8 «problemas de propietario» que acabo de sufrir (La cara B del negocio de alquiler)

La vida de un inversor inmobiliario no es tan idílica como quizás crees.

“Poseer algo significa, antes o después, tener que hacerse cargo de ello.”
— Simone Weil

Estos últimos dos meses han sido «intensos».

Normalmente, sabéis los que lleváis más tiempo leyéndome que priorizo la inversión inmobiliaria pasiva.
Por ello no hago flips, no invierto en alquiler de habitaciones ni tampoco en alquiler temporal o turístico.

Creo que dado el clima político actual (¿mundial?) las inversiones inmobiliarias más cortoplacistas (o más especulativas) como le llaman algunos serán mucho más intervenidas en el futuro probablemente.

El alquiler a muy largo plazo me encanta. Hay realmente poco trabajo y en algunas viviendas paso años sin intervenir. De todas formas, a veces se alinean los astros y el número de incidencias recientes que he tenido han sido importantes.

Y me parecía interesante compartir algunas de las incidencias con todos vosotros para que puedas entender cómo es «el día a día» real de un inversor inmobiliario con un número importante de inmuebles de alquiler tradicional.

Creo que siempre hay valor en entrar al detalle de acciones quizás no tan glamorosas como invertir en una nueva oportunidad pero muy importantes y críticas para «gestionar bien» el negocio.

Aquí va el listado de algunas de las incidencias que no me han amargado mis últimas vacaciones pero que me han tocado, por decirlo finamente, un poco las narices.

Incidencia #1.- Se inunda una de nuestras viviendas y la compañía de seguros se lo toma con mucha calma (2 meses sin avances)

El 5 de noviembre del pasado año hubo una gran tormenta en la zona donde tenemos el mayor número de inversiones inmobiliarias. Y una de nuestras viviendas se inundó.

La terraza no absorbió suficiente agua y el parquet del comedor que linda con la terraza quedó inundado. Como el parquet, como puedes imaginar, no es como el césped de un campo de fútbol, la inquilina se encontró el percal al volver a casa después de un duro día de trabajo.

Dos meses más tarde las compañías de seguros siguen discutiendo entre sí.

El contenido estropeado (armario de la tele y otros pequeños muebles…) ya lo ha cubierto el seguro del inquilino.

Pero para el cambio de parquet están discutiendo entre el seguro de la comunidad y el mío para ver quién se hace cargo. Además, para más inri (¿aún se usa esta expresión?), como la tormenta superó un determinado umbral de intensidad resulta que se puede catalogar como una situación catastrófica y por ello las compañías de seguros pueden acceder a ayudas de las mastodónticas compañías de reaseguros que las aseguran a ellas. ¡Un tema complejo vamos!

A todo ello, la inquilina no sabía si irse de vacaciones en Navidad o no porque creía que se lo iban a arreglar rápidamente. Tiene una paciencia que agradezco y una vez más ahí está el valor de hacer una selección de inquilinos donde también tienes en cuenta su forma de ser y de gestionar marrones.

Pero el número de llamadas a la compañía de seguros por mi parte me pone de mala leche.
Esperas eternas (con esa musiquita que además es cursi y suena mal) y palabras vacías de gente que no tiene ninguna culpa de que los procesos sean los que son.

En fin…

Incidencia aún a resolver que me ha hecho perder algunas horas de mi vida.

C’est la vie.

Incidencia #2.- Se rompe el motor de una persiana y asisto a un festival de falta de profesionalidad comercial del «perito» del seguro

En otra de nuestras viviendas (no la inundada) tenemos unas ventanas Gradhermetic.
Son muy cools.

De esas que se abren de distintas formas donde las lamas o los listones se pueden graduar, tienen función de memoria de posición… en fin todas las pijadas que puedas imaginarte y más.

Pues bien, se rompe el motor de la persiana justo después de la tormenta eléctrica del 5 de noviembre. 
Llamo al seguro y rápidamente un périto se desplaza al lugar de los hechos😉 .

El perito me llama desde la vivienda con un español justito y me dice que el seguro no cubre eso.

– Pero si me dice el inquilino que justo se estropeó el día de la tormenta.
– Ya pero es viejo el motor. No tira.
– Entonces usted me dice que es casualidad que se estropeara el día de la tormenta.
– Sí.
(… respira Alberto).
– ¿Y qué hacemos?
– Yo se lo puedo cambiar. Por 450 euros más IVA se lo arreglo. Pero me lo tiene que decir ahora. Para aprovechar el viaje.
Lo pienso y le digo: – Vale. (pienso en «matar» el tema).

-Me tiene que hacer un Bizum ahora.
-¿Me envía la factura proforma?
-No, eso yo no… eso hable con la compañía de seguros.

(pienso en la musiquita cutre y la de tiempo que ya he perdido con la inundación y le digo lo siguiente).

-No entiendo. ¿Me dice que antes de hacer el trabajo le envíe 450 euros + iva sin proforma ni ningún justificante a alguien que no conozco por Bizum?

-Exacto.

(surrealista).

– Pues va a ser que no. Que pase un buen día.

No hace falta profundizar más en el caso.
La parte buena de la historia es que me permite compartirla contigo. Aléjate de gente no profesional.

Llamé a una empresa «profesional»normal» y lo hicimos más barato y a mi manera.
Pagué como siempre antes de empezar una paga y señal y el 100% del importe cuando el trabajo fue acabado y me confirmó el inquilino que todo funcionaba. Obviamente recibí la proforma y la factura final antes de pagar.

Nunca pagues el 100% sin recibir la factura correcta. A algunos proveedores poco profesionales y cortoplacistas se les olvida. Ya lo aprendí por errores del pasado.

Incidencia #3.- Unos armarios pijos de la marca Bulthaup cierran mal y me doy cuenta que un «servicio premium» de mi seguro es una tomadura de pelo

En la misma vivienda anterior (aquella tan pija donde gano mucho más dinero por revalorización que por flujo de caja) el inquilino (majo de verdad y que lleva más de 5 años) aprovecha que el Pisuerga pasa por Valladolid y me dice. 

-Ya aprovecho. Además del problema con la persiana hay unos armarios en la cocina que cierran muy mal. 

-No te preocupes – le contesto. -El servicio del super seguro de hogar que tengo tiene un servicio de manitas que me cubre anualmente un par de horas de trabajo. Te lo envío.

Llamo al seguro. 

Espero decenas de minuto con la musiquita de las narices.
Me desespero otra vez.

Cuelgo.
Contacto por whats app. Ese canal mágico.

Me espero.
Y nada.
5 minutos y me contestan.
Les cuento el caso.
Eso hay que hacerlo por teléfono. (¡no puede ser!)

Alardear de tener un canal de whats app para acabar derivándote al canal telefónico incrementa mi frustración. Para eso casi que mejor no tener ese canal, ¿no? … quizás tengo un mal día…

Llamo de nuevo.
Musiquita.

Finalmente, quince minutos después, doy el parte.
Y en unos pocos días y después de llamarme ochocientas veces el supuesto manitas a mí y yo de decirle al manitas que al que debe llamar es al inquilino y quedar con él, el manitas se presenta en la vivienda en cuestión.

El inquilino me llama diez minutos más tarde y me dice que ha pasado el famoso manitas y le ha dicho que eso él no puede arreglarlo. Que no entra en el servicio.

Me rio. Me lo tomo con humor.

-No te preocupes. Te envío a un manitas de verdad que es de mi confianza. Si él no puede arreglarlo será que realmente el tema no tiene solución.

En una semana le envío mi manitas de confianza y en 2 horas le deja todos los armarios de la cocina como nuevos. Es mi angel de la guarda. Mi tesoro. Pago la factura y tomo una decisión.

Me cambio de compañía de seguro de hogar. Me da mucha pereza hacerlo pero ya es un tema de honor. Siento que me toman el pelo. Es mi principal compañía. No tenemos todas las viviendas con esta compañía pero tenemos 6 de ellas. Es la compañía de seguros de un gran banco nacido en el Vallés Occidental (por si te preguntas quien es).

Incidencia #4: Cuando dar de baja un seguro de hogar se convierte en una misión casi imposible

Dedico un buen rato a analizar compañías de seguros. Con Gemini, ChatGPT y «el interné» uno puede dedicarse toda una vida a analizar. Con 20′ me es suficiente.

Sabiendo que para anular un seguro debes avisar 30 días antes de su renovación (tiene tela la cosa), decido contratar un primer seguro en la vivienda cuyo seguro caduca en 45 días con Tuio.
Tuio no es una compañía de seguros. Simplemente comercializa. Veo que detrás de Tuio los seguros son de Occident. Me da buena pinta. Estudio el CV de los fundadores de Tuio. Parecen gente seria. Me dan cierta envidia. Yo me veo capacitado por haber montado esa empresa hace años. Pero me he dedicado a otras cosas claro…

Contratar un seguro siempre es fácil. Además, veo que con Tuio todo es online. Son digitales nativos. Y además. pago un 35% menos por mi seguro.

Estoy contento.
Ahora solo toca dar de baja el viejo.

Pruebo con el famoso canal de whats app de nuevo.

Eso, curiosamente, hay que hacerlo también por teléfono.
Me pregunto de nuevo para qué tienen el canal de Whats app. Me frusta y me pone de mala leche. De nuevo.

Llamo.
Musiquita.
Festival de espera.
Me digo que «voy de estoico» y que Marco Aurelio estaría meditando mientras espera a que un agente se ponga.

Cuando logro escuchar una voz humana, resulta que las bajas se tramitan solo hasta las 15h de la tarde. Son las 15h45 de un día lectivo. Deberá llamar mañana.

¿¡Quéeee!?
Me indigno.

Imagino que las altas pueden tramitarse sin problema a las 2 de la mañana. Pero las bajas no. Por supuesto que no. Las bajas tienen horario de funcionario.

Ahora ya quiero dar de baja los 6 seguros de golpe.

Me caliento y contrato 2 seguros más en Tuio. Ya tengo 3 contratados.

Me voy a dormir y técnicamente hay 3 viviendas en las que tengo 2 seguros de hogar hasta que no logre dar de baja los antiguos.

Llamo al día siguiente.
Después de 20 minutos de musiquita y de meditación MarcoAureliana por mi parte, le cuento lo de la baja de los 3 seguros a la señorita.

Me dice que empecemos por uno que es un proceso complicado y lento.
¿Complicado?

Me hace una oferta surrealista y me doy cuenta que no está dando de baja mi seguro sino que me está «básicamente» diciendo que los últimos 10 años me han tomado el pelo con el precio. No me lo dice así obviamente pero es lo que pienso.
Me baja el precio a través de unos cupones regalo que tengo que renovar todos los meses o algo así. Le digo que gracias por su intento pero que mejor vayamos a lo que vamos. Lo digo con la voz más amable y suave que puedo emitir.

La señorita ha leído entre líneas mi torito de voz.

Y ahora sí, empieza a leer parrafadas legales. Sí a todo le digo.

Hacen la pregunta del miedo con lo de la hipoteca. Si tiene hipoteca en el banco debemos asegurarnos que… – no tengo hipoteca señora le contesto.

Finalmente lo logro.
Estoy exhausto y de mala leche.

Me prometo no contratar nunca más un nuevo seguro que no pueda dar de baja online sin tocar un teléfono.

Dar de baja 5 seguros más será dramáticamente fatigante.

Me ocurrió lo mismo al dar de bajas seguros de vida.
A veces incluso se cuelga el teléfono cuando estás en los pasos finales.

Si alguna compañía de seguros lee esto simplemente deciros que sé que ponerlo difícil al cliente para irse reduce el churn pero quiero pensar que a largo plazo no os beneficia (probablemente me equivoco pero ahí lo dejo).

Seguimos con temas fatigantes.

Incidencias #5, 6, 7 y 8: más temas administrativos y burocráticos en los que he perdido un poco de mi vida en estos últimos dos meses

Mis batallas con  mis seguros no han sido las únicas en estos

Otros temas «no divertidos» que he trabajado en los últimos 60 días:

Nuevo testamento

Después de trabajar con un lector de ID (y un crack) enel artículo que explicaba la importancia de tener un buen testamento me he aplicado mi medicina y he redactado con mi mujer un nuevo testamento pues el último que teníamos databa de 2014.
Ha llovido mucho desde entonces y tenemos un hijo más y además nuestra situación patrimonial ha cambiado bastante
(afortunadamente a mejor).

Hemos hecho algunos cambios que consideramos importantes. Lo estamos aún tramitando con Testamenta como hicimos hace más de una década y su servicio me parece más que correcto.

Si te interesa seguiremos informando.

Impuestos de no residentes

En el 2025 fuimos no residentes y por ello he tenido que liquidar todos los impuestos de las viviendas que alquilamos este enero. Además lo he hecho por dos. Un trabajo administrativo importante. Tengo ayuda pero soy yo quien controlo todos los números (ingresos, gastos, impuestos…).

Es un poco cañazo la verdad.

Antes era trimestral y tenía que rellenar 56 formularios modelo 210 al año. Ahora por suerte es anual.
Pero no deja de ser una tarea pesadísima.

Se rompe un calentador de un estudio

Tenemos un estudio. El calentador se rompe. Un clásico.
450 euros y problema solucionado.
Hay que coordinar el proceso con el inquilino y el reparador.
No es mucho trabajo pero todo suma.

Siempre se rompen en invierno y siempre se rompen con olas de frío. Y siempre se rompen cuando tú estás con tu familia relajado y de vacaciones. ¡Por supuesto!
Ducharse con agua fría no es agradable por supuesto.

Por tanto, es un tema urgente.

Las urgencias siempre transforman temas no importantes en temas estresantes.
Es lo que hay.

Subo el precio de 3 alquileres solo en los últimos 60 días

Las nuevas leyes catalanas me han «obligado» a subir los 3 alquileres cuyos contratos «cumplían años».

Antes no subía siempre los precios para fidelizar a mis mejores inquilinos de larga duración (aquí te cuento mi estrategia de subida de rentas en tiempos inflacionarios).

Ahora debo hacerlo porque si se van, debo mantener el precio antiguo a los nuevos inquilinos y claro si no subo ahora y se marchan pierdo futuros ingresos pues no puedo hacer actualizaciones de precio a los nuevos inquilinos.

Publico un story en mi canal de Instagram y me escribís muchos de vosotros diciéndome que os pasa lo mismo.

Una ley que la Generalitat hace para controlar precios resulta que en mi caso me fuerza a que encarezca las rentas a mis mejores inquilinos.

Un sinsentido la verdad.

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Cómo ves, estos dos últimos meses han ocurrido bastantes «incidencias».

Nada grave por suerte pero me apetecía escribirlo para que seas consciente de que al invertir en viviendas de alquiler habrá periodos más intensos que otros en los que deberás invertir algo de tu valioso tiempo.

Obviamente no es lo mismo tener una vivienda que escalar a muchas.

De hecho, la inversión en alquiler de larga duración que realizo en mi caso no es una inversión demasiado activa. Pero no te engañes, tampoco es pasiva al 100%.
Recuerda, cómo decía François Mitterrand, que “la propiedad tiene deberes, además de derechos.”
No es como invertir en fondos y olvidarte.

A mi me funciona y me aporta.

Me da vidilla.
Te lo digo de verdad.
Cuando voy solucionando los temas me hace sentir bien.
Mientras estás en el marrón pues claro no es super agradable.
Pero luego, una vez está solucionado, me siento muy útil y saco aprendizajes que me ayudan para el futuro.

Además, ¡los próximos dos meses serán mucho más tranquilos!
O no.

Disfruta del camino.

Y saborea cada pequeña valla que consigues saltar.

¡Por muchos años más de problemas e incidencias a gestionar!

PD: no tango conflicto de interés con ninguna compañía de las que te he hablado ni para bien ni para mal y como siempre no cobro nada de ellas. Es la única forma de poder decir lo que realmente pienso.

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Y en tu caso, ¿qué «problemas de propietario» te molestan más o has tenido recientemente?
¿Nos lo cuentas en los comentarios?

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Foto que encabeza el artículo: Por mucho que planifiques, a veces, hay grietas que debes reparar (Unsplash)