House Flipping: Mitos y realidades (sin exagerar) de esta tendencia

El House Flipping es una tendencia. De todas maneras, como en cualquier pequeño negocio, sólo los que entienden las claves del negocio y tienen la capacidad de ejecutar bien acaban ganando dinero de forma estructural.

En esta extensa guía encontrarás las realidades y también los mitos para que puedas entender si realmente el house flipping es para ti.

Todo es difícil antes de hacerse fácil.

Johann Wolfgang von Goethe

Internet a veces es maravilloso.
YouTube parece en ocasiones lleno de profesores de Harvard.
Pero (tú ya lo sabes) a veces Internet puede transformarse en una pesadilla (cuando te empuja a actuar en una dirección que no es la tuya).

El “House Flipping” parece fácil. Muy fácil.
Son solo 4 pasos:

  1. Compra
  2. Reforma (principalmente) con cambios estéticos
  3. Vende
  4. Fórrate

Parece hasta divertido.

Rápido, fácil, rentable, divertido… ¿Qué más quieres? Ale… venga. Vamos que nos vamos.
Y dale al like de mi vídeo y te suscribes a mi canal si te ha gustado el vídeo. ¿Qué te cuesta un like cuando mi vídeo puede hacerte millonario?

Calma. Mucha calma.

Estos días he estado viendo algunos vídeos en YouTube acerca del house flipping. Y veo mucho Flipao. Sí. Flipao con “F” de Flipping. Sí. “F” de House “F”lipping.
Por suerte, no son todos los YouTubers que hablan del house flipping como si se tratara de un juego donde cambiar cromos de Panini. También hay (afortunadamente) gente seria y profesional en YouTube.


Como siempre, con rigor y con las implicaciones psicológicas de nuestras decisiones financieras, intento desgranar en el siguiente artículo toda la realidad que hay detrás del house flipping.

Lo bonito y también lo no tan sencillo y agradable. 

No te dejes solamente seducir por la parte más visible del House Flipping. Lo que no se ve de entrada, como en un iceberg, también debes analizarlo. Foto

Y al final del artículo te cuento porque en mi caso he hecho alguna operación de este tipo donde no he ejecutado la parte final, la parte de la venta para hacer cash. Te cuento porque he decidido incorporar esos inmuebles a mi cartera inmobiliaria y cobrar rentas recurrentes y no extraer un beneficio rápido en forma de cash.

Bajemos emociones y aumentemos raciocinio. Calmemos nuestra ansiedad y entendamos en qué consiste este negocio.

Empezamos.

¿Cómo funciona el House Flipping?

El House Flipping (o wholesale real estate investing) es un tipo de estrategia inmobiliaria donde compras no para alquilar (o vivir en la vivienda) sino para vender a corto plazo (con el objetivo de obtener un importante beneficio en poco tiempo).

El beneficio proviene principalmente de:

  1. El valor que aportamos al activo al reformarlo (por ello si la reforma te cuesta más que el valor que aporta mal vamos).
  2. La apreciación del activo si el precio de la vivienda sube (por eso en mercados calientes existe más tendencia al House Flipping).
  3. La suma de 1 + 2

Algunos inversores con éxito lo hacen de forma constante para poder generar ciertas rentas recurrentes. Y por ese motivo se encuentran en todo momento con varias operaciones en diferentes ciclos de maduración del proceso.

La estrategia de los profesionales del House Flipping es vender lo más rápido posible (a veces a costa de un menor beneficio). ¿Por qué?

Porque cada día que pasa los costes de mantenimiento, impuestos y el riesgo de mercado aumentan la incertidumbre de la operación.

Por eso, los buenos flippers entienden que lo importante en este negocio si lo quieres hacer de forma recurrente es poder tener liquidez y vender las viviendas rápidamente aunque sea con un beneficio más pequeño del esperado.

Tamaño del mercado

En USA, las viviendas que se venden menos de doce meses después de haberlas comprado representan más del 5% de transacciones. En un mercado caliente e inflacionario (el mercado americano ha subido con mucha fuerza estos últimos 3 años) el house flipping está ganando peso.

En España, una economía menos dinámica, probablemente el tamaño del mercado es menor. En todo caso, muy probablemente, la tendencia también es claramente al alza debido a la subida de los precios inmobiliarios.

Algunos conceptos clave del House Flipping

Antes de analizar las grandes ventajas y desventajas del House Flipping vemos algunos conceptos claves que deben quedar muy claro.

  • El House Flipping es un negocio como cualquier otro. Requiero conocimiento, planificación y sobretodo buena ejecución para tener éxito.
  • Los principiantes piensan que requiere menos tiempo y menos dinero del que realmente requiere.
  • Muchos inversores también piensan que tienen mucho más conocimiento del que realmente tienen.
  • Paciencia y sentido común son muy importantes en un negocio que depende mucho del ciclo económico.
  • No es un negocio que requiera un doctorado en ingeniería civil. Pero, como cualquier negocio, no es ni evidente ni fácil. Si fuera tan fácil mucha más gente viviría estructuralmente del House Flipping. Hoy son una minoría los que se dedican exclusivamente al House Flipping y muchos Flippers lo utilizan como una forma de generar ingresos extras complementarios, no como la fuente principal de ingresos.

A continuación enumeremos las grandes ventajas del House Flipping. Los motivos por lo que muchos inversores se sienten atraídos (y aquellos motivos que tanto remarcan los que sólo te enseñan la parte bonita del House Flipping):

Las ventajas del House Flipping

  • Rentable: En algunos mercados puedes tener beneficios interesantes. En Estados Unidos, un típico flip genera algo más de 60.000 dólares de beneficio (Report from ATTOM Data Solutions).
  • Side Hustle: Es un negocio que permite (a no ser que escales a muchas viviendas) que puedas mantener tu ocupación principal. De este modo es una forma de poder generar ingresos extras mientras vas incrementando gradualmente tu conocimiento y quizás algún día puedas dedicarte a ello (aunque no lo recomiendo porque en ciclos económicos bajistas o ciclos donde no hay liquidez de mercado – no se venden viviendas – es muy difícil generar rentabilidades estructurales con el house flipping).
  • Aprendizaje: Aprendes muchísimo durante el proceso. De reformas, de financiación, de búsqueda de oportunidades. No hay dos flips iguales. Para bien y para mal.
  • Mejoras viviendas con su impacto social asociado: Es bonito pensar que compras algo en mal estado y le das una habitabilidad mucho mayor. Las viviendas vacías no me gustan (considero que no es bueno para la sociedad). Las viviendas en mal estado me gustan menos todavía. Así que al reformar y poder vender la vivienda la devuelves al mercado con muchísimas probabilidades de que acabe ocupándose (sin K de okupa) y que una familia o un individuo puedan tener su hogar.

Las desventajas del House Flipping

El riesgo emocional al hacer un flip no sale en el Excel pero debes tenerlo muy en cuenta y ponerlo en la ecuación de ventajas e inconvenientes: Foto (Unsplash)
  • Hay riesgo financiero: Por supuesto que lo hay. ¿Qué te pensabas? Ah, y debes saber que si no pones dinero de tu bolsillo y eres principiante aún estás asumiendo habitualmente un mayor riesgo financiero.
  • Hay un riesgo emocional importante: El reformista no se presenta a tiempo. Te han hecho la obra mal. Se retrasan. Todo te sale más caro de lo que pensabas…
    Y luego cuando acaba la pesadilla de la reforma, resulta que eres incapaz de vender la vivienda. Apenas hay visitas… ya no llaman ni agentes inmobiliarios… son cosas que pueden pasar.

    El riesgo emocional no sale en el Excel. En ese excel tan bonito que has construido. El riesgo emocional sale en tu ansiedad, en las noches de insomnio, en tu mal humor. En resumen, en todo el coste de oportunidad que supone para ti todo el estrés que puede generarte una operación de flipping.
  • Compras problemas: Las viviendas en las que inviertes tienen problemas que resolver. ¡Claro! Esa es la gracia. Problemas que ves al comprar y algunos problemas que salen un tiempo después (no todo siempre se puede detectar en la due dilligence previa a la compra).

    No estás comprando una vivienda premium recién construida. Estás comprando habitualmente una vivienda que tiene más de 30 años. Tuberías de plomo, sistemas eléctricos chapuzillas, cocinas con menos funciones que un camping gas… Tu rol es solucionar todos esos problemas inherentes al modelo de negocio que representa el House Flipping.
  • Necesitas tener un equipo: La gente cree que el equipo sólo lo tienen las grandes empresas. ¡Nop! Para nada. Sin un buen equipo no llegarás muy lejos en este negocio.

    Agentes inmobiliarios que te nutran de oportunidades, empresas reformistas, expertos asesores fiscalistas, arquitectos… saber a quién llamar en cada momento te ayudará enormemente. No saber a quién llamar implicará mucho más drama del necesario.
  • No controlas el timing de mercado: ¿Y si compras justo en el peor momento de mercado? Mala suerte buddy. Es verdad que incluso comprando en un mal momento puedes ganar dinero si compras con un margen de seguridad suficiente. Pero… no te engañes. Quién compró a finales de 2007 y no logró vender en 2008 probablemente tuvo que vender la vivienda a pérdidas o quedársela durante muchos años para recuperar su inversión.
  • Dependes mucho de reformistas: En estos momentos no hay muchos reformistas disponibles en las grandes ciudades. Hay una gran demanda de reformas. Por lo tanto ya sabes lo que ocurre: precios más altos, listas de espera mayores. Es bien sencillo. 1a clase de microeconomía. Oferta/Demanda de un determinado servicio. Esta gran dependencia en el reformista sin duda es un factor a tener en cuenta.

    No es bueno tener altas dependencias. Pero es lo que hay. Por suerte, con el tiempo puedes “construir relaciones” que te pueden ayudar a “estar el primero en la cola”.

El proceso completo para hacer un buen House Flipping

Encontrar buenas oportunidades debajo del precio de mercado

¿A qué precio comprar la vivienda para hacer un house flipping rentable?
La clave en este negocio. La regla del 70%

Una de las claves de este negocio es, sin duda, el precio al que compras la vivienda a reformar. Por ello, vale la pena que tengas muy claro el precio máximo que puedes pagar por un determinado activo.

Un inversor no debería pagar más del 70% del valor de mercado de la propiedad una vez reparada (Valor Mercado después de la Reparación: VMDR) menos el coste de la reparación para poder obtener un beneficio que compense el riesgo de la operación.

Ejemplo: Si una casa tiene un VMdR (Valor Mercado después de la Reparación) de 150.000€ y calculamos que se necesitan 25.000€ en ser reparada, entonces no deberíamos pagar más de 80.000€.

El cálculo sale de primero aplicar la regla del 70%:
150.000€ x 0,7 = 105.000€. 
Le restamos el coste de la reparación y obtenemos el valor máximo a pagar 80.000€ = 105.000 – 25.000

“Economics” de una potencial operación típica

Si pagamos 80.000€ por la vivienda con el VMDR de 150.000€. Le sumamos unos 15.000€ (entre impuestos, gastos de notaria, registro, gastos hipotecarios y la comisión de la agencia – puedes ver el detalle de los gastos en la imagen justo debajo) y los 25.000€ de la reforma. El coste total de adquisición antes de ponerla al mercado sería de unos 120.000€. Si logramos venderla al precio de mercado que estimábamos (es decir 150.000€) lograremos (antes de pagar impuestos de plusvalía municipal y los impuesto de plusvalía de capital) un beneficio bruto de 30.000€.

Ejemplo Ilustrativo: Coste Total de casi 120.000€ para una vivienda que potencialmente podríamos vender por 150.000€

En una operación de compra de 80.000€ contar con un margen bruto potencial de 30.000€ acostumbra a ser suficiente para los potenciales imprevistos que (a menudo) aparecen. El más típico de ellos un desvío en tiempo y dinero de la reforma necesaria (especialmente en estos tiempos de tan alta demanda).

Hasta aquí hemos visto lo que podemos pagar como precio máximo para obtener una operación rentable. La siguiente pregunta sería:

¿Y dónde encuentras oportunidades inmobiliarias con esos descuentos?

¡Ah amig@! No es evidente.

Normalmente con las siguientes situaciones podrás encontrar oportunidades:

  • Pisos en zonas “Cs/Ds” en una escala de zonas “ABCD”
  • Pisos muy antiguos
  • Viviendas sin ascensor
  • Pisos en herencia con diferentes herederos
  • Viviendas de los bancos
  • Viviendas a reformar
  • Pisos que llevan mucho tiempo sin vender (o que justo acaban de salir a la venta)
  • Locales poco comerciales que puedan convertirse en viviendas
  • Viviendas inacabadas

Si quieres profundizar en este tipo de búsquedas te recomiendo un artículo donde sólo me focalizo en ello:

10 estrategias para encontrar viviendas con alta rentabilidad.

La detección de buenas oportunidades es obviamente un paso imprescindible.

Y luego, la negociación sin duda también es un paso que puede ayudarte a conseguir ese precio de compra objetivo.

En este aspecto te recomiendo que utilices mi método para conseguir buenos descuentos que explico en este artículo para aspirar a comprar viviendas por debajo del precio de mercado y en el que repaso con detalle los 6 puntos del método de negociación en la compra de una vivienda:

  1. ¿Por qué se encuentra la vivienda en venta?
  2. ¿Está el precio inicial de la vivienda en un precio de mercado correcto?
  3. ¿Qué motivos racionales podemos usar para disminuir un precio “a priori” justo?
  4. “Pasear” por otros conceptos
  5. El poder y la importancia del tiempo y de jugar con las probabilidades para que estén a tu favor
  6. ¿Cómo presentar una oferta a la baja?

¿Cómo financiar la compra de buenas oportunidades?

Mira.

Una de las claves de algunos Flippers es que consiguen una financiación muy rápida.

Es decir, consiguen ver una vivienda y ofrecerle al propietario de comprarla prácticamente al día siguiente.

Esto sin duda, es muy poderoso ya que permite tener un poder de negociación muy importante. Sin duda, hay vendedores que necesitan vender rápido (o que están muy cansados de esperar) y sin duda la perspectiva de poder vender rápidamente les abre una esperanza que les empuja a aceptar ofertas mucho más bajas.

Poder pagar en cash una oportunidad inmobiliaria rápidamente después de realizar una visita obviamente ayuda a que tengas una mayor fuerza negociadora. Foto (unsplash)

Pagar al contado es una de las claves de los Flippers.

Pero en todo caso, no es la única.

Obviamente también pueden usar todas la fuentes de financiación que existen al realizar la compra de una vivienda. Pero con ciertos matices.

El listado de fuentes de financiación más habituales sería el siguiente:

  1. Hipoteca: En este caso al ser viviendas que necesitan de cierta reparación el importe del valor a hipotecar será (mucho) menor. A los bancos no les gusta quedarse con activos que hay que reformar y por ello lo ponen un poco más difícil (aunque obviamente se puede conseguir). En este aspecto la clave es obtener un buen descuento en el precio de la compra respecto al valor de la tasación.
  2. Partnerships con socios que ponen el capital y los Flippers ponen el conocimiento y la oportunidad de negocio (el reparto de ganancias puede repartirse en función de la negociación que haga el Flipper con el socio). Para Flippers que ya han demostrado que saben cómo va este business.
  3. Préstamos bancarios. Al ser operaciones a corto plazo (típicamente de 6 a 18 meses) los altos tipos de interés comparado con los tipos de interés hipotecarios no impactan tanto en la rentabilidad de la operación.
  4. FFF (Family, Fools and Friends): Sería parecido al Partnerhips pero no se comparten las ganancias sino se devuelve el capital con los intereses establecidos al realizar el préstamo.
  5. Pignorando otros activos: los inversores con patrimonio (por ejemplo en acciones o fondos) pueden a través de gestores personales de Banca Privada acceder a financiación sujeta a la pignoración de esos activos (es decir no pueden vender esos activos hasta que no devuelvan el último céntimo del crédito)
  6. Préstamos provenientes de redes de inversión privadas: existen redes especialistas en préstamos hipotecarios que aceptan financiar con garantía hipotecaria ciertos préstamos a inversores que realizan operaciones “especiales como los Flips” (con tipo de interés alto – parecidos a los del préstamo bancario).

Ya ves que existen distintas formas de financiar un flipping.

Pero no lo olvides.

Si eres novato, usa al inicio una parte importante de tu propio dinero para disminuir el riesgo de financiación. Empezar a hacer flippings sin usar tu propio dinero me parece irresponsable y hasta tiene un punto de temerario.

Debes aprender utilizando (al menos una parte) de tu dinero y cuando ya tengas más experiencia empieza a pensar en usar el dinero de los demás (el famoso OPM: Other People Money).

Reformar con éxito

Reformar una vivienda es un negocio completamente distinto al de comprar una vivienda.

Son dos negocios independientes. Negocios que no tienen nada que ver el uno con el otro y negocios en los que se necesitan cualidades diferentes para tener éxito.

Cuando “juntas” dos operaciones distintas (comprar y luego reformar) lo que estás haciendo es (obviamente) aumentar el riesgo.

Es como cuando un paquete tiene que llegar a un destino final a través de un destino intermedio. Primero a un determinado almacén que luego lo envía al destinatario definitivo. Las probabilidades de que ese paquete no llegue a su destino final aumentan cuando hay un almacén intermedio.

Lo mismo ocurre con la reforma. Es un potenciador de la rentabilidad si se ejecuta bien. Pero si se hace mal puede destruir rentabilidades y además generar quebraderos de cabeza importantes.

¿Y cómo se aprende a reformar?

Buena pregunta. Sólo la experiencia te ayuda a mejorar tus reformas.

Por ello, si no tienes experiencia reformando te recomiendo que tengas una obsesión.

Te obsesiones en buscar la mejor empresas de reforma posible.

¿Y qué hacer para buscar la mejor empresa de reformas posible si no tienes experiencias pasadas? Lo primero utiliza la tecnología.

Google Maps tiene un servicio espectacular.

Si tecleas empresas de reforma en el mapa de tu ciudad te aparecen donde están situadas y lo más importante la opinión al respecto de ellas (como ocurre con los restaurantes).

Rápidamente podrás ver las empresas con mayores reviews y las que apenas tienen opiniones.

De entrada, obviamente, descartarás a las empresas con menos opiniones. Y después ya podrás empezar a comparar las calificaciones de las empresas e incluso leer el detalle de las opiniones.

De esta forma podrás obtener un listado de 3 a 5 finalistas (si vives en una ciudad mediana o grande) y a partir de ahí pedir presupuesto y comprobar la seriedad y profesionalidad de las empresas participantes en base a tus interacciones.

¿Es un método perfecto?

Sin duda no.

Pero es un método mucho mejor que llamar al reformista de turno que conoce nuestro amigo Gabriel.

Vender rápidamente

En la reforma centraremos nuestros esfuerzos en reformar todo aquello que aporte valor y apariencia.

Si lo hemos hecho bien la fase de venta debería ejecutarse con cierta celeridad.

Una vivienda bien posicionada en precio en un mercado “normal” (es decir con liquidez) no debería tardar más de 3-5 meses en venderse.

Si tarda más obviamente es debido a que el posicionamiento de precio no es correcto o que hemos comprado en una zona que apenas tiene demanda (error muy importante y a evitar en la primera fase de búsquedas de oportunidades).

Por favor, al vender tu vivienda haz fotos profesionales.

¿Te gastas 25.000€ en una reforma y no eres capaz de gastarte 150€ en fotos profesionales de la vivienda?

He tardado menos de 20 segundos en encontrar esta foto en Idealista.
Está lleno de ellas. Estas fotos no añaden valor a la vivienda. De hecho, le restan valor (precio). Por favor, un poco de sentido común con la importancia de las fotos. Si no sabemos pagamos.

Sé coherente e invierte en que tu vivienda quede impecable también a los ojos de los visitantes de los portales inmobiliarios.

Pagar los impuestos correspondientes

Hemos hecho todo bien. La operación ha salido rentable.

Ya está, ¿verdad?

Pues no. Ya sabes que no. Lo que toca es pasar por caja. Tío Sam nunca perdona. Hay una sociedad que dignificar.

Al invertir como persona física nos tocará pagar los impuestos de plusvalía del ayuntamiento y los impuestos de plusvalía de capital.

Recuerda que en estos momentos los impuestos de capital tiene en España los siguientes tipos:

  • 19% para los primeros 6.000 de ganancia
  • 21% para los siguientes 44.000 euros
  • 23% de 50.000 euros en adelante, hasta el nuevo umbral de 200.000 euros.
  • 26% para las plusvalías que superen los 200.000 euros

Respecto a la plusvalía del impuesto municipal (fundamental para financiar a los Ayuntamientos) Hacienda ya ha revisado con una velocidad supersónica cómo pagarlo después de la anulación del Tribunal Constitucional. Para este tipo de problemas los gobiernos siempre son muy rápidos en solucionarlos.

Errores típicos al hacer house flipping

Como cualquier pequeño negocio tienes que tener cuidado. De entrada, si eres novato, todo podrá ser más duro de lo que realmente puedas imaginar. Y algunos de los errores más típicos son los siguientes:

Empezar sin suficiente dinero:

Pagas intereses al usar financiación, tienes que pagar seguros, los impuestos correspondientes, costes de suministros, las obras se retrasan y te cuestan más dinero.

Al empezar necesitas un buen colchón de seguridad.

No te dejes engañar por todos aquellos que te dicen que puedes hacerlo con el dinero de los demás.

Ya te he comentado con anterioridad que lo podrás hacer cuando tengas experiencia suficiente. Si no tienes experiencia suficiente necesitarás un buen colchón.

No tener suficiente tiempo para hacer bien el proceso completo

No sabes lo que es renovar una casa hasta que ves el follón que se monta al cambiar un parquet o montar una cocina.

Buscar buenas oportunidades te ocupará meses (nunca semanas).

Encontrar y cerrar reformistas (si no tienes contactos) también te ocupará un tiempo importante y pueden pasar algunos meses más antes que empieces a reformar.

Luego está el tiempo para renovar la vivienda y darle seguimiento. Ya se sabe que “el ojo del amo engorda el ganado”. Si estás reformando visita la vivienda con frecuencia. Sino ya puedes imaginarte lo que puede ocurrir.

Para vender la vivienda necesitarás algunos meses más. Es verdad, puedes delegar y no necesitar invertir tu tiempo. Sin duda. Pero como ves, hay que invertir tiempo para realizar las 4 principales fases del proceso.
Esto no es comprar Bitcoins hoy y venderlos en unas semanas apretando un click desde tu ratón.

No tener suficiente habilidades ni conocimiento y no saber de quién aprenderlas

Algunos profesionales de la construcción (electricistas, lampistas) son muy buenos flippers. ¿Por qué? Porque conocen las tripas de una vivienda. Sin duda, tienen ventaja respecto los otros mortales. Si tienes habilidades y no dependes de otros tienes mucha ventaja.

Pero no es la única forma de ser un buen flipper. La curiosidad natural y estar abierto a continuamente aprender te aportarán una buena dosis de crecimiento que obviamente te ayudará a ser mucho mejor flipper.

Además, entender qué viviendas debes comprar, en qué barrio o a qué precio es algo que irás también adquiriendo con la práctica. Al igual que tener autocontrol y no ahogarse con un vaso de agua. Recuerda, compras problemas y para lidiar con ellos debes preparar tu mente.

No tener suficiente paciencia

Son 4 fases. Cada fase puede durar meses. Si vas buscando atajos probablemente nunca serás un buen flipper.

Las prisas son malas consejeras. La parálisis por análisis también.

No compres lo primero que veas. No contrates el primer reformista que conozcas. No des el piso a vender a la primera agencia que te le llame. Paciencia. Paso a paso. Cada paso que sea sólido y sea ejecutado con calidad.

El secreto de este negocio (no me cansaré de repetirlo) está en la ejecución.

Conclusión: Me salto la última parte (la venta) porque me gustan las rentas mensuales por su ratio rentabilidad/tiempo invertido

El House Flipping es un negocio. Pero con menos barreras de entrada que el negocio de la promoción inmobiliaria obviamente.

Por ello, debes tener mucho cuidado y no sobreestimar tus expectativas.

La primera vez quizás no ganas dinero o ganas muy poco porque no has contado con algunos de los imprevistos que te he contado.

En mi caso cuando aporto valor me quedo la vivienda en mi cartera de inmuebles que alquilo porque valoro mucho la rentabilidad (semi-pasiva) que nos dan nuestros alquileres. Mi precio/hora lo pongo muy caro y por ello no me dedico al house flipping ya que si bien puede ser rentable también es bastante intensivo en tiempo (mucho más que el negocio del alquiler -buy&hold-).

¿Y en tu caso?

Como siempre depende de ti.

Pero los milagros no existen.

¿Puedes llegar a ser un buen house flipper? Probablemente sí.

¿El secreto?

Malcom Gladwell lo tenía muy claro y ya nos lo advirtió a todos en su mejor obra: Outliers.

La clave para dominar una habilidad es la práctica y, “diez mil horas parece ser el número mágico de la grandeza”

Malcolm Gladwell en Outliers

No sé si son 10.000 horas.

Lo que sí sé es que todos entendemos lo que aporta la experiencia en muchas áreas de nuestra vida.

A mayor experiencia, mayor probabilidad de que te conviertas en un buen house flipper.

Nadie nace aprendido.

Y las aventuras siempre forman parte de una vida bien vivida.

Feliz travesía grumete.


Foto que encabeza el post: Reformar con aportación de valor – la clave del House Flipping.


¿Qué opinas del house flipping? ¿Lo recomiendas o por el contrario prefieres el buy&hold? Me encantará conocer tu opinión en los comentarios.

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15 comentario en “House Flipping: Mitos y realidades (sin exagerar) de esta tendencia

  1. Alberto, muy buen post!!!
    Yo me estoy formando para poner en práctica el Flipping y me parece muy adecuado el enfoque que le has dado al post resaltando las dificultades de esta inversión.
    Es cierto que en internet abundan los gurús que te dicen que esto es fácil, rápido y seguro y por lo que voy aprendiendo, nada más lejos de la realidad.
    Estoy de acuerdo contigo en que empezar este tipo de inversión con financiación es un riesgo y que lo mejor es disponer del efectivo para poder meterte en este mundillo. Por eso no es un segmento de la inversión inmobiliaria que esté al alcance de todo el mundo.
    Un saludo y gracias por tu trabajo

  2. Gracias por otro gran artículo, lleno de sentido común!
    Leerte siempre es un tiempo bien invertido, muchas gracias

  3. Gran entrada, Alberto. Yo estoy en pleno proceso de mi primer pase. Lo estoy haciendo todo de la mano de una inmobiliaria que fue la que me habló de esto por primera vez. Era muy escéptico, pero después de leer varios libros, ver vídeos, etc…me decidí.
    Yo he utilizado financiación ajena al 100%. Hipoteca al 80% y préstamo personal al 0% (soy empleado de banca).
    La empresa de reformas está especializada en los flips, ella me propuso el diseño, presupuesto muy bueno, calidades muy buenas. Según ellos la clave es hacerlo todo muy rápido. Y en ello están, el día siguiente de comprar ya no había paredes en el piso. En menos de 3 meses van a terminar. He comprado en el barrio más demandado de mi ciudad y a un precio muy bueno (piso de herencia varios meses anunciado. El día que en el portal vi que bajó de precio llamé, fuí a verlo y oferté un 10% y aceptaron). Ya contaré como termina esto.
    Gracias por tus escritos, Alberto.
    Un saludo.

    1. Gracias por compartir tu historia tocayo!
      Con ganas de qué nos cuentes como termina todo. ¡Deseo que te vaya muy bien y sobretodo que aprendas mucho en el proceso!
      Un abrazo!

  4. Hola Alberto,
    Me ha encantado tu post y muy acertado el enfoque, creo que la gente se debería culturizar antes de empezar
    Llevo tiempo queriendo entrar en esta modalidad , pero como tú dices, hace falta tiempo y conocimiento para encontrar esa oportunidad y en eso estoy.
    El conocimiento lo tengo, actualmente me dedico a la venta de materiales para todos los gremios, y eso me a ayudado a reconocer y saber quienes valen y quienes no, además estuve muchos años trabajando en la construcción por lo que conozco ese mundo, pero el tiempo es más complicado, yo llevo 9 meses intentando crear sinergias con otras personas para realizarlo, así que se que lo conseguiré, pero a su debido tiempo.
    Muchas gracias por todos tus conocimiento son muy valiosos.

    1. Gracias Orlando por tu comentario.
      Los que sois del gremio tenéis ese puntito de ventaja que comento en el artículo respecto a los que no.
      Aunque, por supuesto, cómo bien dices, encontrar buenas oportunidades siempre cuesta.

      Un saludo!

  5. Hola Alberto,
    Enhorabuena por este artículo, es realmente enriquecedor.
    En septiembre hemos comprado un piso para hacer House Flipping y nos encontramos con la novedad de nuevo impuesto de plusvalía. Antes si entre la compra y la venta no transcurría más de un año, el impuesto no había que pagarlo.
    Ahora con la reforma, esto ha cambiado. Por este motivo me gustaría saber qué hay que incluir en el apartado de precio de compra, el de venta está claro: precio de compra de la casa, impuestos (ITP), gastos de notaria, gastos de inmobiliaria, gastos de registro, costes de la reforma, etc.
    El incluir estos impuestos, gastos y costes de la reforma o no, afecta de manera sensible en el beneficio obtenido y por lo tanto en el importe del impuesto de plusvalía.
    Te agradecería que me aclarases, si es posible, este tema.
    Saludos y muchas gracias.
    Oscar

    1. Gracias Oscar! 😉

      Por supuesto que puedes incluirlo como coste. Recuerda tener “facturas bien redactadas” de todos los conceptos.

      Saludos!

  6. Hola Alberto, te sigo desde hace un tiempo y cada vez que leo un post tuyo, me quedo satisfecha con la lectura y la sabiduría que transmites en cada uno, de los cuales estoy 109% de acuerdo, llevo poco tiempo como inversionista, y sigo a los mejores y tú blog es uno de los más que aprecio, por el conocimiento y el valor que aportas. En este post, no te has dejado nada, hacia tiempo que no leía un texto tan coherente y lúcido con respecto a este tema tan de moda en la inversión inmobiliaria, soy de las personas que investigo y analizó mucho antes de tomar la decisión adecuada, por lo que estoy de acuerdo con tus criterios respecto sl flipping, y para que una operación salga exitosa tienes que valorar muchos factores y el factor tiempo y plazos es muy importante, “tiempo es dinero”. No sólo es suficiente con encontrar una oportunidad, es llegar al final lo más rápido posible, sin contratiempos y vender bien aportando valir y obtener ganancia, eso lo queremos todos, fácil se dice pero difícil es. Así que tú post describe la verdadera realidad de hacer un flipping con sus ventajas y desventajas. Muchas gracias por lo bien que transmites la realidad de las inversiones y por todo lo que aportas con tú blog. En hora buena por este artículo.

  7. Disculpa Alberto, pero la regla del 70%, tal como la planteas, me parece absolutamente inverosímil. Siguiendo tu ejemplo: si inviertes 80.000 € en una propiedad, 25.000 € en su reforma y vendes en 150.000 € estarías obteniendo un retorno (bruto) del 42% (45.000 €). Los más optimistas hablan de retornos de entre un 20 y un 30% por la operación, lo que no está nada mal considerando que se puede realizar en menos de un año. Revísalo.
    Saludos,
    Erial

    1. Gracias Erial por tu comentario,

      He visto operaciones más rentables que ese porcentaje (y también menos rentables obviamente).
      Cuando son cantidades bajas los porcentajes pueden ser muy importantes. Obviamente los porcentajes van disminuyendo a medida que aumentamos las cantidades en valor absoluto.

      ¡Saludos!

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