por ¿Cómo puedes estar seguro que has visto un número óptimo de viviendas antes de hacer una oferta por una de ellas?
La regla matemática del 37% da solución a este dilema que muchos de nosotros hemos vivido en nuestras propias carnes.
A todos nos ha ocurrido.
– ¡Ya está! He encontrado un chollo. Es una gran inversión.
– ¿Cuántos pisos has visitado?
– Uno. Pero es perfecto. Si me espero… me lo quitarán.
– Ya…
Grillos en la sala.
Cuando uno inicia la búsqueda de una vivienda necesita de un método para ayudarle a decidir durante cuánto tiempo explora el mercado y en qué momento habrá adquirido «la experiencia necesaria» para poder establecer si una oportunidad es suficientemente buena.
¿Es una buena inversión?
¿Podré encontrar oportunidades mejores si dedico más tiempo a seguir buscando?
El dilema entre buscar o seguir explorando ocurre de forma parecida también con la búsqueda de una pareja o con la selección de candidatos en una oferta laboral.
La teoría matemática nos puede ayudar enormemente a saber cuánto tiempo deberíamos invertir en buscar y a partir de qué momento podremos maximizar las probabilidades de tomar una buena decisión.
¿Cuánto tiempo necesitas invertir para “conocer” un determinado mercado y estar seguro de que no estás cometiendo un error?
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La regla del 37%
Según ‘la regla del 37 por ciento’ o la parada óptima / la parada temprana‘, debes descartar -sin importar qué tan buenas o malas te parecen- todas las opciones que correspondan al 37% de las que esperas ver antes de tomar la decisión.
Bien.
¿Y eso que quiere decir?
Utilicemos palabras más simples para entender de forma sencilla la regla del 37%.
Imaginemos que quieres dedicar 2 meses en buscar la mejor vivienda posible en una determinada zona.
La regla del 37 por ciento afirma que «si deseas tener las mejores probabilidades de conseguir la mejor inversión posible», dediques el 37 por ciento de tu búsqueda (es decir, 22 días) a explorar opciones sin comprometerte.
Después de esos 22 días ya tendrás «suficiente» información para juzgar si una determinada oportunidad es buena o no. Y solamente después de explorar durante esos 22 días iniciales podrás ofertar para una vivienda. Las matemáticas afirman que si lo haces de esta forma maximizas tus probabilidades de tomar una buena decisión.
Nota Importante: La teoría del 37% considera que las oportunidades vistas con anterioridad no son aprovechables porque las has descartado (y los inmuebles anteriores ya están vendidos).
La teoría matemática detrás de la regla del 37% (mini-apartado para frikis)
Si eres un poco friki como yo y quieres comprender la teoría matemática, te recomiendo dos artículos donde la explican con mucho detalle: artículo 1, artículo 2.
De forma mucho más divulgativa puedes entenderla también a través de dos libros: Algorithms to live by y «Las matemáticas del amor» de Hanna Fry, una brillante matemática británica.
La regla del 37% aplicada a la inversión inmobiliaria:
¿Cuánto tiempo tienes que dedicar a explorar el mercado antes de invertir en una vivienda?
Ahora que has entendido la regla del 37% y el concepto de «explorar» o «ofertar» voy a adaptar este «framework» a la inversión inmobiliaria.
Veamos cuánto tiempo es necesario invertir en función del tipo de perfil y también del tipo de operación que quieres hacer.
Veamos diferentes ejemplos.
Inversor novel en busca de su primera vivienda para invertir
Si es la primera vez que vas a invertir, tómatelo con calma. El tiempo es una medida relativa obviamente.
En realidad, el tiempo no es la medida determinante. Lo que importa de verdad es cuántas viviendas vas a visitar para hacerte una idea del mercado antes de poder hacer una oferta.
Para los inversores noveles, lo primero que hay que hacer es entender el tamaño de las oportunidades del mercado que se está analizando.
Imagina que tu mercado es muy limitado, pues quieres invertir (por motivos que no acabo de entender muy bien 😉 ) en una población de 1.000 habitantes en las que hay solo 6 viviendas a la venta «que casan» con tus requerimientos.
En este caso, déjate de reglas matemáticas, muévete un poco y visita las 6 viviendas. En un par de días o en una semana a lo sumo ya conocerás el mercado y estarás listo para “elegir” la mejor en base a tu criterio.
Bien.
Afortunadamente, la realidad es muy distinta y normalmente los mercados en los que buscaremos “buenas inversiones” la oferta potencial, a priori, es muy elevada (= hay mucha oferta de venta). Por ello, no tiene sentido que “visitemos” todas las viviendas potenciales.
Ahí entra nuestro compromiso con la causa.
Ahí entra tu primera definición racional y serena de cuánto tiempo te comprometes a invertir para esta búsqueda.
Imaginemos que puedes dedicarle 4 horas a la semana durante 3 meses a la búsqueda de oportunidades inmobiliarias. Te aseguro que aunque partas de cero, si las inviertes con cabeza es un tiempo más que suficiente para empezar.
Si eres una persona con obligaciones “semanales”, sean las que sean: familia, trabajo, amantes o (peor aún) divulgador de contenido… podrás autoponerte todas las excusas que quieras… Pero, si realmente estás comprometido con la causa, encontrarás el modo de cumplir con tus 4 horas semanales aunque debas madrugar más o rascar tiempo del fin de semana.
Si establecemos 1 hora por visita (entre el tiempo que empleas para conseguir la visita, el desplazamiento y la propia visita), significa que cada semana podrás hacer 4 visitas si te organizas bien.
Si quieres dedicar tres meses (casi 13 semanas) a la búsqueda de tu primera inversión inmobiliaria, la regla del 37% nos dice que deberás invertir las 5 primeras semanas en visitar “4 oportunidades por semana” sin hacer una sola oferta.
Luego, a partir de la sexta semana deberás seguir visitando con el mismo ritmo, es decir, las 4 oportunidades por semana.
La gran diferencia es que a partir de la sexta semana ya “tienes permiso” para hacer una oferta porque “ya has explorado suficiente”, ya tienes una buena capacidad para decidir que es bueno y que no lo es y la teoría estadística demuestra que después de esas 5 semanas maximizarás tus probabilidades de tomar una buena decisión.
Inversor con experiencia que continúa escalando su negocio inmobiliario
Si eres un inversor con experiencia, puedes pensar que esta teoría no aplica para ti.
¡Craso error!
Debes recordar que las condiciones de mercado cambian. Si tu última inversión fue el pasado año, el mercado quizás ya no es el mismo.
Te aseguro que las condiciones de mercado pueden cambiar mucho en un año: Los tipos de interés, la economía real, la economía imaginaria (es decir, el sentimiento de mercado)… todo puede cambiar rápidamente.
Y por ello, debes tomarte también muy en serio la búsqueda y aplicar la regla del 37%.
Obviamente, si tienes el ojo entrenado, podrás reducir los tiempos de forma importante. Quizás, en vez de «comprometerte contigo mismo» a invertir 3 meses en tu próxima inversión puedes reducir ese tiempo a la mitad. Si es así, eso significaría que deberías invertir 2 semanas y media (unas 12 visitas) antes de «lanzar tu primera oferta».
Define «tu compromiso» en función de tus conocimientos de mercado y ambición, pero en todo caso, si hace tiempo que no rastreas el mercado en el que quieres invertir, tómate un tiempo de exploración antes de decidirte a “ofertar por una vivienda”.
Mira un suficiente número de viviendas antes de “volver al ruedo”.
Lo que recuerdas de hace un tiempo era “otro mercado».
Los buenos inversores son humildes y entienden que con cada inversión empiezas prácticamente de cero. Es un nuevo partido.
Los grandes errores de inversión acostumbran a venir cuando te crees el rey del mambo porque en el pasado «te ha ido bien».
No te relajes. Con cada nueva inversión te estás jugando mucho dinero.
Recuerda que el mercado de «los inversores» tiene poco que ver con Idealista
El mercado no es idealista.
El mercado que nos interesa no es muy visible.
Si como inversor inmobiliario sigues la regla tal y como te la he explicado pero todas las oportunidades que «visitas» tienen un cash flow negativo o neutro, podrás invertir años de tu vida en «explorar» sin nunca poder tomar una buena decisión de inversión.
Asegúrate de aplicar la regla del 37% visitando activos con potencial cash flow positivo.
Continuando con el ejemplo en el que te das 3 meses «para encontrar una buena inversión», si te comprometes a invertir cada semana 4 horas en hacer búsquedas de oportunidades «no tradicionales» a través de buenos agentes inmobiliarios, personal shoppers y otros canales no tradicionales (notarías, bancos…) será difícil que no encuentres nada que valga la pena.
Pero claro, todo tiene un precio.
Moverse es mucho más incómodo que mirar fotos a través de una app desde el sofá de casa.
Los 2 perfiles más frecuentes: cocodrilos vs dálmatas
Un error frecuente al abordar el reto de «seguir explorando» o «hacer una oferta» es «pasarse de frenada».
Hay dos tipos de perfiles que debes evitar. No me seas ni cocodrilo, ni dálmata.
Los inversores cocodrilos o inversores «sobre-exploradores»
El cocodrilo, cuando quiere pescar, abre su inmensa boca y, simplemente espera, espera y espera al lado de una cascada de agua … Y, de vez en cuando, alguno de los peces incautos que nadan por el río, le llega a su bocaza abierta.
Los sobre-exploradores se «pasan la vida explorando» (pueden pasar horas hasta que algún pececillo pasa por ahí y acaba en el estómago del cocodrilo).
Nunca encuentran una buena oportunidad. Son poco proactivos y a todo lo encuentran pegas.
Su actitud no acostumbra a ser la adecuada porque quieren el resultado pero no están dispuestos a pagar el coste.
El coste siempre es el mismo: incomodidad, riesgo (que hay que gestionar), necesidad de aprender constante y obviamente esfuerzo.
Esperan que las oportunidades les caigan del cielo lo que les lleva rápidamente al abandono de la búsqueda.
Los inversores dálmatas o inversores «emocionales-impacientes»
Los dálmatas son una de las razas de perros más hiperactivos y difíciles de controlar. Son perros llenos de energía y necesitan de mucha actividad lo cuál no es malo. El problema es que acostumbran a ser animales muy distraídos y tienen un bajo nivel de obediencia.
Los inversores «emocionales-impacientes» son inversores que se precipitan delante de la primera oportunidad y acaban invirtiendo de forma emocional y no reflexiva.
Son dálmatas hiperactivos y por ello acostumbran a realizar malas inversiones (consecuencia de su precipitación) y sus malos resultados les llevan también a un abandono de su actividad inversora.
In media virtus
La regla del 37% puede ayudarte enormemente.
- Si eres una persona cocodrilo «con tendencia sobre exploradora» te ayudará a darte el empuje necesario para lanzarte y tomar la decisión de ofertar (puedes aplicar las técnicas de negociación que te mostré en este artículo).
- Si eres una persona «dálmata» «con tendencias muy impulsivas y emocionales» te ayudará a darte la pausa necesaria para no precipitarte al invertir a la primera (teórica) oportunidad que encuentres.
En la vida hay que tomar decisiones y «el método» que utilizas para tomarlas cambia enormente el resultado de las mismas a largo plazo.
No me seas ni cocodrilo, ni dálmata por favor.
¿Seguir buscando o ofertar?
Aplica la regla del 37% y termina con este dilema de una vez por todas.
Foto que encabeza el artículo: ¿Seguir buscando o ofertar? Fuente: Unsplash
Y si tienes alguna duda al respecto, no dudes en preguntármelo a través de los comentarios (abajo).
Encontrarás muchas más reglas matemáticas y metodologías de trabajo para poder invertir con sentido y no ser ni un cocodrilo ni un dálmata en dos de los libros de inversión inmobiliaria más vendidos en España: Largoplacismo Inmobiliario y El libro negro del inversor inmobiliario.
idealista es un parque de bolas, precios sobredimensionados por doquier.
bbva valora me parece que también esta fuera de mercado en sus estimaciones de valor, al alza.
es más valido cogerte el valor de referencia catastral, o los datos de ubicación del piso, y ver el valor fiscal de la propiedad para ver los tiros de por dónde debe ir tu rango de oferta, a través del valor de referencia catastras para transmisiones. valor mínimo para pago de ITP. si compras por debajo, pues bien, pero tributas mínimo el 8% o el tipo que esa en la comunidad autónoma de turno por esa cuantía.
Gracias Gregorio por tu comentario…
Un parque de bolas 😅😂😂
No havia oido esa regla. Gràcies.
De nada! 😉