por En este artículo te doy algunas recomendaciones para tener buenos inquilinos al mismo tiempo que te conviertes en un propietario justo (y con alma).
Cuando desconocemos una situación, los seres humanos somos muy creativos y nuestra imaginación vuela.
En el negocio del alquiler de viviendas la relación propietario-inquilino probablemente es «el elefante en la habitación».
Hay muchos propietarios que tienen miedo de encontrarse a inquilinos destroza-pisos, inquiokupas o causa-problemas y al mismo tiempo hay muchos inquilinos que tienen miedo de encontrarse a propietarios sin alma, que buscan solo maximizar el beneficio y explotar la fragilidad de un sistema que probablemente se lo pone más difícil que nunca a los jóvenes.
Afortunadamente, cuando nos quitamos las mascarillas y olvidamos nuestros colores políticos y le ponemos números al asunto, la realidad es muy alejada a esos potenciales pensamientos.
Por ello, para empezar, vamos a ponerle el cascabel al gato, ¿cuánto de mito y de realidad hay en la complejidad de la relación inquilino-propietario?
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Algo más del 4% de las relaciones inquilino-propietario son complicadas
En una encuesta en mi canal de Telegram, más de 550 inversores e inquilinos han dado su punto de vista y alrededor de un 4% de los encuestados han expresado que la relación es tensa o mala.
Además, después de 529 votos, solo 3 personas han respondido que la situación era conflictiva o insostenible,
Es verdad que el 17% no podían contestar a esta pregunta (no son ni propietarios con alquileres, ni inquilinos) con lo cuál los porcentajes reales problemáticos son un poco más altos pero desde mi punto de vista, en general las relaciones ente propietario e inquilinos son sanas.
Cuando hay problemas son problemas «gordos» y con un gran impacto económico y emocional
De todas formas, es verdad que cuando hay problemas son problemas gordos y con potenciales impactos fuertes en ambas partes. Por ello, me parece importante que podamos intentar evitar los problemas siempre que podamos para ahorrarnos esos potenciales quebraderos de cabeza.
Si me sigues desde hace tiempo, sabes de mi obsesión por tener buenos inquilinos.
Un negocio inmobiliario con buenos inquilinos es agradable, rentable y te invita a seguir incrementando tus propiedades.
Un negocio inmobiliario con malos inquilinos es desagradable, irentable y te invita a vender tus propiedades lo más rápida- mente posible.
Mi obsesión con los inquilinos es enorme, sobre todo debido al hecho de que la selección de los inquilinos depende en gran parte del inversor. Y, como buen ingeniero, me obsesiona tener un buen proceso para aquellas partes del negocio que dependen de mí.
No controlamos muchísimas variables en el negocio inmobiliario. No controlamos los tipos de interés, no controlamos los ciclos económicos o los precios del mercado. Pero sí controlas a quién le vas a dar la llave de tu inversión inmobiliaria. También controlas cómo vas a comunicarte con los inquilinos o cómo vas a gestionar las incidencias potenciales que puedan llegar.
Pero, como no me canso de repetir, para encontrar buenos inquilinos, necesitamos ser propietarios impecables.
Por todo ello, en este artículo compartiré contigo dos aspectos críticos en mi relación con mis inquilinos: (1) qué tipo de relación tengo con mis inquilinos y (2) cómo gestiono las incidencias de las viviendas de mi propiedad.
Cómo gestiono dos de los aspectos más críticos como propietario
¿Qué tipo de relación tengo con mis inquilinos?
Conozco propietarios que tratan a sus inquilinos como amigos. No te lo recomiendo en absoluto; al igual que tampoco te recomiendo, en absoluto, que alquiles tus viviendas a familiares, a amistades o a colegas muy cercanos.
Invertir en inmuebles es un negocio y ya conoces aquella expresión de que «nunca hay que juntar amistad y negocios». Si lo haces, la experiencia nos dice que, o bien el negocio, o bien la amistad, se resiente. Los motivos son claros y te los expongo a continuación.
En el negocio inmobiliario existe una relación de poder clara.
A pesar de que las leyes cada vez protegen más al inquilino y menos al propietario, es evidente que el propietario tiene más poder de decisión que el inquilino y, en ocasiones, es necesario utilizar ese poder. Subir la renta de alquiler o no hacerlo todos los años, pagar una reparación de responsabilidad dudosa al 50 %, proponer una penalización en el caso de retraso del pago, gestionar mantenimientos varios, denunciar impagos…
Hay decisiones importantes que debes tomar y que serán muy difíciles de implementar cuando trates con amigos o familiares.
Por eso, tienes que anticiparte a ese conflicto de interés evitando estas situaciones de antemano.
A veces tenemos amigos o familiares que buscan vivienda, y nuestra vivienda se ha quedado vacía. Entonces se nos enciende una luz y pensamos en todo el trabajo que a corto plazo nos evitaremos. No tendremos que buscar inquilino. Es un milagro caído del cielo poder alquilárselo a un amigo, ¿verdad?
Ojo. No lo es. Alquilarlo a un familiar o amigo es lo fácil. Pero no acostumbra a ser un buen negocio. Te será imposible o muy difícil tomar decisiones complejas y duras.
Del mismo modo, y por los mismos motivos, no debes intentar forzar una relación de amistad con tus inquilinos. De hecho, la comunicación debe ser abierta y directa, pero debes intentar comunicarte lo menos posible con ellos.
Si el inquilino percibe que eres un tío demasiado majo, intentará (como es natural) que tú pagues la fiesta de todas las situaciones dudosas.
Fíjate que hay muchos inquilinos que en ocasiones no van a pasarte reparaciones u otros gastos (que podrían pasarte) para no darte motivos para que les subas el precio año tras año con el IPC y también para no darte motivos para que no les renueves el contrato a su finalización. Con muchos de los mejores inquilinos te aseguro que ocurre eso. Así que debes saber que, en este caso, la mejor comunicación que existe es recibir la renta mensual puntualmente el día uno o dos de cada mes.
Piensa también que, por tu parte, como propietario, también tienes tus temores. Cuando eres propietario, te lo piensas bien a la hora de subir todos los años la renta mensual con la inflación, porque crees que si le subes la inflación, igual piensa en buscar otra vivienda o piensa en pasarte gastos aprovechando el momento de la subida de precio. Es un tema psicológico de ambas partes, pero es muy corriente. Tú me pides, yo te pido.
Es así, y funciona en ambas direcciones. He tenido trato con muchos inquilinos y con los mejores han pasado lustros sin apenas tener noticias de ellos. Quizá un contacto por WhatsApp cada dos años si les hacía una subida inflacionaria con la mitad de la frecuencia permitida y se acabó. Un gran negocio para ambas partes.
Recuerda: con tu inquilino, comunicación abierta y profesional, por supuesto, siempre que sea necesario, pero…
… bailar pegados, no es bailar.
¿Cómo gestiono las incidencias de nuestras viviendas de alquiler?
Uno de los motivos por los que muchos particulares no se atreven a invertir en su primera vivienda es por el miedo a gestionar incidencias con sus inquilinos. Es lo que podríamos llamar de otro modo también el miedo a arreglar «el váter del inquilino». Bien.
Imagina una incidencia a la que temes cuando alquilas una vivienda de alquiler. Una incidencia no agradable.
¿Ya la has pensado?
Pues bien, eso que has imaginado normalmente no ocurrirá, sino que te ocurrirá algo bastante peor.
¡Que lo sepas! ¿Cómo? Pues claro que te ocurrirá.
Pero es una suerte que ocurran esas cosas, pues esas cosas son las que hacen que la mayoría de los particulares que podrían invertir en inmuebles no lo hagan. Y por este motivo, las rentabilidades que podemos obtener los que «no tememos arreglar el váter del inquilino» son muy superiores a las rentabilidades que se obtienen con muchos otros tipos de inversión más pasiva.
Haz un cálculo rápido.
Cuando en este artículo calculábamos la rentabilidad detallada de una inversión, te animaba a que asignaras un porcentaje de alrededor de un 5 % de los ingresos de alquiler para reparaciones y mantenimiento de una vivienda.
Si piensas en un alquiler medio de 10.000 euros anuales a 20 años vista, significa que vas a invertir 10.000 euros en los primeros 20 años de inversión a arreglar váteres y gestionar incidencias. Te ocurrirá de todo, por supuesto, durante ese tiempo, y cuando te ocurra algo no agradable, debes decirte a ti mismo: «Gracias, váter (o lo que toque) por romperte, de este modo me recuerdas que esto no es para todo el mundo. Pero sí es para mí, porque con dos llamadas solucionaré el tema. Luego lo vestiré de historia heroica y así, de este modo, muchos inversores potenciales se quedarán en su casita invirtiendo en bits a través de una pantalla».
Cerramos la ironía o el sarcasmo. Nos ponemos un poco serios.
Por favor, no dramatices. Las incidencias ocurren. Los deportistas se lesionan en el peor momento (Carolina Marín ya tenía casi la medalla de oro o plata en París y se rompió la rodilla por tres partes cuando estaba arrasando en la semifinal de Bádminton). Cuando ocurre una incidencia, se gestiona y punto. Fuera actitudes negativas y malos rollos. Es el precio a pagar por ganar pasta.
Bien. ¿Y cómo gestionamos el marrón? Ahora viene la parte interesante.
Cuando se rompe algo, lo más importante de entrada es ser conscientes de si el seguro de hogar puede hacerse cargo de la incidencia.
Y esa llamada te recomiendo que la haga el inquilino de la vivienda. Personalmente, le facilito el teléfono y mi contrato de seguro (él a veces también tiene el suyo) y le pido al inquilino que llame al seguro de hogar y explique lo ocurrido. Si el seguro de hogar lo cubre, genial. Problema solucionado y, por nuestra parte, solo hemos facilitado un teléfono al inquilino.
¿Y si no se ha solucionado el problema?
Entonces, lo que normalmente ocurre es que el seguro directamente te ofrece proveedores con los que tiene acuerdos (¿ca- ros?) para solucionar el problema.
Es evidente que, cuando tienes experiencia y varios inmuebles, acabas formando una red de manitas de tu ciudad con los que tienes confianza. Ellos te tratan perfectamente porque les das trabajo, y tú les tratas bien pagándoles rápido y siendo agradecido.
Si no tienes contactos y, como propietario, debes asumir el coste de la incidencia, puedes hacer dos cosas: (1) decirle al inquilino que lo solucione con un especialista que busque él mismo y que te mande un presupuesto para que puedas autorizar o (2) hacerlo tú mismo.
Ya puedes imaginarte que mi recomendación es que actúes de la primera forma. Solo en circunstancias extraordinarias te recomiendo hacerlo de la segunda forma.
Las incidencias queman, y por ello te recomiendo que dejes al inquilino buscar la mejor solución. Si te toca pagar, evidentemente debes validar el presupuesto y asegurarte de que no hacen una chapuza ni te toman el pelo. Pero eso te aseguro que normalmente no ocurre, porque el más interesado en solucionar de una forma completa el problema es el inquilino.
Si quieres, tienes tiempo y te motiva, por supuesto, puedes visitar la vivienda y gestionar tú mismo las incidencias. Hazlo si lo deseas. Pero el mensaje es que te aseguro por experiencia que se pueden gestionar más del 95 % de las incidencias a golpe de WhatsApp y llamadas rápidas, sin necesidad de que visites la vivienda ni inviertas mucho de tu tiempo.
La tecnología ha cambiado enormemente y nos ayuda mucho. Plataformas de manitas como Habitissimo no existían hace veinte años.
¿Se le ha roto el váter a tu inquilino?
¡Bienvenido al club! Acabas de comprender por qué la mayoría no invierte en viviendas de alquiler. Invierte cinco minutos en solucionar el problema y sigue con tu vida.
Zapatero a tus zapatos… el capitalismo y la especialización del trabajo tienen ciertas ventajas (pero debes saber jugar con ellas).
Un mal acuerdo (siempre) es mucho mejor que un buen juicio
Las relaciones entre personas lo cambian todo. Para bien o para mal.
Hay gente especialista en hacer lo sencillo, complejo y en crear y tejer relaciones tóxicas.
Por otro lado, en el mundo existe gente maravillosa que desde mi vision positiva de la vida son la mayoría. Gente que quiere hacer el bien. Gente, como todas, con sus problemas y sus situaciones pero gente con sentido común y con ética y valores.
Si eres propietario, respeta a tu inquilino y trátalo como te gustaría que te trataran a ti. Sé justo, cumple le ley y nunca obvies el impacto de tus decisiones en la vida de tus inquilinos.
Si eres inquilino, ponte también en la piel del propietario. Llegar a un acuerdo con tu propietario en aspectos complicados siempre es mejor que tirarse los trastos de la cabeza.
Hay un dicho en el derecho que dice, «un mal acuerdo es mucho mejor que un buen juicio». Y creo que propietarios e inquilinos deben siempre llegar a acuerdos. Siempre.
El impacto mental, económico y vital de estar con disputas no tiene compensación posible.
Un último apunte.
La mayoría de problemas entre inquilinos y propietarios se acabarían si TODOS tuviéramos más empatía.
Hoy eres propietario. Mañana, quizá inquilino.
O al revés.
La vida da muchas vueltas y el mercado inmobiliario no es una excepción.
Lo importante no es el rol que ocupas hoy, sino cómo lo gestionas, con qué actitud lo afrontas y qué legado dejas en el proceso.
Cuando repases tu vida en un flashback, intenta sentirte orgulloso de lo que hiciste ayer: cómo trataste a tus inquilinos, cómo cuidaste tu vivienda alquilada, cómo tomaste decisiones difíciles con humanidad y firmeza.
Porque esto no va solo de ladrillos, va de personas.
Y los roles cambian pero la ética, no debería.
O al revés.
La vida da muchas vueltas.
Y recuerda: “El precio de no asumir molestias es quedarse donde estás.”
Una pequeña parte de este artículo ha sido extraído del libro «Tu Primer Piso» adaptándolo ligeramente para que como artículo tenga sentido y coherencia.
Foto que encabeza el post: Hablando se entiende la gente
¿Cuál es el problema más gordo que has tenido como propietario o como inquilino? ¿Lo compartes con nosotros para enriquecer el artículo a través de los comentarios?
Artículo muy entretenido e informativo, como siempre, gracias una vez más.
Mi mayor problema como propietario ha sido recientemente una inquilina a la que le llegó una multa de más de mil euros porque habían detectado un enganche ilegal a la luz. Me llamó desesperada que no entendía que había pasado, que no tenía dinero para regularizar la situación y que si no pagaba le cortaban la luz.
Al final llegamos al acuerdo de pagarlo yo por adelantado, a cambio de una subida mensual de 50 euros hasta recuperar mi dinero. Quizá me pasé de «bueno», o tonto, pero es una inquilina que paga siempre, trabajadora, y al final somos personas y no quiero ser el más rico ni tratar a los inquilinos sólo como números de rentabilidad.
Muy bueno, te pone los pies en la tierra y se ve desde un punto de vista global como estamos unos en un lado y otros en otro, que en cualquier momento puede cambiar, y a su vez, la relaciones y el empatizar con la otra persona para que empatice contigo.r ha gustado mucho desde verlo todo desde distintos puntos. Gracias, y como siempre, un placer leerte. Un abrazo.