante porque recuerda que lo que firmes es para d茅cadas!

      Muchas gracias y espero te sirva!

  4. Buenos d铆as Alberto, a ver si me puedes ayudar en mis dudas. Tenemos una vivienda en Madrid y recientemente hemos comprado otra para cambiarnos. En principio 铆bamos a alquilar la antigua pero si no reinvertimos la ganancia de la venta si la vendemos pasados dos a帽os es muy alta y saldr铆a a pagar 40.000鈧 (Se compr贸 por unos 95.000鈧 y se vender铆a por unos 320.000鈧)
    En la zona se est谩n pagando unos 1000鈧 de alquiler por lo que entiendo que la rentabilidad no es muy alta. Los agentes que he preguntado me recomiendan venderla para la exenci贸n por reinversi贸n y comprar otra en una zona m谩s barata y mayor rentabilidad por alquiler. Si la vendo tengo que pagar 9000鈧 de descalificaci贸n; 10.000鈧 al agente y 15.000鈧 de plusval铆a al ayuntamiento. Pero si no la vendo y la quiero vender pasados 2 a帽os ser铆a eso m谩s los 40.000鈧 de ganancia patrimonial.
    La opci贸n 2 ser铆a vender y parte comprar otra vivienda y parte amortizar el pr茅stamo de la nueva.
    Y la opci贸n 3 con la venta amortizar totalmente el pr茅stamo de la nueva y todo el ahorro que vaya generando invertir en fondos indexados.

    Como lo ves? Gracias anticipadas.

    1. Gracias Silvia por tu comentario.

      El agente inmobiliario tiene un incentivo en que la vendas. As铆 que no te f铆es de su recomendaci贸n porque no es objetiva.

      Creo que lo defines muy bien todo. Al final, ser谩 un tema de prioridades vitales. En teor铆a con ese dinero podr铆as comprar viviendas muchas m谩s rentables. Pero repito, es un tema que depende de tus prioridades vitales.

      La renta variable a mi tambi茅n me gusta mucho. Y tiene liquidez. Pero repito, lo importante es que intentemos dibujar un escenario de tus necesidades de liquidez de los pr贸ximos 5 a帽os y en base a eso tomar la decisi贸n que m谩s te convenga.

      Tienes un bonito dilema en mi opini贸n! 馃槈
      Saludos!

  5. Excelente recorrido por las diversas fuentes de financiaci贸n.
    Me gustar铆a a帽adir un apunte. Y es que utilizar deuda en la financiaci贸n de la adquisici贸n de un bien real cubre el riesgo de los incrementos de la inflaci贸n. La deuda pendiente est谩 acotada mientras que el bien y sus rendimientos se podr谩n revalorizar ajust谩ndose a la realidad.
    Saludos,

    1. Muchas gracias Jes煤s!

      Sin duda. Muy importante el que apunte que comentas acerca de la inflaci贸n y como juega a nuestro favor.

      Saludos!

  6. Buenas Alberto, muchas gracias por el contenido que subes aqu铆, realmente completo y muy bueno.

    Hace poco he visitado un piso para invertir en el que el vendedor est谩 en proceso de daci贸n en pago con su banco. El comercial de la inmobiliaria que lo lleva me dijo que la oferta que les pasara la valorar铆a el banco (que el propietario actual poco podr铆a decidir al respecto).
    驴Qu茅 incentivos crees que puede tener el banco para aceptar una oferta por menos de lo que se debe?

    Ya s茅 que a lo mejor me voy un poco del tema pero, a ver si me puedes dar tu opini贸n.
    Muchas gracias!!

    1. Hola Jaume!

      Los bancos b谩sicamente se basan en n煤meros 煤nicamente. Y su pol铆tica de descuento var铆a en funci贸n de sus necesidades temporales. Incluso a veces a final de a帽o son m谩s agresivos para llegar a objetivos. Pero, por lo que cuentas, ya has hecho lo que deb铆as! Suerte! 馃槈

  7. Enhorabuena por tu post.

    Llevo un par de mese ley茅ndote y la verdad que es muy ameno hacerlo.

    Podr铆as explicar algo m谩s de c贸mo hacer los n煤meros para saber si el piso en cuesti贸n es una oportunidad que merece la pena?

    Muchas gracias.

  8. Hola Alberto,

    En primer lugar, un gran post interesante sobre diferentes m茅todos de financiaci贸n hipotecaria, algunos de ellos lo desconoc铆a como FFF que lo sabia por las start-ups y rondas de financiaci贸n, pero no para las hipotecas.

    Pero hay una regla que te olvidas: el banco te concede la financiaci贸n seg煤n tu solvencia y el risk credit score bancario ordenado por una letra de A a F y dos n煤meros. Menor clasificaci贸n, mayor solvencia. Por ej. A2.1 es mejor que C5.5, y este es mejor que una E9.0 (creo que el rango va desde A1.0 hasta F9.0). Esta clasificaci贸n depende de muchos factores: edad, ingresos, vinculaciones, etc.

    Por tanto, hay que trabajar esta imagen de solvencia y luego las facilidades ya llegar谩n.

    Lo de las segundas hipotecas tambi茅n se aplican, por ejemplo, los traspasos de negocios.

    1. Bienvenido de nuevo Soyos!

      Gracias por la aclaraci贸n. Sin duda muy importante.
      100% de acuerdo en lo que comentas de trabajar bien en la solvencia que el banco percibe de los inversores.

      Saludos!

  9. Hola Alberto

    acabo de descubrir tu blog y me resulta interesante, aunque ciertamente creo est谩 enfocado en la obtenci贸n de rentabilidades y patrimonio a trav茅s de inversiones inmobiliarias, pero siendo realista conmigo mismo, yo, particularmente, no me veo en esas lides, donde se requiere de tiempo, capacidad de negociaci贸n, habilidades sociales, etc…

    Mi m谩xima prioridad es tener paz mental, y por ello me gustar铆a consultarte… situ谩ndonos en el punto 10 de tu post, yo por ejemplo, vivo de alquiler, no tengo casa en propiedad, pero desde hace a帽os he tenido y tengo la capacidad de comprar mi primera vivienda pero no lo hago, prefiero tener mi dinero invertido en Renta Variable, efectivamente en indexados, lo cual no considero para nada sea una locura si se conoce bien la Estrategia, el Inter茅s Compuesto y te mantienes en el camino.

    驴Me estar铆a equivocando? 驴deber铆a comprarme una casa teniendo posibilidad para ello? 驴estoy tirando el dinero?

    En un futuro s铆 me gustar铆a comprarme una casa como vivienda habitual, para lo cual no dudar铆a en asesorarme paso a paso todo lo que habr铆a de tenerse en cuenta a la hora de comprarse un piso, son inversiones demasiado importantes como para tom谩rselo a la ligera. No s茅 si en este blog habr铆a alguna referencia sobre ello, lo investigar茅.

    Lo que no me veo es en futuras inversiones inmobiliarias con idea de alquilar para sacar una rentabilidad, a veces es tentador meterse en eso, pero no sirvo para ello, si acaso, que estuviera delegado en gente experta.

    Gracias y un saludo

    1. Hola Di Marco,

      Me gustan mucho los indexados.Pero cada producto es diferente obviamente.

      Si crees que en pocos a帽os vas a comprarte una casa para ti, quiz谩s tenga sentido que guardes caja para esa compra.

      Al final debes buscar el equilibrio entre tu liquidez y tu rentabilidad.

      Ojo si el dinero de la renta variable quieres usarlo en el futuro para comprarte tu casa. Ya sabes que hay mucha volatilidad. Y lo mismo digo si inviertes en inmuebles. En ese caso la volatilidad es menor pero la liquidez es much铆simo m谩s baja.

      Espero te sirva!

      Saludos!

  10. Hola Alberto,

    Muy interesante el art铆culo, gracias por tu esfuerzo para ayudarnos a los que no tenemos mucha idea de financiaci贸n pero queremos formarnos… Cuando hablas de segunda hipoteca, 驴porqu茅 has preferido amortizar la casa para volver a hipotecarla? No hubiera sido m谩s sencillo ampliar la hipoteca… Por otro lado, en el supuesto caso que yo tuviera una vivienda en propiedad, si pido una segunda hipoteca, 驴se supone que puedo optar al mismo tipo de financiaci贸n que si compro una vivienda?

    1. Hola Carlos!

      He amortizado la casa que estaba a punto de acabar de pagar para no tener 2 hipotecas. Era m谩s c贸modo. El banco lo prefer铆a. Sin m谩s.

      Si pides una segunda hipoteca al final lo que cuenta principalmente es que el importe de tus pagos de deudas mensuales no superen el 35% de tus ingresos netos mensuales.

      Saludos y espero te sirva!

  11. Hola Alberto ante todo muchas gracias por tu blog, siempre leo cosas muy interesantes para aplicar!
    Quer铆a hacerte una pregunta sobre la fiscalidad de los pr茅stamos personales.
    A煤n no necesitado pedir hipoteca se mis inversiones inmobiliarias pero en una de ellas utilice un pr茅stamo personal porque prefer铆a invertir en otras cosas algo de dinero. Mi pregunta es que en teor铆a esos intereses tambi茅n se pueden deducir en el IRPF cuando alquilo la vivienda pero si hubiera una inspecci贸n c贸mo pruebo que ese pr茅stamo personal est谩 destinado a comprar o mejoras de la casa? Con la hipoteca es muy f谩cil porque est谩 vinculada a la casa pero con un pr茅stamo personal? Gracias!

    1. Hola Sara

      Muchas gcs por tu comentario!

      Exacto. S铆 que se pueden deducir.
      Y tu pregunta es muy buena. No soy un experto en la cuesti贸n pero si coincide la compra de la vivienda y el pr茅stamo en el tiempo “entiendo” que en caso de inspecci贸n deber铆a ser suficiente. No creo que pongan muchos problemas en estos temas.

      De todas formas, si quieres asegurarte podr铆as preguntarles directamente a hacienda.

      Saludos!

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