por La única forma de convertirte en un buen inversor inmobiliario es adaptar tus inversiones a tus posibilidades y a tu propio estilo de inversión. En el artículo te muestro 5 historias reales de inversores que superaron dificultades para que puedas inspirarte y para que invertir te resulte un poco más fácil.
Vivo: es decir, me diferencio de todos los demás.
Friedrich Hebbel
Cada inversor inmobiliario es distinto.
Cada uno de nosotros tenemos nuestras propias manías.
- Algunos queremos viviendas con ascensor. Otros inversores las odian y prefieren viviendas sin ascensor.
- Algunos queremos viviendas de menos de 30 años de antigüedad. Otros de mas de 50 años.
- Algunos queremos viviendas cerca de casa. Otros prefieren tenerlas muy lejos.
- Algunos queremos viviendas pequeñas. Otros prefieren locales en calles secundarias.
- …
En todo caso, cuando conoces la historia detrás de esas manías o particularidades puedes entender mucho mejor porque se producen.
A continuación te presento cinco estilos de inversión distintos.
Cinco casos reales que he conocido gracias al blog.
Obviamente he cambiado los nombres y algunos detalles para mantener la confidencialidad de los casos.
A pesar de usar estrategias muy distintas, en todos los casos los inversores obtienen buenas rentabilidades. Y en cada uno de los casos han tenido que superar ciertas dificultades. Hay tantos caminos que nos llevan a Roma…
Como siempre, espero que estos ejemplos y estilos te inspiren y te ayuden a encontrar y a crear tu propio estilo de inversión.
Buena lectura y disfruta de los aprendizajes.
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5 inversores que superaron dificultades
Estilo de inversión #1.- LOS ESPECIALISTAS DEL ARBITRAJE: Viven de alquiler en una vivienda poco rentable mientras invierten en viviendas más rentables al mismo tiempo que amplían su familia
Carlos es de una ciudad del Vallés Occidental a 20 kilómetros de Barcelona. Se acaba de casar con su mujer y esperan su primer hijo. Le inquieta el futuro de su familia.
Es ingeniero técnico y le gusta planificar su vida. Entre su mujer y él ganan 2.800 euros netos mensuales. Viven de alquiler en el centro de su ciudad muy cerca de sus padres (los de su mujer).
Creen (de forma muy sabia 😉) que tener ayuda cercana ahora que amplían su familia les va a permitir que tanto ellos como su recién nacido tengan una mejor calidad de vida.
En el centro de su ciudad las viviendas de 2 habitaciones cuestan alrededor de 225.000 euros y se pueden alquilar por unos 850 euros mensuales aproximadamente. A Carlos no le salen los números. De hecho ese es el precio que paga de alquiler para su vivienda.
Por ello, han invertido en una zona más humilde y trabajadora (de la misma ciudad) donde ha podido encontrar una vivienda de 3 habitaciones y sin ascensor que han podido adquirir por 105.000 euros. El alquiler que obtienen mensualmente es de 700 euros.
Tenían un dilema:
¿Comprar una vivienda por 225.000 euros dónde vivir o comprar una vivienda por algo menos de la mitad y prácticamente cobrar como rentas el mismo dinero que ellos pagan por su alquiler?
Han decidido la segunda opción.
Visto el éxito de la operación están analizando con el banco la posibilidad de obtener más financiación y repetir la jugada.
En su hoja de cálculo se plantean adquirir 3 viviendas en los próximos 5 años y seguir viviendo de alquiler cerca de su familia mientras se dedican a ampliar su familia. El único escollo es la financiación. Por ello Carlos busca viviendas muy rentables en las que su flujo de caja aumente operación tras operación.
Carlos sigue planificando su futuro y mientras me cuenta su historia se pregunta porque los demás ven tan raro lo que ha hecho. Se hace un silencio absurdo. Y le respondo:
-Bienvenido al club de los incomprendidos querido Carlos.
Estilo de inversión #2.- LOS QUE PREFIEREN INVERTIR EN VIVIENDAS ANTES QUE EN APARENTAR: Diversificación de activos de una pareja con ingresos privilegiados
Judith gana más de 100.000 euros brutos al año. Tiene un hijo pequeño y su marido tiene un empleo de maestro en el que gana 2.000 euros limpios mensuales. Judith tiene un empleo muy demandante. Entre los dos y viviendo como marqueses ahorran 3.000 euros mensuales con facilidad. Cada año son capaces de ahorrar al menos 35.000 euros.
Todos los compañer@s de profesión de Judith con ingresos similares “visten coches” de mas de 70.000 euros. Parece que ahora se han puesto de acuerdo en ser muy ecológicos de golpe y unos compran Teslas, los otros Porsches eléctricos y los más «sensatos» Audies de sólo 60.000 euros.
Judith circula con orgullo un Hyundai motor gasolina por la ciudad. En su tiempo libre prefiere invertir en viviendas.
Él y su marido se han especializado en un nicho. Invierten en viviendas en una ciudad del área metropolitana de Barcelona con muchos estudiantes universitarios.
Buscan pisos de 1 a 2 habitaciones amueblados. Buscan viviendas en buen estado. No hacen reformas. Como mucho un pequeño lavado de cara.
Cada dos años invierten en una vivienda de unos 120.000 euros (hipoteca al 70% del valor de la Compra-Venta) que alquilan a unos 750 – 800 euros mensuales.
Ya llevan cuatro viviendas acumuladas en los últimos siete años. Probablemente a la vivienda número cinco pararán para diversificar en otros activos.
El marido de Judith como tiene más tiempo libre que su esposa se ocupa de la (poca) gestión de esos inmuebles. Es un trabajo que le divierte. De día se ocupa de niños, y algunas noches al semestre de inquilinos y viviendas.
En 20 años generarán sin apenas darse cuenta cerca de 2.500 euros netos mensuales extras y un patrimonio que será la envidia de muchos amigos de Judith que han «invertido en coches” y en activos mas divertidos como start-ups y las cripto.
¿Su siguiente tipología de inversión?
Invertir en fondos indexados en una cuenta pensando en su hijo. Quieren que, a sus 18 años, exista en ese fondo un patrimonio de 100.000 euros para que su hijo pueda estudiar lo que le apetezca. Además, cómo tienen un sentido común que aplasta no quieren invertir todos sus ahorros en vivienda. Uno nunca sabe lo que puede ocurrir en el futuro.
El Tesla tendrá que esperar. Siempre encuentran otras prioridades en su vida.
¿Ego o tranquilidad? La eterna disputa que inunda nuestras cabezas cada día.
Foto: Unsplash
Estilo de inversión #3 – LOS VÍSTEME DESPACIO QUE TENGO PRISA: A Nadia invertir en parkings le ha dado la seguridad que necesitaba para lanzarse a invertir en inmuebles
A Nadia le atrae el sector inmobiliario. Pero al mismo tiempo, le da mucho respeto. Esto de hipotecarse para invertir le pone los pelos de punta.
Por ello hace cuatro años decidió empezar a invertir en parkings. La experiencia fue buena.
Compró un parking por 8.500 euros en una ciudad del área metropolitana de Madrid que alquila a razón de 65 euros mensuales. Como había mucha demanda de alquiler se ha animado a comprar cuatro parkings en la zona. En la última compra pidió un crédito personal a 8 años y al 8% de la mitad del importe y de esta forma el último garaje le genera un flujo de caja positivo también desde el primer momento.
Una vez ha comprobado que es capaz de gestionar buenos flujos de caja con sus inversiones en parking, Nadia ha decidido lanzarse a su primera inversión de una vivienda.
Ha entendido bien los conceptos claves del negocio (análisis de oferta/demanda, selección inmueble, negociación, financiación y gestión del activo) y se siente preparada para buscar una vivienda en la zona metropolitana de Madrid. Le apetece escalar su negocio inmobiliario de una forma más rápida. Siente que con los garajes va demasiada lenta y quiere saltar de nivel.
Busca una vivienda de unos 120.000€ – 150.000€ (apalancándose con una hipoteca del 80% del valor de la vivienda) que pueda alquilar por unos 900 euros mensuales.
Veremos si pronto encuentra lo que busca.
A Nadia su experiencia con los parkings le ha quitado su atroz miedo a pedir dinero para invertir en inmuebles.
Dicen que cuando uno es capaz de solucionar más problemas que ayer, es más libre que ayer.
Hoy, Nadia, sabe solucionar problemas dentro del mundo inmobiliario. Por ello, es más libre. Ha pasado de “pantalla”, ha adquirido habilidades y ahora está lista para enfrentarse a un nuevo reto.
Esperemos que en el siguiente nivel su partida sea tan satisfactoria como en el nivel anterior.
Empieza el juego.
Alea Iacta Est: La suerte está echada.
Estilo de inversión #4.- LOS QUE COMPRAN A DISTANCIA SIN SIQUIERA VER LA VIVIENDA: En 10 años 7 viviendas pagadas y más de 2.500 euros de rentabilidad mensual invirtiendo desde el extranjero
Estela gana 4.000 euros mensuales y vive en Irlanda con su marido y sus tres hijos pequeños. Ella nació en una ciudad de 30.000 habitantes del interior de Valencia. Desde Irlanda ya ha comprado 7 pequeñas viviendas de unos 50.000 euros cada una que alquila a razón de unos 450 euros mensuales. Tiene una agencia inmobiliaria que le gestiona todo el proceso. Desde la compra del inmueble a la selección del inquilino y la gestión de incidencias.
5 de las 7 viviendas fueron compradas sin la necesidad de su visita presencial y con visitas en modo videollamada.
El problema que tiene es que al vivir en Irlanda no consigue créditos hipotecarios en España ni tampoco créditos hipotecarios en Irlanda para invertir en España. Por ello, la decisión que ha tomado es pedir préstamos personales con un tipo de interés superior pero que en menos de 10 años tendrá amortizados.
Al ser operaciones con rentabilidades de doble dígito, los cash flow de la operaciones son justitos pero en todo caso en menos de una década tendrá una cartera de viviendas totalmente pagadas que en su plan le generaran más de 2.500 euros mensuales de rentabilidad neta. ¡Pas mal!
Al hablar con ella veo seguridad, valentía y una cabeza con objetivos vitales muy claros. Le pregunto sobre ver los pisos por videollamada. Su respuesta me deja anonadado.
– Por video no se ve igual que cuando visitas una vivienda físicamente. Eso es una realidad. Pero hay un secreto. El secreto es saber preguntar. Tengo un listado de preguntas previas (check points) que siempre utilizo en mis visitas virtuales. Te aseguro que lo más importante al analizar una vivienda para invertir normalmente no está al alcance de los ojos…
Una vez más… la importancia de los detalles y la planificación. El «cómo» casi siempre importa mucho más que el «qué».
Foto: Unsplash
Estilo de inversión #5.- LOS QUE REVIVEN LOCALES MUERTOS DE HAMBRE: Un experto en comprar locales secundarios que nadie quiere y que es capaz de transformar en inversiones altamente rentables
Bruno es un empresario que dispone de cinco peluquerías. La gestión de las peluquerías no es fácil. Le funcionan pero le generan también muchos dolores de cabeza en forma de gestión de personal.
Se ha dado cuenta que las peluquerías acostumbran a ser un auto-empleo en el que se puede vivir bien si el propietario trabaja en ella.
Por ello, compra locales pequeños en calles secundarias de ciudades medianas a precio de derribo. De 15.000 a 25.000 euros le cuesta de media cada local. Después de gastarse una cantidad parecida en la reforma los transforma en peluquerías y los pone en alquiler para alquilar el local directamente a peluquer@s que le pagan un alquiler de unos 800 euros mensuales.
Los peluqueros solo deben preocuparse de buscar y atender bien a sus clientes. La peluquería está lista para empezar a trabajar en ella. Por ello, los peluqueros están dispuestos a pagar un precio premium de alquiler. No están pagando un alquiler. Están pagando la posibilidad de poder trabajar y generar ingresos.
El conocimiento del mundo de la peluquería que tiene Bruno le ha permitido establecer este modelo de negocio que le genera una alta rentabilidad.
Bruno está contento con sus ingresos semi-pasivos y sus inquilinos inician su sueño de convertirse en dueños de su propia peluquería de una forma mucho más rápida y económica que si lo hicieran a través de una franquicia.
Fuente: Unsplash
¿Invertir es fácil o difícil? ¿Cuál es tu ángulo de inversión?
No tengo talentos especiales, pero sí soy profundamente curioso.
Albert Einstein
Bruno, Carlos, Nadia, Estela y Judith… todos ellos son muy distintos. Todos ellos utilizan estrategias muy distintas. Con hijos, con negocios, con más ingresos, con menos ingresos, viviendo en otro país… todos con ciertas dificultades pero…
…todos ellos tienen algo en común. Su curiosidad natural les ha empujado a buscar su propio ángulo de inversión.
Algunos de ellos lo tienen más fácil que otros. Pero en todo caso, cuando hablo con ellos no invierten mucho tiempo en excusas, percibo su pasión en forma de soluciones a sus propias limitaciones y circunstancias personales.
Y en tu caso, ¿cuál es tu ángulo de inversión? ¿cómo puedes transformar una limitación en una oportunidad?
¿Qué limitaciones y excusas has vencido en tu caso para poder invertir en inmuebles? ¿Nos lo cuentas en los comentarios?
Foto que encabeza el artículo: Invertir no es un camino de rosas.
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Hace un par de meses he actualizado 2 de mis libros tanto en contenido como en continente. Obviamente son libros llenos de historias formativas. Descárgalos a través de los siguientes enlaces:
- Descarga el libro “5 pisos en 3 años”. (Motivacional)
- Descarga el libro “10 estrategias para encontrar viviendas con alta rentabilidad”. (Metodológico)
Hola Alberto. En mi caso también tuvo barrera en comprar un inmueble desde Irlanda, lo acabé comprando al contado con ayuda familiar en remoto, mediante poder notarial.
Al volver a España los bancos no tenían acceso al historial de deuda del banco de España, pero conseguí demostrar solvencia, patrimonio, estabilidad laboral e intereses en el país para superar el filtro del comité de riesgos del banco.
Aquí no terminé la aventura y solicité al cabo de un año mi 3a hipoteca para seguir invirtiendo.
Que hay una avería , se arregla. Que te debe una indemnización el seguro, se le machaca, y a las malas a arbitraje. Que hay una carga o vicio oculto, a tirar de abogado. Cada problema tiene su solución.
Sin duda Edu!
Muchos de los problemas (no todos siempre) pueden tener solución.
Gracias por compartir tu historia. ¡Muy inspiradora!
¡¡Muchas gracias como siempre Alberto!!
Este artículo me ha resultado especialmente inspirador, leer historias personales que pueden parecer tan cercanas es muy motivarte
Gracias por tu esfuerzo y dedicación
Me alegra mucho Lara saber que te ha aportado el artículo! 😉