Empezar cualquier actividad no es fácil. Y la inversión en inmuebles no es una excepción.
En estos momentos, con precios que han subido con fuerza en los últimos 10 años, hay muchos potenciales inversores que se preguntan si la inversión inmobiliaria sigue siendo una buena inversión.

Hay tanta liquidez en el sistema en estos momentos que la mayoría de activos se encuentran en máximos históricos o muy cerca de ellos (renta variable, materias primas, inmobiliario…).

Lo que va a ocurrir en los próximos 5 años no lo sabe nadie evidentemente así que voy a evitar hacer un ejercicio de adivinación con un título bien llamativo que busque un buen clickbait y poco más.

Lo que sí que creo es que independientemente de lo que haga el mercado a corto plazo si eres novato y estás pensando en invertir en inmuebles voy a compartirte algunos tipos de inversión que no te convienen (para nada) en tu primera inversión inmobiliaria.

¡Allá vamos!

Inversiones inmobiliarias no aptas para novatos:

1. Compra de viviendas en subastas

¿De verdad crees que la mejor opción para empezar la creación de tu patrimonio inmobiliario es a través de las subastas?

Las subastas inmobiliarias son un mundo en sí mismo. Hay ventajas evidentes: precios habitualmente competitivos, propiedades exclusivas, menor número de competidores (aunque mucho más experimentados) y procesos de negociación que no son largos, pues el precio final se decide en el momento de la subasta.

De todas formas, en muchas subastas el potencial comprador no tiene la posibilidad de inspeccionar físicamente la vivienda y, por tanto, no podrás llevar a cabo una buena auditoría de la vivienda (antes de comprar). Por ello, existe la posibilidad de encontrarse sorpresas desagradables que impliquen grandes costes de reparación o de otro tipo.

También existen potenciales riesgos legales. Hay inmuebles en subasta que pueden estar embargados o con disputas legales que no se resuelven antes de la venta. Además, pueden existir deudas pendientes (por ejemplo, impuestos no pagados) que el comprador deberá asumir si gana la puja.

Las subastas también requieren capital inmediato. Existen depósitos elevados para participar y, si se gana, hay que pagar muy rápidamente. Además, la naturaleza del activo hace que sea más difícil obtener financiación rápida y existen muchos prestamistas que no financian propiedades adquiridas en subasta.

Por último, las subastas pueden ser un terreno fértil para fraudes y estafas. Puedes encontrar propiedades con información falsa o engañosa.

Por todo ello, si estás empezando, mi recomendación es que te olvides de las subastas, al menos en tus primeras inversiones. Creo sinceramente que el extra de rentabilidad que puedes acabar obteniendo no te compensa los altos riesgos que asumirás si tu primera inversión inmobiliaria la haces a través de una subasta.

Operación tipo

Descripción: comprar propiedades en subastas públicas, a menudo a precios por debajo del mercado.

Ventajas: posibilidad de adquirir propiedades a precios ventajosos.

A tener en cuenta: competencia con compradores más experimentados que tú y riesgos legales o relacionados con el estado de la propiedad.

2. Inversión en viviendas de lujo

Invertir en viviendas de lujo puede ser una actividad extremadamente lucrativa. La vivienda de lujo es un nicho de mercado cuya evolución en precio no sigue los mismos patrones que la vivienda tradicional.

En periodos de bonanza, las rentabilidades pueden dispararse. Por el contrario, en periodos de vacas flacas las pérdidas pueden ser también muy considerables, ya que la vivienda de lujo tiene una sensibilidad al precio mayor a viviendas más modestas.

Cuando el mercado inmobiliario tiene mucha demanda y la economía se encuentra en un buen momento, las viviendas de lujo acostumbran a subir de precio más rápido que las viviendas tradicionales. Por el contrario, cuando el mercado inmobiliario sufre y la economía entra en recesión, el lujo o las viviendas del segmento premium acostumbran a bajar de precio de forma más acusada.

Un tipo de inversión en lujo bastante habitual sigue el siguiente patrón: el inversor invierte en una zona muy buena donde la oferta de viviendas es muy escasa.
El activo tiene potencial, pero necesita una reforma muy importante. Se reforma la vivienda con materiales de primerísima calidad y con un diseño espectacular.

La fase de aumento de valor es extremadamente importante y marca la diferencia. Las mejoras deben ser de alta calidad y seguir las últimas tendencias en diseño y arquitectura, ya que los compradores de viviendas de lujo buscan exclusividad y sofisticación.

Una vez terminada la rehabilitación, el proceso de venta también es muy relevante y suele realizarse a través de agencias muy especializadas en este tipo de activos.
Ya sabes: agencias con oficinas llenas de luz en calles prime, música bossa nova sonando de fondo a través de altavoces Bang & Olufsen y donde al entrar te sirven un buen café molido proveniente de Colombia. Lao-Tse dijo que «un viaje de mil millas comienza con un solo paso».

El primer paso al invertir en inmuebles debe ser sólido y con garantías. Si estás empezando, el lujo puede esperar. 

Operación tipo

Descripción: comprar propiedades de alta gama y reformarla con la expectativa de una apreciación significativa de su valor.

Ventajas: potencial de altas ganancias y propiedades únicas de alta demanda.

Desventajas: altos costes iniciales y un mercado más volátil y sensible a cambios económicos.

3. Inversión en proyectos de desarrollo inmobiliario

Otra opción de inversión en el sector inmobiliario es asociarse con otros inversores para participar en proyectos de desarrollo inmobiliario. Estos proyectos implican generalmente la adquisición de terrenos, el diseño y construcción de inmuebles y su posterior venta.

Las ventajas son evidentes: alto potencial de rentabilidad, control directo sobre el proyecto y posibles beneficios fiscales. En muchas jurisdicciones existen incentivos fiscales y subsidios para desarrolladores, incluyendo deducciones de impuestos y exenciones por el desarrollo de áreas específicas.

Además, se puede acceder a condiciones favorables de financiación, como créditos y asociaciones en joint ventures. Estos proyectos suelen ser muy escalables, permitiendo replicar modelos exitosos y aprovechar economías de escala.

Sin embargo, las desventajas también son significativas.

Requieren una alta inversión inicial, están sujetos a riesgos de mercado durante la duración del proyecto y enfrentan riesgos de construcción, como retrasos o sobrecostes.
Existen riesgos regulatorios relacionados con la obtención de permisos y el cumplimiento normativo.
En algunos municipios, la tramitación de licencias dura más que la ejecución de la obra en sí mismo.

La gestión de estos proyectos es compleja y demanda experiencia considerable.
Además, existen riesgos financieros como la limitación del apalancamiento para la compra de terrenos y la posibilidad de cambios económicos relevantes, como variaciones en los tipos de interés.
Finalmente, hay que considerar el riesgo de competencia, ya que otros desarrolladores pueden ser más innovadores o saturar el mercado.

Por todo ello, de nuevo, no te recomiendo empezar tu andadura en la inversión inmobiliaria a través de la promoción.

Operación tipo

Descripción: financiar la construcción de nuevas viviendas o complejos residenciales.

Ventajas: potencial de altas ganancias y creación de nuevos activos.

A tener en cuenta: altos riesgos asociados a la construcción y largos plazos antes de ver retornos.

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Y entonces, ¿cuál es la inversión ideal para empezar?

Personalmente, ya sabes que soy un fan del alquiler tradicional. Considero que es el que menos involucración necesita por tu parte.
Y es por ello que focalizo mis esfuerzos en este tipo de inmuebles.

De todas formas no es la única posibilidad por supuesto.

El nivel de gestión que quieras asumir (más pasivo o más activo) determinará el tipo de inversión adecuada para tu primera operación.

Según tu estrategia, la inversión inmobiliaria actuará como generadora de riqueza (tipo Carl Lewis) o como conservadora de la misma (tipo tortuga).

En el gráfico inferior puedes ver en función de tu involucración y la potencial rentabilidad diferentes opciones para empezar con tu primera inversión.

Sé consciente que los riesgos legales de tu inversión por el cambio de reglas jurídicas en el alquiler de habitaciones o en el turístico y temporal siempre será mucho más importante, a priori, que en el alquiler tradicional.

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A través de la imagen puedes descubrir distintos tipos de inversión inmobiliaria en función de la «prisa» que tengas para crear riqueza y la involucración que puedas o quieras permitirte.

Recuerda que existen dos grandes desventajas al invertir en inmuebles:

1. La liquidez es muy baja en comparación con otros tipos de inversión.
2. Es una inversión en la que habitualmente te apalancas (te endeudas), lo que aumenta el daño si cometes errores.

La deuda, si no se controla bien, puede jugarte malas pasadas.

Aun así, la inversión inmobiliaria bien ejecutada y con conocimiento puede proporcionarte rentabilidades muy relevantes.

El riesgo principal proviene de no controlar la deuda y de comprar activos problemáticos: okupas, inquilinos morosos, cambios de uso no aprobados o reformas más costosas de lo esperado. Cuanto más problemático es un activo, mayor rentabilidad potencial ofrece, pero también mayor probabilidad de sorpresas desagradables.

Debes interiorizar que lo peor que puede ocurrirte al invertir en un activo inmobiliario es que no sea alquilable. En ese caso, el yield no es cero, sino negativo, ya que mantener un inmueble cuesta dinero: impuestos, mantenimiento y deterioro.

La rentabilidad inmobiliaria proviene de varias fuentes: la plusvalía, el flujo de caja positivo por alquiler, los beneficios fiscales y la amortización de la deuda.

En función de tus objetivos, potenciarás unas fuentes u otras, pero toda inversión inmobiliaria debe darte siempre un flujo de caja positivo. Este punto no debería ser negociable para tu primera inversión inmobiliaria.

Recuerda que tu liquidez no soportará varias viviendas con flujo de caja negativo mes tras mes.

Ahora que la vivienda lleva muchos años con fuertes subidas, la importancia de comprar bien aún es más relevante.
Si hace 5 años compraste caro, las subidas de todos estos años te han ayudado a subsanar tu error.

Nunca confíes en algo que no depende de ti (como la evolución del precio de la vivienda).

Si inviertes por primera vez, recuerda:

«Prepárate para lo peor y espera lo mejor».

Por tu Abundantia, ¡feliz aprendizaje!

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Foto que encabeza el post: Al empezar, siempre es mejor no quemarse(Foto: Unsplash)

Este artículo está inspirado en un fragmento del libro Tu Primer Piso.