¿Cómo disfrutar de una segunda residencia (sin arruinarte en el intento)?

Recientemente hemos adquirido una segunda residencia y hemos podido pasar casi todo el verano rodeados del mar Mediterráneo. ¡Un lujazo!

En el artículo de hoy te cuento porqué finalmente hemos decidido comprar una “casa de vacaciones” y te muestro, a través de nuestra propia experiencia, distintas modalidades para poder disfrutar del bienestar de estar rodeado de la naturaleza sin tener que arruinarte en el intento.

“Huele el mar y siente el cielo”

Van Morrison

 ¿Puedes oler el aroma que desprende el mar a primera hora de una mañana de verano? ¿Eres de playas de arena fina o de playas más rocosas?¿El sonido de los grillos te relaja tanto como a mí? ¿Me acompañas en este ejercicio de “desconexión”?
Allá vamos.
 

Tantas veces me ha ocurrido en mi vida.
De esta agua no beberé.
Y zasca.
A la semana siguiente bebiendo de esa misma fuente a la que me había negado a beber.

Después de los últimos cuatro años en los que hemos invertido anualmente en 1 o 2 viviendas para alquilar generadoras de buenos flujos de caja, hemos decidido con mi mujer comprar una segunda residencia este 2021. Sí. Una vivienda vacacional.

2 años más tarde de ser muy crítico con las viviendas vacacionales y escribir el artículo “ Cómo no comprar una segunda residencia nos permitió invertir en 4 viviendas para alquilar” este 2021 hemos pasado gran parte del verano en nuestra nueva segunda residencia.

Bien. ¿Qué ha ocurrido?
Muchas cosas obviamente. Y algunas de muy gordas.
Antes de enfrascarme a contarlas un matiz importante. 

Comprar una segunda residencia es un “lujo”. Somos conscientes y creo que es importante enfatizarlo. Los lujos no son necesarios en la vida. Son agradables. Pero no cambian nuestra vida.

Cuando confundimos bienestar o felicidad con lujo es que quizás no tenemos nuestros principios o valores lo suficientemente claros.

Lo más importante (casi) siempre acostumbra a ser económico o gratuito (en Europa): la sanidad, aire (no siempre ni en todos los sitios) limpio para respirar, una o varias espaldas para abrazar, una cama donde dormir y una taza de café/té caliente compartida con un ser querido.

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¿Por qué hemos invertido en un lujo como es una segunda residencia?

La COVID ha provocado una serie de cambios (creo que estructurales) que nos han hecho cambiar ligeramente de opinión.

La adopción masiva del tele-trabajo ha provocado que realmente una segunda residencia pueda ser “una segunda residencia de verdad” (es importante entender bien el significado de las palabras) y no solamente una “residencia vacacional”.

Hoy es posible en algunos tipos de trabajo tener más flexibilidad y trabajar algunos días por semana (no creo en el Full Remote – somos seres humanos y el contacto de la oficina es necesario – )desde la playa, la montaña o el campo. Antes del COVID era mucho más complejo.

Una segunda residencia para fines de semana alternos y periodos vacacionales no nos acababa de convencer. Una segunda residencia en la que le sumamos algunos días laborables ya puede tener mucho más sentido (al menos así lo veo yo).

El teletrabajo tendrá un impacto (creo que) muy relevante en el mercado de segundas residencias

En un mundo cada vez más hiperconectado (estoy de los Zooms hasta la coronilla, quizás te ocurre lo mismo) poder “desconectar” cerca de la naturaleza de forma frecuente nos ayuda a llevar un estilo de vida mucho más saludable. Además de este cambio paradigmático en las profesiones llamadas por los anglosajones“white-collar jobs” (las profesiones de oficina) también personalmente hemos encontrado un lugar que pensábamos que no existía. 

Mar y montaña en el mismo lugar, pueblo de costa cerca de una pequeña sierra y acompañado de un pueblo interior muy cercano para los días de viento a una distancia que podemos recorrer a pie.

Cuando estamos en la segunda residencia apenas tocamos el coche. El coche está triste. Nosotros muy contentos.

Pero antes de comprar hicimos los deberes.

Y cuando uno hace los deberes el examen acostumbra a ir bien. 
Durante un año alquilamos una preciosa casa durante muchísimos fines de semana y periodos vacacionales (“invertimos” muchos miles de euros en asegurarnos que nuestra locura no era temporal y que el lugar nos gustaba durante las 4 estaciones del año y no solamente durante un periodo determinado).

A quién le gusta la montaña de verdad normalmente le gusta más en primavera y en otoño que en invierno. En invierno está abarrotada por los oportunistas esquiadores. En otoño la montaña es un festival de colores anaranjados. En primavera un festival de olores.

A quién le gusta el mar de verdad, le gusta observar sus infinitas formas durante los meses fríos de invierno. Pasear al lado del mar un día soleado de invierno en un pueblo que tenga algo de vida es un lujo que muchos españoles aún no han acabado de descubrir.

¿Mar o montaña? ¿O las dos?

El análisis antes de comprar

Le hemos dado muchas vueltas. Hemos hecho mogollón de números. Desde todos los ángulos posibles. Con varios escenarios. Y por ello voy a intentar compartir con todos vosotros cómo ha sido el proceso. 

Estructurar la información creo que puede ayudaros a clarificar las ideas a todos aquellos indecisos que os habéis planteado alguna vez esta opción. Os puede ayudar a tomar una decisión en una u otra dirección.

Así que desde la responsabilidad que me da la posibilidad de tener una audiencia fiel (y formada) disparo con rigor mi opinión acerca del dilema Shakespeariano (¿comprar o no comprar?, esa es la cuestión)

Opciones para disfrutar de una segunda residencia

Hay diversas formas “mainstream” para disfrutar de una segunda residencia. De entrada, obviamente tienes la opción de alquilar a través de Airbnb o usar el clásico hotel de toda la vida. Son opciones que obviamente dan mucha libertad y que nos pueden servir de “benchmark o de baseline” de costes.

Al final si calculamos lo que nos cuestan 20 fines de semana al año en un hotel o en una casa alquilada a través de Airbnb podremos tener un escenario de costes con la opción de mayor libertad y sobretodo 0 costes fijos.

Las otras opciones que muestro acarrean algo de coste fijo y por tanto debe analizarse bien y desde todas las perspectivas antes de lanzarse al precipicio.

Cada vez existen más opciones para “poder disponer de una segunda residencia donde conectar con la naturaleza”

Las opciones para aumentar tu tiempo más cerca de la naturaleza

  1. Airbnb u Hotel
  2. Compra de una segunda residencia
  3. Alquiler de temporada
  4. Alquiler anual o de largo plazo
  5. Compartir alquiler anual/largo plazo con varios amigos
  6. Comprar un activo vacacional (entero) gestionado por un tercero. Como por ejemplo a través de “Pierre et Vacances
  7. Comprar una parte de un activo vacacional gestionado por un tercero. Es una tendencia al alza aún muy poco arraigada pero que gracias a la tecnología creo que tiene mucho sentido y va a seguir creciendo de forma muy importante. Hay algunas startups que tienen el foco puesto ahí. Si te interesa el tema te dejo el enlace a una noticia al respecto (como siempre en América nos llevan algo de ventaja)

En general creo que todas las opciones son auto-comprensibles.

En mi entorno próximo veo mucha demanda de la opción de compartir un alquiler de una casa vacacional entre dos familias. Es interesante porque el coste obviamente se reduce a la mitad. Pero hay que gestionar obviamente cómo se reparte el tiempo de disfrute. Relativamente sencillo de hacer entre fines de semana habituales y algo más complicado para los periodos “pico” de verano o fiestas de Navidad o Semana Santa.

También el tema de la limpieza puede “producir algunas discusiones no deseables” entre amigos. Solución: gastarse un poco más y externalizar la limpieza justo después de cada estancia. Invertir unas decenas de euros más cada mes bien vale no discutir con buenos amigos.

Por último, en otros países está mucho más desarrollada la opción de comprar un activo vacacional y que sea gestionado por una empresa experta en sacarle una buena rentabilidad además de poder disfrutarlo durante un número de días pactados al año con la empresa gestora.

Un ejemplo bastante conocido de este último modelo, también en España, es el de la empresa Pierre et Vacances. Un operador francés que lleva más de cincuenta años planteando este modelo a sus inversores asociados. Personalmente no nos acababa de convencer porque obviamente las opciones que te propone para invertir son limitadas (sus promociones inmobiliarias) y no nos encajaba ninguna de sus opciones disponibles.

¿Qué modalidad “ejecutar” en función de los “días anuales de disfrute” de la segunda residencia?

Si sólo pudiera utilizar una variable para decidir qué modalidad utilizar sin duda sería la de “días anuales de disfrute de la segunda residencia”. Es la forma más racional de entender qué opción tiene más sentido económico dada tu situación.

Menos de 30 días al año: Sin ningunda duda, Airbnb/Hotel

Si utilizas una segunda residencia menos de 30 días al año no tengo absolutamente ninguna duda. Me quedo con Airbnb (para las familias) y/o con Airbnb u Hotel para las parejas. 

Pagar 12 meses de costes para disfrutar menos de un mes una segunda residencia me parece un auténtico despilfarro económico y como dirían los ingleses (it is not worth it at all).

Es curioso como hay varios estudios que afirman que las casas de la Cerdanya o de la Vall de Arán son utilizadas de media menos de 30 días al año. Un auténtico despilfarro. Airbnb o Hotel además de ser claramente una opción más económica te permiten una libertad extrema para modificar tu destino en función de la previsión meteorológica del fin de semana de turno o simplemente de tus gustos o preferencias.

Hoy se predice mejor el tiempo a 5 días vista que hace 30 años se predecía a 24 horas vista. La flexibilidad, sin duda, tiene muchas ventajas.

Entre 30 o 60 días al año: Airbnb/Hotel o Alquiler de vivienda de temporada

En este caso además de poder seguir con el concepto anterior de Airbnb/Hotel, podríamos incorporar el concepto de alquiler de vivienda por temporada.

El típico ejemplo es cuándo queremos ir de vacaciones a un pueblo de la costa durante 3 semanas en verano más los fines de semana de abril a septiembre. Acostumbran a ser menos de 60 días al año. En ese caso, la mejor opción económicamente hablando acostumbra a ser un alquiler de temporada de 3 a 6 meses. Lo mismo ocurre en los pueblos de montaña para aquellos fans de los deportes de invierno.

Más de 60 días al año: Alquiler anual o posibilidad de compra (haciendo muy bien los números claro)

En este caso, puedes plantearte hacer números para comprar una segunda residencia.

Típicamente si cuentas la mitad de fines de semana al año (27 fines de semana) más los periodos vacacionales de Navidad, Verano y Semana Santa superas los 60 días de “disfrute de la segunda residencia” (de largo).

Si además eres capaz de sumar periodos de tele-trabajo puedes “disfrutar” con relativa facilidad de más de 3 meses “reales” de tu segunda residencia.

En este caso, vale la pena que te plantees la compra de la vivienda o un alquiler anual o incluso de más larga duración.

¿Cuándo alquilar anualmente o cuándo comprar?

Respuesta rápida: Si crees que vas a “poder disfrutar durante al menos 10 años la residencia que adquieres” entonces puede tener sentido comprar.

Si por otro lado, hay mucha incertidumbre y no estás convencido mejor alquilar hasta que estés convencido de que la vivienda que adquieras tiene (en condiciones normales) al menos una vida útil de 10 años.

¿Qué incertidumbres más típicas acostumbran a haber? Si no tienes hijos y quieres tenerlos (en plural) en los próximos años no compres un apartamento de 1 habitación (obviamente te agobiarás).
Si no tienes muy claro (pero que muy requete claro) si el lugar “es el lugar” no compres.

Durante las crisis fuertes inmobiliarias lo primero que baja rápidamente de precio (o peor aún no tiene liquidez) son las segundas residencia por el simple hecho de qué una segunda residencia no es un bien de primera necesidad (a diferencia de una primera residencia). Por ello, antes de lanzarte a comprar te recomiendo que te asegures de cumplir una serie de requerimientos que te muestro a continuación:

Antes de comprar tu segunda residencia – Requerimientos básicos – Tu Check List

  • Conocer los defectos del lugar en sus “peores periodos anuales
    Haber disfrutado de todas las estaciones del año en ese pueblo/ciudad/lugar y entender las ventajas y desventajas de las propiedades del sitio. Un sitio solitario es idílico en agosto cuando todo el mundo está en Benidorm o Ibiza. Pero ese mismo sitio solitario “puede dar miedo” en los fríos fines de semana de Febrero. No se te ocurra comprar en Tarifa y al cabo de unos meses decir “es que hace mucho viento”. Ya me entiendes, ¿no?
  • Alquilar antes de comprar en periodos en los que no tengamos “mood vacacional”
    Haber alquilado mucho en esa zona (al menos un año) es necesario. Pero además, antes de comprar, no vale sólo ir al lugar destino “con el mood vacacional” de verano/Navidad/Semana Santa. Hay que vivir en ese sitio fuera de las vacaciones. Las vacaciones nos ponen de buen humor a todos. Todo lo vemos más bonito. Hasta apreciamos los defectos de las cosas y le vemos la parte buena.
    Debemos intentar “entender” cómo se trabaja desde ese futuro lugar y qué desventajas le vemos en un día a día laborable. Quizás podemos “disfrutar de” unos días de fiesta fuera de periodos vacacionales para entender cómo “respira” ese lugar en días y periodos laborables.
  • Alquilar/Visitar/Conocer antes de comprar en “muchas zonas diferentes
    Haber alquilado en diferentes zonas antes de comprar lo considero un must (que pocos hacen por cierto). Tenemos tendencia a que nos gusta lo que conocemos. ¿Y lo que no conocemos qué?
    No compres en el primer sitio que caigas muerto. No compres donde siempre has ido porque lo conoces. Quizás hay sitios mucho mejores para las necesidades que tienes.
    Debes entender que cuando dices que SÍ a un lugar estás diciendo que NO a muchos otros lugares.
    ¿Quieres invertir muchos días de tu vida en un determinado lugar? Si no lo tienes muy claro ni se te ocurra comprar. En nuestro caso hemos destinado los últimos 5 años a alquilar decenas de zonas distintas. Cuando comparas con muchas opciones eres mucho más racional en la toma de decisiones.

    Disclaimer: A ver… sé lo que algunos estáis pensando. Si desde pequeño has visitado un determinado lugar tienes mucha vida en esa lugar. Y muchos recuerdos. Y muchos amigos… vale… te lo compro al menos parcialmente. Pero incluso en esos casos asegúrate antes de comprar qué todas esas ventajas realmente te compensan respecto a otros lugares que quizás son “mucho más convenientes” por las características de tu situación actual o la de tu familia.
  • Hablar, hablar y hablar más con otros propietarios “parecidos a nosotros
    Hablar con otros propietarios con situaciones parecidas a las nuestras.
    Si somos una pareja sin niños hablemos “con propietarios” de parejas sin niños. ¿Hay “juerga” si nos gusta la “juerga”? Si somos familia numerosa, hablemos con padres de familia numerosas. ¿Hay servicios de escuela de verano? ¿Qué hacen los niños en los periodos vacacionales? Que al final los humanos no somos tan diferentes y acabamos teniendo necesidades parecidas (o no).
  • Si haces “home office” fibra óptica sí o sí (sino sufrirás en tus propias carnes las críticas del jefe envidioso)
    Si vas a hacer “home office” hay un innegociable que es la fibra óptica. Veremos cómo evoluciona la pandemia. Pero si los tiros van hacia donde muchos pensamos que irán la fibra óptica será un requisito. Las empresas no creo que permitan hacer “videoconferencias” con trabajadores que deban tener la cámara apagada o con imágenes que se corten o pausen contínuamente. Para mí, es “un must como una catedral”. Asegúrate de la calidad de la conexión a Internet del lugar que has elegido.

Hasta aquí el check list. Asegúrate de superar todos los puntos. Que la ilusión de la sombrilla en verano no te ciegue. Cometer un error en la elección ya puedes intuir que te va a costar muchos miles de euros (y sobretodo muchos quebraderos de cabeza).

Bien, seguimos.

En el caso de qué cumplas los distintos requerimientos para “comprar” una segunda residencia puedes optar por distintas estrategias financieras para “no arruinarte” en el intento y que la segunda residencia no se comporte como un pasivo y te quite flujo de caja todos los meses en forma de costes recurrentes (al igual que ocurre con la primera residencia).

Vamos a verlas.

Distintas estrategias financieras para disfrutar de una segunda residencia en la opción de compra

 
1.- “Segunda residencia como una pesada CARGA FINANCIERA”: 

Es probablemente la opción más común para la mayoría de los mortales que disponen de segunda residencia.

Hay gente “que trabaja casi exclusivamente para mantener su primera y segunda residencia”. Son pesadas cargas.

Es verdad que hace una década, alquilar temporalmente no era tan sencillo como lo es ahora (plataformas como Airbnb o Booking ayudan mucho) pero a no ser que “vayas muy sobrado de ingresos” es una estrategia un poco peligrosa (mi experiencia me dice que los que van sobrados de ingresos acaban normalmente no yendo sobrados de ingresos porque nuestro cerebro es una máquina de inventar necesidades ficticias).

De entrada es obvio que a nivel patrimonial te estás erosionando (es difícil pensar que mirando al futuro el incremento inflacionario del valor del activo sea superior a todos los costes con los que incurrirás – aunque es verdad que esto ha ocurrido en las inflacionistas décadas de los ochenta, noventa y los primeros años del siglo XXI).

Por otro lado es peligroso porque al requerir caja constante por tu parte es posible que si tu situación de ingresos cambia repentinamente (un despido, una enfermedad o lo que sea que tarde o temprano acaba ocurriendo de algún modo u otro) no puedas mantener esa segunda residencia y te veas obligada a venderla por no disponer de caja suficiente.

Y ya se sabe que cuando uno debe vender por necesidad no es fuerte en cualquier negociación.

Ésta opción es la más habitual. Quizás precisamente por ello es la que menos recomiendo.

Las segundas residencias acaban convirtiéndose en pesadas cargas en muchos casos

2.- “Segunda residencia como un ACTIVO APRECIABLE con un cash flow neutro”: 

Tengo que reconocer que esta es mi opción preferida.

Personalmente no buscamos la segunda residencia como un activo generador de cash como sí hacemos con la mayoría de las viviendas que disponemos y que alquilamos a largo plazo.

En nuestro caso queremos disfrutar de nuestro activo “con esos cambios de aires constantes y ese entorno lleno de naturaleza” y por ello no vamos a maximizar el flujo de caja esos activos pero sí que intentaremos que el flujo de caja sea neutro o lo menos negativo posible.

La estrategia será que si todo va según nuestros planes alquilaremos la segunda residencia unas  pocas semanas al año de forma cómoda. Nada de alquileres de dos o tres noches. Serán alquileres semanales completos en periodos de alta demanda.

En este aspecto, para que sea mucho más cómodo para nosotros haremos una pequeña obra donde cerraremos una habitación con llave para poder dejar todas nuestras “pertenencias no compartibles” con los inquilinos temporales.

Es una fórmula que hemos pensado ya desde antes de comprar la segunda residencia y por tanto al analizar oportunidades de compra ya teníamos este factor en cuenta.

Priorizaremos alquilar a conocidos y amigos por encima de extraer el último céntimo en la renta diaria de alquiler siempre que nos sea posible.

Sobretodo… no te enamores de tu segunda residencia. Es una activo. No es tu pareja. Conozco a multimillonarios que hacen lo mismo con sus fincas. Me parece que hasta podemos verlo como un tema “de responsabilidad”. Me gusta pensar que en periodos que no disfruto de mi vivienda, “otros” pueden usarla y disfrutarla.

Y sobretodo me gusta pensar que los inquilinos puntuales que disfrutarán de nuestra vivienda pagan el “running cost” de mantenimiento de la misma.

De hecho, me ayuda a invertir más en la vivienda, a decorarla mejor, a tenerla impecable. De esta forma será más atractiva para los demás y sobretodo… será más atractiva y la disfrutaremos más toda nuestra familia.


3.- “Segunda residencia como un NEGOCIO – LOS BILLETES MANDAN”:

Finalmente la tercera y última opción que también utillizan algunos inversores es la de exprimir al máximo la segunda residencia y sólo “usarla” de forma personal cuando no está alquilada.

De esta forma maximizan los ingresos y la usan sobretodo en periodos valles. Es una opción muy respetable porque es muy escalable. Aunque no me gusta en mi caso porque no quiero hacer mis vacaciones o disfrutar de mi segunda residencia cuando los clientes lo decidan sino cuándo yo lo decido.

Dicho esto, teniendo en cuenta que hay segundas residencias con largos periodos de temporada baja no es una mala opción para disfrutar de una segunda (o incluso tercera) residencia “de forma gratuita” (los clientes pagan nuestras vacaciones e incluso nos dejan flujo de caja positivo después de asumir todos los gastos).

Cuando te planteas usar relativamente poco un activo de este tipo puedes hacer realmente inversiones con bastante rentabilidad al comprar activos pequeños y en ocasiones con muchas necesidades de reforma en los que por definición puedes extraer muy buenas rentabilidades después de aportarles valor.

Obviamente, debes entender cómo gestionarás el alquiler de ese activo : externalizar las entradas y salidas de inquilinos y la limpieza (es decir, la gestión completa de los alquileres) para mí sería un must si valoras tu tiempo y no quieres esclavizarte durante los periodos de alta demanda.

El cónclave familiar para definir la estrategia, entender sus implicaciones y evitar malos rollos y problemas futuros

Llegados a este punto deberías entender si realmente te planteas comprar una segunda residencia con qué tipo de estrategia lo harías en tu caso:

  1. Un activo que se convierta en una pesada carga financiera
  2. Un activo con cash flow neutro y poder de apreciación
  3. Un activo en el que los billetes mandan

Espera. Quizás ahora tú puedas estar muy seguro de lo que quieres. Quizás mi sesgada opinión (por definición cualquier opinión siempre será sesgada – no lo olvides) te ha convencido de alguna u otra forma.

Calma.

Antes de que corras a buscar oportunidades de compra debo decirte algo. La segunda residencia es una compra extremadamente emocional.

No es tu segunda residencia si tienes familia.

Es la segunda residencia de la familia. Da igual quién la pague. Es un matiz importante.

Habla con tu pareja y discute las implicaciones de cada una de las estrategias. La parte buena y la parte no tan buena de cada opción. Discutir en frío, en caliente, a primera hora de la mañana, por la noche cuando estáis cansados, el sábado por la mañana y el domingo por la tarde.

Y cuando lo tengáis claro, volver a discutirlo. Sinó estáis los dos convencidos y no dejáis las cosas muy claras lo que acaba pasando normalmente es que la segunda residencia se acaba no alquilando y se convierte en una pesada carga financiera.

El cónclave familiar: Proceso crítico para alinear expectativas en la compra de una segunda residencia

Es normal. Los humanos somos auténticos profesionales buscando excusas. Estamos cansados. Nos merecemos descansar… Bla, bla, bla…

Así que recuerda, antes de decidir, cónclave serio con tu pareja (si te puede ser útil te recomiendo que imprimas este artículo y subrayes con rotulador aquellas partes más interesantes que quieras comentar con tu pareja).

Y ahora sí seguimos con la parte menos bonita.

Tener segunda residencia también tiene desventajas. Sin duda. No todo son golondrinas, estrellas de mar y amaneceres con una copa de vino blanco mientras las gaviotas cuentan sus historias con su peculiar idioma y nos alegran nuestros oídos.

Las desventajas de comprar una segunda residencia

El coste de dejar de conocer infinitas maravillas cercanas

Hay una realidad que no podemos obviar. En el último año sólo hemos “visitado” nuestro lugar destino. Hemos dejado de descubrir entornos maravillosos relativamente cerca de casa.

En parte lo echamos de menos y en parte no. Nos gusta la tranquilidad de saber dónde vamos. De hacer menos maletas al marchar y saber el pan que nos gusta. Nos gusta conocer el nombre de las calles y haber aprendido los nombres de la gente de la mitad del pueblo.

Pero somos conscientes que también hemos perdido conocer nuevos sabores, nuevas calles y nueva gente. C’est la vie. Es lo que hay.

El coste de oportunidad de la inversión inicial

Comprar una segunda residencia puede significar que no logres o que tardes mucho más en alcanzar tu libertad financiera.

Así de sencillo y así de claro.

Ojo con este punto. Muchos sueñan con libertad. Y a la que la alcanzan… patapam.

Una nueva cadena debido a una nueva necesidad artificial creada por nosotros.

Recuerda, una segunda residencia es un lujo. Los lujos pueden tener un alto coste. Que una segunda residencia no te impida seguir evolucionando patrimonialmente. Quizás aún no es el momento o quizás debas plantearte el modelo 3 (alquilarla el máximo número de días para maximizar tu flujo de caja) en la estrategia de elección de tipo de segunda de residencia que quieras adquirir.

Como siempre, la decisión es tuya, piensa en ello.

Por otro lado, sólo se vive una vez (obvio). ¿Ángel o demonio?. ¿Financial Independence o Segunda Residencia? ¿Qué priorizas? ¿Puedes conseguir ambos objetivos en tu caso?

El tener que salir sí o sí (para amortizar la compra)

Lo veo en muchas parejas.

– ¿Qué hacemos este fin de semana? – le dice él a ella (o al revés)
Nos vamos a Sa…, ¿no?

Y ves a los dos que no pueden con sus almas reventados después de una semana intensa haciendo kilómetros en la carretera para llegar y ponerse a limpiar el apartamento toda la mañana del sábado.

A ver… calma. No hace falta ir siempre. Si no se va algunos fines de semana está perfecto. No te pongas una soga al cuello.
Disclaimer: “esta obsesiva enfermedad” con el tiempo creo que va bajando (a medida que el soufflé de la ilusión inicial se diluye).

El coste de mantenimiento mental (y económico)

¿Habrán entrado a robar? ¿Me dejé el gas abierto? ¿Se habrá ido la luz y el congelador se habrá descongelado pudriendo todo el pescado que compramos y destrozando el parquet de haya que pusimos este verano?

Más activos, más preocupaciones que antes no teníamos. Tan sencillo como esto. Bienvenid@.

Solución: entrenar nuestra fortaleza mental, ser más estoico, vivir en el presente, poner 234 alarmas, hablar con la vecina del segundo que vive todo el año (bla, bla, bla…).

Siempre tendrás ese pensamiento que antes no tenías. Que lo sepas.

Cómo no quiero acabar con las desventajas, listo algunas de las ventajas. Muchas son evidentes pero vale la pena que las recordemos.

Las ventajas de comprar una segunda residencia (aparte de “las vaciladas a tu grupo de amiguitos” claro – todos tenemos algo de ego-)

Viajas mucho más a tu isla de desconexión

Si tienes segunda residencia, la usas mucho más. Punto final.

Si el lugar te permite desconectar, desconectarás más. Y si desconectas más te conviertes en un ser más humano (y normalmente más sano).

Es una excusa para trabajar menos. Sí. Trabajar mucho está muy bien, pero llega un momento que todos debemos preguntarnos (¿quizás también está bien descansar?, ¿no? ).

La “ilusión” de crear otra residencia

Es ilusionante crear tu segundo hogar. A los que nos encanta la inversión inmobiliaria, la decoración, el crear, transformar…

Me lo estoy pasando en grande pensando y ejecutando un nuevo proyecto. Sinceramente, es muy reconfortante.

Al vivir en un sitio conoces mucho mejor el lugar. Acostumbras a acercarte mucho más al potencial que el lugar te ofrece

Si te gusta ir a pescar, sabrás desde que roca se pescan los peces gordos y desde que roca pescan los domingueros ocasionales.
Si te gusta comer comida de verdad, sabrás quién vende los huevos recogidos esa misma mañana de una granja cercana al lugar.

Si te gusta conocer gente diferente, conocerás gente de pueblo de verdad. De esos que nos dan lecciones de vida y que nunca tienen prisa. Simplemente se dedican a observar cómo los de ciudad nos pasamos la vida haciendo más y más cosas mientras ellos se pasan la vida viviendo.

Y hay muchas más ventajas, algunas muy personales y que sólo tú obviamente puedes descubrir.

Por último, déjame darte una serie de consejos que a nosotros nos han permitido “disfrutar mucho más de nuestra segunda” residencia. Es lo que yo llamo, requerimientos para disfrutar de verdad de una segunda residencia.

Requerimientos para “disfrutar de verdad” de una segunda residencia

Invertir en buenas camas y un buen mobiliario básico

Que sea tu segunda residencia no significa que tengas que tener camas de segunda división. No hace falta decir el impacto que tiene dormir mal en tu vida.

Si compras una segunda residencia siguiendo mi filosofía es para disfrutarla al menos una década. La diferencia entre una cama buena o una cama de hace 30 años a diez años vista son “peanuts“.

No ahorres en tu bienestar.

Entre ser austero y ser cutre salchichero, a veces, hay una delgada línea.

Está bien aprovechar los muebles y vivir con austeridad. Pero quizás que no te pases ¿no?

Externalizar la limpieza (no hay nada peor que llegar a tu segunda residencia y tener que ponerte a limpiar)

Me niego a limpiar como si no hubiera mañana los viernes por la tarde o el sábado por la mañana al llegar a la segunda residencia. Ni hablar. Faltaría más.

Éste es un punto mucho más importante de lo que algunos creen. Muchos no van con más frecuencia a la segunda residencia porque en invierno está fría o porque simplemente no les apetece quitar el polvo después de estar tantas semanas la casa cerrada.

¿Qué ocurre? Ocurre que pagan una segunda residencia y por no planificar bien ciertas tareas externalizables la disfrutan mucho menos de lo que desearían.

Lo tuvimos claro desde el primer día.

Tenemos una agencia inmobiliaria que tiene las llaves de nuestra segunda residencia y donde tenemos externalizada la limpieza. Pagamos 15 euros la hora (+IVA) para que vengan a limpiar unos días antes. Punto final.
Llegamos a nuestra segunda residencia con el mismo olor a limpio que encontramos en los hoteles.
Y sí. Nos cuesta dinero por supuesto. Pero mucho más dinero cuesta tener una segunda residencia que no usas. ¿Y el coste de discutir con tu pareja un sábado por la mañana?

Hemos venido a disfrutar. No hemos venido a limpiar. Punto crítico a hablar en el cónclave familiar.

Conocer a profesionales de la zona (o saber donde encontrarlos)

Racional muy parecido al punto anterior.
Había un baño que perdía un poco de agua y que emitía el típico ruido que te despierta por la noche (de día ese ruidito no se escucha pero de noche los ruidos parecen multiplicarse por 10).

Llamada a la agencia inmobiliaria que actúa de partner nuestro y al día siguiente baño arreglado.
El razonamiento es el mismo que el del punto anterior.

Hemos venido a disfrutar. No hemos venido a arreglar baños (además no tengo ni idea cómo se hace por cierto).

Invertir en homestaging para maximizar tus ingresos de alquiler y para disfrute propio

No cuesta demasiado si tienes un poco de gusto decorar tu vivienda. Si alquilas tu vivienda cuando no la usas el importe que inviertas en mejorar la decoración de la misma te será retornado rápidamente a través de alquileres más caros y mejores índices de ocupación.
Además de eso, y más importante aún, como ya he comentado con anterioridad lo disfrutarás en tus estancias. La belleza siempre aporta.

Cómo ves, hay muchas formas de poder disfrutar de los beneficios de cambiar de aires de forma frecuencia. Comprar una segunda residencia es una posibilidad pero no es la única posibilidad.

Entiende tu motivación y tu disponibilidad de días de disfrute, elige tu modelo, cumple con el check list, haz el cónclave familiar, analiza de nuevo ventajas y desventajas de tu decisión y finalmente uses el modelo que uses recuerda disfrutar de tu estancia y minimizar aquellas tareas que no te gustan.

Así que disfruta de tus desconexiones y recuerda:

Sin bienestar la vida no es vida; sólo es un estado de languidez y sufrimiento.

François Rabelais

Foto que encabeza el artículo: una playita muy cercana a nuestra segunda residencia y a la que visitamos con frecuencia.


¿Y en tu caso con qué opción te quedas? Comprar, alquilar, compartir, Airbnb, Hotel… me encantaría conocer tu opinión en los comentarios para completar mejor el artículo y aportar más valor a la comunidad. ¡Gracias de antemano!

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20 comentario en “¿Cómo disfrutar de una segunda residencia (sin arruinarte en el intento)?

  1. Gracias por el artículo Alberto, muy buen resumen de los principales puntos a tener en cuenta. Es una duda que ronda hace tiempo por mi cabeza y actualmente está discutiendo mi ángel financiero con mi demonio ocio. Está claro que no es una decisión económica sino de bienestar. En nuestro caso provisionalmente lo que hemos hecho es un alquiler anual compartido con amigos: menos costes, no te ves obligado a ir siempre (no puedes 🙂 ) y lógicamente con limpieza externalizada. Probaremos la zona etc a ver qué tal. Por cierto, va, si no quieres decir el pueblo de tu 2ª residencia, dinos al menos la comarca 😉

    1. Gracias Mario por tu comentario!
      Alquiler compartido con amigos creo que es una tendencia al alza (no tengo datos, lo digo por mi entorno).

      El pueblo se encuentra en el Alt Empordà. Como es muy solitario no lo digo. Para que se mantenga solitario. 😉

        1. Sin duda! Nos entusiasma. Hay tanto que hacer durante las 4 estaciones que estamos “stressados” porque no sabemos por donde empezar. 😉

    1. 😉

      Gracias Victor!

      El enfoque era quizás más estratégico. Y ya me habían salido más de 5.000 palabras.

      Quizás deba hacer una segunda parte con números al detalle si os interesa a la mayoría! 😉

  2. Alberto, buen estreno de temporada y yo que no me lo pierdo 🙂

    En primer lugar felicidades por la adquisición 🙂 Gracias por compartir tu estrategia y los puntos que habéis considerado para tomar una decisión “difícil” pero muy justificada en vuestro caso.

    Tras el COVID, creo que hay una tendencia creciente en inversión en 2ªs residencias en España. He leído varios artículos sobre este fenómeno y en mi entorno cercano conozco varios casos. Un clásico en nuestro país. Haciendo números y con cabeza puede ser una opción interesante para muchas familias.

    Disfrutadla y esperamos ese 2º artículo con un poco más de detalle en cuanto a números 😉

    1. Gracias Vicente!
      Qué bueno que estés ya el primer día de la nueva temporada leyendo y comentando con tu buen criterio habitual!

      Tomo nota acerca de tu voto para que haya un artículo para ampliar con más números este artículo. 😉
      Saludos, gracias por tu comentario y estamos (como siempre) en contacto.

  3. La compra de una segunda residencia, en pueblo pequeño al lado del mar y la montaña, con linea de tren directa a la gran ciudad, nosotros la decidimos con nuestros hijos pequeños.
    Fue abrir otra vida distinta, que compaginamos con la vida corriente, fue acceder a otro tipo de vida más relajado, con otro tipo de relaciones con nuevos amigos, para final de verano y periodos vacacionales. Nos dedicamos a deportes nauticos, compramos con otros amigos una embarcación, y nos dedicamos a vivir de otra manera.
    Cuando los niños se hicieron mayores, y quisieron quedarse en la gran ciudad, alquilamos la segunda residencia durante un periodo de más o menos 20 años, sin nungún problema, y manteniendo las relaciones con los amigos de la población.
    Ahora con nietos pequeños la hemos recuperado, y la disfrutamos de nuevo en otra época de nuestra vida, con hijos y nietos en el mismo lugar.
    Ha sido y es una muy buena inversión emocional muy importante en nuestra vida.
    Y el valor económico de la vivienda ahora es mucho mayor que el dinero gastado.

    1. Qué bonita historia la tuya Guillem!
      Muchísimas gracias por compartirla con toda la comunidad.

      Me ha gustado el concepto de “inversión emocional” que has mencionado. Me lo guardo en mi libreta! 😉

      Saludos!

  4. Buenas a todos! Y especialmente a ti Alberto!
    Me alegra volver a poder seguir leyéndote después del merecido descanso. Me sumo al voto a favor de la segunda parte del articulo con los números, como buen ingeniero.
    Saludos

    1. Y a mi me alegra especialmente volverte a ver por aquí en los comentarios Damian! 😉

      Tomo nota. La cabra siempre tira al monte y los números para un buen ingeniero son como las letras para un buen escritor. Muy necesarios!
      Saludos!

  5. Hola, muchas gracias por este artículo. Siempre te leo con interés pero en esta ocasión te hemos leído mujer y yo. Después de leerte nos hemos dado cuenta de que estamos en una fase madura de tu experiencia. Hemos discutido mucho y llevamos años alquilando. También nos habíamos planteado alguna de las modalidades que comentas para abaratar costes. En fin, nos hemos sentido muy identificados y nos ha servido para ordenar las ideas. Muchas gracias por tu tiempo al escribir. Ojalá tomemos la decisión correcta. Un saludo.

    1. Luis!
      En mi opinión ya habéis tomado la decisión correcta. La decisión correcta es siempre informarse, educarse y tratar el tema con rigor desde los distintos puntos de vista. Eso es lo que depende de vosotros. Y hacer eso es acertar.
      Me alegro que hayáis invertido un rato juntos como pareja hablando de algo tan ilusionante como una segunda residencia.

      Os envío un fuerte abrazo a ambos!

  6. Hola Alberto, un gran artículo con el que me he identificado mucho ya que el año pasado nos decidimos a comprar una segunda residencia en un lugar del que estamos enamorados que también combina mar y montaña.
    Para nosotros un factor fundamental en la decision de comprar fué que nosotros planeamos la compra con el objetivo final que esa será nuestra primera residencia una vez alcancemos la IF o nos jubilemos del tipo de trabajo actual en una gran ciudad, eso nos da una tranquilidad mental muy grande y hemos conectado el “lujo” de la segunda residencia con inversión en nuestro futuro. Nosotros hemos aplicado la estrategia de activo apreciable con cash flow neutro. No podemos estar más contentos con nuestra decisión. Un saludo

    1. Me alegro Félix de que compartas tu caso.
      Es un clásico. Poder “jubilarse” en un lugar alejado del mundanal ruido.
      Si tienes un cash flow neutro es una gozada. Lo disfrutas mientras se paga solo.
      Gracias por compartir tu historia.

  7. Como siempre, un artículo excelente sin dejarte ningún punto de vista, enhorabuena!
    Por otro lado, ya sabes el refrán… Rectificar es de sabios, y en este caso haciendo números con cabeza más todavía.

  8. Buenas Alberto,

    Me alegra volver a leerte :). una vez mas un gran articulo pero como han comentado ya se echaba de menos algunos numeritos 😉

    Respecto al punto 3 (leer mas abajo). Destacar que es al revés los clientes alquilan mi casa cuando yo quiero, es decir, esta todo el año disponible excepto las fechas que creo que voy a ir y esa si están bloqueadas.

    3.- “Segunda residencia como un NEGOCIO – LOS BILLETES MANDAN”:
    Aunque no me gusta en mi caso porque no quiero hacer mis vacaciones o disfrutar de mi segunda residencia cuando los clientes lo decidan sino cuándo yo lo decido.

    Un saludo y enhorabuena!

    1. Gracias Rafael!
      Lo tomo en cuenta. 😉
      Buen matiz respecto al tercer punto. Sin duda muy aplicable también.

      Saludos y como siempre gracias por comentar.

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