Inversión inmobiliaria

Cómo NO comprar una segunda residencia me permitió invertir en 4 pisos para alquilar

En los últimos 4 años las cosas han ido bien en la multinacional en la que me encuentro trabajando. En general se han alcanzado los objetivos establecidos y tantos los managers como el equipo directivo hemos logrado bonos anuales que han aumentado de forma significativa nuestros ingresos.

La forma en la que hemos invertido esos ingresos extra sin embargo ha sido muy distinta.
Algunos de mis compañeros directivos se han comprado una segunda residencia.  De hecho, en mi caso, estuve a punto de hacerlo.  Tengo que reconocer que estuve muy tentado. Especialmente cuando visitaba las segundas residencias de mis compañeros.

Pero, finalmente, afortunadamente, no lo hice. Y en vez de eso, invertí en 4 inmuebles (con apalancamiento) que me generan cash flow positivo todos los meses y un aumento patrimonial mensual cercano a los 3.000 euros a diferencia del importante cash flow negativo que les genera la segunda residencia a los compañeros que la adquirieron. 

Eso no significa que no salga los fines de semana o las vacaciones. Todo lo contrario. Con el cash flow positivo mensual proviniente de los alquileres genero suficiente dinero para viajar los fines de semana que realmente me apetecen. En estos momentos de mi vida, con niños pequeños, me he dado cuento que no me apetece salir de fin de semana más de una vez al mes. 

La libertad de no tener una segunda residencia estable me permite elegir destino y conocer muchos sitios nuevos. Algo que sin duda, no podría hacer si tuviera una segunda residencia, ya que, conociéndome, querría amortizarla y no “me permitiría” alquilar tantos apartamentos “airbnb” como ahora hago o ir a buenos hoteles como ahora hacemos de forma habitual.

La libertad mental de no tener que cuidar de una segunda residencia me genera menos preocupaciones

Además, la libertad mental de no tener una segunda residencia lejos de casa me permite no tener preocupaciones extra que no me apetecen. A diferencia de una segunda residencia, los pisos en los que he invertido están en un radio de 10 minutos de mi casa. Así que cuando hay problemas (te aseguro que siempre existen problemillas cuando inviertes en immuebles) no debo desplazarme lejos para solucionarlos (además cuento con un buen arsenal de “ayudantes” de todo tipo que me ayudan con el mantenimiento de los immuebles).

Así que una buena decisión económica se ha convertido también en una buena decisión personal (ahora viajo mucho más que antes a pesar de no tener una segunda residencia). Mis activos pagan mis vacaciones con el cash flow que me generan.

La principal desventaja de no tener una segunda residencia especialmente en mi caso al tener familia numerosa es el tener que hacer y deshacer maletas para los fines de semana. Es probable que este hecho haga que salgamos de la ciudad a “desconectar” con un poco menos de frecuencia de lo que saldríamos si tuviéramos una segunda residencia pero en todo caso tener que hacer las maletas cada vez que salgo no ha hecho cambiar nuestra decisión. 

De hecho, una posibilidad que estamos pensando seriamente es la de alquilar durante periodos de 3 a 6 meses (aprovechando los mejores momentos en lo que se refiere al clima de cada zona – playa o montaña) fines de semana alternos.

Con la tecnología cada vez es más fácil llegar a este tipo de acuerdo. 

Primero, conociendo diferentes casas a través de plataformas como airbnb y luego en el caso de que nos guste especialmente alguna intentar llegar a un acuerdo con el propietario para que reserve un determinado número de fines de semana (obviamente negociando un buen precio por volumen) y con la posibilidad de poder dejar la ropa, maletas y objetos personales en armarios o habitaciones específicas.

De esta forma, evitas la incomodidad de tener que hacer las maletas cada vez que quieres salir. 

¿Cuándo sería el momento de comprar una segunda residencia?

En nuestra familia anualmente estamos fuera de nuestro hogar principal unos 40 – 50 días al año incluyendo distintos periodos vacacionales y fines de semana. Desde un punto financiero tener una segunda residencia para usarla como mucho un 15% del tiempo no tiene absolutamente ningún sentido.

De hecho, es una auténtica salvajada.

Como nos gusta salir ya he explicado como conseguimos salir igualmente sin salir perjudicados financieramente. De todas formas, tenemos claro que si se cumplen dos premisas fundamentales podríamos en algún momento llegar a comprar una segunda residencia.

Las dos premisas en las que basamos una futura compra de segunda residencia son:

  1. Disponer de más de 120 días al año en los que podamos usar nuestra segunda residencia. Actualmente mi trabajo como directivo no me permite disfrutar de tantos días para desplazarme a la segunda residencia. Además, no me apetece de ningún modo usar todos los fines de semana para “obligarme a ir” ya que también nos gusta hacer vida social y familiar durante los fines de semana.
    En el momento en el que el ritmo de trabajo mío y de mi esposa nos permitieran poder disfrutar de al menos un tercio de nuestro tiempo viviendo en la segunda residencia entonces nos plantearíamos comprar una. Visualizamos quizás una vida más tranquila con profesiones más liberales los últimos 10-15 años de nuestra carrera profesional en la que podamos hacer fines de semana largos de jueves a lunes en una hipotética futura segunda residencia.
    Este sería el plan, si sucede, maravilloso, sino será porque la vida nos depara otras sorpresas que no podemos ni imaginar o porque no cumplimos con el segundo punto.
  2. Tener independencia financiera debe ser en nuestro plan una condición necesaria y suficiente para comprar una segunda residencia. En ningún caso nos planteamos “cargarnos” con una pesada mochilla que nos genere flujo de caja negativo todos los meses si nuestros activos (principalmente immuebles, fondos de índices en renta variable de acumulación e inversiones en empresas no cotizadas) no nos generan un flujo de caja suficiente para soportar nuestro tranquilo estilo de vida y nuestra familia numerosa hasta que nuestros hijos hayan podido acabar su carrera universitaria (si desean estudiar una carrera obviamente).

Es decir solo consideramos comprar una segunda residencia si disponemos de tiempo (un tercio de los días al menos) e independencia financiera suficiente para que la segunda residencia no consista en tener que soportar una carga económica adicional. 

Trabajamos para generar activos que paguen nuestros gastos y caprichos, en ningún caso trabajamos para adquirir caprichos o tener gastos extras que hagan que debamos aún trabajar más duro, más horas o con más presión adicional.

Si una segunda residencia te genera presión laboral adicional en mi opinión no vale la pena.

Obviamente una posibilidad a analizar en el caso de tener una segunda residencia es poder alquilarla en algunos momentos puntuales para poder seguir cumpliendo el punto de la independencia financiera y por ello si optáramos por esta solución desde el momento de la compra de la segunda residencia debemos prepararnos para adaptar a que nuestra segunda residencia sea alquilable. 

El PLAN: Comprar 4 pisos para invertir en 3 años

Disponía de unos 285.000 euros ahorrados destinados a comprar la segunda residencia. 

Por ello, tenía varias opciones para comprar una segunda residencia.

La primera era comprar un apartamento en la playa de unos 230.000 euros y usar el resto para pagar los impuestos y las mejoras y muebles del apartamento.

Otra opción que se me pasó por la cabeza fue la de hipotecarme y comprar una casa de alrededor de 390.000 euros. Esto hubiera significado pedir una hipoteca de alrededor de unos 150.000 euros (ya que hay que pagar los impuestos de la casa y los muebles para llenarla) y me hubiera quedado un pago mensual de hipoteca de unos 600-700 euros a unos 25-30 años a un tipo de interés fijo de alrededor de un 2,2% (en esos momentos el tipo de interés era especialmente bajo y valía la pena contratar hipoteca a tipos fijo para aprovechar el excepcional momento bajo).

Finalmente, la decisión que tomé fue muy distinta.

Decidí trazar un plan para comprar 4 pisos con financiación (70% de cada piso) con un precio medio de unos 175.000 euros por piso con el fin de que me aportaran flujo de caja adicional todos los meses.

Como mi vida profesional es intensa decidí ponerme un horizonte temporal de unos 3 años para hacerlo ( finalmente tardé exactamente 26 meses en completar el plan).

No me importaba que el mercado inmobiliario estuviera subiendo de precios porque mi plan era a 25 años vista. Con una edad cercana a los 40 años deseaba que a los 65 años los pisos estuvieran pagados y que me generaran unos buenos ingresos mensuales libre de cargas hipotecarias y que además durante todos estos años me hayan ido aportando caja adicional todos los meses.

Por ello, mi idea era diversificar en tiempo (hacerlo en los siguientes 2 ó 3 años) y en tipo de vivienda (pisos pequeños de 1, 2 o 3 habitaciones e incluso un estudio). Lo que sí tenía claro era donde quería comprar los pisos. 

Todos los pisos los quería comprar en un radio de 2-3Km de mi vivienda habitual situada en una ciudad de la zona metropolitana de Barcelona.

La proximidad de mi vivienda me ofrecía por un lado mucha comodidad en la gestión de los alquileres y también me permitía conocer muy bien la zona y entender los matices de cada zona e incluso de cada calle (como por ejemplo que los precios en una calle ruidosa pueden estar un 20% por debajo de una calle no ruidosa y la estancia media del inquilino en una calle ruidosa baja mucho por motivos obvios). 

Es evidente que disponer de 4 pisos para alquiler en un radio de unos 3 Kilómetros hace que no haya diversificación de la inversión en espacio y por ello hay algo más de riesgo por si la ciudad o la zona determinada pierde valor por algún evento inesperado.

En todo caso, en mi situación personal, los dos puntos ventajosos (comodidad de gestión + conocimiento local) son de mucho más importancia para mí que la desventaja de tener los alquileres concentrados en la misma zona.

Buscando viviendas con una rentabilidad objetivo del 5%

Una vez tenía clara la zona donde quería comprar las viviendas (cerca de mi casa en el centro de una ciudad con mucha demanda de alquiler por ser muy cercana y estar muy bien comunicada con Barcelona) me apunté todas las alertas de Habitaclia, Fotocasa e Idealista para viviendas por debajo de 200.000 euros.

De esta forma tenía perfectamente controlado el stock nuevo que cada día salía al mercado. Mi criterio de búsqueda era el siguiente:

  1. Pisos seminuevo de menos de 15 años de antigüedad. El motivo es que mi idea de inversión es a muy largo plazo y además priorizo la comodidad a la rentabilidad. Es decir, soy consciente de que con un piso más antiguo en el que haya que reformar y quizás pagar más derramas podré sacar más rentabilidad. Pero no me interesa en estos momentos porque mi trabajo como directivo ya me absorbe suficiente tiempo y no quiero dedicar un tiempo excesivo a reparaciones importantes.
  2. Pisos con una rentabilidad bruta mínima de un 5% anual con un precio de alquiler ligeramente por debajo del mercado. Siempre intento buscar acuerdos de largo plazo con los inquilinos. Por ello, intento poner el precio del alquiler ligeramente debajo del precio del mercado (entre un 5%-10%). De esta forma, me aseguro que los arrendatarios nunca se vayan por un tema de precio y minimizo las mudanzas que siempre suponen tiempo que debes invertir. Perder un poco de rentabilidad me compensa con creces los dolores de cabeza que las mudanzas siempre conllevan.
  3. Pisos fácilmente “alquilables”: Sin grandes defectos. No me interesan pisos que tienen defectos a simple vista (ruidos, plantas bajas sin patio, poca luz…). De nuevo, mi tiempo es mi bien más preciado y prefiero pagar un poco más por tener más seguridad de alquilar rápidamente.
  4. Pisos por debajo de los 200.000 euros. Por encima de este precio no me salen ni me salían los números del 5% de rentabilidad bruta objetivo. 

Ahora viene el punto donde podría decirte que miré decenas de pisos y que hice siempre ofertas a la baja para aprovechar las urgencias de ciertos vendedores. 

La realidad es que no. De los 4 pisos que compré, sólo en uno de ellos conseguí una rebaja de unos 5.000 euros. En los otros 3 casos pagué lo que se me pidió por ellos.

¿El motivo? Los precios immobiliarios estaban creciendo a ritmos de más de un 10% anual con lo cuál mi racional era que prácticamente cada mes que pasaba los pisos subían un 1% (obviamente eso era el pasado y yo no conocía el futuro pero los productos poco líquidos acostumbran a tener bastante inercia en lo que se refiere a los cambios de precios) con lo cuál una vez que fijé mi criterio cuando encontraba un piso que cumplía los 4 criterios me lo quedaba.

¿Para qué negociar en un mercado alcista con la oportunidad de perder algo que había cumplido ya mi criterio de inversión?

Por ese motivo, de media, visité unos 4 pisos por cada uno que compré. Es importante remarcar que todos los pisos que visitaba ya cumplían los criterios que me había marcado y que normalmente los descartaba porque encontraba algunos defectos que en mi opinión hacían que ese piso no fuera fácilmente alquilables (defectos que obviamente no había visto en los buscadores de Internet).

La rentabilidad de una inversión apalancada depende de la rentabilidad de la vivienda y obviamente de los costes de la hipoteca

Al tener un muy buen salario y al comprar la vivienda junto a mi esposa que también trabaja conseguíamos unas condiciones hipotecarias extraordinarias.

Poco riesgo para la entidad bancaria (ojo con decir que el piso es para inversión porque increíblemente las entidades bancarias acostumbran a preferir que les digas que el piso que vas a comprar es una segunda residencia porque en su perfil de riesgo ese producto tiene menor riesgo y por tanto te ofrecerán mejores condiciones. De hecho, algunas entidades bancarias directamente no financian pisos para invertir a particulares).

Hipotecas de tipos fijo a 25 o 30 años fueron las condiciones que firmamos. 2 de cada. No tengo ni idea de lo que ocurrirá con los tipos de interés en los próximos 25 o 30 años. Lo que sí que sé es que nuestro coste de financiación se mantendrá constante ligeramente por encima del 2%.

Esa tranquilidad en una de las dos variables críticas para determinar la rentabilidad de la inversión es crítica para poder abordar proyectos futuros y controlar de una forma muy controlada el riesgo que supone cada inversión.

El flujo de caja era el que mandaba en cada caso. Siempre intentamos que queden al menos unos 200 euros por piso cuando restas ingresos de alquiler menos pago de cuota hipotecaria

El motivo es porque de esos 200 euros de margen mensual aproximadamente la mitad se van a gastos recurrentes de mantenimiento de la vivienda (IBI, comunidad, seguros e imprevistos). Con ello, al menos cada piso nos reporta más de 1.200 euros anuales (de media son unos 1.500 euros) en concepto de flujo de caja positivo (además de que obviamente además de ese flujo de caja la deuda por el piso cada vez se ve reducida al pagar la cuota hipotecaria que la mayor parte con los bajos tipos de interés va a capital).

Los inquilinos nos pagan las vacaciones cada año y además pagarán nuestra “tranquila jubilación”

Como conclusión, podemos afirmar que durante los próximos dos decenios esperamos generar un flujo de caja anual de al menos unos 6.000 euros con la intención de que usemos para financiar cada año nuestras vacaciones y podamos descubrir muchos lugares distintos.

Cantidad que irá subiendo con la inflación ya que los precios del alquiler suben al menos con la inflación pero nuestro coste hipotecario no al ser de tipo fijo) y además los inquilinos pagarán el 70% del valor de las viviendas por nosotros. 

Una vez lleguemos al final de nuestras hipotecas el flujo de caja mensual neto que nos quedará será superior a los 2.000 euros de valor de hoy – es decir habría que añadir la inflación de todo este tiempo – y obviamente los 4 pisos estarán ya pagados algunos de los cuáles podríamos vender en caso de una emergencia que no esperamos.

Así que podemos decir que renunciar a nuestra segunda residencia e invertir 285.000 euros en la compra apalancada de 4 pisos nos va a permitir (si no ocurre algún evento my extraordinario que no esperamos) tener una jubilación “tranquila” desde el punto de vista económico.  

Rentabilidad real de las compras 2 años y medio más tarde

2 años y medio más tarde de la compra del primer piso, el plan diseñado está surgiendo efecto y la rentabilidad real obtenida está siendo algo superior principalmente por la apreciación de los activos superior a la inflación.

A largo plazo este efecto obviamente se verá moderado y a 30 años probablemente los pisos subirán a un ritmo parecido a la inflación.

Con todo ello los números reales redondos son:

  • Valor de los 4 inmuebles: 700.000 euros (sin impuestos).
  • Importe hipotecado: 500.000 euros (ligeramente por encima del 70%).
  • Importe desembolsado: 285.000 euros (200.000 euros de la vivienda + 85.000 euros en impuestos de las viviendas más gastos varios asociados a la hipoteca y notarios). Los 4 pisos comprados ya estaban listos para alquilar y no he tenido gastos relevantes de reformas.
  • Ingresos brutos mensuales del alquiler: 3.100 euros / mes
  • Gastos de hipoteca mensuales: 2.050 euros / mes (amortización del préstamos mensual: 1.200 euros/mes el resto intereses: 850 euros/mes)
  • Gastos mensuales comunidad, IBIs, seguros e imprevistos: 500 euros / mes
  • Flujo de caja mensual: +550 euros / mes (6.600 euros anuales)

Cuando analizamos los números podemos llegar a diferentes conclusiones:

  • La rentabilidad bruta por flujo de caja de la operación está solamente algo por encima de la inflación. Esta rentabilidad tiene en cuenta todos los gastos y los ingresos que los 4 pisos nos generan. Se sitúa en el 2,3%. ( 6.600€ de flujo de caja generada / 285.000€ aportados de caja por la compra de los 4 pisos).
  • La rentabilidad generada por el hecho de que el inquilino paga todos los costes de la hipoteca (incluida la amortización) con sus pagos mensuales es la siguiente: 1.200 euros mensuales de amortización del capital x 12 meses = 14.400 euros.  La rentabilidad generada por el pago de estas amortizaciones es: 14.400 amortizaciones pagadas con el dinero del inquilino / 285.000 € aportados de caja por la compra de los 4 pisos = 5,1% 
  • Y finalmente la rentabilidad por la apreciación de los inmuebles por ese monstruo llamada inflación y que a largo plazo siempre hace que las cosas valgan más. Vamos a suponer que a largo plazo la inflación española se sitúa en el 2% (podríamos discutir horas respecto a esta suposición y no llegaríamos a un acuerdo pero nos sirve para simplificar). Es importante remarcar que el 2% de inflación aplica al valor total de los inmuebles no al valor de nuestra inversión en caja (aquí el efecto apalancamiento actúa de forma increíble). Por tanto la rentabilidad anual esperada por la inflación sería de un 2% de 700.000 euros. Es decir 14.000 euros anuales por apreciación de inmuebles. Si lo dividimos por el desembolso inicial nos queda: 14.000 euros / 285.000 euros = 4,9% de rentabilidad respecto al desembolso inicial.
  • La rentabilidad bruta anual esperada de la operación es si sumamos las 3 rentabilidades anteriores:
    • Rentabilidad por flujo de caja: +2,3%
    • Rentabilidad por amortización de la hipoteca: +5,1%
    • Rentabilidad por la apreciación de nuestros inmuebles: 4,9%
    • Rentabilidad TOTAL BRUTA Anual esperada: +2,3% + 5,1% + 4,9% = 12,3%

Es decir pidiendo prestado alrededor de un 70% del valor del inmueble y alquilando con una rentabilidad bruta de alrededor de un 5% (con pisos pequeños aún es posible) podemos sacar una rentabilidad real en base a nuestra inversión de claramente más de un 10%. Fijaros que la mayor parte de la rentabilidad viene por el hecho de que el inquilino paga nuestra hipoteca y de la apreciación del activo. 

Además del porcentaje es importante entender la rentabilidad en valor absoluto. 35.000 euros anuales provenientes de flujo de caja (6.600 euros), apreciación de los inmuebles (14.400€) y del pago de la deuda hipotecaria con las rentas de alquiler del inquilino (14.000 euros).  

Casi 3.000 euros al mes de incremento patrimonial con una inversión de 285.000 euros. 

¿Cuántos pisos podemos comprar de este modo? 

La rentabilidad por flujo de caja es crítica. ¿Adivinas por qué?

El motivo es que si tienes rentabilidad positiva por flujo de caja significa que teóricamente podrías escalar este sistema hasta el infinito si encontraras financiación (obviamente nunca hay financiación infinita).

El flujo de caja positivo da escalabilidad del sistema, tranquilidad mental y permite acumular caja para los momentos en los que no tengas alquilada tu vivienda o debas realizar aportaciones no planificadas (reparaciones, obras…).

Y la financiación, ¿hasta cuándo puedo endeudarme?

Al igual que las empresas, las personas disponemos de más o menos financiación en función de nuestros ingresos (beneficio en el caso de las empresas) y nuestro patrimonio (activos menos deudas). 

Las empresas que no usan bien su deuda disponible son menos eficientes. Lo mismo ocurre con las personas. La deuda hay que usarla de forma eficiente. 

Sobre-endeudarse es muy malo (de hecho te puede arruinar) pero infra-endeudarse también es peligroso pues te limita mucho tus oportunidades.

Inversor Directivo

En este aspecto, la deuda hipotecaria es la deuda más económica que una persona física pueda obtener.

Por ello recomiendo usarla con responsabilidad para poder hacer inversiones como la que he presentado. Si cada día que pasa eres más rico en patrimonio, tu deuda te ayuda a generar riqueza. Si cada día que pasa eres más pobre, tu deuda te esclaviza y te impide crear riqueza. Analiza cúal es tu situación actual y como usas tu deuda.

Y la gestión, ¿hasta cuántos pisos puedes gestionar de esta forma?

El punto crítico para mi es delegar si quieres escalar una vez has aprendido a gestionar y a entender las variables críticas de este negocio (porque no olvides que esto es igual que si fuera un negocio).

Cuando acumulas muchos pisos y esta no es tu ocupación principal obviamente debes intentar delegar al máximo las funciones (especialmente si no son críticas).

En mi caso actual delego mucho (todas las reparaciones y bastantes gestiones) aunque lo que no delego es la selección del inquilino que me parece el punto más importante de todos pues un buen inquilino con perspectiva de estabilidad a largo plaza te facilita mucho la vida. 

¿Qué riesgos puedo encontrarme?

Como en cualquier inversión hay riesgos. Fijaros que el hecho de comprar 4 pisos y no 1 o 2 más grandes y más bonitos con el mismo dinero no es casualidad.

De entrada pisos más grandes me hubieran dado menos rentabilidad. Pero es que además me generan más riesgos al tener mi dinero en menos inversiones.

Por otro lado, más pisos obviamente significa más gestión.

Los riesgos más obvios son:

  • Impago del alquiler. Hay estudios que afirman que está por encima del 5% en España (aunque varía mucho por comunidad y provincia). Aquí la clave es invertir mucho tiempo en la selección del inquilino. Hacerle muchas preguntas para entender su situación personal y sus recursos más allá de su trabajo. Es como en una entrevista de trabajo. Cuanto más completa sea la charla mejor para ambas partes. Si os entendéis bien todo será mucho más fácil para las dos partes y se evitarán muchas sorpresas.
  • Destrozos: Vuelvo al punto anterior. La selección del inquilino es crítica.
  • No alquilar la vivienda: Este es de los más peligroso pues tiene difícil solución a veces. Por eso, conocer donde compras es tan importante y entender la demanda más. Si es un tema de precio no seas avaricioso. Calcula cuanto pierdes cada día que no alquilas y verás como te sale más a cuenta ajustar un poco el precio. Si realmente no hay demanda es que en el momento de la compra no has hecho bien los deberes o quizás debes plantearte alguna reforma en el piso. 
  • Daños naturales: Por eso existen los seguros.

Algunas consideraciones acerca de la rentabilidad teórica bruta. ¿Qué ha pasado en realidad?

Como he comentado, después de 2 años y medio la rentabilidad total ha sido superior por el hecho de que la apreciación de los inmuebles ha sido superior a la inflación media esperada a largo plazo. 

La media de subida de precios según varias fuentes ha estado en un 10% anual aproximadamente Con lo cuál la rentabilidad de mis inversiones se ha disparado en estos primeros 2 años y medios. La verdad es que a esto le llamo suerte pero sinceramente apenas tendrá impacto en la rentabilidad final de la operación.

Recordad que como he explicado en el post estas inversiones las hago a muy largo plazo. Con objetivos tan a largo plazo lo normal es que los pisos no puedan subir mucho más allá de la inflación.

Así que en inversiones a muy largo plazo, el ruido de los movimientos de los precios de los mercado a corto-medio plazo no me quita el sueño. 

Además al alquilar algo por debajo del precio mercado mis cálculos son conservadores (si las viviendas son alquilables) pues tengo un margen de seguridad por si el precio del alquiler baja. Puedo permitirme bajadas importantes del precio de los alquileres hasta que el flujo de caja de los alquileres deje de ser positivo.

Lo importante es entender que en estas operaciones más de tres cuartes partes de la rentabilidad nos viene del pago de la amortización de la vivienda (con el dinero del inquilino) y de la apreciación de la vivienda. Menos de una cuarta parte de la rentabilidad viene por flujo de caja. Así que claramente es una inversión que ayuda a generar patrimonio pero no a generar caja excesiva.

He obviado la fiscalidad de los beneficios por simplificar aunque es importante remarcar que el pago de los intereses y los gastos asociados a los pisos pueden desgravarse y que en la actualidad existe un 60% de exención de los beneficios generados en caso de ser persona física por el hecho de alquilar a inquilinos que usen la vivienda como primera vivienda.

¿Qué hubiera pasado si hubiera comprado una vivienda de segunda residencia? Diferencia de rentabilidad

Para acabar una reflexión.

Fijaros la diferencia de rentabilidad de estos 285.000 euros invertidos en la compra de inmuebles para alquilar.

De la forma que he comentado me están generando casi 3.000 euros al mes de incremento patrimonial.

Por otro lado, si hubiera comprado una segunda vivienda supongamos gastándome esa misma cantidad me estaría costando anualmente mantenerla aproximadamente unos 5.000 – 7.000 euros (luz, agua, gas, impuestos y mantenimiento).

Es decir unos 400 – 600 euros de flujo de caja negativa mensual que podrían “offsetearse” a nivel patrimonial por el incremento de la inflación por el valor de la vivienda (alrededor también de unos 5.000 euros anuales – un 2% del valor de la vivienda – sin impuestos obviamente). Por ello aunque el flujo de caja es negativo, el efecto negativo es neutro. 

Es decir en el caso de la segunda residencia la apreciación de la vivienda por la inflación podría compensar el flujo de caja negativo.

Pero, a 30 años la diferencia patrimonial es de más de 1 millón de euros favorable a la opción de inversión en inmuebles para alquilar.

Así que tú mismo.

Y sobretodo recuerda que no tener segunda vivienda no significa no disfrutar de grandes vacaciones. De hecho, no tener segunda residencia te permitirá descubrir muchísimos más lugares maravillosos. 

Ahora que tienes toda la información, es tu elección.

¿Segunda residencia o inversión en viviendas para alquilar?

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