10 tipos de inquilinos que debes evitar (aunque parezcan encantadores)

La calidad de tus inquilinos marcará a largo plazo los resultados de tu negocio inmobiliario en viviendas de alquiler.

Debes saber que hay inquilinos que no te convienen. Son encantadores (¡de serpientes!).

Un mal inquilino puede dañar obviamente tus ingresos por impagos. Pero voy más allá, además un mal inquilino puede hacerte la vida imposible como propietario.

Antes de contarte que inquilinos debes evitar, déjame contarte una historia.

La historia de uno de nuestros vecinos y el gran impacto de una mala experiencia al alquilar su vivienda vacacional

Toda mi vida he veraneado al lado del mar en una bonita casa de vacaciones. Mi abuelo la construyó prácticamente él solito. Tocho a tocho.

Y ahora todos los descendientes de la familia aprovechamos su esfuerzo. Largoplacismo puro.

Mi abuelo, después de trabajar (y sin disponer de manuales en YouTube), invertía algunas horas en aquella planta baja medio derrumbada que pudo convertir en una casa llena de carreras de coches imaginarias en el patio y un pequeño huerto en el que aprendí a recoger fresas (de las de verdad, no las que nos venden) justo cuando el colegio había terminado.

Y en esa casa, una vez construida, descubrí a unos buenos amigos. Una familia maja, una familia en la que había mucha cultura dado el trabajo académico del padre.

Nuestros vecinos también pasaban largos veranos allá. Eran familia numerosa y para pagar su vivienda la alquilaban todos los meses de invierno. En esa época no existía Airbnb y por ello poner tu casa en alquiler no era lo más habitual. De hecho, no estaba muy bien visto. Recuerdo incluso algunos comentarios en mi casa criticando este hecho.

Pero a ellos no les importaba. Ellos a lo suyo. Alquilaban la casa los meses que no la usaban e imagino que recogían un buen dinero que nunca sobra.

Hasta que un día, todo cambió repentinamente…

Llegó el verano y al hablar con mis vecinos me contaron que en aquél invierno unos “gamberros” les habían destrozado la casa. No les pagaron el alquiler y les costó mucho dinero que se fueran. Y yo, que era un niño que no llegaba a la pubertad, me quedé incrédulo. ¿Cómo podían existir hombres – no sé porque imaginé que eran hombres- que destrozaban las casas donde vivían?

Esa historia me marcó.

Pero parece que a mis vecinos también.

A partir de entonces decidieron no alquilar nunca más su casa de verano. Habían sufrido demasiado durante varios meses.

Y ahora su casa de verano se cae a trozos. Apenas invierten dinero en mantenerla. A pesar de que las posibilidades de alquiler en esa zona han crecido exponencialmente, ellos continúan marcados por aquel episodio que pasó hace unas tres décadas.

Podrían tener una piscina pagada y mantenida por “inquilinos” (como muchos otros vecinos tienen). Podrían tener aire acondicionado. Podrían tener muebles nuevos. Podrían tener una cocina con inducción…

Pero no.

Esa mala selección de inquilino les traumatizó de alguna manera. No quieren saber nada de alquilar cuando no usan la casa.

Esta no es la casa de “los vecinos” aunque podría serla 😉 Foto: Unsplash

¿Y sabes? Les entiendo. A todos nos ocurre. Nuestras historias personales nos marcan. Y es por ello que escribo este artículo.

Tres décadas más tarde me gustaría que lo leyeran. Pero siempre es mucho mejor prevenir que curar.

Por ello, déjame que te ayuda a evitar a inquilinos que no te convienen y a evitar que tus historias futuras no sean nada traumáticas.

Empezamos.

Importante: Tu sistema debe “minimizar los falsos positivos”

Lo primero que debes entender es que al escoger buenos inquilinos vas a dejar escapar algunos inquilinos que son perfectos para ti.

Sí. Me has entendido bien.

Si lo haces bien lo que vas a hacer es minimizar tus errores, es decir minimizar los falsos positivos. Pero al minimizar tus errores vas a necesitar descartar a buenos candidatos, es decir, vas a tener falsos negativos (inquilinos apropiados que acabas descartando).

No hay otra fórmula.

Así contratan las mejores empresas del mundo y así debes seleccionar tú si quieres ser un gran propietario.

Las mejores empresas del mundo entienden que para fichar a los mejores necesitan dejar escapar a gente que podría hacerlo muy bien y que cumple el perfil. Es decir, lo que quieren evitar a toda costa es “elegir” un candidato incorrecto.

Minimizan los falsos positivos. Y por ello, descartan a candidatos que son muy buenos. Sus procesos de selección son extremadamente largos y complejos. Alguien que supera todas esas pruebas estará preparado con una gran probabilidad para su futuro rol.

Así que este concepto de “dejar escapar a potenciales buenos candidatos” es interesante que lo interiorices.

Parece contraintuitivo pero es importante.

Es importante porque es la única forma de que te asegures que tu candidato elegido es el correcto. No hay más.

En ese “proceso de pruebas” que el potencial inquilino debe recorrer para poder alquilarte tu vivienda te va ayudar a tener claro qué candidatos debes ir descartando.

Y no pienses por favor que tu no eres Google o Microsoft y escoger un buen candidato no es importante. Precisamente porque no eres Google o Microsoft tus errores te costarán mucho más. Por ello, asegúrate de hacer un buen proceso de selección y evita los siguientes perfiles.

Evita que 30 años más tarde aún sufras las consecuencias de una mala decisión “evitable“. Que no te ocurra lo que les ocurrió a mis vecinos.

Empezamos con la lista de inquilinos que deberías evitar.

10 tipos de inquilinos a evitar

Tipología de inquilinos #1 a evitar: “Los que no llegan económicamente pero afirman que se las apañarán”

“No sobrará mucho cada mes pero no necesito demasiado para vivir”

La buena fe mueve montañas. Pero la buena fe no paga alquileres.

Hay muchos inquilinos a los que he entrevistado cuyos ingresos no llegan al nivel mínimo suficiente. Y si no llegan son (con muy alta probabilidad problemas futuros).

La regla ideal es que el precio del alquiler mensual no supere en un tercio los ingresos mensuales.

En casos excepcionales podríamos apurar al 40%. Pero no más.

Hay gente increíblemente amable en el mundo. Se me cae el alma a los pies al decir que no.

Pero si no puede ser no puede ser. Los costes de luz, comida, agua y ocio superan en muchos casos el “remanente” de ingresos. Por ello, a pesar de que haya “grandes candidatos por valores”, no deberíamos nunca alquilar cuando los ingresos no son suficientes.

Nos hacemos un favor a nosotros y sobretodo se lo hacemos también al potencial inquilino.

Y sí, acuérdate de la regla de oro: “más vale no tenerlo alquilado que tenerlo alquilado a alguien que en un futuro próximo no podrá pagar la vivienda”.

Tipología de inquilinos #2 a evitar: “Los que rotan más que una veleta”

“Voy a estar como mínimo 6 meses y luego quizás me voy a estudiar fuera”.

Mi respuesta: Gracias por tu honestidad. No me interesa. No quiero hacerte perder tu tiempo.

Si cada 12 meses debes cambiar de inquilino, acabarás agotado y no podrás escalar el número de viviendas en las que inviertes. Si escoges bien a tus inquilinos podrás conseguir con relativa facilidad que tus inquilinos estén más de 3 años en media (muchos superarán los cinco años ) en tus viviendas.

Es verdad, también depende del tipo de viviendas. Pero en todo caso, todas las viviendas tienen inquilinos tipo que maximizan el tiempo futuro de ocupación.

Si tu vivienda tiene una habitación, no la alquiles a una pareja con un bebé. Por muy majos que sean. Por mucho que insistan que les cuadra la vivienda. Es puro sentido común. Que tus ganas de “matar el tema” no te cieguen y te hagan tomar malas decisiones.

La pregunta que debes hacerte cuando alquilas a un nuevo inquilino es:

¿Podrían estos potenciales inquilinos seguir viviendo en esta vivienda durante cinco años?

Si dudas mucho al responder ya sabes lo que toca.

A por otros candidatos que tengan más sentido con la tipología de vivienda que alquilas.

Lo de viajar y cambiar constantemente de destino está muy bien… pero no para tener este tipo de viajeros como inquilinos. Foto: Unsplash

Tipología de inquilinos #3 a evitar: “Negocian cada punto del contrato como si les fuera la vida en ello”

“Si me bajas un 10% el alquiler firmo ahora mismo”. Éste es un clásico. Mi respuesta a esta petición clásica: Vamos a sentarnos y déjame que te explique como funciona mi proceso de selección…

Han visto Jerry Maguire. Y negocian a muerte.

No gracias.

Los comportamientos en la fase de negociación son muy importantes a analizar.

Debes entender si las peticiones del potencial inquilino son coherentes y si se hacen desde el respeto y las buenas formas. Alguien que negocia sin educación no me vale.

Si ahora que tienes la sartén por el mango no tiene unos modales mínimos, ¿qué va a ocurrir cuando ya estén dentro de la vivienda?

Me gusta la gente que negocia ciertos puntos. Claro. Eso indica que son gente con cierta inteligencia. Pero que negocian desde la calma. Que escuchan y sobretodo que buscan buenos acuerdos para ambas partes.

Los que negocian sin apenas escuchar se caen de mi proceso. Los que lo negocian absolutamente todo también.

La negociación te da muchas pistas. Aprovéchalas para entender cómo se comportará en el futuro el inquilino cuando haya problemas.

Por cierto, nunca cedo en el precio al negociar. Puedo ceder en “regalar algunos días de alquiler” la vivienda. Los primeros días típicamente cuando la alquilo un día 25 de mes para que empiecen a pagar el mes siguiente ya entero .

Pero más allá de estos detalles negocio poco por mi lado. Porque he aprendido que cuanto más fuerte estoy, más desean mi vivienda. Los humanos queremos mucho más aquello que nunca está en descuento. Así funcionamos. Si quieres que tu vivienda sea más deseada, apenas negocia tus condiciones iniciales.

Tipología de inquilinos #4 a evitar: “Actitud mental negativa a raudales”

“Es que este suelo mira que es feo”

Me quedé mirando a esa señora y creo que mi cara era muy explicativa por la reacción de la señora.

Todo es un drama.

La cama es pequeña. El sol no da de frente. No me gustan las cortinas. Y luego, lo simpático de todo esto es que quieren el piso.

Cuando eso ocurre, el que no quiere que quieran el piso soy yo.

No voy a meter drama en mi vida.

Nop.

Dramas y actitudes mentales negativas no las quiero. Hay gente tremendamente negativa. Quizás lo usan para negociar. Pero a mí no me vale.

Punto final.

Tipología de inquilinos #5 a evitar: “Pequeñas mentiras que de piadosas no tienen nada”

“Cobro 1.800 euros limpios.”

Y luego al ver las nóminas lo pude comprobar sólo en un mes de los últimos 3. El mes que cobró las comisiones de ventas.

Cuando alguien miente está descartado. Punto final. En el periodo de cortejo ganarse la confianza es crítico. Nóminas hinchadas, explicaciones surrealistas, incoherencias en serie…

Cuando inviertes tiempo en entrevistar a los inquilinos verás que en algunos casos habrá historias que no te cuadrarán. O ocultan información o una parte de la historia no es real.

Cuando detectes esos casos ya sabes lo que tienes que hacer.

Tipología de inquilinos #6 a evitar: “No caben pero les cuadra el precio”

“Estaremos un poco estrechos pero estaremos bien“.

What?

A ver…

Si sois cinco, no vais a caber en dos habitaciones.

No. Descartados porque eso va a suponer un problema de convivencia futuro. Casi seguro.

Pensar que jugamos con probabilidades. Nunca tendremos certeza. Pero debemos maximizarlas.

Pensemos en si esos inquilinos pueden estar 5 años en esas condiciones.

Los niños pequeños crecen. Y de repente la cuna debe convertirse en una cama de 190 centímetros antes de que te hayas dado cuenta porque el niño es el pivot del equipo de basquet de cuarto de primaria.

El espacio mínimo vital por persona siempre debes tenerlo en cuenta cuando seleccionas potenciales inquilinos.

Tipología de inquilinos #7 a evitar: “No tienes claro (ni) quiénes (ni cuántos) van a vivir en tu propiedad”

“…Bueno, ejem… sí… tengo 4 hijos. Pero no vendrán mucho. A veces quizás sí algunos durante algunas temporadas… son muy majos los chavales”

Ya sé que hoy en día las familias tienen estructuras muy diferentes.

Pero aquí queremos claridad. Y eso es lo que les pido a mis potenciales inquilinos. Dicen que la mitad de los matrimonios se separan. Así que es cada vez más habitual que los niños vayan y vengan. Perfecto. Pero queremos tener claridad y saber con qué frecuencia ocurre eso.

Es una información importante.

Al igual que si van a entrar primos, amigos o otras personas.

En el contrato hay una cláusula que deben indicar con quien vivirán… pero esa cláusula sirve de muy poco.

Lo único que sirve es que investigues bien a base de preguntar, preguntar y preguntar (quién potencialmente va a poder vivir en la vivienda que alquilas).

Me encantan las familias numerosas. De hecho colecciono una ;). Ten claro cuánta gente (y quién) va a vivir en tu vivienda antes de alquilarla. Foto: Unsplash

Tipología de inquilinos #8 a evitar: “Los que antes de ver la vivienda te hacen una oferta”

– ¿Qué ha dicho?
– Sí, que por 100 euros menos me quedo la vivienda.
– ¿Pero si aún no la ha visitado?
– No… pero por ese precio me cuadra.

Pero a ver. Seamos serios por favor que esto no es comprar una cuna a través de Wallapop.

¿Qué credibilidad merece alguien que dice querer vivir en una vivienda que ni siquiera ha visto? Para mí, ninguna.

Esta gente lo que quieren hacer es que les bajes el precio desde el sofá de su casa y si suena la flauta entonces visitarán la vivienda y si les gusta se la quedarán (con descuento) y si no les gusta (obviamente la descartarán argumentando cualquier chorrada).

Eso sí, desde el sofá de su casa mientras miran cualquier seriucha fea de Netflix te dicen que les cuadra la vivienda.

Obviamente, quedan descartados.

Siempre les contesto. Aunque no debería y solo lo hago porque mis padres me educaron en siempre contestar con educación.

Huye de alguien que quiere reservar dónde vivir su vida sin pisar el suelo de esa vivienda que tanto le cuadra.

No gracias.

Tipología de inquilinos #9: “La verdad sobre perros y gatos”

Esta cuestión es muy particular. Yo tengo alguna vivienda (por su tamaño) en la que he permitido animales y en otras (la mayoría) que no.

Con un suelo de madera no lo permito. En un piso relativamente grande, sin muebles míos, con terraza grande y con suelo de gres, sí.

Lo importante en este aspecto es que debes ser muy claro desde el momento en que pones el anuncio. Debes tomar una decisión. No mareemos a la gente por favor.

Y no adoctrinemos moralmente sobre lo que está bien o lo que está mal. Vivir ya es un juego en sí complejo para además querer ir adoctrinando acerca de cuestiones morales.

¡Qué cucada, ¿verdad?! Toma una decisión y sé claro con el potencial inquilino.
Foto: Unsplash

Tipología de inquilinos #10 a evitar: “El pasado es más borroso que un día de niebla en la meseta”

Todos tenemos derecho a nuestra intimidad. Faltaría más.

Pero para adivinar comportamientos futuros la mejor forma (aunque no infalible) es entender comportamientos del pasado.

Pregunto mucho acerca de situaciones que han tenido en el pasado con sus alquileres. Pregunto cada cuando se relacionaban con sus propietarios. Pregunto en cuántas viviendas han vivido en el pasado. Pregunto por qué están cambiando de vivienda….

Yo pregunto, pregunto y pregunto. Siempre desde el respeto.

Pues bien, a veces, las respuestas no aclaran nada. Simplemente lo enredan todo. Historias surrealistas. Historias que se aguantan con pinzas.

La pregunta del millón es si te pueden facilitarme el contacto de algunos de sus propietarios pasados para que pueda hablar con ellos y entender cómo era su relación.

Ahí, a algunos se les tragan las arenas movedizas.

La gente no acostumbra a cambiar (para bien o para mal).

Los inquilinos más jóvenes a veces no tienen pasado (alquilan por primera vez). Ahí no podrás tener en cuenta ese criterio. Pero cuando aplique, investiga por esa vía.

Los buenos comportamientos acostumbran a repetirse. Los malos también.

Comportamientos por el lado del propietario/inversor

Déjame acabar con algunos comportamientos importantes que debes cumplir como propietario.

Recuerda que tienes derechos pero que también tienes deberes.

Así que, siempre, cumple las siguientes formas de actuar:

  • No seas miserable
  • Cumple tu palabra
  • Ponte en la piel del inquilino
  • Sé amable
  • Sé firme
  • Contesta rápido
  • No quieras para otros lo que no quieras para ti
  • Nunca amenaces

Recuerda.

La calidad de tus inquilinos depende de tu calidad como propietario.

Crece como propietario y , voilà, tendrás mejores inquilinos.


Foto que encabeza el post: El cuadro con la pelea me ha recordado a algún tipo de potencial inquilino que negocia cada punto del contrato como si le fuera la vida en ello. Si tienes que “pelear constantemente” con tus inquilinos siempre pierdes (Foto: Unsplash)


¿Qué opinas acerca de la tipología de inquilinos a evitar? ¿Estás (o no) de acuerdo con lo que te propongo? Me encantará conocer tu opinión en los comentarios.

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22 comentario en “10 tipos de inquilinos que debes evitar (aunque parezcan encantadores)

  1. Enhorabuena una vez mas por tu gran articulo :).

    No estoy al 100% de acuerdo con el punto 8 “Los que antes de ver la vivienda te hacen una oferta” ¿Qué credibilidad merece alguien que dice querer vivir en una vivienda que ni siquiera ha visto? Para mí, ninguna.

    Debido a mi situación laboral y personal me he visto alguna vez en la tesitura de tener que buscar piso mientras residía en otr@ CCAA/país/continente bien es cierto que he ofrecido una videollamada o si era posible enviar a algún conocido pero no siempre es posible. Hay anuncios de pisos que están tan bien explicados y con suficientes fotos y layouts que incluso desde la distancia se podrían alquilar aunque lo ideal evidentemente seria siempre visitarlos para conocer la zona, piso y propietario de primera mano así ahorrarte posibles timos o decepciones.

    Un abrazo Alberto

    1. Gracias Rafael por tu comentario (una vez más 😉 ).

      En el punto 8 me refiero más a los que negocian a distancia (no a los que visitan con vídeos o fotos). Al alquilar me gusta mantenerme firme con el precio porque sino tu posición negociadora se debilita. Entiendo lo que dices perfectamente (pero en general) hay mucho oportunista que “quiere encontrar gangas” desde el sofá de casa. En mi caso, los descarto rápidamente.
      ¡Saludos!

  2. Gracias.yo sigo el mismo sistema para seleccionar inquilinos para los tres pisos de alquiler,esta muy bien verlo tan bien explicado.Y sigo este sistema,que es aplicar el sentido comun( hoy dia en desuso),por malas experiencias en el pasado ,con antiguos inquilinos.Me ha gustado el articulo,por lo real,de lo que cuentan,a veces,los potenciales inquilinos.Yo vivo en una ciudad con mucha niebla,asi que el punto sobre la niebla del pasado es el que mas me ha ocurrido…..en fin.Muchas gracias.

  3. Muchas gracias Alberto, efectivamente trasladas una cuestión muy importante….. el sentido común…. preguntar con educación no es malo.

  4. Buenos días Alberto:
    Es la primera vez que comento uno de tus artículos aunque he leído muchos de ellos (tengo que ponerme al día con los que me faltan 😉).
    Lo primero, me gustaría darte la enhorabuena por el valioso contenido que ofreces en el blog.
    Aunque muchas cosas que comentas, a priori, pueden parecer evidentes, en la práctica no lo son tanto.
    En relación al artículo en cuestión, quería formularte una pregunta para conocer tu punto de vista.
    Para un piso de 1 dormitorio cuyo renta de alquiler ronda los 550€/mes y se encuentra en un municipio de la periferia de Madrid (ciudad dormitorio con RENFE) ¿qué perfil de inquilino/s consideras que es el más apropiado?. Parejas, solteros/as, divorciados/as, jubilados/as …
    Como inversores, damos mucha importancia a la tranquilidad y a los alquileres de larga duración.
    Muchas gracias.

    1. Gracias Antonio por tu mensaje,

      No importa demasiado el perfil… Lo que importa es la persona o personas. Obviamente 1 habitación ya descartas familias.
      Pero por lo demás, yo buscaría el que maximice en tu opinión el tiempo de alquiler y minimice los potenciales problemas que puedan ocurrir. No es fácil nunca equivocarse pero pregunta mucho y sin parar. Y no tengas prisa. Las prisas son malas consejeras.
      ¡Saludos!

  5. Poniéndolo en positivo, cuando notas que el potencial inquilino y el piso encajan. Es ese inquilino que cuando visita el piso está imaginando si se va a sentir bien viviendo en ese piso y te lo dice y solo encuentra algún detalle que le faltaría. Y tú percibes que no te va a engañar, que es solvente y va a cuidar tu propiedad.

    Muchas gracias por el post tan bien estructurado.

  6. Enhorabuena una vez más por tu artículo.
    Yo añadiría otro filtro y con esto perdería muchos inquilinos positivos: descartar inquilinos sin estudios medios-altos. Un inquilino con estudios es más educado y te va a cuidar el inmueble mejor. Además su capacidad económica seguramente será también mayor.

    1. ¡Gracias Eduardo!
      Respecto a tu recomendación, discrepo un poco la verdad.

      Creo que el nivel de estudios y la educación no siempre están correlados. De hecho, hay gente con una excelente formación que no tiene educación.
      Por ello, mi estrategia es preguntar mucho. Para de esta forma entender que “educación” tiene esa persona independientemente de su nivel formativo oficial.

      ¡Mil gracias por pasarte por el blog y por tu aportación!
      Saludos.

  7. Yo tengo perro pero te comento que alquilar a gente que tiene perro es un gran riesgo. Aunque el suelo sea de gres y los muebles del inquilino, te pueden morder y arañar las puertas, los marcos, pueden aullar y ladrar cada vez que se quedan solos en la vivienda, etc. etc. y no te imaginas los problemas que tendrás a cuenta de esto con el resto del vecindario, etc. Una pesadilla, he tenido varios casos cercanos y jamás alquilaré a alguien con perro.

  8. Hola Alberto, en algún artículo tuyo he leído que las viviendas que se alquilan amuebladas son más rentables.
    ¿En qué te basas para pensar de esta manera?
    Particularmente pienso que si alquilas la vivienda vacía, los inquilinos tienen que llevar sus propiedades y eso puede hacer por un lado que el sentido de pertenencia sea mayor y por otro lado que además pueda originar en ellos “pereza” la posibilidad de cambiar de vivienda por tema de mudanzas, etc, y por consiguiente aumenten las posibilidades de permanencia en dicha vivienda.
    Un saludo.

    1. Hola Antonio,
      Gracias por tu pregunta.

      El demonio siempre está en los detalles. 😉

      Mi opinión es que en los micropisos (estudios pequeños o pisos muy pequeños) si los alquilas amueblados puedes alquilarlos mucho más rápido y más caros.
      En las otras viviendas (a partir de 1 habitación) las alquilo sin muebles habitualmente para maximizar el tiempo de estancia como tú bien dices.
      ¡Saludos!

  9. Jajaja me ha encantado la 10, es exactamente lo que se hace en las entrevistas de trabajo y por la misma razón, el comportamiento pasado es la mejor forma de predecir el futuro.
    Hay gente a la que le pasan constantemente cosas muy raras, están en problemas todo el tiempo y justo -qué casualidad- dan siempre con gente problemática.
    Eso ya lo verás al hacer las preguntas que comentas en el punto 10. Si no contestan, blanco y en botella. Y si lo hacen y se ponen a divagar contando mil historias para no dormir, también.

    Como dueña de 3 gatos me da mucha pena la 3, pero entiendo que tú no sabes cómo se comportan mis gatos, de hecho uno arañó un sofá en un piso de alquiler y compramos uno igual, no sé si el dueño llegó a enterarse. Afortunadamente era uno barato de Ikea xD

    Me ha encantado el artículo!

    Saludos

    1. Quería decir la 9, no la 3 🙂

      Lo de que me da mucha pena lo decía pensando en general en la dificultad de alquilar con animales, porque tú no cierras la puerta a la posibilidad, sino que depende de la vivienda que sea que estás alquilando.

      1. Lo de los animales cómo comenté en el artículo es una decisión muy personal y en la que entiendo perfectamente que haya gente que pueda o no estar de acuerdo. Lo que creo que es importante es ser claro con el potencial inquilino y no marearle.
        ¡Saludos!

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