¿Cómo alquilar un piso en 72 horas? (en tiempo de COVID y sin bajar el precio)

La inversión inmobiliaria en viviendas de alquiler me apasiona. Y me apasiona porque hay una gran parte del resultado final de la rentabilidad obtenida que depende de la gestión que hagamos como inversores.

Muchos tienen pánico al proceso de selección de inquilino. Es algo que les frena a la hora de invertir en viviendas. Incluso en tiempos de COVID si se hacen las cosas bien las probabilidad de encontrar un muy buen inquilino de forma rápida se multiplican.

Lo que de verdad marca la diferencia es la planificación. Y hay que empezar a planificar 30 días antes del momento que el antiguo inquilino deja el hogar.

Si se hace bien las probabilidades de encontrar un buen inquilino en poco tiempo son muy altas. Incluso en viviendas caras e incluso en tiempo de COVID.

En este artículo te cuento un caso real muy reciente con todos los pasos que seguí desde el momento en que recibí el temido aviso de qué el inquilino iba a abandonar la vivienda hasta que pude alquilar la vivienda sólo 72 horas después de que el anterior inquilino abandonara la vivienda.

Todo empezó un jueves 24 de setiembre a las 10h28 de la mañana cuando recibí un email avisándome que los inquilinos que habitaban una de nuestras viviendas abandonarían el alquiler.

Día -30 (respecto el día de salida del inquilino anterior): 📩 Notificación de salida por parte de los inquilinos

Recibo un email titulado: “Notificación

Lo abro. Una incomodidad recorre mi cuerpo.

Tendré que esforzarme durante las siguientes semanas para buscar un nuevo inquilino.

Con lo bien que vivía yo con todos nuestros activos alquilados a buenos pagadores y gente agradable.

¡Qué pereza!

Esta siempre es la primera reacción. De repente a moverse para volver a buscar nuevos inquilinos.

Reacción natural. Respiro y empiezo a redactar el email de respuesta.

Contesto su email agradeciendo el mensaje y ya desde el primer momento recordando al inquilino los siguientes puntos:

  • Le agradezco toda su estancia. Han sido unos inquilinos estupendos. ¡Qué pena que se vayan! C’est la vie.
  • Le re-confirmo el día de salida un mes más tarde desde la notificación (miro el calendario y les propongo la entrega de llaves un viernes por la tarde para que ya el sábado por la mañana pueda realizar visitas para alquilar la vivienda). Que me entreguen las llaves un viernes por la tarde es fantástico porque podré llenar de visitas el día siguiente.
  • Calculo el precio exacto que deberán pagar del siguiente mes para que no haya ningún problema en los cálculos (al quedar cortado el mes no es la renta mensual habitual).
  • Les recuerdo que deben devolver la vivienda tal como la encontraron y les remarco la importancia de que la pinten de nuevo (este punto es crítico porque muchos lo olvidan y es necesario para asegurar que no perdemos ni un día para poder mostrar la vivienda de forma impecable el día después que se marchan) tal y como establece el contrato de alquiler.
  • Les aviso que durante los próximos días les enviaré las fotos y los vídeos que hice justo antes de alquilar la vivienda para que recuerden cómo se la encontraron con detalle.

30 días antes empieza el trabajo. Soy consciente de que si hago una buena planificación tardaré pocos días en tener la vivienda alquilada. Y lo más importante: conseguiré un inquilino de mucha calidad.

Día -29: Repaso el material gráfico de la vivienda

Al día siguiente busco en Google Fotos el álbum con todo el material gráfico de la vivienda. Es un material con buenas fotos. He tardado 10 segundos en encontrarlo. Todo está listo para cuando deba volver a subir el anuncio en unos días.

Un buen inquilino siempre se encuentra planificando desde el momento que sabemos que la vivienda se quedará vacía

Día -28: Diseño del plan para alquilar la vivienda rápidamente

En mi cabeza, diseño el plan del anuncio para poder acumular visitas de calidad.

Al ser una vivienda cara (casi 1.200 euros mensuales) voy a subir el anuncio justo 3 semanas antes del día que abandonan la vivienda los antiguos inquilinos.

Lo haré un viernes por la tarde para poder gestionar bien las llamadas durante el fin de semana.

Si la vivienda fuera más económica esperaría probablemente una semana más ya que habría mucho más interés y con 2 semanas de anticipación sería suficiente.

Esto es lo que ocurre en la zona donde tenemos nuestras viviendas donde hay una demanda alta de viviendas de alquiler.

En tu caso, deberás entender bien la demanda de tu zona para averiguar con qué anticipación deberás subir un anuncio en el portal (o portales) inmobiliarios que elijas.

Día -22: Subo el anuncio en el portal inmobiliario

Subo el anuncio en Idealista. Es viernes por la tarde. De nuevo, golpea a mi puerta la amiga pereza.

Pienso por un momento si esto de invertir en pisos vale la pena. Recibiré muchas llamadas durante el fin de semana. Me agobio un poco.

Cuando “te agobies” porque debes gestionar “problemillas” recuerda:
¿Por qué inviertes? Tu visión a largo plazo te ayudará a superar estos momentos

Luego me digo a mi mismo:

“Alberto, ¿pregúntate por qué haces todo esto?”

Y las respuestas se acumulan y me gustan.

Casi todas apuntan hacia el futuro de nuestros hijos. Estoy motivado y el momento de pereza y resignación ha pasado rápidamente cuando le he puesto perspectiva al asunto.

Pago 9,90 € a Idealista para que la dirección exacta no aparezca (no quiero que nadie sepa qué vivienda es exactamente por motivos obvios). Uso el anuncio que ya tenía de la vez anterior. Fotos impecables y descripción muy larga. Acabo la descripción con la famosa frase: “se alquila de particular a particular abstenerse agencias” (aunque sé que me llamarán porque la mayoría de agencias no lee las descripciones de los anuncios – usan CRMs automáticas que les ponen las llamadas a realizar para cpatar viviendas en su calendario).

Idealista: un gran servicio = un gran negocio

Pausa y reflexión:

¡Me encanta Idealista! ¡Qué gran negocio y construido a muy fuego lento! Lo bueno se acostumbra a cocer lentamente. Ocurre en prácticamente todos los ámbitos vitales.

El poder del tipo de interés compuesto abarca prácticamente todas las dimensiones que podamos imaginar (negocios, finanzas personales, amor, amistades, forma física…).

Al subir el anuncio sólo permito que me llamen. No permito que me contacten por email. El que quiera alquilar la vivienda que se esfuerce un poco y me llame.

Necesito generar un interés genuino. Todo el mundo puede clicar un botón para que se envíe un email automático. Sé que los más interesados harán el esfuerzo de llamarme. Aún quedan 3 semanas. Y no me interesan curiosos que drenen mi energía.

El objetivo es muy claro: Conseguir 10 o más visitas de altísima calidad en el primer fin de semana que la vivienda esté disponible.

Días -21 y -20: 📲 Primeras llamadas durante el primer fin de semana con el anuncio activo

Recibimos llamadas. Pero menos de las esperadas. Creo notar el impacto del COVID en la demanda de las viviendas con rentas caras.

Algunas llamadas son muy graciosas.

Me gusta mucho las que piden descuento sin haber visto la vivienda.

Hay un grupo de estudiantes que sin llamar nos envían un mensaje de whats app anunciando que si no les confirmamos el alquiler con un 20% de descuento en 12 horas se irán a otra vivienda. Sonrío y les deseo buena suerte.

Resultado del primer fin de semana: Cinco visitas ya concertadas para ver la vivienda en tres semanas. Dos de las cinco visitan hacen muy buena pinta (son detalles que percibes aunque a veces no aciertas obviamente).

Mi experiencia me dice que no son suficientes.

Día -19: Recordatorio al inquilino que se marcha de las condiciones en las que debe dejar la vivienda

Envío un whats app al inquilino actual donde le anuncio que ya he concertado 5 visitas para el día siguiente que abandona la vivienda afortunadamente y que estoy muy contento (tenemos una muy buena relación).

Le envío el video y las fotos de la vivienda por whats app para que recuerde como le dejamos la vivienda (en su momento creé un álbum de Google Fotos que ya compartí con él justo al alquilar la vivienda).

Le pongo presión (con empatía) pidiéndole por favor de nuevo que deje la vivienda pintada y que si pudiera ser que la deje tan limpia como nosotros la dejamos (en las fotos que hice se ve el suelo que reluce). También le pido que me envíe un listado con todos los desperfectos que haya en la vivienda.

Estos mensajes recordatorios a veces incomodan a mucha gente y algunos propietarios evitan enviarlos. Son muy importantes. Incomodarse 5 segundos es muy efectivo y te evita días y semanas perdidos cuando no te devuelven la vivienda como se debe. Siéntete incómodo 5 segundos y ahorra mucho tiempo y dinero.

No contesta el whats app aunque veo que tiene el tic azul conforme lo ha leído.

Confío en que harán las cosas bien. Son buena gente.

Pausa y reflexión 2a:

¿Cómo se alquilaban las viviendas antes de que whats app existiese? Es increíble como la tecnología bien usada genera mucha más productividad (el problema es que luego usamos ese tiempo libre para perder el tiempo en otras opciones que la propia tecnología nos ofrece).

Foto: Whats app y otras herramientas tecnológicas ayudan mucho a la búsqueda de nuevos inquilinos

Alquilar una vivienda en la tercera década del siglo XXI es un ejercicio mucho más cómodo que hacerlo en el siglo XX. La tecnología te ayuda también a desintermediar el alquiler más fácilmente y como consecuencia el propietario puede quedarse una parte más importante del valor de la transacción.

Día -15: ¡Qué horror! Han dejado de llamarnos

Se han parado las llamadas. Sólo tengo 7 visitas de calidad hasta el momento. Algunas entran y otras que había agendado se caen porque encuentran otras viviendas ya disponibles.

Quedan sólo 2 semanas para tener la vivienda vacía. ¡Necesito reaccionar!

Repienso el plan y ya sé como gastaré la siguiente bala.

Día -11: Subida del anuncio en el segundo portal inmobiliario para reactivar interés y acumular más candidatos

11 días antes de tener la vivienda disponible ataco de nuevo.

Subo la vivienda en Fotocasa. Esta vez dejando que me llamen y me escriban por email.

Al ser un segundo anuncio igual que el primero pero en otro canal recibo menos llamadas pero logro en 3 días subir el número de visitas de calidad agendadas a 10.

Nos acercamos al objetivo que buscábamos. Vamos por buen camino.

Si nos esforzamos en usar técnicas sencillas de Home Staging (buenas fotos, orden, limpieza…) la demanda de nuestro anuncio será de las más altas de la zona donde poseemos el inmueble

Día -7: Llamo a los interesados por email

Una semana para poder mostrar la vivienda que pondremos en alquiler.

Llamo a los emails recibidos pendientes del nuevo anuncio de Fotocasa.

Algunos no saben de qué piso se trata porque seleccionaron decenas. Éstos obviamente no acostumbran a ser interesantes. Como aquél que en la discoteca ataca a todo lo que se mueve. ¡No, gracias!

Después de unas llamadas…

…tengo 12 visitas de calidad agendadas. Hace buena pinta.

Queda poco.

Día -5: 📆 Agendo hora de la recogida de llaves con el anterior inquilino

Quedo con el actual inquilino para recoger las llaves a las 18h del viernes. Básicamente le recuerdo lo que habíamos ya acordado hace 25 días. Todo OK.

Parece que todo estará listo.

Día -4: Recuerdo la hora de la cita con los potenciales interesados para maximizar la productividad y no tener espacios vacíos

Enviamos un mensaje de Whats app a todos los potenciales inquilinos recordándoles los diferentes horarios marcados para el sábado y el domingo. Las visitas transcurren cada 20 minutos. Tiempo suficiente en una primera visita. Sé que si no envío estos whats app algún inquilino llegará tarde o no recordará el tema.

Invierto 5 minutos en enviar estos mensajes que luego me regalarán muchos minutos al evitar hacerme perder el tiempo. De nuevo, planificar ayuda.

De los 12 potenciales visitantes, se cae 1.

Normal.

Alguno confirma el whats app pidiendo que le reserve la vivienda. Básicamente me dice que se la queda. Que no la enseñe a los demás. Buena señal aunque veo un poco de precipitación en ese comportamiento.

También Normal.

Los seres humanos cuando queremos algo. Lo queremos con ganas y usamos nuestras armas. Desde que paseamos por la Tierra ha sido así.

Día 0 – 🔑 Recogida de llaves

Voy a recoger las llaves y el inquilino actual me enseña la vivienda. Está impecable… y limpia!

Huele muy bien (un poco a pintura reciente y a limpieza). El whats app que le mandé pidiendo que la dejara limpia y pintada tal como se la encontró ha surgido efecto.

Había olvidado el bienestar que se respiraba en ese piso. La pintura se ha hecho bien y el suelo brilla. Claramente alguien ha limpiado con esfuerzo. Es algo que no siempre pasa pero demuestra la calidad y educación de los inquilinos.

Estoy orgulloso de la selección que hicimos. Gente agradecida.

Me enseñan un par de desperfectos. Una tapa del aire acondicionado que no cierra bien y las cortinas que no van finas.

Le pido que por favor sea honesto conmigo y que si hay cualquier cosa que no funciona con finura que me lo indique. Siempre aviso que en los próximos días repasaremos varias personas todo el funcionamiento de la vivienda. Así que es mejor que me comente problemas ahora.

“Todo bien”– me contesta. “Lo que no iba fino ya te lo he enseñado”. Sonrío.

Estoy contento. La vivienda luce. El inquilino ha cumplido. Todo listo para al día siguiente empezar con las visitas.

Envío de nuevo un último whats app recordando las visitas y el horario programado para el día siguiente. Se cae otro potencial inquilino. 10 visitas de calidad confirmadas. En 3 horas divididas en dos días podré recibirlos.

Soy optimista. Podría hacer apuestas acerca de quién tiene más números para alquilar la vivienda. La experiencia me dice que antes de ver a la gente suelo fallar esas apuestas.

Día +1 – Sábado, primer día de visitas

Me acompaña un familiar. Empezamos las visitas. Cada 20′ van llegando. Habitualmente parejas.

Un candidato, a priori muy interesado, me comenta que su pareja no ha podido venir. Mala señal. Nadie (o casi nadie) escoge un piso para alquilar sin su pareja.

5 visitas a los que les ha agradado la vivienda. Todos se lo pensarán.

Dos candidatos me negocian el precio argumentando COVID, crisis, seguridad de sus nóminas y 827.649 argumentos variados y diferentes…

…los que negocian el precio normalmente son los que tienen un interés más genuino. La respuesta siempre es la misma:

– ¡Lo siento! El precio no es negociable. Hay muchas visitas y algunas personas muy interesadas. La idea es que seleccionaremos nosotros el inquilino de todos los que queráis la vivienda realmente y nos enviéis vuestras nóminas o justificantes de ingresos.

Cambio el ángulo. No eres tú quien va a elegir la vivienda sino que la vivienda te elegirá a ti si te has enamorado de ella.

El tono es importante. Escrito puede parecer pedante pero si se dice de forma asertiva los inquilinos lo entienden y no suena mal.

Algunos preguntan próximos pasos:

De momento, enviar-me las nóminas para entender la capacidad de pago. Después con los seleccionados habría una segunda visita.

Estoy pesimista. Me he desinchado un poco. Pensé que el primer día ya podría empezar a re-filtrar más.

De las 5 visitas ninguna parece que quiere la vivienda como un niño quiere unos zapatos nuevos.

Tengo dudas. Percibo que con el COVID la gente es más conservadora.

Normal (pienso).

¿Quizás debería ser más flexible?

Ni hablar… las emociones me están enturbiando la razón.

Vuelvo a casa.

Niños. Paseo. Lectura y a dormir.

Mañana será otro día.

Día +2 – Domingo, segundo día de visitas

Repetimos la operación del día anterior. He dormido bien.

El clima es bueno. Mucho sol. La luz se cuela por los ventanales del comedor y por las distintas habitaciones. La vivienda luce.

Se alargan 2 visitas y hacen que las demás deban esperar. Mi familiar me ayuda a gestionar los retrasos enseñando el garaje mientras los otros están en la vivienda.

Creo que los he encontrado. 2 candidatos muy serios. Ambos quieren la vivienda sí o sí. Bien. Mantengo la calma.

Ambos dicen que no hay problema con el dinero.

Empiezo mi interrogatorio.

Intento averiguar todo lo que no está escrito en una nómina.

Les coso a preguntas durante 20′: Experiencias pasadas, prioridades vitales y sobretodo (al transmitirme mucha seguridad ambas partes) calculo mentalmente la probabilidad de que estén más o menos tiempo.

Cito a ambos finalistas de nuevo al día siguiente al mediodía. Les pido que me envíen las nóminas el mismo domingo y les digo que aún tengo muchas más preguntas que hacerles el día siguiente.

El domingo por la tarde repaso las nóminas. Miro las empresas. Veo antigüedad y solidez.

Repaso la trayectoria de algunos profesionales que salen en Linkedin. Veo lo que uno de ellos publica en Twitter. Todo correcto.

Tengo un dilema. No sé quién elegir de los dos finalistas.

Precioso dilema.

Maravilloso problema.

Voy a dormir pensando en quién elegir.

Tengo un dilema.

Ya sé que lo he dicho pero es que así me sentía todo el rato… después el sueño rompió, afortunadamente, el dilema que tenía.

Día +3 (72 horas después de la salida del anterior inquilino): 🙋 Segunda entrevista y selección final

Me he despertado descansado aunque no he dormido del todo bien.

Una vez he investigado, sigo con las preguntas e indirectamente de nuevo sigo intentando adivinar el futuro vital de esos candidatos.

¡Es muy difícil! Nunca se sabe porque la vida se encarga de desbaratar muchos de los planes que hacemos todos.

Transcurre la primera visita con normalidad. El candidato me pregunta si me he decidido. Le respondo que lo haré durante esta semana para ganar tiempo. No parece muy contento con mi respuesta aunque es educado y lo disimula bien.

Veo al segundo candidato por segunda vez en menos de 24h. Hablamos mucho. Y de todo.

Ya está. Me ha parecido detectar más probabilidades de quedarse más tiempo. Es conservador y me gusta su carácter.

Se ve un tipo sólido y honesto. Decidido. Plis-plas.

Los dos estaban empatados. Un par de frases que he escuchado han desencallado mi decisión. He notado mucha honestidad y sentido común. Y planes para vivir mucho tiempo (ya veremos porque nunca se sabe).

Me han convencido.

Le digo que si quiere mañana podemos quedar para firmar al mediodía. Me dice que estará encantado. Que me enviará sus DNIs escaneados para que le envíe el contrato.

72 horas más tarde ya tengo unos inquilinos TOP.

Ahora sólo falta firmar el contrato.

Le envío el borrador de contrato con sus datos en un documento ya trabajado por mi parte (y con el dichoso índice de precios de la Generalitat de Catalunya incluido tal y como me habían comentado en la cámara de propiedad de mi ciudad).

Día +4: 🖋️ ¡Firmamos!

Por la mañana comentamos a través de algunos whats app de audio algunos puntos del contrato que no le quedaban claros al inquilino.

Temas como la duración mínima y el periodo de pre-aviso. Le queda claro lo de pintar la vivienda antes de salir. Todo listo.

Finalmente quedaremos a las 19h para la firma y la entrega de llaves.

Le indico que deberá pagarme la fianza y el primer mes de Noviembre (le he regalado unos pocos días finales de octubre) que depositaré en la comunidad.

Me transfiere más de 4.000€ en 2 transferencias inmediatas. Lo hace con su teléfono móvil. Sin rechistar. Cómo quien mira el resultado de su equipo de fútbol preferido.

La tecnología evita que tengamos que contar billetes.

Paga el inquilino 1,95€ adicional por una transferencia ultra-rápido para que la reciba inmediatamente en mi cuenta del Banco Sabadell.

Bonito detalle.

Una vez la transferencia está hecha y los contratos firmados le entrego los 3 jueves de llaves.

El sábado 21 de Octubre la vivienda estaba desocupada. El martes 24 de Octubre ya está bien alquilada y entregada.

Todo ha ido rápido pero no me he saltado ningún paso.

Le enseño de nuevo algunos trucos de la vivienda.

Que luego le envío por email en un pdf: ¿Cómo limpiar las ventanas?,¿Cómo realizar el mantenimiento de algunos electrodomésticos? y sobretodo le enseño el mejor lugar para colocar el televisor. Este último punto siempre le importa a mucha gente. 😉

Día +5: Papeleo en la cámara de propiedad

Voy a la cámara de propiedad. Pido que me devuelvan la fianza del antiguo inquilino mostrando la hoja que firmó el día que dejó la vivienda y después adjunto el nuevo contrato y deposito la nueva fianza en INCASOL.

Día +6: Cerramos “problemillas

Algunos whats app del nuevo inquilino. Enviaré al de las cortinas (a mi cargo). El suelo no está impecable. Hay alguna rallada. Me avisa para que no haya problema al salir.

Voy a la vivienda por la noche antes de ir a dormir. Hago unas fotos para que todo el mundo esté tranquilo.

Se las envío y las guardo en un álbum de Google Fotos para que quede constancia de cómo le entregué la vivienda.

Día +8: 🌳 Naturaleza (la vida de siempre)

La vida transcurre como siempre.

Paseo por la ciudad y observo la luz del comedor encendida de la vivienda recién alquilada.

Observo desde la distancia sombras borrosas de gente que se mueve. Me imagino a los nuevos inquilinos discutiendo dónde poner su alfombra de toda la vida. Aquella persa que se cae a trozos pero que está repleta de polvo y sobretodo de recuerdos.

Mis hijos me tiran de la mano y continuamos nuestra vida.

Aprovechamos el buen tiempo y vamos a un bosque que queda al límite de nuestra ciudad.

No podemos salir de la ciudad porque estamos ciudad-confinados.

Nos vamos a respirar aire fresco.

Dicen que los baños de bosque tienen tantos beneficios.

Los noto dentro de mí.

Los niños se relajan.

Yo también.

Los días pasan.

Y por las mañanas, justo cuando toda la casa está callada, aprovecho para escribir y contarte mi experiencia inmobiliaria para que pueda ayudarte.

¡Qué pases un gran día!


Foto que encabeza el artículo: 72 horas para alquilar una vivienda


¿Me cuentas qué te ha parecido el post en los comentarios?

Si tienes nuevas ideas o distintos métodos para alquilar una vivienda rápidamente y con inquilinos de calidad también me gustaría que lo compartieras con toda la comunidad de Inversor Directivo en los comentarios. Nos ayudas a todos. Te envío un enorme agradecimiento de antemano.

54 comentario en “¿Cómo alquilar un piso en 72 horas? (en tiempo de COVID y sin bajar el precio)

  1. Genial el articulo. Gracias!! Me voy a cambiar en un mes a otra vivienda y alquilo la anterior, es mi primera incursión en el mundo del alquiler. Que me recomiendas semiamueblada o vacia? Pintarla y acuchillar el parquet antes o esperar y decidir con el inquilino? Agencia o por nuestra cuenta?
    Gracias anticipadas.

    1. Gracias Jose por el comentario!

      Enhorabuena por tu primera incursión en un mundo que ya verás que es apasionante y que es muy reconfortante si haces las cosas bien y mirando siempre a largo plazo.

      Mis respuestas:

      ¿Pintar? Sí o sí. Y por contrato escribe literalmente que te lo tienen que devolver pintado.
      ¿Amueblado? Depende de tu perfil de inquilino. Si no lo tienes claro yo esperaría.
      ¿Agencia o tú? Depende del tiempo que dispongas. Lo que sí que es importante si lo haces con agencia es que te entrevistes al menos un par de veces con el candidato que te propongan para dar tu OK definitivo. Recuerda: capacidad económica + valores = inquilino perfecto.

      ¡Saludos y disfruta del camino que recién empiezas!

      1. Gracias por la respuesta, la duda si hacerlo con Agencia aparte de que en teoría consiguen mas clientela, es sobre todo por el tema de los problemas que vayan surgiendo en el dia a dia, que no tendría muchas veces claro que me corresponde a mi y que al inquilino.
        Pintar ya me dices que si, pero acuchillo el parquet? no está mal mal pero son 16 años viviendo…
        Y sobre el tema del amueblado, no nos vamos a llevar muchos pero no se si queda raro dejar parte con muebles y partes sin ellos.
        Por cierto, haces seguro de impago?
        Gracias de nuevo!!!

        1. A tí!

          Si eres inexperto sin duda te pueden ayudar si se trata de una buena agencia…

          Lo del parquet no sé si realmente aportará valor. It’s up to you! Seguramente será un coste que no sé hasta que punto reducirá tu rentabilidad.

          Pisos mixtos con muebles y sin muebles en alguna habitación es habitual. Siempre puedes hablar con el potencial inquilino que es lo que realmente le interesa.

          Vigila los costes que hagas antes de buscar el inquilino y que para muchos no les aporten valor… esa sería mi recomendación!

          Saludos y gcs de nuevo a ti! 😉

  2. Muchas gracias Alberto. Me ha encantado!
    Tu forma de transmitir la situación, el proceso, los detalles, momentos..haces sentir como si lo estuviera viviendo en primera persona. Gracias!

    1. Muchas gracias Arlen por tu comentario.

      Me alegra saber que “te ha llegado” y has formado parte de la historia.

      De eso se trataba. 😉

      ¡Saludos!

  3. Tengo inquilinos que posiblemente dejan en Agosto. Que les debería de pedir antes de dejar la vivienda? No puse en el contrato la parte de pintar o tengo fotos de la vivienda.

    1. Hola Alejandro,

      Mi recomendación:

      1.- Definir bien la fecha
      2.- Listado de desperfectos que haya en la vivienda
      3.- Comentar que deben dejar la vivienda tal como la encontraron (si la dejaste recién pintada deberían devolverla igual)

      En principio anticipa al máximo todo lo que puedas para no tener problemas al final. Si tienes buena relación con ellos todo será más fácil obviamente!

      ¡Saludos y espero te sirva!

  4. Gracias Alberto.

    Gran artículo tanto en contenido valioso para utilizar la metodología uno mismo, como en lenguaje claro y ameno que incita a terminar de leer como ha acabado la historia ….. que no dudaba acabaría bien 😉

    Con ganas de leerte de nuevo.Saludos

    1. Alberto, una duda que me ha surgido tras responderte.

      Puesto que el tiempo de estancia de un nuevo inquilino en la vivienda es un factor importante y de cara a estimarlo, ¿te has planteado el hablar con el inquilino abiertamente al respecto y establecer un contrato de X años de duración mínima de la estancia con una cláusula de penalización (proporcional al tiempo pendiente en contrato) en caso de dejar la vivienda con antelación?, de esta manera no tendrías una estimación sino una realidad que en caso de no cumplirse se compensaría económicamente.

      Gracias de nuevo.

      1. Gracias Pedro,

        Respecto a la duración estimada de estancia, yo lo pregunto abiertamente siempre. Y de ahí saco mucha información habitualmente.

        Respecto la cláusula que comentas sería ilegal ya que con la nueva ley de arrendamientos del 2019 después de 6 meses el inquilino puede marcharse avisando con un mes de antelación. Así que no se podría hacer.

        Gracias y espero te ayude!

  5. Me ha encantado este Post. Me gusta la forma directa y clara que utilizas para transmitir tus ideas, sin olvidarte la parte humana, muy importante en este proceso.
    Además me ha venido genial porque estoy a punto de volver a alquilar una de las 2 propiedades de las que dispongo.
    Me llama mucho la atención el tema de exigir por contrato que te pinten el piso, vivo en una ciudad no muy grande, y no es habitual que te exijan esta cláusula, me refiero a que aunque pudiese exigirlo quizá acabaría con una vivienda no alquilada. Aun así, ¿crees que merece la pena plantearle esta idea a algún futuro inquilino?
    Con respecto a cómo realizas la propia selección de inquilino, solicitar nóminas, buscar perfiles en redes sociales, entrevista personal, etc. son las que suelo seguir yo también, pero más de una vez he pensado que debería haber algún tipo de registro o aplicación, como por ejemplo en airbnb, dónde tú puntúas como inquilino y el inquilino a ti como arrendador. Me refiero a que sería muy útil, contar con una especie de historial donde se pueda consultar la valoración que te han dado tus inquilinos a ti y dónde puedas valorarlos tú a ellos. Así ambas partes podrían disponer de información de cara a nuevos contratos de alquiler. ¿Conoces algún servicio que pueda proporcionar esta información?
    Muchas gracias de antemano y perdona por el “ladrillo”..

    1. Hola Go,

      gracias por tus comentarios.

      Estaría muy bien lo que dices pero yo lo desconozco la verdad. Es complejo pero quizás hay algún scoring de inquilino por ahí… quizás es una buena idea para emprender un negocio 😉

      Respecto lo de la cláusula de la pintura yo lo haría porque al fin y al cabo es otro tema a negociar. Si consigues una buena demanda no deberías tener problemas para conseguirlo.

      Saludos y espero te ayude!

  6. Excelente post. Al final, casi todo es una cuestión de método.

    Algunas precisiones más o menos jurídicas:

    1) Lo de pintar el piso a costa del inquilino solo podría ser exigible, desde mi punto de vista, siempre y cuando conste en el contrato. De otro modo, el gasto lo tendría que asumir el propietario al tratarse de una menoscabo causado por el transcurso del tiempo (Art. 1561 del C.C.)

    2) El arrendatario, efectivamente, puede desistir del contrato transcurridos seis meses de su celebración y preavisando con al menos un mes de antelación, pero las partes pueden pactar libremente una penalización, que no podrá ser superior a un mes de renta por cada año que reste por finalizar. O si es menos de un año, a la parte proporcional (Art. 11 de la LAU).

    1. Gracias Pepe Coco,

      Muy interesante las dos precisiones que comentas. Muy útiles.
      Tus respuestas aportan mucho valor como ya viene siendo habitual.

      Saludos!

  7. Hola,

    Enhorabuena por el articulo.

    Tengo dudas acerca del interrogatorio que sueles hacer. ¿cuales son las preguntas que si o si les haces?

    Por otro lado, yo ademas pido la vida laboral aparte de las nominas porque me da mas información acerca de la estabilidad y si encuentra trabajo rapidamente.

    Saludos!

    1. Hola Jorge,

      Te adjunto algunos extractos de mi post: Como encontrar al inquilino perfecto que te pueden ayudar:

      Listado de las preguntas a realizar en la primera llamada telefónica:

      ¿Por qué quieres vivir en este piso?
      ¿Por qué en esta zona de la ciudad?
      ¿Dónde has vivido anteriormente y por qué motivos deseas cambiar?
      ¿Qué porcentaje de tus/vuestros ingresos vas a dedicar al alquiler?
      ¿Cuánto tiempo crees que vas a vivir en este piso?

      En la entrevista presencial le comento que me tiene que ayudar a resolver un problema.

      Mi problema es el siguiente:

      Hay 5 potenciales inquilinos que quieren la vivienda y me gustan todos: ¿Me podrías ayudar a decidirme? ¿Por qué debería escogerte a ti (o vosotros)?

      Es una pregunta muy difícil. Muy abierta. Muchos inquilinos se quedan parados al inicio. Pero te aseguro que ves muchísimas cosas en las respuestas de los candidatos.

      En esta fase final busco principalmente entender los “valores” (su modo de comportamiento) de la persona que vivirá en una de nuestras viviendas.

      Después de que me exponga todas sus razones por las que debería alquilarle la vivienda quiero entender que situaciones problemáticas ha vivido en el pasado.

      Le dejo que me cuente algunos ejemplos de problemas o puntos de discordia con el anterior propietario y que me explique cómo los solucionaron.

      Espero te ayude!

      Saludos!

  8. Hola Alberto,

    Otro buen post 😉

    Yo también tengo que poner ahora en el mercado -por primera vez tras una retomar integral- un piso de una renta parecida (1.200€) y tengo otro de una renta inferior, por lo que el tipo de inquilino es muy distinto. Una duda porque no tengo todavía experiencia en estos activos de mayor calidad (y mayor inversión por nuestra parte como arrendadores):

    Está claro que el que puede pagar 1.200€ al mes (en este caso siempre suele ser una pareja) no se hipoteca porque no quiere, porque con esas nóminas deberían de tener un buen acceso al crédito. ¿ Cómo intuyes que se te van a quedar bastante tiempo? El hacerles devolver el piso pintado puede ser buena idea para que se lo piensen.

    Felicidades por el blog!

    Abz

    1. Hola Tito

      buen punto. Hay muchas situaciones diferentes, creo.

      Los que más me gustan son los que ya tienen una vivienda que alquilan y se van a una de las nuestras porque es más grande o mejor. Este tipo de inquilino puede quedarse mucho tiempo.

      Hay muchas situaciones. También hay gente mayor que prefiere guardar el cash o otras situaciones interesantes para alquileres de larga duración.

      Hay que ser muy empático y entender mucho la situación de cada potencial inquilino para intentar estimar duraciones aproximadas de alquiler. Y a veces obviamente te equivocas.

      Mucha suerte con tu nuevo alquiler!

      Saludos!

  9. Hola Alberto,

    Antes quiero constar que hago los comentarios en la temática que también domino, pero que sepas que leo todas y cada una de tus entradas., algunas de ellas más de una vez. Mucho valor y conocimiento para aplicar o usar en un futuro.

    Espero que esta vez sea un comentario corto.

    Me encanta como realizas la selección, publicado en una entrada antigua, más información aquí:
    https://www.inversordirectivo.com/encontrar-inquilino-perfecto/

    Sin ofenderte, veo un ¡GRAN PROBLEMA! Aquí desisto una pequeña diferencia sumamente importante según mi método para alquilar ultra-rápido, antes del dia 0. Veo que no aprovechas la estancia del ultimo mes del inquilino actual para alquilar.

    Te explico los motivos:

    1. La gente le cuesta visualizar el espacio si está vacío. Al realizar la visita durante el ultimo mes facilitas mucho las cosas. Los potenciales inquilinos puede ver la distribución con mucha facilidad.

    2. A veces los inquilinos necesitan muebles o deshacer de ellas. Existe la oportunidad y les permitas que se negocian entre ellos si quieren. Filosofía WIN-WIN y todos contentos. (Siempre que sea aceptados por tus requisitos mínimos y con reserva realizada, o sea con nominas y solidez demostrable).

    3. Además pueden ser más honesto y tener más confianza hacia a ti, si demuestras que eres un propietario serio que preocupas por el actual inquilino y escuchan que resuelves los “problemillas”. Luego te relevan información significativa, ganas su confianza y a veces cuentan cosas y dan pistas.

    4. Cabe la posibilidad de que el inquilino actual quiere irse antes. Ganas tiempo para reparar los desperfectos y la pintura. Facilitar y apoyar el inquilino actual (pagando menos mensualidad restante que será compensada por el nuevo inquilino pagando la parte proporcional del mes restante) y agilizar para facilitar el inquilino potencial entrar antes.

    5. El mismo día de la entrega de llaves de tu inquilino actual, también realizas la entrega de llaves de tu nuevo inquilino, ahorrando tiempo.

    Espero que te resultan útiles los consejos anteriores. El final, cada caso es diferente y depende de las circunstancias dadas se puede exprimir aún más, ahorrando más tiempo aún.

    Un saludo!

    1. Hola Soyos!

      Gracias por el input (una vez más 😉 )

      La verdad es que no lo había pensado honestamente.

      Supongo que no todos los inquilinos querrán realizar muchas visitas pero no me parece una idea descabellada.

      El problema más grande que veo es que a mí me gusta que haya mucha competencia entre inquilinos y esto implica muchas visitas que pueden “molestar” al inquilino que se marche.

      Dicho esto si lo alquilas antes que acabe el contrato con un inquilino bien seleccionado: Chaupeau! Mejor impossible!

      Saludos y gracias de nuevo por tu aportación de valor!

      1. Claro, por eso digo que cada caso es diferente. Pero hay que considerarse esta posibilidad de hablar con el inquilino para que te deje hacer visitas por la tarde, siempre en su presencia, obviamente.

        Si le tratas bien, no molestas. Molesta más si se cancela las visitas sin aviso por culpa de los visitantes porque genera perdidas de tiempo a las 3 partes: inquilino actual, inmobiliaria y propietario del piso.

        A veces, no siempre conseguimos alquilar antes y entonces pasamos a tu método. Pero la verdad es que nos ocurre pocas veces. Por ejemplo, si el inquilino no nos avisa con tiempo suficiente pues se retiene parte de la fianza para cubrir parte de la penalización (1 mes de alquiler + consumos + desperfectos).

  10. Super interesante y muy bien contado, felicidades.

    Yo hago la primera criba por email, precisamente porque me permite hacer unas preguntas de filtrado y me permiten analizar las respuestas despacio. Además cuando dejo el teléfono me acribillan a llamadas. Tengo dos pisos uno de perfil bajo donde hay que poner más ojos, y otro de nivel un poco más alto que tiene otra problemática.

    Lo dicho, gracias por el post.

    1. Muchas gracias Paloma por tu feedback,
      Interesante lo que comentas de la criba por email. Tomo nota. Quizás lo pruebe en el futuro (espero que de aquí a mucho tiempo! 😉 )

      Saludos!

  11. Hola Alberto,
    Es la primera vez que escribo pero te sigo desde hace un tiempo. Me encantan tus post.
    Tengo un inquilino que sale y otros que quieren entrar. El precio está en el rango de los 1200€ como en tu caso. Pero el inquilino que sale ha incumplido una de las partes del contrato: mascotas.
    Yo no puse ninguna cláusula para que pintara la casa, y ha estado 3 años y medio. Le podría exigir algo a cambio?
    Muchas gracias!!!

    1. Hola Jane!

      Gracias! A mí me encanta que me escribáis en los comentarios! 😉

      Ups! Tema delicado…

      Yo sacaría el tema de forma transparente y de buen rollo. El hecho de que no esté por escrito implica que quizás cueste un poco más pero no lo daría por perdido (el tema de la pintura me refiero).

      Te deseo mucha suerte!

      Saludos!

  12. Hola Alberto
    Felicidades por la página que sin duda aporta mucho valor!!
    Creo no haber leído en ninguna de tus entradas, cómo gestionas el tema de los soministros de luz, gas y agua cuando cambias de inquilinos. ¿Los das de baja directamente y que el nuevo inquilino los vuelva a dar de alta? con el consiguiente gasta adicional para el nuevo.
    Lo digo porque en mi caso, cuando ha pasado algo de tiempo entre un alquiler y otro, cambio los suministros a mi nombre y cuando lo alquilo los pongo a nombre del nuevo inquilino para que así no asuma el coste de las altas.
    Un saludo

    1. Gracias Juan!

      No los doy de baja.
      Hago una foto a los contadores y exijo al nuevo inquilino que cambie el nombre y número de cuenta por su cuenta en un periodo de 15 días.

      Siempre me ha funcionado bien. Es verdad que alquilo rápidamente la vivienda de nuevo y por eso resulta más fácil.
      Saludos y espero te sirva!

      1. Entendido Alberto.
        En mi caso, suelo acompañar al nuevo inquilino a cambiar los datos a una compañía comercializadora de luz y gas. Me asusta un poco dejarle el trámite al nuevo inquilino y que si al final no lo quiere cambiar me encuentre con un un problema. También es cierto que nunca me ha pasado.
        saludos

    2. Hola Juan,

      Así realizamos nosotros. Los titulares de los contadores están a nuestro nombre. Nosotros gestionamos las altas y bajas de los suministros. Lo calculamos los importes pendientes que le retenemos de las fianzas y pagamos al nuevo inquilino el suministro en exceso que no le corresponde.

      Saludos.

  13. Buenas, Alberto
    Me viene este artículo como anillo al dedo. No puede ser más oportuno. Mi rango de precio es algo más bajo, unos 600€. 1.Opinas que se generará una demanda similar para este otro rango de precios? Alguna consideración especial para estos casos?
    2.Larga duración vs corta duración en época de bajos precios como en la que estamos entrando. Ventajas de la primera es evitar el proceso de realquilar (el tiempo es coste) y la ventaja de la segunda es que no me vinculo a un precio bajo durante 5 años. Por simplificar me gusta más la primera opción, pero como mitigar el problema de atarnos a un precio bajo por contrato? Os paso mis estrategias para que las podamos complementar:
    2.a. Si tiene garaje u otro elemento anexo a la vivienda indicar que costaría X pero se le hace un descuento para que le salga gratuito. Si suben los precios se elimina el descuento.
    2.b. Podría subir IPC todos los años, pero si el precio de mercado no sube me arriesgo a presionar al inquilino a molestarse e irse. Pensaba utilizar una clausula similar. Por defecto te subo el IPC pero voy aplicando descuentos. Por ley parece que si un año no se ha aplicado la subida, ya no puedes subir 2 IPC’s al año siguiente.
    2.c. Alguna otra que se os ocurra?
    Más preguntas para comentarlas:
    3.Hasta que punto está dentro de la legalidad incluir esas clausulas de descuentos en el contrato de alquiler?
    4.No son muy agresivas las condiciones a incluir en el contrato y puede producir efecto disuasorio? Con tantas ideas como las que estamos aportando (pintura, cambio de suministros, el tema de dtos,…) me está saliendo un contrato de alquiler de 200 páginas. 😄
    Gracias nuevamente por tus aportaciones!

    1. Apreciado Lucrecio,

      Muchísimas gracias por tu comentario.
      Me alegro que te haya aportado el post.

      En mi caso no soy un superexperto legal con lo que no sé responderte (en este momento) acerca de la legalidad de lo que planteas.

      Dicho esto, en mi caso, me gusta hacer las cosas lo más sencillas posible.

      Mi pensamiento siempre es de muy largo plazo. Y yo personalmente no me obsesiono por 50 euros más o menos al mes. O incluso 100. Creo que lo + importante es tener el piso alquilado (a un buen inquilino) que lo cuide y que pague sin problemas.

      Entiendo tu dilema. Pero en mi caso busco más seguridad que rentabilidad.

      Quizás en la comunidad hay “expertos” que nos dan nuevas ideas.

      Un saludo Lucrecio y gracias por pasarte por aquí (de nuevo 😉 )

  14. Hola Alberto,

    Soy Álex,lector de tu blog y seguidor en Twitter, también padre de familia pero me da que lo de la IF ya será complicado JJ

    Otro gran artículo sobre inversión inmobiliaria, tu blog creo es referente para los que les interesa este tema.

    Desde tu experiencia y sin tener una bola de cristal mágica como ninguno como ves los precios de alquiler y viviendas en los próximos 6-7 meses y en adelante?

    Al margen de esto quería hacerte una consulta personal por si puedes darme tu punto de vista , de momento estoy pagando un alquiler , el contrato vence en Abril de 2021 , he pagado y pagaré religiosamente las rentas mensuales, he soy muy buen inquilino, de esos que pagan y no te llaman NUNCA , resulta que por tema Covid me han despedido y evidentemente mis ingresos no son los mismos y me planteaba hablar con la agencia a ver si estaría dispuesta a arreglarme un poco el precio, pero me temo que al saber mi nueva situación laboral pueda preocuparse y plantearme salir del piso y sea peor el remedio que la enfermedad…o no pierdo nada por intentarlo desde luego amistosamente hasta ver si consigo un trabajo.

    Gracias de antemano,

    Alex

    1. Apreciado Alex!

      Muchas gracias por tu comentario.

      ¡Qué dilema tan grande me planteas!

      Es muy difícil dar una recomendación.

      Mi forma de ser es siempre ir con la verdad por delante. Aunque si sale mal, como dices, la jugada podría tener consecuencias negativas importantes.

      No lo sé. Honestamente.

      Si yo fuera el propietario y has sido un inquilino ejemplar te lo arreglaría sí o sí sin problemas.

      Piensa que para el propietario es mucho tiempo a invertir si quiere buscar un nuevo inquilino.

      De todas formas si le das mucho tiempo también es verdad que puede buscar con tiempo una alternativa.

      Quizás una buena opción sería llamarle para tantear el terreno y preguntarle a él qué ha pensado para después de abril, no crees?

      Vamos a ver qué tiene en la cabeza.

      Al menos de esta forma tendrás más información y podrás tomar una mejor decisión.

      Un saludo y espero haberte ayudado (aunque sólo sea un poquito 😉 )

      1. Gracias Alberto, seguramente me pase por la agencia donde lo tengo alquilado y tanteo un poco a ver si se puede hacer algo.Un Saludo!!

  15. Muchísimas gracias Alberto por enseñarme cada día tus temas con las inversiones en inmuebles, literalmente cojo papel y boli (en mi caso documento word y teclado) y tomo apuntes como si estuviera en la escuela.

    Gracias y mil gracias más

  16. Enhorabuena por el nuevo post! Como ya han comentado por ahí, es cierto que tienes una forma de escribir que nos envuelves y hace que nos traslademos al lugar contigo.
    Como es habitual, aportas mucho valor con cada publicación, y es de agradecer en estos tiempos donde los “vende-cursos” abundan por estos lares.
    Muchas gracias!!

  17. Buenas de nuevo, Alberto.
    Gran idea lo de indicar en contrato de alquiler que deben pintar antes de dejar el piso. Algunas cuestiones a comentar:
    1.Para pisos de 600€ de alquiler estimado también encajaría esta clausula sin salirme mucho de lo habitual?
    2.Si lo acabas de comprar vas a tener que pintar tu mismo. Es normal que el vendedor te deje pintar o hacer pequeños arreglos al piso entre la firma de arras y la firma de escritura? Veis algún riesgo o problema? Tiene sentido pedirlo o me va a decir que estoy loco?
    Gracias como siempre. Por cierto. Un detalle. Hay alguna forma de que el sistema te avise (un correo) cuando hay respuesta a tu pregunta o al menos si hay nuevos comentarios en una entrada en la que te has interesado o has escrito? Lo he visto en otros blogs y es muy últil.

    1. Gracias Lucrecio,

      Te respondo:

      1.- Sin duda. Yo la incluyo en todos mis contratos independientemente si el piso es más barato o más caro.
      2.- No es una locura aunque no sé si el vendedor te dejará antes de escriturar. 😉 En tu lado el riesgo es que al final no escritures.

      Tomo nota de lo del detalle respecto los comentarios. La verdad es que afortunadamente está creciendo mucho el volumen de comentarios y miraré si hay algún plugin de WordPress para lo que comentas.

      Saludos y gracias de nuevo!

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