Desnudando las finanzas y el patrimonio de Inversor Directivo

En el siguiente artículo te muestro cómo ha evolucionado nuestro patrimonio durante las últimas dos décadas.
Nunca había compartido tanto sobre mí y mi familia y me desnudo para inspirarte y ayudarte a actuar.

Tengo una hoja de cálculo (ahora en Google Drive) que comparto con mi esposa y que actualizo cada 6 meses desde el año 2013 (ese documento, inicialmente un Excel, ya ha cumplido 10 años).

En esa hoja de cálculo puedo ver cómo ha evolucionado nuestro patrimonio en estos últimos 10 años. También en esa hoja de cálculo defino mis BHAGs (Big Hairy Audicious Goal: objetivos extremadamente ambiciosos – tipo película de Hollywood) a 10 años vista que normalmente solo actualizo si han cambiado ciertas circunstancias en mi vida (lo he actualizado en dos ocasiones en los últimos 10 años).

Es importante hacer este ejercicio porque al sentarme conmigo mismo y revisar mis finanzas aprendo mucho acerca del pasado y me permite tomar mejores decisiones para el presente y el futuro.

Empecemos compartiendo la composición de la cartera y repasando por tipo de activo todo lo que ha ido bien y lo que ha ido no tan bien durante este último año.

Composición del patrimonio

En el momento que escribo estas líneas, el peso de nuestro patrimonio se divide en:

• Inmuebles: 53% de los activos: Aquí hablo de valor neto. Es decir, la deuda está restada del valor de los activos.
• Renta Variable: 26% de los activos. Principalmente, a través de fondos indexados, aunque no solo como podrás leer más adelante.
• Start ups y fondos venture capital: 9,5% de los activos. Importante: activos valorados a valor de entrada, no a valor teórico de valoración.
• Monetarios: 8% de los activos. Liquidez que conservo principalmente a través de depósitos que me rentan del 2 al 2,5% (por debajo claramente de la inflación).
• Participaciones en empresas privadas con pago de dividendos: 3,5% de los activos.

Veamos cómo ha evolucionado cada una de la tipología de activos durante los últimos 12 meses.

Inversión inmobiliaria

Los inmuebles representan el 53% de nuestros activos en estos momentos.

Las diferentes deudas hipotecarias de nuestros inmuebles representan el 14% de todos nuestros activos y («sólo») un 21% de nuestros activos inmobiliarios. Más adelante te cuento por qué hemos bajado deuda en los últimos meses. Es importante que entiendas que al inicio, cuando comienzas a invertir, el peso de tu deuda será mucho más importante. A medida que transcurren décadas podrás ir bajando ese porcentaje (de hecho es más que recomendable).

Según el índice de precios de Idealista la variación del precio de la vivienda en los últimos 12 meses ha sido de un +2,8%.

En mi caso, cuando las variaciones son poco importantes, no cambio la valoración de mis activos en mi ejercicio semestral. De hecho, con los inmuebles hago solo ajustes cuando las variaciones son superiores al 10% (arriba o abajo). Cómo mi plan no pasa por vender activos inmobiliarios, me focalizo mucho más en las rentas que en el valor de los inmuebles. Eso sí, intento que el papel aguante el valor «real» (con un punto conservador) de mis inmuebles (y no el valor de adquisición).

Personalmente, creo que probablemente la vivienda podrá sufrir presión bajista debido a los altos tipos de interés. En Alemania la vivienda ha bajado un 6% el primer trimestre de 2023. En España imagino que no seremos diferentes. En todo caso no me quita el sueño si sube o baja el precio de la vivienda porque no cambia nada para nosotros.

Lo que sí puedo compartirte es como han evolucionado los alquileres de algunas de mis viviendas para que puedas extraer conclusiones por ti mismo.

Comparto un par de ejemplos de una ciudad situada a unos 20 Km de Barcelona.

• Estudio de 30 metros cuadrados comprado a final de 2016 por 59.000 euros.
  En 2017 lo alquilaba a 505 € mensuales.
  En 2023 lo alquilamos a 575 € mensuales.
  En 6 años el incremento de precio del alquiler mensual en este estudio ha sido de un 14%. Al tener asociada una hipoteca a tipo fijo (1,95% – cuota de 177 euros/mensuales), el flujo de caja ha aumentado considerablemente.

Otro caso:

• Vivienda de 2 habitaciones de 65 metros cuadrados con pequeña terraza. Adquirida a inicios de 2017 por 139.000 euros.
  La empezamos a alquilar por 650 € mensuales en 2017.
  Hoy (2023) el precio del alquiler es de 825 € mensuales.
  Subida de un 27% en 6 años. Algo más del 4% anual de media. La vivienda fue alquilada durante 5 años a los mismos inquilinos y el nuevo precio ha sido actualizado recientemente. El flujo de caja ha aumentado muchísimo, pues la hipoteca que pagamos al 2,05% fijo tiene una cuota de 407 euros mensuales.

La inflación ayuda a subir los precios de las rentas.

Y sí, ya sé, ahora me hablarás de la nueva potencial ley de vivienda. Veremos qué pasa. Pero a largo plazo me parece muy difícil que los gobiernos puedan controlar el precio del alquiler. En todo caso, lo único que buscamos es que los alquileres mantengan las subidas inflacionarias. No buscamos nada más. Nada de pelotazos. Eso para otros.

¿Qué he hecho durante los últimos 6 meses respecto a la inversión inmobiliaria?

Los que me conocéis más sabéis que me gusta constantemente buscar nuevas oportunidades de inversión en inmuebles. Durante estos últimos meses he amortizado deuda inmobiliaria y no he acometido ninguna nueva inversión inmobiliaria. ¿Por qué?

Hasta hace poco mi proporción renta variable vs. renta fija se aproximaba al 50%. De hecho tienes varios artículos en mi blog donde hablo de ello.

Al subir los tipos bruscamente he decidido amortizar una de mis hipotecas a tipo variable cuyo tipo de interés había subido por encima del 4,5%. Amorticé de golpe algo más de 100.000 euros de esa hipoteca. Y me he quedado tan a gusto. 😉

Siempre cuento lo mismo, nunca me he arrepentido de amortizar deuda. Creo que nadie lo ha hecho. Sin embargo, he escuchado muchas veces aquel «y si hubiera amortizado deuda cuando podía»…

Bien.

Ahora mismo, nuestras deudas hipotecarias se compone de un 35% a tipo variable (tipo medio del 4,7%) y un 65% a tipo fijo (a un tipo medio del 2%).
El coste total de mi financiación se encuentra actualmente en el 2,94% anual. Muy por debajo del Euríbor actual que ha superado el 4%.

Lo importante es que todas nuestras viviendas siguen teniendo flujos de cajas muy positivos (incluso las financiadas a tipo variable). Eso significa que hicimos bien los deberes al comprar viviendas con margen de seguridad que aguantaban subidas de tipos importantes.

En 6 meses veré si inicio nuevas inversiones inmobiliarias o en función de la evolución del Euríbor volveré a amortizar con la nueva liquidez generada en este periodo.

Veamos cómo ha evolucionado la partida de renta variable.

Renta Variable

La renta variable representa el 26% de nuestros activos en este momento.

Si cuento con una rentabilidad media de mercado (del 6%- 7% anual) y añado lo que mensualmente invertimos, estoy estimando que podremos llegar como familia a un importe invertido en renta variable de 7 dígitos, probablemente en menos de 5 años.

Ese número mágico de 7 cifras «invertido» suena muy bien. No me obsesiono para nada porque quizás en 5 años la renta variable está un 20% abajo del nivel actual y no un 20% arriba. Así que solo sigo el plan de lo que depende de mí. Desde hace muchos años cada mes aportes de cuatro cifras automatizadas al AMUNDI INDEX MSCI WORLD AE (EUR) ACC.

Obviamente, si nos fijamos en estos últimos 12 meses, la rentabilidad ha sido buena. Como puedes ver en el gráfico inferior, la rentabilidad de mi principal posición en renta variable ha subido más de un 11%.

Además, desde que empezamos a invertir hace algo menos de 7 años, el fondo AMUNDI INDEX MSCI WORLD AE (EUR) ACC. ha duplicado su valor. Es importante comentar que cuando empezamos no invertíamos la cantidad que invertimos ahora. Empezamos con cantidades menores, obviamente. Hemos ido ajustando la cantidad a nuestros recursos.

Por otro lado, seguimos con nuestro agresivo plan de financiar los estudios universitarios de nuestros hijos de forma que no se encuentren con limitaciones presupuestarias. Puedes ver el detalle del plan en este artículo.

Por otro lado, en Indexa Capital tengo principalmente el fondo de pensiones en el que invierto en los periodos que vivo en España. Somos una familia que nos movemos mucho y cuando vivimos en España siempre invertimos en planes de pensiones. Al vivir fuera de España por motivos obvios (no tiene ventajas fiscales) dejamos de hacerlo.

Obviamente, las rentabilidades de Indexa también han sido muy parecidas, pues la filosofía de inversión es la misma. Indexación mundial con bajas comisiones.

¿Selección de algunos valores específicos de Renta variable?

En renta variable juego también con algo menos del 10% de mi patrimonio invertido en ese activo. Con ese dinero voy de gurú invirtiendo en empresas que me gustan. No hace falta comentar mucho al respecto. A largo plazo no tiene mucho sentido para mí. Es para alimentar mi ego y pensarme de vez en cuando que soy más listo que los demás.

Obviamente, le dedico poco tiempo a eso. Y si las rentabilidades son buenas es por casualidad. No hay método científico cuando hago cherry picking. Acerté Ferrovial invirtiendo a mitad de precio actual hace unos años y me equivoqué (de momento) con Hola Luz al invertir en su oferta inicial de colocación de acciones. Veremos qué pasa en unos años.

Es menos del 2,5% de mi patrimonio total. Me quito el gusanillo de la inversión activa con una parte patrimonial pequeña. Aunque tengo que reconocer que cada vez lo hago menos porque prefiero dedicar el tiempo a otros temas (como escribir este artículo por ejemplo).

Start UPS

Para el mundillo startupero los doce últimos meses han sido tremendamente duros. Las inversiones en venture capital en Europa han caído más de un 66% y obviamente las valoraciones han caído mucho también.

En cada crisis ocurre lo mismo. Las empresas que más dependen del capital son las que peor lo pasan. Y obviamente después de años de locura colectiva, ahora vienen años duros para este mundillo.

Tenemos invertidos más de 300.000 euros en start-ups a coste de valor de entrada, principalmente a través de diferentes fondos de VC (y también en inversión directa en algunas compañías).

Lo irónico es que a valor teórico (es decir, a valoración oficial de los diferentes fondos) tenemos un multiplicador positivo de entorno a 1,4 (es decir, en teoría «la rentabilidad es de un 40%»). Pero debes saber que los valores teóricos de valoración en start-ups no sirven para nada (más allá del ego de los fundadores y fondos que han invertido).

Hasta que no vea el dinero en mi cuenta, valoro la inversión en start-ups a coste de entrada (si es inversión a través de fondo o si es inversión directa y la empresa va bien) o la valoro a 0 (si es inversión directa y la empresa va mal).

Me alegro enormemente de no haberme dejado llevar por la euforia en momentos donde el que no invertía muchísimo en el futuro parecía demasiado conservador. A pesar de que es una cantidad importante, es un porcentaje pequeño de nuestro dinero y los periodos de maduración se acercan a los 10 años. Veremos cómo evolucionará la cosa en el futuro. De todas formas, visto en perspectiva quizás invertí un poco más del asset allocation ideal. Estamos cerca de un 10%, mejor sería acercarnos al 5% a largo plazo.

Lo irónico del tema es que ahora es el mejor momento para invertir en start-ups ya que las valoraciones están bajas. En 7-10 años veremos como «las añadas» de los fondos que empezaron a invertir ahora probablemente serán muy buenas.

En todo caso, siempre invertiré una parte de mi patrimonio en venture capital. Me gusta, es enriquecedor, aprendo y además confío en obtener buenas rentabilidades. Pero siempre deberán ser inversiones que no pesen mucho en nuestra cartera y que si van mal no cambien nuestra vida.

Cripto y oro

Es fácil de entender cómo actúo con las crypto y el oro, aunque puedas o no estar de acuerdo.

Nunca he invertido un euro en crypto u oro. Simplemente, porque invierto en activos productivos. Sé lo del valor refugio del oro y que el futuro es crypto. Y probablemente los expertos tengan razón. Pero yo a lo mío. Como no lo entiendo bien, no invierto y ojalá, los que entienden sobre estos temas ganen mucho dinero. No es mi caso.

Igual que invierto en viviendas por las rentas y no por la apreciación hipotética, no invierto en activos que no producen o no producirán jamás. O al menos yo no veo cómo van a hacerlo a corto o medio plazo.

Por cierto, que el valor suba o baje de esos activos nunca va a cambiar el razonamiento. Pero no me hagas mucho caso.

Además, quién sabe, quizás un día cambio de opinión. Me ha pasado en el pasado y quizás me ocurre en el futuro.

La evolución de nuestro patrimonio en los últimos 20 años

Usando los 10 últimos años que tengo en el Excel (ahora Google Drive) he dibujado la siguiente gráfica de la evolución patrimonial. Los primeros 10 años lo he «pintado» tirando de memoria.

Es interesante ver cómo el patrimonio familiar se ha duplicado en los últimos cinco años. Además, en los últimos cinco años se ha generado más patrimonio que en los primeros 15 años juntos.

Es normal.

De hecho si te fijas durante los primeros cinco años nuestro patrimonio apenas despegó aunque ya habíamos empezado a invertir.
Lo que ha ido ocurriendo en nuestro caso es que poco a poco nuestros salarios han ido subiendo, hemos generado ahorros todos los años (incluso los primeros años profesionales) que año tras año hemos ido invirtiendo y después de una década las inversiones han empezado a dar sus frutos.

En estos momentos existen algunos años donde generamos más caja libre (ahorro) por el resultado de nuestras inversiones que por nuestros ingresos del trabajo.

En el camino nos ha ayudado sin duda vivir en diferentes países en el extranjero, donde la fiscalidad es más favorable y también varios bonus importantes por hitos en nuestras empresas. Pero en todo caso, la clave ha sido invertir año tras año desde hace más de 20 años en buenos activos.

Cuando hemos vivido en España siempre hemos vivido en nuestra casa de propiedad. Y cuando hemos vivido fuera normalmente la hemos alquilado.

Me gusta pensar que el futuro de esta curva sigue dependiendo en gran medida de nosotros.

La evolución de la comunidad y los productos de Inversor Directivo

Inversor Directivo sigue evolucionando bien.

Cómo sabes yo no vivo de Inversor Directivo (quien sabe en un futuro muy lejano lo que pueda ocurrir). Y eso creo que la comunidad lo nota, lo aprecia y lo valora. Nunca maximizo ingresos porque afortunadamente no me hace falta.

Cobro por ciertos productos porque es la fórmula para que la gente aprenda. Lo gratis no tiene un impacto muy alto. Si regalas un libro la gente no lo lee. Cuando lo compran las probabilidades que lo lean y apliquen lo aprendido se multiplican.

Estamos muy cerca de llegar a los 13.000 suscriptores cuando hace un año contábamos con menos de 8.000. El engagement de la comunidad sigue siendo muy bueno. Las tasas de apertura de los emails siguen siendo superiores al 50% y los click rate son buenos.

Durante estos últimos 12 meses he publicado 20 artículos con una longitud media de casi 3.000 palabras. En 12 meses he escito artículos que equivalen a la longitud media de un libro. Siempre he preferido escribir artículos profundos que artículos superficiales «que no respetan al lector». Internet está ya lleno de artículos que no aportan.

En el mes de abril se publicó mi segundo libro «El libro negro del inversor inmobiliario» convirtiéndose en uno de los libros más vendidos en Amazon durante varias semanas. Y afortunadamente sigue estando día tras día en la lista de los más vendidos de inversión inmobiliaria.

Durante los 6 primeros meses de este año he generado ventas por casi 13.000 euros con la venta de mis libros (versión física más versión digital). El beneficio en forma de regalías obviamente es menor al incluir en la facturación los costes de impresión de Amazon.

Es curioso que al lanzar mi segundo libro, aumentaron también las copias de mi primer libro «Largoplacismo Inmobiliario». Quiero pensar que es la consecuencia de hacer productos de calidad y siempre pensando en el largo-plazo (busco crear «long sellers» porque lo que cuento en los libros te sirve para aprender a invertir en inmuebles hoy y en treinta años). En Amazon estamos cerca de llegar a las 500 reviews entre los dos libros con una nota media de 4,7 sobre 5.

A pesar de no buscarlo con demasiado ahínco, Inversor Directivo se ha convertido en un generador de ingresos también para mí. Y al final todo lo que viene de más se acaba convirtiendo en más gasolina para seguir invirtiendo. Cuando solo gastas la mitad de tus ingresos de forma estructural, todo lo que llega de más alimenta la rueda.

Me siento orgulloso que desde hace tres años cada vez que lanzo algún producto de Inversor Directivo consigo ventas de 5 cifras. Me pasó con los cursos (donde cada una de las dos ediciones superó los 25.000 euros de ventas) y me ha pasado con los libros.

Pero repito que maximizar las ventas nunca será el objetivo. De hecho, mi curso Patrimonio Inmobiliario me genera mucho más beneficio que la escritura de un libro, pero siempre he dicho que el foco lo cambia todo.

Y por ello, cuando estoy escribiendo un libro no puedo hacer el curso porque mi respuesta a los estudiantes no sería lo suficientemente buena.

Ahora mismo estoy inmerso en la escritura de mi tercer libro y por ello una nueva edición del curso llegará (pero probablemente no en los siguientes dos años). Escribir un libro con alto impacto cuando tienes un trabajo demandante y una familia numerosa no es algo trivial. Y en la vida hay que saber elegir cuando toca una cosa y cuando toca otra.

Hace menos de dos semanas acabo de lanzar un nuevo canal de Inversor Directivo a través de Instagram y es curioso cómo mucha gente que no me conocía me ha conocido y me ha escrito. Es una forma que creo que complementa mi canal de Twitter, potencia mi creatividad y puedo comunicar de una forma mucho más visual. Además de poder compartir quizás aspectos un poco más personales por la propia naturaleza del canal.

Familia y crecimiento personal

La familia, en mi caso, le da sentido a todo. Nunca es fácil encontrar el equilibrio entre invertir tiempo con los tuyos e invertirlo en ti mismo (para estar bien y luego poder pasar buenos momentos con los tuyos).

Este ha sido el año en el que más hemos jugado juntos como familia. Y jugar sin pantallas es más divertido (también tenemos la Play 5 y una partida al FIFA de vez en cuando no hace daño).

Hemos jugado a decenas de partidas de ajedrez con nuestros hijos. El ajedrez es competitivo y te hace pensar. También veo con alegría y nostalgia como mis hijos siguen mi pasión por el juego de cartas «Magic The Gathering».

Descubrí ese juego hace más de 25 años en el instituto. Te aseguro que nunca lo había pasado tan bien jugando y enviando puntos de daño a mis hijos. 😉

Por último, ha sido un año importante para los idiomas en casa. Los niños siguen evolucionando bien con los idiomas. Hemos invertido este año por primera vez mucho dinero en llevarlos a una escuela internacional. No soy clasista ni muy pijoteras (quizás solo un poquito) y por eso dudé mucho, pero creo que llegó el momento para ellos.

Por mi parte, sigo aprendiendo y reforzando mi quinto idioma con dos horas a la semana de clases particulares. Son duras pero me regalan ese punto de humildad necesario que solo encuentras cuando ves que todo lo que quieres conseguir cuesta mucho. Y aprender un idioma con cuarenta y pico no es lo mismo que con veinte.

En casa, finalmente, hemos conseguido ver (y disfrutar) las pelis en versión original. Ya no hay batallas campales antes de ver una peli al seleccionar la lengua en la que fue grabada.

Así, que sí. Ha sido un buen año también a nivel familiar.

Mis dudas acerca de este artículo y lo que espero para el futuro

Tenía dudas si compartir este artículo porque como ves me he desnudado bastante. Pero lo hago simplemente porque personalmente me inspira ver la evolución de los demás y quizás también lo haya conseguido en tu caso.

A pesar de tener poco más de cuarenta años, hace más de 22 años que trabajo y tengo ingresos. Mi primera vivienda la compré con 22 años y el patrimonio que puedas ver (o calcular si te esfuerzas un poco y usas reglas de tres y porcentajes 😉 ) no es más que la suma de dos décadas de buenos ingresos tanto míos como de mi esposa más el efecto multiplicador de las inversiones realizadas con esos ingresos.

No hemos cobrado ni un euro en herencias y todo lo que ves lo hemos sudado.

Hemos tenido 3 hijos y nuestros gastos han ido (evidentemente) aumentando al mismo tiempo que hemos progresado laboralmente. Cuando tus ingresos aumentan, los gastos siempre suben. Es natural y no te engañes a ti mismo. Lo importante es que no aumenten en la misma proporción.

Para muchos la mejor forma de generar su patrimonio es con un buen trabajo o con una buena profesión. Internet nos vende pelotazos constantemente.
No seamos simplistas y no creamos que la única forma de generar patrimonios importantes es siendo el emprendedor online u offline del año.
No.
Ser emprendedor no es para todo el mundo. Y eso está bien. Además, la mayoría de emprendedores tienen un patrimonio mucho peor a la mayoría de managers de empresas de tamaño medio o grande.

Se puede crear patrimonio siendo emprendedor, siendo empleado o siendo artista.
Solo debes ser consciente de cuál es la mejor fórmula para ti e iniciar tu propio camino de prueba y error.
Por favor, no dejes que los demás te digan cómo.

Crear patrimonio es un proceso estocástico, mismas variables de entrada producen resultados distintos según el momento y la persona a la que se aplican.

¿Inspirarte? Vale.
¿Marcarte el camino? Nunca.

Algo más.

He tenido dos coches de marca nacional en mi vida. De la marca española que ya puedes imaginarte. El primero pequeño para una pareja y lo cambié cuando las sillitas de los niños empezaron a quejarse (ellas mismas) que ya no cabían. El segundo, un coche obviamente para familia numerosa.

Cada año hemos ingresado más de lo que hemos gastado y el resto lo hemos invertido.

Hemos invertido a veces bien, a veces mal y a veces regular.

Por supuesto hemos perdido dinero en ocasiones. Y en otras hemos tenido golpes de suerte que nos han ayudado mucho. En todo caso nunca hemos puesto todos los huevos en la misma cesta. Porque ahora es la Inteligencia Artificial, ayer eran las crypto y mañana vaya usted a saber.

Para mi futuro solo espero una cosa:

«Mejorar mi sentido de la importancia del presente y pensar menos en dinero si es posible. Me gusta pensar que puedo ser capaz de controlar mi propia ambición y de finalmente quizás algún día entender que más siempre no es mejor.»

El camino del inversor no es lineal. Es único e intransferible porque nuestros recursos, vidas y objetivos también lo son.

El futuro no está escrito para nadie.
Así que con estas líneas sigo escribiendo el mío y solo espero y deseo que puedas continuar mejorando el tuyo.

¡Feliz verano y «mójate» que el calor aprieta!

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Foto que encabeza el post: Me he quedado más desnudo que el árbol de la imagen (unsplash)

Por cierto, si te gusta mi forma de desnudarme, digo escribir, descarga dos ebooks gratuitos (en los que también me desnudo) que pueden inspirarte y ayudarte con la inversión inmobiliaria a través de los siguientes enlaces:

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Y si quieres mucho más, descubre mis dos bestsellers en Amazon: Largoplacismo Inmobiliario y El libro negro del inversor inmobiliario.

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Ya que estoy en plan desnudo, si hay algo más que te apetece saber de mí y no lo has encontrado en el artículo, puedes preguntarme a través de los comentarios de aquí debajo.