10 errores “clásicos” que debes evitar al invertir en viviendas

El único hombre que no se equivoca es el que nunca hace nada.

Goethe

Los errores forman parte de la vida. Pero hay dos tipos de errores. Los evitables y los (prácticamente) incontrolables.

En el artículo profundizaremos en los errores más evitables y abordaremos como no caer en las trampas más comunes que existen cuando invertimos en viviendas.

Error #1.- Comprar una vivienda “como si fuéramos a vivir en ella”

El típico error de muchos.

Comprar para ti cuando no es para ti.

Es lo más normal del mundo. Cuando uno va a invertir una cifra de dinero con tantos ceros no acaba de ser del todo racional. O mejor dicho, a través de la razón intenta convencerse de las decisiones que sus emociones le impulsan a tomar.

Comprar algo que no reluce es complicado.

Pero debemos ser conscientes que debemos intentar alejarnos de nuestros prejuicios y sobretodo entender qué tipo de huéspedes estamos buscando para esa inversión determinada.

¿Buscamos estudiantes, parejas jóvenes, jubilados, ejecutivos de paso, familias?

Mirar desde los ojos de nuestro potencial huésped ideal nos ayudará a ser más racionales con las características de la vivienda y a “desapegarnos” de nuestras preferencias individuales.

Tener ojos de inversor es algo “entrenable“. Al fin y al cabo, como casi todo en la vida.

Piensa en las características de la vivienda en relación a tu huésped ideal y utiliza “check lists” para asegurarte que cumple con todo lo básico y necesario.

A todos nos gusta tener una terraza de 50 metros cuadrados, pero probablemente el huésped que buscas no podrá pagarla.

Error #2.- Comprar una vivienda a reformar de forma importante sin tener experiencia previa

Reformar una vivienda es un negocio completamente distinto al de alquilar una vivienda.

Son dos negocios independientes. Negocios que no tienen nada que ver el uno con el otro y negocios en los que se necesitan cualidades diferentes para tener éxito.

Cuando “juntas” dos operaciones distintas lo que estás haciendo es aumentar el riesgo.

Es como cuando un paquete tiene que llegar a un destino final a través de un destino intermedio. Primero a un determinado almacén que luego lo envía al destinatario definitivo. Las probabilidades de que ese paquete no llegue a su destino final aumentan cuando hay un almacén intermedio.

Lo mismo ocurre con la reforma. Es un potenciador de la rentabilidad si se ejecuta bien. Pero si se hace mal puede destruir rentabilidades y además generar quebraderos de cabeza importantes.

¿Y cómo se aprende a reformar?

Reformando claro. Y eso requiere tiempo obviamente. Y asumir riesgos que debes entender si en tu caso te compensan, ¿o no?

En las primeras operaciones, KISS. (Keep It Simple).

Error #3.- Obsesionarse en comprar lo más barato para buscar “ser el campeón del mundo en rentabilidad”

El libro Guiness de los Records debería tener una sección para inversores inmobiliarios.

Donde dieran titulares como los siguientes:

  • Pago 25 centavos al mes de hipoteca y los inquilinos me pagan 8.900 euros al mes de rentas.
  • Compré un piso por 0 euros de mi bolsillo y en 5 años la monstruosa deuda que contraje fue amortizada por el pago del inquilino y con el dinero que me sobró me compré un Porsche Carrera 100% eléctrico (no sé ni si existen).

¡Ojo con la rentabilidad!

Si compras una madriguera sin cédula de habitabilidad en el bosque y alguien te la alquila, tendrás una rentabilidad impresionante. Ah! Y también problemas legales, fiscales y si eres una persona normal pesadillas en la mayoría de tus noches.

Calma.

Todo tiene un precio. Sólo resulta que a veces ese precio no está “marcado” de la forma habitual.

Los precios más típicos que esconden altísimas rentabilidades son:

  • Iliquidez del inmueble
  • Riesgo muy alto de baja demanda de alquiler
  • Inversiones necesarias en CAPEX “visibles” o “no visibles”
  • Problemas estructurales de la vivienda (ruidos, poca luz, contaminación…)

No busques entrar en los Guiness. Busca poderte tomar una cerveza Guiness (sí, esa cerveza negra irlandesa tan buena) con tus amigos de forma relajada.

Será mejor para tu cabeza y a largo plazo para tu cartera.

Error #4.- No negociar las condiciones del crédito “lo suficiente” (las condiciones de un crédito siempre son mejorables, piensa en él como cuando sacas jugo a un limón, siempre hay una gota más)

Hay conversaciones que son muy rentables.

Cuando negocias con tu jef@ tu salario debes ir muy preparado. Ya desarrollé en profundidad cómo aumentar tus probabilidades de obtener una buena subida salarial en un artículo anteriormente. Para tener éxito, debes aportar motivos racionales (obviamente) pero también negociar con una preparación emocional previa que te ayude a ser valiente y a seguir el guión que anteriormente has establecido.

Los bancos son negocios (que por cierto hace tiempo que no ganan dinero de forma estructural por los bajos tipos de interés y la progresiva evolución de estos servicios al entorno digital – mucho más transparente en cuánto a la información que acaba conociendo el cliente), y como negocios necesitan ganar dinero. El máximo posible.

Y por ello cuando te vendan una hipoteca (porque recuerda que tú eres el cliente) si pueden cobrarte un margen de interés más alto lo harán. Es evidente. Tú harías lo mismo.

Y ahí es donde debes tener tu guión:

  • Diferentes ofertas obtenidas de otros bancos.
  • Listado con las condiciones a través de los comparadores online (como Trioteca o Finteca).
  • Y sobretodo la capacidad de saber tensionar la cuerda al máximo.

Que no se rompa la cuerda. Pero que no quede flácida. No quieres jugar a saltar a la cuerda. Lo que quieres es tener la hipoteca a los tipos más bajos posibles dadas tus circunstancias.

Y conseguir ésto, (no te equivoques) no depende del banco, depende principalmente de ti.

Error #5.- Asumir riesgos innecesarios (comprar lejos, comprar en barrios nuevos o comprar sin hacer una buena “due diligence” de la vivienda)

El vecino parece que siempre tiene un jardín más verde es una expresión que me gusta y es muy útil en la vida.

Parece que a veces lo que desconocemos es mucho más atractivo. Y lo que tenemos cerca lo despreciamos automáticamente por el hecho de resultarnos familiar.

No digo que debas comprar justo en el barrio donde vives. Digo que no debes moverte demasiado lejos de tu zona (habitualmente) para encontrar buenas oportunidades inmobiliarias. Habrá excepciones. Claro. Pero pocas.

Raro será que a menos de 30 Km de tu lugar de residencia no exista una vivienda decente en la que invertir.

A ver, si vives con los osos en los Pirineos o en medio del desierto de los Monegros quizás es tu caso. Pero sino, es difícil pensar en que no hay buenas oportunidades relativamente cerca. Si inviertes muy lejos de tus lares estás asumiendo más riesgo del que deberías.

Y luego un tema importante.

Hay gente que antes de comprar un coche de segunda mano lo lleva a un mecánico para que le haga un buen chequeo.

¿Quieres comprar una vivienda sin ni siquiera entender en qué estado están las instalaciones básicas (electricidad, fontanería, suelos, techos…)?

Hay tanto valor en hacer cosas aburridas que precisamente porque son aburridas pocos las hacen. Pero luego resulta que esos pocos que hacen el trabajo más tedioso son a los que les va mejor. ¡Qué casualidad!, ¿no?

Tampoco hace falta, ¿no? Riesgos, los justos y necesarios.

Error #6.- No invertir lo suficiente en el lavado de cara y el “homestaging” antes de poner la vivienda al alquiler

Compras una vivienda. Estás excitado y feliz.

No le quitas ni el polvo acumulado. Haces 4 fotos con el móvil y la subes al portal inmobiliario de turno.

¡No chato, no!

Haciendo esto pierdes cientos de euros anuales en concepto de ingresos de alquiler. Si alquilas la vivienda, claro!

Las personas miramos fotos. La mayoría apenas leen (gracias por haber llegado hasta aquí, dice mucho de ti 😉 ).

Por favor. Éstas “vendiendo” el lugar donde otros vivirán. No seamos cutres.

Invierte en arreglar la vivienda lo mejor posible con los mínimos recursos. Usa la ley de Pareto. Compra 4 cojines en el IKEA, unas cortinas sencillas y decentes y 2 pequeñas plantas artificiales.

Ponlo todo blanquito (o grisito o amarillito o el colorcito que quieres pero que no sea rojito o azulito oscuro… que se vea luz y sea un color neutro).

Piensa en la primera impresión que tendrá el potencial inquilino al visitar la vivienda.

Repito. No somos seres racionales.

Somos seres emocionales que usamos nuestra mente racional para justificar lo que nuestra “dictadora” la señora emoción nos impone. ¿Qué emoción quieres que tu vivienda transmita?

Error #7.- No dedicar suficiente “atención” y no usar un “método robusto” para la selección de inquilino

No me cansaré de repetirlo (y escribirlo 😉 ). El negocio inmobiliario de viviendas de alquiler consta de dos procesos completamente distintos (pero necesarios ambos):

  1. Comprar bien
  2. Alquilar mejor

Una buena compra de un inmueble la destroza una mala selección de inquilino.

Una mala compra de un inmueble no la salva ni el mejor de los inquilinos.

Ambas cosas son críticas para conseguir buenas rentabilidades.

Delegar está bien. Pero acuérdate que delegar no es dimitir.

Si otros (agencias) seleccionan un inquilino por ti sin tu supervisión. Te la estás jugando. Estás dimitiendo de tu responsabilidad. Ellos siempre ganan (la comisión que les paga el nuevo inquilino), si el inquilino sale mal (tú te “comes” el marrón). Así de fácil.

No dimitas en la tarea se selección de inquilino. Nunca. Y si delegas al 100% define unos criterios muy exigentes y que (al menos) queden por escrito.

Error #8.- No “educar” desde el primer momento al inquilino

La vida parece ser maravillosa. Ya has cobrado la fianza y la garantía. Y también el primer mes. Y estás eufórico.

El nuevo inquilino te llama el siguiente sábado a las 12 de la mañana. Y te dice lo siguiente:

– Hola querido Alberto. Tengo un problema. El agua del grifo de la ducha sale muy atenuada. Como que el chorro sale muy débil. Sale muy poquita agua. Y así no hay quién se duche. Yo soy de ducharme con un chorro fuerte, ¿sabes?

Tienes dos opciones:

  • Opción a): No te preocupes, en veinte minutos estoy ahí con vosotros. Traigo el antical conmigo. Es Viakal. Es la marca buena. Ya verás como te lo soluciono y transformo tu ducha en las cataratas del Niágara.
  • Opción b): Gracias por la información. Aplícale antical. Probablemente te funcionará.

¿Qué le dirás al inquilino?

¿La a) o la b) ?

¿Qué tipo de propietario quieres ser?

Si elijo la a) invierto 3 horas y mi esposa me mirará con unos ojos endemoniados al presentarme a las 15h de la tarde de un sábado después de arreglar el grifo de los inquilinos. Los niños histéricos y la comida en familia del sábado se irá al traste.

Si elijo la b) estoy educando a los inquilinos a que solucionen los problemas de “su piso”.

Creo que queda claro la mentalidad que hay que tener.

¿Ayudar a los inquilinos? Siempre.

¿Ser esclavos de los inquilinos? Nunca.

¿Visitar el piso del inquilino? Sólo excepcionalmente si no hay otra solución.

¿Delegar en otros las reparaciones? Siempre. Repito. Siempre. Repito. Siempre.

¿Te ha quedado claro?

Repito.

Siempre.

Error #9.- No saber delegar y por tanto no poder “escalar” el negocio inmobiliario

Este problema está relacionado con el punto anterior pero no se refiere sólo a la gestión de los problemas del inquilino.

Si te agobia ir a la cámara de propiedad a introducir la fianza contrata a una API (un agente de la propiedad) para que te haga la gestión.

Si te agobia hacer la renta, contrata un gestor.

Mira.

En la vida. Si lo que te agobia se puede solucionar por poco dinero, usa parte del beneficio de tus inversiones para liberar tu mente. Para eso está.

Si te agobia gastar algo de dinero para que otros hagan lo que a ti te agobia. Entonces, quizás invertir en inmuebles no es para ti.

Si externalizas bien, cuantos más buenas inversiones en pisos realices, más dinero y potencial tiempo tendrás.

Si no externalizas, cuántas más buenas inversiones en pisos realices, más esclavo de tus inversiones serás.

¿Esclavitud o libertad?

Ex-

ter-

na-

li-

za.

Siempre.

Error #10.- No saber gestionar problemas debido a una mentalidad incorrecta y “ahogarse en un vaso de agua”

Y el último error (en mi opinión) es el más importante.

La mentalidad define a los ganadores.

Como siempre.

Tengo un amigo que a veces conoce a alguien exitoso y me comenta:

¿Y éste? ¿De dónde ha salido?

Y mi amigo me sigue diciendo… Yo con todos mis “másteres” del universo, mis idiomas, mis cursos en escuelas de negocios y me cuesta llegar a final de mes.

¿Y éste? ¿Que parece un pelacañas, que casi no sabe ni vocalizar, que dejó el EGB en séptimo por incapaz y el tío me dice que tiene 8 viviendas casi pagadas?

La vida, a veces, parece injusta.

Pero realmente creo que la diferencia acostumbra a ser la mentalidad. Y la mentalidad hay que entrenarla.

E invertir en pisos te da muchos momentos donde podrás entrenar la mentalidad. Habrá problemas. ¡Claro! Esa es la gracia.

Y tu crecimiento será consecuencia a cómo reaccionas a esos problemas.

La gracia será entender qué espacio le das a esos problemas en tu cabeza. ¿Mucho espacio o un espacio limitado?

La mentalidad y tu capacidad de hacerte gigante y convertir en “problemillas”, problemas que otros ven como montañas insalvables es lo que te convertirá en un gran inversor inmobiliario.

Busca soluciones.

Busca mejorar tu mentalidad.

Busca “crecer”.

¡Tu crecimiento es tu mayor activo!

Feliz crecimiento y recuerda la siguiente frase. Sin duda, una de mis favoritas.

Cada vez que cometo un error me parece descubrir una verdad que no conocía.

Maurice Maeterlinck


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Y por fin, en el próximo post te contaré algo en lo que llevo muchísimos meses trabajando. Reconozco que estoy emocionado 😉


Foto que encabeza el post: Un helado desperdiciado por un error

23 comentario en “10 errores “clásicos” que debes evitar al invertir en viviendas

  1. La entrada no tiene desperdicio, muchos errores evitaremos. Mil gracias por todo lo que aportas a los que queremos introducirnos en este sector.

    Yo compré una casa en 2013 para alquilar, que me costó una pasta, el error …. hacer caso a la emoción en lugar de a la razón, ahora la he puesto a la venta para poder invertir en otro inmueble que me dé mayor rentabilidad, el problema es que llevo un tiempo pateando y visitando portales para comprar en mi ciudad pero los números no salen. No veo otra alternativa que comprar en …. ( podría ser Madrid )

    1. Gracias María Ángeles por tu comentario… de los errores seguro se aprende! Al fin y al cabo también se puede gestionar fuera de tu ciudad… es más incómodo pero mejor que comprar mal en tu ciudad obviamente! Saludos!

    2. Hola Alberto. Yo vivo en Salamanca y me gustaría comprar en Madrid. Podrías recomendarme zonas con buena rentabilidad para alquilar donde no haya mucho riesgo? Creo que no vives allí pero a lo mejor tienes información o puedes facilitarme algún contacto para asesoramiento en ese aspecto.
      Muchas gracias.

      1. Hola Mª Ángeles! Gracias por tu comentario…
        La verdad es que no conozco bien la zona y en estos momentos tampoco conozco a ningún inversor inmobiliario de Madrid. Lo siento.
        Un saludo!

  2. Te pongo rapidamente en situación, tengo 24 años soy de Cordoba y estoy buscando mi primer piso para invertir.

    Mi principal miedo viene a la hora de analizar los sistemas de fontanería (este sobre todo) y electricidad de la vivienda. El tema es que nunca me voy de un piso sabiendo a ciencia cierta si debería contar con este gasto para la reforma o no. En el caso de la fontaneria además es más complicado ya que siempre me comentan que tendríamos que levantar (paredes o suelo) para ver que tipo de tuberías tiene. Te pongo unas preguntas por si me puedes ayudar.

    1. ¿Contratarías a un profesional para que levante lo que haga falta y mire ambos sistemas? ¿lo harías para la primera visita o harías una segunda visita con el en caso de que de verdad te interese el piso?
    2. ¿Cuánto suele costar esto?
    3. ¿No se opondrá el vendedor a que hagas cosas en el piso antes de comprarlo?
    4. Algún truco o forma de saber si será necesario cambiarlo sin ayuda de un profesional (para primeras visitas principalmente)

    Muchas gracias de antemano por tu tiempo.

    Un saludo.
    Rafael.

    1. Gracias Rafael!
      Y enhorabuena por empezar a tan corta edad.

      1.- Definitivamente contrataría a un profesional
      2.- Una auditoría visual no te debería costar más de 50 euros si la visita es de menos de 1 hora
      3.- Hacer cosas sí se opondrá, pero mirar en profundidad no debería (y si se opone igual es que oculta algo,¿no?)
      4.- No soy un experto. Yo me dejo asesorar por otros que saben mucho más que yo en estos temas. Vale la pena que inviertas esos 50 euros o lo que te cueste. Míralo como una inversión y no un gasto (realmente es una inversión)

      Espero te sirva! Saludos!

      1. Buenas tardes Alberto,

        Antes de nada queria darte las gracias por todos tus articulos y el tiempo que le dedicas en contarnos tus experiencias, la verdad que eres una fuente de inspiracion para todos los inversores que nos estamos iniciando.

        Siguiendo el comentario de Rafael queria hacerte una consulta. Estoy a favor de que antes de comprar un piso busquemos la opinion de un reformista o un arquitecto que revise la vivienda para ver si oculta algo que a nosotros se nos puede escapar. Mi pregunta es, cuando tiene sentido hacer esta inspecccion? Mi razonamiento es hacerla despues de la oferta y antes de firmar las arras, poniendo una clausula de salida en caso que el piso no supere la inspeccion. Como ventaja veo no tener que llevar y pagar al experto cada vez que vas a hacer una oferta/visita y llevarle solamente una vez han aceptado la oferta. Como desventaja veo, como dice Brandon Turner, que el vendedor se pueda asustar o preferir otra oferta debido a esta clausula. Cual es tu opinion?

        Aprovechando el comentario me gustaria preguntarte si tienes alguna idea de como se podria decorar un piso o hacer homestaging como comentas en tu punto 6 si vamos a poner el piso en alquiler sin muebles.

        Muchas gracias de nuevo y nos vemos en el siguiente post!

        1. Gracias por tu comentario Curro!

          Respecto el tema homestaging… Menos es más… Colores claros. Espacios abiertos. Sin muebles o si los hay que sumen. Si pones cuadros que sean coherentes con el espacio… es todo una ciencia. Pero con un poco de gusto y poco dinero se pueden hacer maravillas.

          Respecto lo que comentas acerca del arquitecto, es una posibilidad muy interesante. Otra es hacer lo mismo antes de hacer la oferta. La ventaja es que puedes argumentar bajadas de precios debido a problemas estructurales. La desventaja (obvia) es que puedes invertir un dinero y después no llegar a un acuerdo.

          Prefiero lo que propones. Aunque es verdad que si hay sobredemanda sobre el piso puedas perderlo si no eres rápido.

          Saludos y estamos en contacto!

  3. Siempre es un aprendizaje leerte, muchísimas gracias por el tiempo que nos dedicas, no pares 😉
    Un Saludo y gracias again!!

    1. En función de la construcción las viviendas pueden durar 100 años o más… así que de entrada, ¿por qué no?

      Sí que es verdad que deberías pedir el ITE (como la ITV de los coches) si es obligatorio en tu zona (depende de la “edad” de las viviendas) y analizar la vivienda antes de comprarla al menos con algún arquitecto e idealmente con un fontanero también.

      Saludos y espero te sirva!

  4. Un artículo que me ha encantado leer y que habría ayudado aún más antes de mi primera inversión inmobiliaria. No obstante, siempre viene bien tenerlo a mano para refrescar.

    Gracias por ayudar con tus sabios consejos, se nota que has aprendido del camino transitado.

    Vicente,

    1. Muchas gracias Vicente de nuevo!

      Hablando de transitar caminos, tú también has transitado unos buenos caminos… 😉

      Un abrazote!

  5. Gracias por estos buenos consejos. Me encanta el último punto. Personalmente, el camino de la inversión me ha sorprendido aprendiendo cantidad de cosas más allá de los temas puramente inmobiliarios. Sin ir más lejos, descubriendo blogs como éste, en el que, además de valiosos datos técnicos, compartes una filosofía de vida.

  6. Contenido completo, didáctico y fácil de entender! Me quedo con el consejo #3, lo que a priori pueda parecer un contrato con las mejores condiciones debe ser analizado con calma y tranquilidad, pues todo acaba teniendo su truco, y a menudo suelen ser los gastos que bien habéis recogido. Gran guía de consejos, un saludo!

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