Soluciones para la «alta regulación» de la vivienda: ¿Tienen sentido las inversiones inmobiliarias alternativas (hoteles, centros comerciales, oficinas o garajes)?

¿Hay vida más allá de las inversiones inmobiliarias tradicionales?
¿Qué rentabilidad potencial puedes alcanzar invirtiendo en hoteles, garajes o centros comerciales? ¿Tiene sentido para los inversores particulares?

En mi canal de Telegram, más de la mitad de vosotros afirmáis que si en estos momentos no tuvierais ningún tipo de restricción económica, la inversión en vivienda de alquiler de tradicional no sería vuestra prioridad.

Intuyo que más de la mitad no veis ahora mismo con buenos ojos la inversión tradicional en viviendas de alquiler porque la vivienda en España está mucho más que regulada (de hecho, prácticamente creo que está «intervenida« en algunas comunidades).

De todos modos, sigo pensando que invertir con cabeza en viviendas de alquiler a muy largo plazo tiene mucho sentido.
Y más que decirlo, sabéis los que lleváis más tiempo por aquí que es lo que sigo haciendo desde hace décadas.

Sin embargo, es verdad que a medida que tu número de viviendas se incrementa hay un momento que te preguntas por otros tipos de activos inmobiliarios por aquello de los huevos, la gallina y sobre todo por la actual inseguridad jurídica que existe entorno el tema de la vivienda.

Además, si uno es inversor inmobiliario en Cataluña y lee las noticias tiene mucho material para dedicarse una mañana fría de invierno a darle vueltas infinitas a su cabeza.
Debo reconocer que la figura del gran tenedor a partir de 5 viviendas que la Generalitat impulsó hace un tiempo ha cambiado ligeramente mi comportamiento como inversor a medida que sigo escalando mis inversiones.

El dinero es inteligente y cuando se asusta acostumbra a moverse.

En este artículo te mostraré distintos tipos de activos inmobiliarios que me he ido planteando a lo largo de todo este tiempo para que puedas comprender si tienen sentido o no para ti.

1.- Inversión en viviendas de alquiler tradicional:

Rentabilidades actuales y la «gran pregunta»: ¿con las nueves leyes tiene sentido escalar tus inversiones con este tipo de activo?

Existe una gran diferencia de rentabilidad en la inversion residencial tradicional en función de cómo inviertas.

Comprando lo que la mayoría desea comprar en una buena zona:

En estos momentos, si inviertes en una vivienda que está en buen estado en el Eixample de Barcelona le podrás sacar a tu inversión un 2,5%-4% de rentabilidad bruta (en base al coste total a de la vivienda) antes de contar ningún efecto que pueda producir tu propio apalancamiento con deuda.

Comprando lo que «pocos» desean comprar en una buena zona:

Obviamente, a estas alturas de la película, ya has entendido que si en la misma zona buscas productos en los que existen ciertos tipos de problemas importante a solucionar (reformas, okupas, cambios de permiso para conseguir cédula de habitabilidad…) tu porcentaje de rentabilidad bruta será superior al caso anterior y podrías aspirar a conseguir entre un 5%-10%.

De nuevo, todo esto sin contar con el efecto de la deuda y teniendo en cuenta que te estoy hablando de una buena zona de una ciudad top europea.

Todos estos porcentajes pueden subir si te mueves a ciudades/pueblos que no son grandes capitales evidentemente. Pero como siempre, los riesgos están ahí. Y al invertir «no existe el free lunch» (salvo la diversificación como decía aquél, pero esto da para otro artículo).

Ahora la pregunta que uno puede hacerse es la siguiente:

¿Qué alternativas tienes si eres un inversor inmobiliario que vive en Cataluña y eres gran tenedor o estás a punto de serlo?
¿Te conviene seguir invirtiendo en Cataluña? 
¿Y si te vas a otras zonas de España?
¿Puede en el futuro existir leyes futuras parecidas en otras zonas del mercado español?
¿Si soy un paranoico y creo que existen posibilidades reales de qué el estado intervenga aún más la vivienda qué alternativas de inversión tengo?

Vamos a ver las alternativas que existen en el mercado para este potencial inversor.

1. Seguir escalando con inversiones tradicionales pero en lugares distintos:
   Una posibilidad es seguir haciendo inversiones de la misma forma que las ha hecho hasta ahora pero simplemente invirtiendo en otros lugares que en estos momentos puedan tener leyes más laxas.
   
   Como punto positivo, el inversor ya conoce las reglas del juego.
   
   Como nota negativa, el inversor debe ser consciente de qué gestionar a distancia implica «externalizar» una serie de servicios que le pueden hacer disminuir obviamente la rentabilidad de sus operaciones de un 10% a un 25%.
   Por supuesto quizás puede compensar esa reducción de beneficios por zonas más rentables pero como hablamos con anterioridad, zonas más rentables pueden implicar riesgos más importantes.
   
2. Nuevas inversiones inmobiliarias a través de otro tipo de activos:

En el mercado, además de otra clase de activos inmobiliarios, existen locales comerciales, trasteros, garajes, hoteles y oficinas (entre otros).

Veamos rápidamente que rentabilidades y qué características pueden tener esas inversiones y qué ventajas e inconvenientes nos podemos encontrar con cada tipo de inversión que queramos realizar:

2.- Inversión en oficinas comerciales:

Las oficinas comerciales en estos momentos pueden disfrutar de rentabilidades brutas de entorno al 4% – 6%. Son, a igualdad de zona, normalmente rentabilidades más elevadas que la inversión directa en vivienda de alquiler. 

De todas formas, hay un antes y un después del COVID en la inversión en oficinas comerciales. 

A pesar de que se está recuperando el sector, en algunas zonas, las ocupaciones aún se encuentran lejos del nivel pre-covid. 
En la zona del 22@ de Barcelona que conozco bien hay un número de oficinas comerciales aún alarmantemente vacío. 

Además, es una zona donde la vivienda está limitada y ahora existe la paradoja de que a pesar de que muchísima gente querría vivir allí y que muchas oficinas están vacías, la ordenanza municipal no permite hacer un cambio de uso para transformar oficinas comerciales en vivienda.

Una oficina comercial si la alquilas a un «buen inquilino» es lo más parecido a un bono de alta calidad con el colateral de tu activo inmobiliario. 

De todas formas, seleccionar un inquilino comercial no tiene nada que ver con seleccionar una familia para vivir en tus viviendas de alquiler. 

Como inversor particular existe un riesgo importante al alquilar en oficina comercial. Una vivienda digna si está en una buena zona siempre tendrá demanda y al final es una cuestión de precio. Con una oficina comercial es posible pasarse años sin poderla alquilarla a pesar de incluso bajar el precio de forma importante.

Para un pequeño inversor particular invertir principalmente en oficinas comerciales me parece demasiado arriesgado.

3.- Inversión en hoteles: 

La hostelería se encuentra probablemente en uno de los mejores momentos de su historia en España. Con ventas muy por encima que antes del COVID se ha demostrado que es uno de los sectores que más tira del PIB en nuestro país. 

Además, existen ciudades como en Barcelona donde hay moratorias que hacen que no se puedan otorgar nuevas licencias hoteleras. 

Por ello, tener un hotel en Barcelona es tener oro ya que la oferta es limitada y no parece que pueda crecer rápidamente. Además, el ayuntamiento ha prohibido las viviendas turísticas para 2028 con lo que aún probablemente se estrechará más la oferta y con una demanda alta los hoteleros se frotan las manos (a pesar del potencial e importante incremento de la tasa turística que está por llegar).

Como puedes imaginar, los precios de los hoteles en Barcelona están por las nubes. 
Hoy, Barcelona, a nivel hotelero es un mercado más caro que Madrid donde no se vislumbra a corto plazo impedimentos de construcción de nuevos hoteles. 

Es curioso ver en Madrid como salen como champiñones nuevos hoteles de lujo (de más de 1.000 euros la noche) como el Four Season o similares. De momento, la demanda está respondiendo pero me pregunto si es sostenible y si a medida que se agreguen nuevas plazas hoteleras en ese segmento deberán bajar sus precios más tarde o más temprano.

Bien, hecha esta pequeña introducción, la pregunta que podemos hacernos es la siguiente. ¿Tiene sentido para un inversor particular invertir en hoteles? 

De entrada, evidentemente, no se trata de preguntarse si tiene sentido o no, sino se trata de preguntarse si uno puede permitírselo. 

A diferencia de la inversión en oficinas en qué se puede invertir con importes relativamente pequeños, en los hoteles (o hostales) los importes mínimos son elevados. 
Además, las compra-ventas están muy profesionalizadas y normalmente son gestionadas por brokers. Por ello, o eres hijo de Cristiano o te será prácticamente imposible adquirir un hotel por ti solo.

Y entonces, ¿qué hacemos? ¿Lo descartamos?

De forma directa, te diría que sí. Pero de forma indirecta existen vehículos en los que puedes invertir en hoteles. 

En Barcelona existe por ejemplo AX partners (la gestora de Aleix Recasens) en los que puedes invertir a partir de 250.000 euros por operación. Obviamente la gestora se lleva un 2% anual del importe invertido en concepto de gestión de la operación y un 20% de carry (a partir del exceso de rentabilidad de más de un 10% anual) pero te permite invertir en operaciones que como inversor particular nunca podrías aspirar. 

Existen varios vehículos de este tipo.

Al final es una forma de invertir pasiva en la que hay un aprendizaje «ligero» pero creo que es interesante para aquellos inversores con un patrimonio importante que buscan seguir escalando su negocio inmobiliario de una forma profesional y diversificando el tipo de activos en los que invierten.

Estos tipos de vehículos buscan rentabilidades por encima del 10% pero siempre teniendo en cuenta el apalancamiento. Cuánto más transformación sufre el activo evidentemente mayor riesgo y mayor rentabilidad objetivo.

4.- Invertir en garajes

Hace ya más de 5 años, os conté en este artículo (Comprar un parking cambió nuestra mentalidad: el origen de nuestro patrimonio inmobiliario) cómo el hecho de invertir en garajes y obtener buenas rentabilidades me ayudó enormemente a cultivar mi autoconfianza como inversor y a ganar seguridad para atreverme con inversiones mucho más altas y con otros tipos de activos.

Por ello, en varias ocasiones, adquirí varios lotes de parking adicionales a precios de derribo porque esas unidades eran de una sociedad que quería cerrarse y tenía prisa en vender esos activos. 

A lo largo del tiempo he ido vendiendo bastantes unidades de esos garajes que compré en lote. 
En estos momentos aún conservamos 9 unidades pero seguiré vendiéndolos porque son inversiones demasiado pequeñas para nuestro portfolio. 
Para nosotros, ahora mismo, no tiene sentido dedicar energía y tiempo a inversiones de este tamaño. 

Además, la fiscalidad es farragosa y por ello ya «no lo vemos» en nuestra cartera de inversiones.

El precio medio de compra fueron 5.000 euros y unos 10 años más tarde, estamos vendiendo cada plaza a un precio aproximado de entre 11.000 euros y 13.000 euros. Negocio redondo teniendo en cuenta que han tenido ocupaciones superiores al 95% durante esa década y hemos generado buenas rentabilidades alquilando esas plazas.

Es por ello, que quizás los garajes son una alternativa para ti. 
Normalmente, no es posible hipotecarlos y no te recomiendo (para nada del mundo) endeudarte con un préstamo personal para este tipo de operaciones. 

Pero, repito, si no hubiéramos comprado plazas de garaje como si no hubiera un mañana hace más de una década probablemente no nos hubiéramos atrevido un poco más tarde a escalar nuestro patrimonio inmobiliario comprando un buen número de viviendas.

La rentabilidad esperada de una plaza de garaje varía mucho obviamente y cuando mejor sea la zona peor rentabilidad tendrás (obviamente) pero normalmente debes esperar rentabilidades de un dígito.

Lo más importante al invertir en un garaje es que la zona tenga mucha demanda de parkings.

Si no eres capaz de alquilar de nuevo rápidamente cada vez que tu garaje se queda vacío, una inversión en un garaje se puede convertir en un pasivo (gastos de comunidad, IBI, dolores de cabeza…). Por ello, si te animas con este tipo de inversión asegúrate de que hay una alta demanda en la zona en la que inviertes.

5.- Invertir en centros comerciales o en operaciones logísticas

Con un racional parecido al de los hoteles, por los altos importes a invertir será complicado que como inversor particular puedas invertir en centros comerciales o en naves industriales dedicadas a operaciones logísticas.

Las rentabilidades de este tipo de activos acostumbran a rondar actualmente hasta un 7% en los centros comerciales y un poco menor en el caso de los centros logísticos (alrededor de un 5%).

Obviamente son inversiones donde los tipos de interés tienen un gran impacto.

Cuando los tipos de interés son bajos, es posible hacer operaciones financieramente interesantes pues el coste del crédito es menor. Pero precisamente por eso, el precio del activo sube así que la rentabilidad bruta teórica puede ser menor.

Por otro lado, cuando los tipos de interés suben son activos cuyos precios acostumbran a bajar porque sino los números de la operación no le cuadran al inversor institucional de turno. Un coste del crédito mayor implica que la rentabilidad bruta teórica para acometer una operación de este calibre deba también ser mayor. Y eso se consigue comprando el activo a menor precio obviamente.

Si crees en este tipo de inversiones creo que la mejor forma de hacerlo es a través de ciertas SOCIMIS especializadas en este tipo de inversiones. Personalmente, no invierto en estos vehículos porque al ser compañías que cotizan se comportan en muchas ocasiones como el mercado.

Es decir, tienen altas correlacionan con el mercado de valores global y precisamente cuando invierto en inmuebles busco cierta descorrelación con mis inversiones indexadas mundiales que suponen alrededor de un tercio de mi patrimonio total. Invertir en inmuebles localmente tiene riesgos por supuesto pero son inversiones muy complementarias  al MSCI World en el que por la locura de la IA, el peso de las tecnológicas ya es mayor al 35% del índice en los momentos que escribo este artículo.

6.- Flippings, inversión turística, inversión temporal e inversión en habitaciones de alquiler

En mi últlimo artículo os conté como es mi semana ideal. 

En mi semana ideal no contemplo (¡ni de coña!) gestionar viviendas con alquiler de habitaciones, o con turistas que entran y salen de mis viviendas.
Tampoco quiero hacer grandes reformas y hacer flippings. Para mí, todos estos tipos de inversiones son demasiado activas. No me interesan por mi momento vital, familiar y profesional. Pero para gustos, los colores por supuesto.

Además de que son tipos de inversiones muy activas hay otro tema que creo que añade un riesgo adicional: la regulación.

El mercado del alquiler como te decía al inicio del artículo, no es que esté regulado sino que prácticamente está intervenido. 

Con la vivienda turística ya hemos visto que en Barcelona de un día para otro se ha prohibido (en 2028 no habrá vivienda turística en Barcelona si se cumple la ley ya aprobada). El alquiler temporal es quizás el siguiente objetivo. Y mucho me temo que el alquiler de habitaciones también vivirá grandes reformas en el futuro.

Con ello, no digo que uno no deba invertir en este tipo de activos. No tengo una bola de cristal por supuesto. Lo que digo es que por mi filosofía de inversión (invertir y tener ese activo idealmente hasta que respire por última vez) no me sirven este tipo de inversiones.

Pero ese soy yo.

Lo importante es quién eres tú y que es lo que deseas construir.

La inversión inmobiliaria es milenaria y siempre va a existir.

Siempre hay oportunidades. Repito, siempre hay oportunidades.

Y especialmente siempre hay oportunidades para aquellos que alzáis la vista y sois capaces de mirar más allá de los próximos diez veranos.

Alea iacta est.

No hay nada gratis.

Escucha a todo el mundo pero siempre haz la tuya.

¡Felices inversiones!

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Y en tu caso, si el capital a invertir no fuera un impedimento, ¿en qué tipo de activo inmobiliario te gustaría invertir?
¿Nos lo cuentas en los comentarios?

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Foto que encabeza el artículo: Inversión en hoteles (Unsplash)